個人住房抵押貸款證券提前償付風(fēng)險研究

郭堂輝

摘要：借款人逾期還款、斷供和提前償付是房地產(chǎn)抵押貸款支持證券面臨的主要風(fēng)險。從抵押貸款利率變動、房地產(chǎn)市場運行情況等角度分析個人住房抵押貸款提前償付行為發(fā)生的機(jī)理。整理了建元2007-1住房抵押貸款支持證券2008年至2014年每季度末提前償付數(shù)據(jù)，然后實證分析了利率、房價變動、國房景氣指數(shù)和提前償付風(fēng)險的量化關(guān)系。最后提出可通過設(shè)定提前還貸鎖定期、收取收益率維持費、推進(jìn)商業(yè)銀行利率市場化等方式來量化管理個人住房抵押貸款支持證券提前償付的風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券；提前償付風(fēng)險

中圖分類號：F83文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.35.048

建元2007-1是我國建設(shè)銀行于2007年12月發(fā)行的個人住房抵押貸款證券化（Mortgage-Backed Securities，MBS）產(chǎn)品，運行至今已滿六個年頭，但其產(chǎn)品的風(fēng)險因素仍待時間檢驗。MBS是解決商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款一級市場風(fēng)險集聚和流動性問題的重要工具，對于我國未來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和增加住房貸款流動性具有重要意義。文章重點分析建元2007-1產(chǎn)品提前償付風(fēng)險，以期為未來在房地產(chǎn)領(lǐng)域推廣MBS提供產(chǎn)品運行風(fēng)險控制依據(jù)。

1住房抵押貸款證券化提前償付風(fēng)險定義

提前償付行為指的是住房抵押貸款的借款人在約定的計劃本金償付日之前，償還部分或者全部的借款，以達(dá)到縮短償還期限、減少利息支出的目的。以2013年4月30日貸款100萬，期限為30年共計360期為例，如借款人于2015年4月30日提前償付20萬元，利率執(zhí)行2015年3月調(diào)整的5年期及以上抵押貸款基準(zhǔn)利率5.90%，借款人選擇減少月還款額，借款期限不變的方式，則投資人利息損失貼現(xiàn)為203684.08元。因此，提前償付行為將帶來證券化產(chǎn)品未來現(xiàn)金流和收益的不穩(wěn)定，從而引發(fā)投資風(fēng)險。

2住房抵押貸款證券化提前償付產(chǎn)生原因

受房地產(chǎn)市場變動、住房抵押貸款利率調(diào)整、家庭年均總收入增長、季節(jié)性因素等多因素的交叉綜合影響，抵押貸款借款人會綜合考慮決定家庭是否要進(jìn)行提前還款。

2.1抵押貸款利率調(diào)整

在房地產(chǎn)抵押貸款還款業(yè)務(wù)中，利息支出是借款人關(guān)注的重點。由于我國各商業(yè)銀行在辦理個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中簽訂的合同多采用可變利率，即借款人還款利率一年一定。當(dāng)央行調(diào)整基準(zhǔn)利率時，住房抵押貸款利率從下一年初開始按照相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。因此，如借款人在還款期間遇到央行調(diào)高利率，且借款人預(yù)期未來利率下調(diào)的可能性較小，為避免第二年執(zhí)行新利率增加利息支出，部分借款人將提前償付貸款。對于住房抵押貸款證券化產(chǎn)品而言，需提前預(yù)估利率調(diào)整可能引發(fā)的提前還款規(guī)模，且需要為第二年將收到的提前償付的本金安排新的投資渠道，否則將面臨收益率下降的風(fēng)險。

2.2房地產(chǎn)市場因素

在房地產(chǎn)市場活躍，房價上漲速度過快的情況下，部分投機(jī)性需求購房者會通過提前償付抵押貸款為抵押房產(chǎn)解押然后出售來獲利。因此在價格體系不穩(wěn)定，價格上漲速度過快的情況下，投資人需防范投機(jī)性需求借款人提前還款帶來的證券化產(chǎn)品收益損失風(fēng)險。

