房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題及建議

董曄 海鹽縣城市投資集團有限公司

為了全方位推進我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展，政府根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的具體發(fā)展狀況建立出了一系列規(guī)范制度和政策為國民生計提供保障，也對房地產(chǎn)企業(yè)的運行產(chǎn)生了一定限制，給企業(yè)發(fā)展帶來了很大的資金壓力。我們都知道，充足的資金是企業(yè)獲得良好發(fā)展的基礎，特別是房地產(chǎn)企業(yè)需要很多的資金作為保障，而房地產(chǎn)在使用資金上最顯著的特征就是回款慢、投入大、使用時間長，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要對資金管理工作引起高度重視，利用各種切實可行的管理措施，從而積極有效地提升企業(yè)的資金使用效率，完善資金運行規(guī)程，構(gòu)建完善合理的資金監(jiān)管機制，才可以更好地服務于企業(yè)今后的長遠發(fā)展，促進經(jīng)營戰(zhàn)略目標的良好實現(xiàn)。

一、研究背景

房地產(chǎn)企業(yè)與國民經(jīng)濟以及民生大計具有非常密切的聯(lián)系，是我國進行建設與發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，因為城市空間和土地的有限性，人口數(shù)量增長非?？焖?，人們對房屋的剛需持續(xù)增加，再加上部分投資炒房客的巨大影響，一些大中型城市的房屋售價始終居高不下，對廣大群眾的切實利益以及社會和諧產(chǎn)生了很大影響，在這樣的背景下，也逐漸引起了相關政府部門的高度關注，中央也增強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)整控制工作，房屋售價快速增長的趨勢受到了一定遏制。這給房地產(chǎn)企業(yè)造成了很多負面影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)甚至產(chǎn)生了財務危機。在這樣的背景下，本文主要根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的具體發(fā)展狀況，對其資金管理工作進行研究。希望對提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平提供幫助。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點

首先，房地產(chǎn)企業(yè)對資金有很大的需求量，尤其是在現(xiàn)階段土地價格不斷提高的背景下，購買土地的資金差不多要占據(jù)整個工程投入超過百分之三十。其次，資金回攏時間比較長，房地產(chǎn)企業(yè)從開始投入至全部資金回攏通常需要在兩年以上。最后，資金回攏存在很多不確定性的因素，這些因素很可能會引發(fā)資金風險。由于房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的時間比較長，再加上我國相關的調(diào)控政策也會在一定程度上影響房地產(chǎn)銷售，倘若降低了成交量以及銷售價格，房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時采取合理有效的方式進行應對，就會發(fā)生資金短缺問題使企業(yè)面臨財務危機風險。因此房地產(chǎn)企業(yè)加大資金管理力度，有效防控財務風險就體現(xiàn)出了十分重要的意義[1]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)生存的基礎

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金管理工作是良好發(fā)展和順利運行的基礎，相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要購置的資源型物質(zhì)很多，比如建筑材料、土地等，具有使用時間長、流程繁雜、資金數(shù)量大等特點，倘若其中一個環(huán)節(jié)的資金鏈斷裂，那前面各種工作都白干，而這些工作都要通過資金管理工作進行協(xié)調(diào)以及掌控，從而確保所有資金都可以第一時間供給，并且資金管理可以對資金運轉(zhuǎn)變化進行科學規(guī)劃，全方位了解經(jīng)濟政策的趨勢變化，提前建立出切實可行的應對策略，減少外界因素對資金運轉(zhuǎn)的影響，從而最大限度地控制房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失，確保企業(yè)的順利經(jīng)營。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點的需求

