淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)

李彪

摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有了空前的進(jìn)步。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大大促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展并對(duì)許多其他行業(yè)的發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用。目前，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)有著非常重要的地位。但是，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中也存在著一些問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)常出現(xiàn)周期性的波動(dòng)。文章從這個(gè)角度出發(fā)，介紹房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的相關(guān)理論及特點(diǎn)，并通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響因素分析其解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；周期性波動(dòng)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，逐漸成為促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，并且，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的興起及快速發(fā)展，甚至直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。但是，縱觀我國(guó)二十余年來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也出現(xiàn)了周期性波動(dòng)的現(xiàn)象，這不僅不利于房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展，更波及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，這也引起了政府機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)研究部門及相關(guān)人員開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)問(wèn)題的研究，力圖找到出現(xiàn)波動(dòng)的原因和避免及減緩波動(dòng)的措施，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，進(jìn)而保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的概述

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)周期的概念最早是由霍伊特（Hoyt，1933）在對(duì)芝加哥土地市場(chǎng)的分析中提出，穆勒（Mueller，1995）提出了房地產(chǎn)實(shí)際周期和房地產(chǎn)金融周期兩個(gè)不同層次的房地產(chǎn)周期概念，分別從對(duì)房地產(chǎn)真實(shí)空間的需求和房地產(chǎn)金融資本市場(chǎng)向房地產(chǎn)流動(dòng)的周期性變化，使房地產(chǎn)周期的概念的內(nèi)涵更加豐富和明確具體。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)，就是指房地產(chǎn)市場(chǎng)曲線圍繞著市場(chǎng)均衡水平上下波動(dòng)，而呈現(xiàn)出相似性、重復(fù)性、循環(huán)性特征的一種規(guī)律。而房地產(chǎn)市場(chǎng)曲線，就是通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格、租金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)率、建筑開(kāi)工量、建筑竣工量、房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的波動(dòng)反映出來(lái)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)是一個(gè)上升與下降、擴(kuò)張與收縮不斷往復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程。主要包含復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段。復(fù)蘇期階段房地產(chǎn)供給大于需求，供求處于非均衡狀態(tài)，此時(shí)房地產(chǎn)交易量較低，但價(jià)格止跌趨穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始好轉(zhuǎn)；繁榮期房地產(chǎn)需求以一定速度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始快速上漲，各級(jí)市場(chǎng)成交量激增；經(jīng)過(guò)繁榮階段之后，過(guò)高的價(jià)格使一般居民無(wú)力承擔(dān)，房地產(chǎn)需求逐漸減少，供給超過(guò)需求，房地產(chǎn)空置率上升，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，市場(chǎng)預(yù)期悲觀；隨著供求矛盾日益尖銳，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售競(jìng)爭(zhēng)加劇，樓價(jià)繼續(xù)下跌，市場(chǎng)逐漸萎縮，由此進(jìn)入蕭條期階段。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的關(guān)系

在近300年經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上，經(jīng)濟(jì)周期現(xiàn)象得到很多研究者的關(guān)注，也有很多理論成果。新中國(guó)成立以后，由于經(jīng)濟(jì)體制在不同時(shí)期的不同特征，呈現(xiàn)出不同的周期性波動(dòng)特點(diǎn)，改革開(kāi)放前，突出特點(diǎn)是大起大落，改革開(kāi)放后是波幅減緩。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期自改革開(kāi)放以來(lái)呈現(xiàn)出顯著的增長(zhǎng)型周期特征，且波動(dòng)劇烈、頻繁，相關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資料研究結(jié)果表明，中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)特征主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期、房地產(chǎn)需求周期、房地產(chǎn)價(jià)格周期三個(gè)特征。這三個(gè)特征之間存在明顯的領(lǐng)先滯后關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資必然下降，房地產(chǎn)價(jià)格跟著下跌，反之亦然。