2.3收入增長及消費觀念的個人因素

中美兩個老太太在天堂關(guān)于買房的對話形象的表達(dá)了中國和西方國家關(guān)于住房消費的觀念差異。在西方國家城鎮(zhèn)居民傾向通過信用貸款改善住房需求。且當(dāng)他們的收入大幅增長，如果貸款利率和再融資成本并無太大變動，借款人會將資金用于消費和其他投資而較少選擇對貸款進(jìn)行提前償付。而國內(nèi)居民受傳統(tǒng)價值觀中“無債一身輕”觀念的影響，當(dāng)家庭收入到達(dá)一定數(shù)額時，會選擇提前還款以節(jié)省利息支出和盡早讓房產(chǎn)完全歸屬借款人名下。

2.4個人生活環(huán)境變動

當(dāng)借款人由于工作變動、家庭變動、孩子升學(xué)等原因需要進(jìn)行房屋周轉(zhuǎn)時，往往伴隨著提前償付行為的出現(xiàn)。借款人會選擇出售現(xiàn)有房產(chǎn)然后在工作地或者孩子就讀地購買新的房產(chǎn)。由于國內(nèi)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)辦理復(fù)雜，上述情況下原借款人一般會通過中介墊資或者買方墊資解押的方式提前還款然后再辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。從歷史數(shù)據(jù)中總結(jié)分析得出：在其他因素沒有變化的情況下，春季（從 3 月份開始）和夏季提前償付率呈上升的趨勢，大約在 8 月份到達(dá)最高峰，隨后在秋季（從 11 月份開始）和冬季呈下降趨勢。

3提前償付對個人住房抵押貸款證券的影響

借款人提前償付會在以下幾方面對個人住房抵押貸款證券產(chǎn)生影響。

3.1對MBS定價的影響

債券的定價原理是預(yù)測未來現(xiàn)金流后根據(jù)一定收益率折現(xiàn)得到出售的價格。如MBS在定價過程中考慮提前償付因素情形下，因資產(chǎn)池中現(xiàn)金流不穩(wěn)定且呈逐期遞減趨勢，則MBS將被看作是普通證券中嵌入看跌期權(quán)，這將增加住房抵押貸款支持證券的定價難度。

3.2對資金池的影響

2007年12月建元2007-1住房抵押貸款支持證券發(fā)行之初資產(chǎn)池內(nèi)有12254筆貸款，本金余額為4160683708元，截至2015年3月報告期期初本金余額為63304722962元 ，資產(chǎn)池的規(guī)模減少352763647838元。由于商業(yè)銀行等額本息和等額本金兩種抵押貸款還款方式設(shè)計中前期利息支出較大，后期本金比重大。提前還款后利息支出將減少，從而使月還款額中本金所占比重增加，資產(chǎn)池整體結(jié)構(gòu)中本金比重將加大。另假設(shè)借款人選擇縮短還款期限方式提前償付，資產(chǎn)池的加權(quán)平均貸款剩余期限將縮短。

3.3對投資人的影響

投資人購買個人住房抵押貸款支持證券，本質(zhì)上購買的是抵押貸款未來產(chǎn)生的利息收入。在市場利率不變的情況下，借款人選擇提前還款會帶來不同程度的利息損失，從而導(dǎo)致預(yù)期收益的減少。同時，如未能正確預(yù)估提前還款的速度和規(guī)模，銀行將打亂銀行原來的資金安排計劃，銀行需要在極短時間內(nèi)找到能夠等于原個人住房貸款利率的投資項目將回收的本金以再次發(fā)放出去， 才能維持原有的收益水平。endprint

4提前償付風(fēng)險分析模型

4.1風(fēng)險分析基本公式

本論文運用我國常用的固定比率法計算住房抵押貸款SMM指標(biāo)，將該指標(biāo)值作為度量住房抵押貸款支持證券提前償付風(fēng)險的依據(jù)，具體模型公式如下：

SMM=當(dāng)期提前償還金額期初未償還本金額-當(dāng)期計劃還款本金額

（1）

其中，SMM是月提前償付率；SMM指標(biāo)值的指示意義在于如果指標(biāo)值越大意味著貸款被提前償付的比率越大，提前償付風(fēng)險越高，反之提前償付風(fēng)險越小。