目前，我國很多經(jīng)濟研究人員和企業(yè)財務管理者都積極主動參與到了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中，通過諸多專業(yè)人員的長期努力探索后發(fā)現(xiàn)，其具備一些比較顯著的特征，主要體現(xiàn)在下面幾點：首先，投資額度比較大，從現(xiàn)實角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)在實際進行項目開發(fā)過程中，需要消耗很長的時間，同時為了更好的順應市場經(jīng)濟發(fā)展要求，實現(xiàn)一體化、多元化的發(fā)展目標，還需要持續(xù)拓展房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模，在這樣的形勢下，就要求有更多的資金提供支持，所以，相應的資金管理規(guī)模也應持續(xù)拓展。其次，具備很高的財務風險，基于實際狀況，房地產(chǎn)企業(yè)實行的各種項目時間比較長，另外需要使用大量的資金額度，但是資金回收的速度相對緩慢，針對這樣的狀況，倘若發(fā)生了相關的政策變化或是其他變化，那就會導致企業(yè)面臨很大的資金風險，以致于使企業(yè)出現(xiàn)無法挽回的重大資金損失[2]。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金預算執(zhí)行效率偏低

現(xiàn)階段，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行預算管理工作的效率較低，具體表現(xiàn)在資金的具體使用狀況和預算不符，甚至和預算存在很大的出入，導致預算管理的參考價值降低。這種真實性不高的資金預算嚴重影響了企業(yè)的各項決策，導致資金利用率低，在產(chǎn)生很大偏差時可能會對企業(yè)的資金鏈造成損害，嚴重影響企業(yè)的正常運行。出現(xiàn)這些問題的根本原因是房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作開展力度不夠，沒有根據(jù)合理可行的預算編制實行，也沒有及時有效地調(diào)整預算變化。

（二）融資渠道少

房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要就是預售款和銀行貸款，而對于證券市場上市融資有很高的要求，在我國宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的基礎上，企業(yè)要想順利上市就有更高的要求。在初期購買土地的時候，沒有獲得“四證”之前都不可以收取客戶的預付款以及定金等，同時大多數(shù)地區(qū)獲取預售證的前提是主體項目完成百分之八十，這樣就導致前期的資金投入增加。常規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款的方式進行融資，但是銀行借貸的效率不高，對資金的利用監(jiān)督管理比較嚴格，企業(yè)在獲得貸款之后，可以使用的時間比較短，還款形式和銷售有關，銷售回款資金通過房管部門進行監(jiān)督管理，重點監(jiān)視借款歸還以及項目開發(fā)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)無法獲取更多的項目土地，只能受限于項目資金的閉環(huán)中，對企業(yè)的發(fā)展進程產(chǎn)生了一定影響[5]。

（三）風險控制意識淡薄

通常狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目具有周期長、規(guī)模大的特點，并且極易受到市場經(jīng)濟改變、宏觀政策調(diào)控等方面的影響，但是由于企業(yè)自身的因素，極易發(fā)生企業(yè)過于重視建設項目而忽略資金管理的情況。主要體現(xiàn)在下面幾點：首先，跟蹤管控現(xiàn)金流的力度不高，對積極爭取融資額度以及放款速度沒有引起高度重視，往往是順其自然地等著回款，幾乎不會進行主動管理控制和跟蹤；其次，在進行資金支付的時候，缺乏正確的預算意識，結(jié)算形式缺乏創(chuàng)新性，對支付額度的管控力度不高，通常都是流水式的工作，很少自覺地進行管控。房地產(chǎn)企業(yè)中沒有建立科學有效的現(xiàn)金流風險預警措施，沒有樹立良好的風險防控意識，這樣會導致企業(yè)面臨很大的資金風險。

（四）缺乏風險控制專業(yè)人才

因為房地產(chǎn)企業(yè)在實際開展經(jīng)營活動的過程存在很高的風險，所以獲得的經(jīng)濟效益也是非常理想的。通常情況下，企業(yè)可以通過切實可行的措施來控制資金風險。但當前大部分企業(yè)在實際進行資金管理工作的時候，都無法很好地控制風險，致使很難切實有效地規(guī)避許多風險，這主要是因為此項工作開展缺乏專業(yè)的人才，特別是在實行現(xiàn)代化信息風險管理工作時，企業(yè)當前現(xiàn)有的工作人員綜合素質(zhì)和現(xiàn)代化風險防控意識不高，無法徹底處理風險隱患，風險管理能力較低，企業(yè)風險管控崗位設置不當，相關工作人員在思想意識方面無法將企業(yè)管理優(yōu)勢發(fā)揮出來，企業(yè)缺乏良好的人才管理能力，致使很難提升整體的資金管理效果，導致風險控制效果不理想，不利于企業(yè)的健康長遠發(fā)展。

