離實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還有多遠(yuǎn)？

虞曉芬

居住是人類(lèi)最基本需求之一。除繼承外，解決居住的途徑主要有兩種：租賃或者購(gòu)買(mǎi)，由此形成了住房市場(chǎng)的二大系統(tǒng)——銷(xiāo)售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)。但遺憾的是，我們一直“輕租重售”，對(duì)租賃市場(chǎng)的重視與培育不夠，在新形勢(shì)下，迫切需要加快租賃市場(chǎng)發(fā)展。

住房租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后

改革開(kāi)放以來(lái)，盡管我國(guó)城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)也不斷發(fā)展，對(duì)加快改善居民住房條件、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等發(fā)揮了十分重要作用。但是，與住房銷(xiāo)售市場(chǎng)相比，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后，主要表現(xiàn)為：

一是按租賃需求進(jìn)行量身定做的產(chǎn)品嚴(yán)重缺乏。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的流動(dòng)性促進(jìn)租賃需求快速增長(zhǎng)，以杭州為例，市區(qū)租房人數(shù)從2010年的208.3萬(wàn)人增長(zhǎng)到418.88萬(wàn)人，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到12.35%，但租賃市場(chǎng)供給的主體產(chǎn)品一直是為家庭自住設(shè)計(jì)的住宅小區(qū)成套房，房源面積大、租金高，既不適合青年市民、也不符合外來(lái)務(wù)工人員需求。由此引發(fā)各地普遍出現(xiàn)群租形象，一套住房被分割改建成若干小間，分別按間出租甚至按床位出租，嚴(yán)重影響居住品質(zhì)和鄰里關(guān)系。

二是租賃關(guān)系不穩(wěn)定，雙方權(quán)益缺乏保障。今年8月份我們對(duì)杭州1806名外來(lái)務(wù)工人員調(diào)查顯示，40.80%的租戶(hù)未與房東簽訂住房租賃書(shū)面協(xié)議；對(duì)2165名新就業(yè)大學(xué)生和中高級(jí)打工者調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有12.25%未簽訂住房租賃協(xié)議。這導(dǎo)致，一方面房東或二房東無(wú)理漲價(jià)、隨意驅(qū)趕承租人等現(xiàn)象嚴(yán)重，租房者的權(quán)益經(jīng)常得不到保障；另一方面，承租者擅自改變住房的建筑結(jié)構(gòu)，違規(guī)分隔搭建，隨意轉(zhuǎn)租，亂接水管或者亂接電表，違規(guī)用電、用火、用氣等屢見(jiàn)不鮮，損害房東利益。其結(jié)果是雙方對(duì)租房都心有余悸，有房的不太愿意出租，有經(jīng)濟(jì)能力的更不愿意租房。

三是散戶(hù)市場(chǎng)管理難。我國(guó)住房租賃產(chǎn)業(yè)以居民自由式的出租為主體，幾乎完全是一對(duì)一的“散戶(hù)市場(chǎng)”，房屋分散、居住情況復(fù)雜，需依靠管理人員逐戶(hù)清查督促，工作效率低，且難度大。

四是政策支持空缺。長(zhǎng)期以來(lái)，沒(méi)有一個(gè)權(quán)威性的部門(mén)切實(shí)負(fù)擔(dān)起對(duì)住房租賃市場(chǎng)謀劃和管理的職責(zé)。政策上“輕租重售”，對(duì)租賃市場(chǎng)沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)的用地、資金、政策等做保障，也缺乏相應(yīng)完善的法律法規(guī)、體制機(jī)制建設(shè)與規(guī)范監(jiān)管，導(dǎo)致住房租賃業(yè)長(zhǎng)期處于無(wú)規(guī)劃、無(wú)規(guī)范、無(wú)管理、無(wú)數(shù)據(jù)的“自發(fā)生長(zhǎng)”狀態(tài)。

與自有住房相比，租賃住房的好處是以相對(duì)低的成本、更好地滿(mǎn)足處于不同家庭生命周期的人對(duì)住房的多層次多樣化需求，更好地適應(yīng)人口在城市間或城市內(nèi)的就業(yè)流動(dòng)，還可大幅度提高住房的使用效率。因此，房屋租賃是住房持有投資者與消費(fèi)者之間形成的一種社會(huì)分工，是一種最高效率的住房消費(fèi)方式，是更高級(jí)的住房流通方式。

發(fā)達(dá)國(guó)家房屋租賃業(yè)都十分發(fā)達(dá)，以美國(guó)為例，“房地產(chǎn)出租業(yè)”在房地產(chǎn)業(yè)總收入中占比為31.97%（2007年），居房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)各行業(yè)之首；由于租賃市場(chǎng)規(guī)范，居民大量地選擇租房，促進(jìn)了人才在城市間的就業(yè)流動(dòng)，改變了買(mǎi)房是唯一選擇的思維，抑制了住房銷(xiāo)售市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象。

在當(dāng)前我國(guó)城市化加速推進(jìn)、居住需求大幅增加、住房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)過(guò)高且上漲過(guò)快、夾心層群體住房消費(fèi)壓力過(guò)大的背景下，加快補(bǔ)齊住房租賃市場(chǎng)短板，建設(shè)一個(gè)規(guī)范的、有質(zhì)量保證的、有活力的住房租賃市場(chǎng)具有十分重要的意義。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是長(zhǎng)期努力目標(biāo)

以去年6月國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》為標(biāo)志，國(guó)家開(kāi)始重視租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