4.2數(shù)據(jù)的來源

文章通過整理中國債券信息網(wǎng)公布的2008年至2014年 “建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信托受托機(jī)構(gòu)報告”中樣本期收款期期初余額、當(dāng)期計劃還款額和提前還款額通過公式1計算得出樣本期月提前償付率SMM。因建元2007-1資產(chǎn)池中抵押貸款選取的是深圳、福州和泉州三個市的個人住房抵押貸款項目，且資產(chǎn)池的區(qū)域結(jié)構(gòu)分布中深圳市抵押貸款金額占貸款余額的比重為73.82%，因此文章主要選取中國指數(shù)研究院新房指數(shù)深圳市住宅指數(shù)來分析房價變動和提前償付的相關(guān)性。另為從宏觀層面分析利率調(diào)整和房地產(chǎn)市場景氣程度和建元-1RMBS提前償付風(fēng)險的關(guān)聯(lián)關(guān)系，文章加入五年期抵押貸款利率和全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（以下簡稱國房景氣指數(shù)）兩個指標(biāo)對建元2007-1個人住房抵押貸款證券提前償付風(fēng)險進(jìn)行分析。

運用1stOpt軟件對以上數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)利用五年及五年以上貸款利率、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)兩個指標(biāo)和SMM擬合結(jié)果顯示R=0.84，在可接受范圍，且為三個指標(biāo)值和SMM擬合效果最優(yōu)的情況。如設(shè)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為x，五年及五年以上貸款利率為y，月提前償付率SMM為Z，得到求解公式：

z = p1+p2*x+p3*x^2+p4*x^3+p5*x^4+p6/y+p7/y^2+p8/y^3+p9/y^4+p10/y^5

其中：p1～p5見表2。

由于在分析過程中選取的數(shù)據(jù)源有限，建立的分析模型還有不足之處，但可作為預(yù)測提前償付風(fēng)險的基本模型，通過貸款利率和開發(fā)景氣指數(shù)的觀測值預(yù)估提前償付率SMM，以便后期為應(yīng)對提前償付風(fēng)險做好準(zhǔn)備。

5結(jié)論及建議

為未來能夠真正在中國推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)程以及提高實施證券化后應(yīng)對提前償付風(fēng)險的能力，建議開展以下幾方面工作。

5.1根據(jù)房地產(chǎn)市場景氣程度判斷提前償付發(fā)生的速度

SMM指標(biāo)值越大，抵押貸款本金單月死亡率就越高。在SMM指標(biāo)值持續(xù)升高的年份，商業(yè)銀行需要分析影響借款人提前還款的原因是什么，如2009年SMM指標(biāo)值持續(xù)高位運行，其主要原因是經(jīng)歷2008年深圳房價大跌2009年3月后房地產(chǎn)市場開始回暖，其后價格快速上漲，購房者認(rèn)為轉(zhuǎn)讓時機(jī)成熟，加之貸款利率下調(diào)增加購房需求，供給和需求契合后住房轉(zhuǎn)手率增加，導(dǎo)致抵押貸款提前還款規(guī)模增大。因此，在經(jīng)濟(jì)繁榮，房地產(chǎn)市場交易活躍的情況下，商業(yè)銀行和投資者都要警惕借款人提前還款引發(fā)的投資收益下降風(fēng)險。

5.2推進(jìn)利率市場化，優(yōu)化商業(yè)銀行利率結(jié)構(gòu)

我國利率市場化程度較低，隨著國家宏觀調(diào)控的利率政策的數(shù)次調(diào)整，抵押貸款利率跟著浮動，造成部分借款人在預(yù)期利率上升時為減少利息支出而提前償還部分或全部貸款，造成商業(yè)銀行的利息損失。因此，推進(jìn)利率市場化，優(yōu)化商業(yè)銀行利率結(jié)構(gòu)，給予商業(yè)銀行更大的利率浮動空間，使得商業(yè)銀行可以根據(jù)市場需求靈活運用利率手段穩(wěn)定抵押貸款的提前償付率。

5.3以提前償付鎖定期和收益率維持費抵消部分利率調(diào)整引發(fā)的提前償付風(fēng)險

如預(yù)估未來MBS運行期間會遇到調(diào)高住房抵押貸款利率引發(fā)提前償付，那么資金池組合過程中的首先，應(yīng)選取貸款在發(fā)放時就規(guī)定該項貸款在一定的年限內(nèi)是不能夠提前償還的項目，以此度過生息周期借款人提前還款引發(fā)的投資風(fēng)險。其次，為維持證券原有收益率，可向資金池中項目借款人收取一筆收益率維持費，該費用的數(shù)額等于未來計劃償付額的現(xiàn)值與提前償付額的差值。這樣， 就可以通過對提前償付額和收益率維持費用進(jìn)行再投資，以獲得與原計劃價值相當(dāng)?shù)默F(xiàn)金流量， 從而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險的目的。

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