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    辯證看待“租購?fù)瑱?quán)”

    2017-11-28 06:52:01林上軍
    金融經(jīng)濟(jì) 2017年11期
    關(guān)鍵詞:同權(quán)公共資源承租人

    林上軍

    “租購?fù)瑱?quán)”一詞高頻率出現(xiàn)在各種媒體上,各種解讀不一而足,諸如“租房就可讀名校,學(xué)區(qū)房成歷史”、“房價(jià)即將暴跌,炒房時(shí)代一去不復(fù)返”等標(biāo)題的文章博人眼球。

    “租購?fù)瑱?quán)”真的是靈丹妙藥,既能緩解租房居民子女上學(xué)難,還能平抑房價(jià)?中醫(yī)講究辨證論治,這劑“良藥”又是否對癥,何時(shí)方能見效?

    “租購”能不能“同權(quán)”?

    7月,廣州市政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》,“租購?fù)瑱?quán)”四字赫然在目,引來一片歡呼。這些年來,被“天價(jià)學(xué)區(qū)房”一次又一次刺痛神經(jīng)的人們,仿佛看到了一縷曙光——租房,也能讓孩子就近入學(xué)了!如此一來,眾多家庭的購房需求可以延緩,是不是還可憧憬一下,房價(jià)也會下降?

    先來弄清楚一個(gè)概念,“租購?fù)瑱?quán)”,是同什么權(quán)?購房者擁有住房所有權(quán),承租人取得住房租賃權(quán),在法律上這是兩種不同性質(zhì)的權(quán)利,一個(gè)是物權(quán),一個(gè)是債權(quán),不可能完全同權(quán)。

    而廣州這份文件所表達(dá)的“租購?fù)瑱?quán)”,是指同等享受公共服務(wù)的權(quán)益。深入辯讀該文件,發(fā)現(xiàn)有這么兩層意思:一是并非全部“同權(quán)”,“同權(quán)”的是某一部分或者說某個(gè)方面;二是并非都能“同權(quán)”,“同權(quán)”同樣也是有前提的,有條件的。

    比如,該方案重點(diǎn)提到“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購?fù)瑱?quán)”,這也就是說,是符合條件的承租人而不是所有承租人的子女,都能享受就近入學(xué)。能夠享受這項(xiàng)政策紅利的,仍只是少數(shù)租房居民。其實(shí)這可以理解,畢竟優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺,有房有戶的要優(yōu)先解決。

    由此來看,現(xiàn)階段賦予的所謂“同權(quán)”,并不具有全面性,想要實(shí)現(xiàn)也尚需時(shí)日,尤其是那些一二線熱點(diǎn)城市。

    以為在廣州、杭州租個(gè)房就能讓孩子就近入學(xué)?以為在北京、上?!白夥烤涂陕鋺羯蠈W(xué)”?從目前各個(gè)城市發(fā)布的住房租賃新政來看,恐怕一時(shí)還難以如愿。

    “租購”要不要“同權(quán)”?

    這似乎是個(gè)偽命題?!白赓彙碑?dāng)然應(yīng)該“同權(quán)”,因?yàn)榱x務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)是每一個(gè)納稅人平等享受的權(quán)利,為什么要跟有沒有房子、是城里人還是農(nóng)村人掛鉤?

    但是,由于眾所周知的原因,過去很長一段時(shí)間我國的資源分配是通過行政手段,并非“市場在資源配置中起決定性作用”,這就導(dǎo)致教育、社保、醫(yī)療等資源配置嚴(yán)重失衡。正因?yàn)楣操Y源不均衡,使得在享受公共服務(wù)上有了戶籍和房產(chǎn)的門檻。于是,所謂的學(xué)區(qū)房就出現(xiàn)了,且成了稀缺資源,房價(jià)也一漲再漲。這也在很大程度上直接造成了數(shù)額龐大的留守兒童群體。

    有媒體披露:幾年前,深圳出臺相關(guān)政策,要求開發(fā)商建設(shè)商品房必須配置一定比例的公租房或安居房。如今多個(gè)小區(qū)發(fā)生業(yè)主與公租戶的沖突,沖突的焦點(diǎn)就在公共資源的分配上。業(yè)主認(rèn)為,自己買房時(shí)為公共設(shè)施花費(fèi)不菲,為什么每個(gè)月只支付幾百元租金的公租房住戶也能享受?