自今年7月以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部委和不少城市發(fā)布了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”一時(shí)間成為了“熱詞”，激發(fā)了廣大租房者的極大期待，也引起輿論的廣泛關(guān)注。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的內(nèi)涵是賦予承租人和房東同等享受公共服務(wù)的權(quán)益。美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家已普遍實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。以美國(guó)為例，租房者憑交水電費(fèi)的單子（真實(shí)居住的證明）就可以享受社區(qū)的公共服務(wù)（基礎(chǔ)教育、圖書(shū)館、養(yǎng)老服務(wù)等），由于租房和買(mǎi)房享受同樣的生活質(zhì)量，人們就沒(méi)有必要把買(mǎi)房當(dāng)成大事。

但在我國(guó)，要實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”任重而道遠(yuǎn)。一是人口多與優(yōu)質(zhì)公共資源短缺矛盾十分突出，難以在短期內(nèi)解決。我國(guó)仍處于高速城市化階段，每年有大量人口擁向城市，然而城市公共服務(wù)資源特別是優(yōu)質(zhì)的教育資源有限，難以滿(mǎn)足居民的需求，有限的優(yōu)質(zhì)資源如何公平分配？只能優(yōu)先配置給有房的本地戶(hù)籍人口，其次配置給租房的本地戶(hù)籍人口或已買(mǎi)房的非本地戶(hù)籍人口，最后才考慮外來(lái)的租房居民。

二是居民誠(chéng)信度有待提高。與發(fā)達(dá)國(guó)家的居民相比，我國(guó)居民比較善于鉆空子、打擦邊球?？梢栽O(shè)想，如果我國(guó)完全實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，一套優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的出租房可能會(huì)迎來(lái)源源不斷的上學(xué)的孩子。當(dāng)然，最根本的問(wèn)題還是城市優(yōu)質(zhì)教育資源短缺，分布極其不均衡，而要改變這種現(xiàn)狀、建立均衡分布的教育資源尚需漫長(zhǎng)的過(guò)程。因此，在目前情況下，更注重給租賃者享受城市公共服務(wù)的權(quán)力，如享受義務(wù)制教育，尚不能保證優(yōu)質(zhì)的教育。

加快補(bǔ)齊住房租賃市場(chǎng)短板的突破口

一個(gè)健康的租賃市場(chǎng)特征是：供給充足、供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定、價(jià)格與居民消費(fèi)能力基本相匹配。

當(dāng)前，應(yīng)以增加供給、大力開(kāi)展機(jī)構(gòu)主體培育、制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、搭建信息監(jiān)管平臺(tái)為突破口，加快推進(jìn)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、由散戶(hù)為主轉(zhuǎn)向以機(jī)構(gòu)為主、從供給導(dǎo)向轉(zhuǎn)向以需求為導(dǎo)向，從不規(guī)范市場(chǎng)向規(guī)范市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，從產(chǎn)業(yè)鏈不完善向形成完整的、現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)變。

一是多措并舉，加大租賃住房建設(shè)和供應(yīng)力度。人口凈流入地區(qū)應(yīng)明確按不低于出讓商品住房用地規(guī)劃建筑面積的一定比例，建設(shè)自持租賃商品住房（不包括保障性住房），將租賃住房用地供應(yīng)納入城市用地規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃。鼓勵(lì)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)、大型企業(yè)利用存量土地開(kāi)發(fā)藍(lán)領(lǐng)公寓和青年公寓。引導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓。經(jīng)國(guó)土、規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，將部分商業(yè)用房、閑置廠房和辦公樓等改造成租賃住房。積極組織城中村規(guī)?；赓U，可結(jié)合綜合整治和“拆整結(jié)合”等方式，將城中村房屋改造成為符合安全、消防等條件的出租房，并成立住房租賃企業(yè)或委托專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)。

二是加快培育專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)主體。充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)租機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各類(lèi)企業(yè)參與住房經(jīng)租業(yè)務(wù)的積極性。加快全面落實(shí)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》這一文件精神，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)，給予稅收優(yōu)惠政策支持；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等政策。將住房租賃業(yè)列入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，全面享受各地關(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策支持。充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的引領(lǐng)作用，確定若干家國(guó)有企業(yè)開(kāi)展規(guī)?；》孔赓U試點(diǎn)，通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)。

三是加快制訂產(chǎn)品與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。一直以來(lái)，我國(guó)只有住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、酒店設(shè)計(jì)規(guī)范、辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，沒(méi)有針對(duì)長(zhǎng)租公寓設(shè)計(jì)的規(guī)范，因此在新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和存量物業(yè)改造審批方面會(huì)碰到不少麻煩，建議加快研究出臺(tái)《集中式長(zhǎng)租公寓建設(shè)與配置標(biāo)準(zhǔn)》，明確房間最小面積、采光、公共空間、消防、用材、設(shè)施配備等。加快研究出臺(tái)《住房租賃企業(yè)服務(wù)規(guī)范指引》，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)不斷提高服務(wù)水平。

四是加快高標(biāo)準(zhǔn)智慧住房租賃平臺(tái)建設(shè)。集信息共享、交易備案、一站式服務(wù)、信用評(píng)價(jià)、政府監(jiān)管等于一體，一站式服務(wù)包括求租信息分布、配對(duì)房源自動(dòng)篩選、智慧看房、網(wǎng)上合同簽訂、線上支付、貸款發(fā)放、投拆及處理、信用記錄與生成等。

總之，通過(guò)政府和社會(huì)共同努力，補(bǔ)齊住房租賃市場(chǎng)短板，全面改善租賃市場(chǎng)供求關(guān)系、全面提升租賃住房居住品質(zhì)、全面提高承租者居住滿(mǎn)意率，讓中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)成為滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民對(duì)經(jīng)濟(jì)、便利、舒適的居住條件之需求的重要平臺(tái)。endprint