五、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理措施

（一）加強項目預算控制

第一，應落實好預算編制之前的深入調(diào)研工作，全方位查看清楚項目涉及的內(nèi)容和標準；第二，在實際開展預算編制工作的時候，應利用合理可行的編制措施，確保預算編制的信息數(shù)據(jù)精準、依據(jù)充分，可以給此項工作的落實提供參考依據(jù)；第三，在實際開展預算管理工作的時候，應持續(xù)根據(jù)預算要求進行檢查，結(jié)合項目的具體運行狀況進行合理調(diào)整，促使資金預算和具體狀況相符，從而積極有效地提高企業(yè)的綜合管理能力；第四，應切實結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的具體資金要求，制定出科學合理的資金籌集計劃，采用資金籌資和利用成本最低的方案，從而將房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集成本控制在最小范圍；第五，加大對項目資金調(diào)度的管控力度，利用建立資金使用方案的措施，結(jié)合項目的具體進度科學配置調(diào)度資金，將資金最大效率發(fā)揮出來；第六，落實好對企業(yè)“閑置”資金的預算管理工作。在確保企業(yè)資金利用需要的基礎上，規(guī)劃好內(nèi)部的“閑置”資金，可以將其投入短期風險較小或者沒有風險的活動，以此獲得較為理想的經(jīng)濟效益；第七，落實好長期投資的預算管理與風險評估工作。應切實做好對投資的預算管理與風險評估工作，促使投資活動的預算管理落實到位、風險可以控制，確保企業(yè)投資活動的經(jīng)濟利益。所以，企業(yè)在實際開展全新的投資項目前，需要對各方面的影響因素進行綜合考慮，開展相應的可行性分析，對比其中的利弊，想好最壞的結(jié)果，并針對可能出現(xiàn)的項目風險預先制定出切實可行的應對措施，方便后續(xù)可以及時處理問題，從而保證投資項目的前瞻性、合理性與可行性。

（二）拓展房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資渠道

現(xiàn)階段，大部分中小型企業(yè)都通過銀行貸款的方式進行融資，而股權(quán)融資主要用于那些已經(jīng)上市或者大型的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行貸款成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式。雖說近幾年我們國家在持續(xù)拓展企業(yè)的融資途徑，但是因為房地產(chǎn)企業(yè)的項目投入資金持續(xù)加大，融資量較小的渠道滿足不了企業(yè)的具體資金要求。針對這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑還需要得到拓展，一是可以為信譽良好的企業(yè)提供進入證券市場的支持，可以利用發(fā)行債券的方式進行融資，以此促進投資項目的完成，有效緩解企業(yè)的資金壓力[4]。二是對于國有房地產(chǎn)企業(yè)，可以充分利用PPP 等融資模式，發(fā)揮公私合作優(yōu)勢，讓民營企業(yè)參與其中，共同發(fā)展，做大做強。同時，持續(xù)完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理方式，加強對資金的利用效率也具有十分重要的意義。

（三）加強資金風險管理

首先，制定資金風險預警制度。在建立房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理目標的時候，應根據(jù)自身的具體經(jīng)濟狀況進行，企業(yè)應充分并全面地識別不正常的財務指標，同時第一時間通過有效的措施進行應對，以此確保企業(yè)資金的安全性。其次，增強相關人員的資金管理意識。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金是維持其正常運轉(zhuǎn)的血液，而資金管理屬于一項系統(tǒng)性的任務，不只是財務部門的專職工作，要求企業(yè)中所有部門與管理人員的配合、支持和參與，正確清楚地認識資金，就要求企業(yè)注重對資金管理的宣傳推廣工作，增強資金管理的意識，落實好資金的收支預算，切實提升資金的利用率。最后，增強對項目結(jié)算的監(jiān)管，企業(yè)需要對工程款采取分期支付的方式，同時留出規(guī)定比例的保證金[5]。