    出現(xiàn)這樣的沖突其實(shí)并不意外。打個(gè)比方,很多開發(fā)商花大價(jià)錢配建學(xué)校,這錢當(dāng)然是“羊毛出在羊身上”,攤到了房價(jià)里,落到了購房者頭上。試想一下,假如自己出100萬元買了房子,每個(gè)月省衣縮食還著3800的按揭,但所享受的公共服務(wù)權(quán)益比如子女就近入學(xué)等等,卻與每月付出2000元租金的租客一樣,心里是否會平衡?

    公共資源普惠均衡式的“租購?fù)瑱?quán)”,讓租房和買房享有相同的權(quán)利,以消解附著在住房或戶籍上的社會利益??墒牵@是不是意味著,更多的人可以去爭取這種社會利益,從而造成公共資源供需的更大壓力?又會不會帶來另一種價(jià)值導(dǎo)向,讓部分人失去一種奮斗拼搏、創(chuàng)造財(cái)富的強(qiáng)勁動力?

    當(dāng)然,這也許是稻草人謬誤。但實(shí)事求是的說,以我國現(xiàn)階段的實(shí)際情況,不分區(qū)域,有產(chǎn)權(quán)者和無產(chǎn)權(quán)者都平等享有所有公共服務(wù)資源,條件顯然還不完全成熟。

    歸根結(jié)底,要做到真正“同權(quán)”,就是增加公共服務(wù)供給,合理配置資源,從而促進(jìn)社會公平正義、增進(jìn)人民福祉。比如一些二三線城市,基本社會公共服務(wù)供應(yīng)較足,在城里買了房的農(nóng)民都不愿再遷戶口。但在北上廣深這些城市,有龐大的人口基數(shù),且人口流動大、業(yè)態(tài)更新快,教育、醫(yī)療等公共資源在滿足本地戶籍人口需求上都有壓力。

    促進(jìn)購租并舉,實(shí)現(xiàn)住有所居

    “租購?fù)瑱?quán)”并非大家所想像,更非一些自媒體所宣傳的那樣具有顛覆性。不過它確實(shí)釋放出了這樣的信號:政府正在逐步擴(kuò)大承租者的權(quán)利。

    這種權(quán)利,包括兩方面:一是作為租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。這有利于租房成為實(shí)現(xiàn)“住有所居”的途徑。我國住房租賃市場一直不規(guī)范,隨意漲價(jià)、房租欺詐、不退押金、“霸王條款”及“黑中介”、二房東等現(xiàn)象層出不窮。二是租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

    7月中旬以來,廣州、無錫、武漢、上海、北京等城市密集推出住房租賃政策,為租房者擴(kuò)權(quán)。從“租購?fù)瑱?quán)”、“商住同權(quán)”、“租房落戶”、“租金減稅”到“共有產(chǎn)權(quán)房”、“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房”等等舉措,都讓外界意識到,購租并舉已經(jīng)開始落地生根了。

    建立購租并舉的住房制度,多角度保障不同群體的住房需求,對于實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)意義重大。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)測算,目前我國流動人口將近2.5億,每年高校畢業(yè)生都在700萬左右。如果基本公共服務(wù)不與房產(chǎn)掛鉤,更多家庭以及年輕人就有了選擇空間,不必急于購房,不必當(dāng)“房奴”,也許會對房價(jià)上漲起到平抑作用。

    不過,中國人對持有房產(chǎn)有心理情結(jié),在條件成熟時(shí)購房仍會是首選。因此筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)還是在于市場銷售這一塊,因時(shí)因地,一城一策,精準(zhǔn)施策。

    “房子是用來住的,不是用來炒的”,培育和發(fā)展住房租賃市場,無疑是房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制之一。

    要發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場,就必須解決兩個(gè)問題:租屋供給不足、租房賦權(quán)不足?!白赓?fù)瑱?quán)”賦予了部分承租人在基本公共服務(wù)方面與買房居民享受同樣的權(quán)益。大門雖然沒有敞開,但確實(shí)打開了一扇窗,這無疑是一大進(jìn)步,也是朝構(gòu)建購租并舉體系邁出了一大步。而對于一個(gè)長期以來“重售輕租”的國家而言,購租并舉要調(diào)整的,不僅僅是住房制度、居住權(quán)利,更有全社會的理念。endprint

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