房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

曾雪婷

摘 要 伴隨著整個行業(yè)的巨大改變，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展變得越來越復(fù)雜化、多樣化。其中，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響的是政府對房地產(chǎn)市場進行干預(yù)，導(dǎo)致市場競爭變得更加復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)不管是調(diào)節(jié)收入或是調(diào)節(jié)成本都難以達到理想的效果。因此，為了保持企業(yè)利潤增長，如何降低企業(yè)稅收負擔，就成為企業(yè)重點研究的對象，從而達到增加企業(yè)稅收利益這一目標?？v觀全局，納稅籌劃工作在企業(yè)發(fā)展中起著舉足輕重的作用，企業(yè)應(yīng)引起重視，提早將納稅籌劃引入日常工作中來。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)成本 納稅籌劃

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A

1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃概述

1.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃概念

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在法律所允許范圍內(nèi)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身企業(yè)特點，事先對企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)做出規(guī)劃及安排，以達到降低稅務(wù)成本的目的。這種使房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔大大減輕，有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的行為就是納稅籌劃。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃必要性

房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他產(chǎn)業(yè)，其業(yè)務(wù)涉及較大資金量，由于項目周期長所帶來的風險也比較大，存在一定的不確定性，但由于高額的市場回報率與其帶來的附加值，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也更為激烈。但是目前，由于我國稅收法律法規(guī)不夠完善，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的結(jié)果難以承受過高的稅負。因此，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的探討就有了更加深刻的現(xiàn)實意義。

1.3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本方法

1.3.1臨界點籌劃法

稅法中規(guī)定的一些具體標準就是稅收臨界點。當企業(yè)的收入或費用超出稅法規(guī)定的基本標準時，超出部分可能會導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)納稅額增加，加重企業(yè)納稅成本；相反，有些達到基本標準可以享受減免稅政策，節(jié)省企業(yè)納稅成本。臨界點籌劃法就是把握這些標準來進行稅務(wù)籌劃。

1.3.2分離合同籌劃法

分離合同籌劃法是指企業(yè)在把握整體收入額不變的情況下，結(jié)合不同稅目之間的關(guān)聯(lián)影響，將一個合同分離成兩個。其實質(zhì)是降低稅基。例如：房產(chǎn)稅及營業(yè)稅的納稅籌劃。

1.3.3降低稅基籌劃法

降低稅基籌劃法是指企業(yè)通過降低計稅基礎(chǔ)來分擔稅負。企業(yè)應(yīng)繳納稅額是以稅基為基礎(chǔ)計算的。通常來說，稅基越大，稅額也越大。所以想要減輕企業(yè)稅收負擔，可以從減少稅基方面著手。

1.3.4相對節(jié)稅籌劃法

相對節(jié)稅籌劃法是在納稅總額不變的情況下，通過調(diào)節(jié)不同納稅期的納稅額，從而放大利潤的一種納稅籌劃的方法。利潤沖減稅收，減輕企業(yè)稅負。雖然兩種入賬方式不同，但物品折舊年限一滿，期間產(chǎn)生的納稅總額是一樣的。但是貨幣的價值隨時間變化而有所不同，企業(yè)通過調(diào)節(jié)不同納稅期的納稅額，當期節(jié)約的納稅額可以用作企業(yè)的流動資金，將時間價值轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟收益。

1.3.5稅前扣除項目法

企業(yè)如果足額為職工購買了五險一金，這既是企業(yè)遵守法律法規(guī)的體現(xiàn)，同時也抵減了所得稅，既為職工謀取了福利，也為企業(yè)長久發(fā)展增加了競爭力，充分體現(xiàn)出以人為本的企業(yè)文化。

關(guān)于土地增值稅方面，土地增值稅有五項扣除項目。其中前兩項取得土地使用權(quán)所支付的費用還可以加計百分之二十扣除，企業(yè)應(yīng)該充分利用這項優(yōu)惠政策進行納稅籌劃，使土地增值稅的超率累進稅率百分之三十到百分之六十，最大化降低增值額，增加企業(yè)收益。

2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

2.1房地產(chǎn)企業(yè)對納稅籌劃存在錯誤認識

所謂納稅籌劃的錯誤認識主要有以下兩個方面。其一是想靠與稅務(wù)征管部門搞好關(guān)系來達到減免稅的錯誤思想。一些房地產(chǎn)企業(yè)想要與稅務(wù)部門建立“特殊關(guān)系”，在與稅務(wù)部門打交道的過程中各種使用歪門邪道的方法就是為了降低企業(yè)稅務(wù)成本，甚至有些企業(yè)想要賄賂稅務(wù)部門達到目的。其二是靠偷稅逃稅來獲取稅收利益的錯誤思想。某些房地產(chǎn)企業(yè)隱匿真實賬目，也就是做假賬。通過減少企業(yè)收入降低應(yīng)納稅額，這種行為是國家規(guī)定不允許的。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思想與實際工作缺少協(xié)調(diào)性