（四）加強培訓員工能力

加強房地產(chǎn)企業(yè)中工作人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力，需要根據(jù)下面幾點進行[6]：第一，應不斷提高工作人員的自我意識，他們的自我意識可以對其工作質(zhì)量和效率起到?jīng)Q定性作用，而企業(yè)的管理人員應做好自己本職工作，充分發(fā)揮出自身的示范和帶頭作用，積極主動地學習資金管理知識，清楚地認識到加強資金管理工作的重要意義，站在可持續(xù)發(fā)展的視角下，持續(xù)更新現(xiàn)行的資金管理制度，對其中的細節(jié)內(nèi)容進行不斷優(yōu)化，加強工作人員對資金管理的注重程度，只有這樣才可以使各項政策切實落實到資金管理工作當中，從而進一步提高資金管理的效率和水平；第二，提高工作人員的專業(yè)能力，除了要在他們上崗初期組織其參與專業(yè)知識培訓之外，還需要給他們創(chuàng)建學習專業(yè)技能的平臺，定期開展有關的技能考核，鼓勵工作人員形成自覺學習新知識和技術(shù)的意識，持續(xù)提高自身的能力，使實踐經(jīng)驗越來越豐富，更好地確保資金管理的有效性和精準性；第三，不斷優(yōu)化對工作人員的獎懲制度，確定所有工作人員的具體職責，對那些認真對待工作的人員給予獎勵，加強他們的職業(yè)道德和責任意識，對資金的操作流程進行嚴格規(guī)范，盡可能防止由于人為因素導致的資金管理問題，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金運轉(zhuǎn)的安全性和可靠性。

（五）統(tǒng)一規(guī)范資金收支管控制度

規(guī)章制度是實現(xiàn)有效管理的基礎，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，只有建立出了規(guī)范化、標準化、合理化的資金管理體系，才可以切實增強資金管理效果和質(zhì)量。利用建立資金收支相關的規(guī)章制度，比如利用建立現(xiàn)金管理條例、銀行賬戶管理規(guī)定、現(xiàn)金管理條例、銷售收款規(guī)定以及資金支付審批權(quán)限等規(guī)章制度，確定所有部門的具體職責，提供合理精準的資金管理參考依據(jù)，持續(xù)完善各項資金管理制度并全方位貫徹落實，才可以更好地推進房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作步入正軌，才可以切實有效地管理與控制資金管理工作的規(guī)范化開展。

（六）統(tǒng)一建立信息化資金管理平臺

精準可靠的信息數(shù)據(jù)是各項決策的關鍵依據(jù)，利用科學先進的信息化管理平臺，能夠?qū)π畔⒉杉穆窂竭M行嚴格規(guī)范，并且提高了信息數(shù)據(jù)的實效性，還有效加強了其便捷性以及可用性，另外，還能夠真正實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的及時共享。對此，房地產(chǎn)企業(yè)就能夠通過信息化管理平臺隨時查看所有項目的資金消耗狀況，并將其作為參考依據(jù)，以此給企業(yè)的各項決策提供精準可靠的數(shù)據(jù)支持，進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的高效開展和落實。

六、結(jié)束語

資金管理工作的開展效果對企業(yè)獲取的經(jīng)濟效益具有直接影響，合理有效的資金管理方式可以在很大程度上推動房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展?；诖耍髽I(yè)應該對項目資金進行科學合理的規(guī)劃，落實好相關的預算管理工作。因此房地產(chǎn)項目具有投資金額大、運行周期長等特征，在實際開展項目的過程中存在各種各樣的問題，為了更好地促進房地產(chǎn)行業(yè)的長遠、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)必須要持續(xù)增強資金管理力度，促進項目資金利用效率的提高，從而給企業(yè)資金鏈的正常運行奠定堅實的基礎。