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對納稅籌劃的工作上，存在以下三點矛盾。第一，調(diào)節(jié)稅前應(yīng)納稅額最少與稅后收益最多的矛盾。稅后收益并不是在納稅額最少的情況下就越大。房地產(chǎn)企業(yè)以少納稅為目的，從延遲預(yù)售款的入賬、費用開支的足額記錄等方面采取的會計政策也只是將能夠得到的稅收優(yōu)惠最大限度的利用。第二，調(diào)節(jié)企業(yè)單一稅賦最小與整體稅賦最小的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅目種類繁多，即使同一項業(yè)務(wù)，涉及的稅目計稅依據(jù)也隨外部環(huán)境變化。納稅籌劃可能會出現(xiàn)臨界點，相互作用之下，反而可能使籌劃方案的結(jié)果大打折扣。所以綜合來看，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)從整體出發(fā)，相互協(xié)調(diào)。第三，有些房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃工作時，方式方法沒有與時俱進，應(yīng)將多種節(jié)稅途徑結(jié)合企業(yè)特點進行調(diào)節(jié)，選擇最適合企業(yè)發(fā)展的方案進行納稅籌劃。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃人員專業(yè)水平比較欠缺

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作基本上還是由財務(wù)部門來執(zhí)行的。對于財務(wù)工作與納稅籌劃工作，兩者之間，缺乏獨立性。兩者雖然互有關(guān)聯(lián)，但納稅籌劃更應(yīng)該當做獨立的個體來看待。因為納稅籌劃工作要求工作人員全面并且專業(yè)的掌握業(yè)務(wù)知識，僅僅只有財務(wù)部門的工作人員而沒有專業(yè)的團隊來執(zhí)行這項工作，按所產(chǎn)生的效果應(yīng)該遠遠不如預(yù)期。

3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的改進策略及措施建議

房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃之前，企業(yè)的財務(wù)人員必須先了解國家稅務(wù)征收的內(nèi)容、形式以及方法等。然后才能在合法的范圍內(nèi)進行合理的納稅籌劃，達到為企業(yè)降低經(jīng)營成本的目的。

3.1加強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識以及培養(yǎng)企業(yè)風險管理文化

長期以來，一方面是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對稅務(wù)風險不重視；另外一方面是全體職工對稅務(wù)風險的忽視，認為控制企業(yè)稅務(wù)風險并不在工作范圍之內(nèi)。因此，企業(yè)要進行稅務(wù)風險管理，首先應(yīng)提高房地產(chǎn)企業(yè)所有者、管理者乃至全體員工的稅務(wù)風險管理意識，將稅務(wù)風險管理提高到戰(zhàn)略層面上來，這樣才能全力應(yīng)對信息時代和全球化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)。

3.2樹立正確的納稅籌劃思想

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視納稅籌劃工作，端正思想，擺正態(tài)度。一方面，稅務(wù)征管部門是國家稅收的執(zhí)法部門，按照法律規(guī)章制度對房地產(chǎn)企業(yè)依法進行征稅。企業(yè)應(yīng)當積極配合稅務(wù)征管部門的工作，依法按時繳納稅金，不要亂鉆法律空子。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以稅收法律與會計法規(guī)作為基礎(chǔ)，在合法的范圍內(nèi)進行納稅籌劃工作，徹底擺脫靠與稅務(wù)征管部門搞好關(guān)系達到節(jié)稅目的地這種愚昧思想。

3.3以整體納稅籌劃為主，協(xié)調(diào)稅務(wù)關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)只有將各種不同利益之間的關(guān)系處理得當才有可能實現(xiàn)這一目標。首先是要在最小納稅額與企業(yè)最多收益之間進行協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要縱觀全局，考慮稅種之間的關(guān)聯(lián)影響，進行多種搭配，制定出最優(yōu)化的方案。最后是協(xié)調(diào)好同一稅目下不同納稅籌劃方法之間的關(guān)系，節(jié)稅不同于避稅，其操作起來的方法也不盡相同，可以將兩者相結(jié)合起來，使利潤最大化。

3.4健全稅務(wù)籌劃涉稅風險的管理與調(diào)控

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主題之一就是降低涉稅風險。房地產(chǎn)企業(yè)主要通過以下三個方面來降低風險：一是企業(yè)應(yīng)經(jīng)常分析風險狀況，結(jié)合自身特點準備風險應(yīng)對方案；二是把握外部大環(huán)境，及時調(diào)整籌劃方案，大大降低各種潛在的風險的發(fā)生；三是提高處理涉稅風險的能力，一方面，應(yīng)對涉稅風險的發(fā)生，要做好緊急處理，運用預(yù)先制定的風險處理方案來控制風險，以防風險帶進一步擴散；另一方面，方案的靈活性要高，要可以隨時調(diào)整以應(yīng)對不同狀況發(fā)生，盡量縮小風險帶來的損失。

3.5提高納稅籌劃人員隊伍的業(yè)務(wù)質(zhì)量

從事納稅籌劃的工作十分復(fù)雜，工作人員需要透徹的了解相關(guān)法律法規(guī)，國家政策。這就要求工作人員全面并且專業(yè)的的掌握業(yè)務(wù)知識。因為納稅籌劃工作復(fù)雜且多變，只有專業(yè)的人員才能應(yīng)對不同情況，在最短時間做出最合適的判斷，有利于企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)一旦重視納稅籌劃工作，為其打造專業(yè)的團隊來執(zhí)行這項工作，可以在一定程度上減輕企業(yè)的稅收負擔，為企業(yè)節(jié)省出一筆可觀的收益。因此，納稅籌劃工作至關(guān)重要，是企業(yè)實現(xiàn)自身價值的“推手”。endprint