根據(jù)兩者的特征分析可以看出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)在波動(dòng)方向、波動(dòng)領(lǐng)先滯后和波動(dòng)幅度等方面存在內(nèi)在聯(lián)系。從波動(dòng)方向來(lái)看，兩者基本上是同向變化，當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期處于上升階段時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期通常也處于上升階段，反之同呈下行趨勢(shì)；從波動(dòng)領(lǐng)先滯后關(guān)系來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)程度遠(yuǎn)高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)程度；從波動(dòng)幅度來(lái)看，在同一時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度大于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)幅度。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響因素

（一）金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的波動(dòng)受很多因素影響，其首要影響因素就是金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。首先銀行信貸是房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源，而信貸條件的寬松將促進(jìn)房地產(chǎn)投資的增加和房?jī)r(jià)的上漲，利率的下降也會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)；其次隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入快速增長(zhǎng)，加之國(guó)家對(duì)個(gè)人住房貸款一系列利好政策的出臺(tái)促進(jìn)了消費(fèi)者的購(gòu)買信心；三是人民幣升值下的大量外資流入，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲起到了一定的推動(dòng)作用。而一旦央行迫于通脹壓力開(kāi)始收緊信貸條件，提高利率，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)價(jià)格必將受到抑制，從而帶來(lái)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)。

（二）土地開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)有較大影響的另一個(gè)因素是土地開(kāi)發(fā)。從表面上看，地方政府制定土地供應(yīng)計(jì)劃，確定土地供應(yīng)的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地，但在實(shí)際操作過(guò)程中，由于房地產(chǎn)商大量囤地、地方政府暗中托市，中央政府的土地政策很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，甚至事與愿違。一般而言，國(guó)家對(duì)于土地的開(kāi)發(fā)受到市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響，政府根據(jù)市場(chǎng)的住房需求情況對(duì)土地的開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理的把控，所以土地開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)根據(jù)市場(chǎng)供需產(chǎn)生周期性的波動(dòng)。

（三）市場(chǎng)供求狀況對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)有較大影響的第三個(gè)因素是市場(chǎng)供求狀況。房地產(chǎn)投資者要準(zhǔn)確把握市場(chǎng)方向，做出準(zhǔn)確的投資，從而得到市場(chǎng)效益。當(dāng)市場(chǎng)需求量大時(shí)，房屋的價(jià)格就會(huì)提高，當(dāng)市場(chǎng)需求量小時(shí)，房屋價(jià)格就會(huì)降低，所以投資者要對(duì)市場(chǎng)調(diào)控有深刻的理解，不要盲目跟風(fēng)，在市場(chǎng)變化時(shí)做出準(zhǔn)確的判斷，不要打破供需平衡，避免出現(xiàn)高的投資風(fēng)險(xiǎn)。所以總的來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)供求狀況的變化對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)是有很大影響的。

（四）國(guó)家政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響

國(guó)家政策是國(guó)家相關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控情況制定的一系列影響房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)定。這些具有反周期性質(zhì)的宏觀政策在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的影響是較為顯著的。當(dāng)這些政策反應(yīng)過(guò)慢、過(guò)溫則難以達(dá)到調(diào)控的效果，當(dāng)這些政策過(guò)急過(guò)猛又容易導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)度波動(dòng)。市場(chǎng)是不斷變化的，而相關(guān)政策的制定需要一系列的流程，所以說(shuō)，國(guó)家政策的制定會(huì)在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況產(chǎn)生影響。endprint

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的解決措施

（一）加大對(duì)金融市場(chǎng)的管理

制定靈活高效的金融政策，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)貸款政策、住房信貸政策和利率政策等，對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)有著顯著效果。在房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退或蕭條期，大力推行適度寬松的貨幣政策，放松房地產(chǎn)信貸、降低房地產(chǎn)貸款利率，刺激房地產(chǎn)交易規(guī)模的擴(kuò)大。同時(shí)政府對(duì)信貸和利率等政策的制定和實(shí)施必須有一定的超前性、靈活性，盡可能的提高金融政策的效率，從而減少或平緩對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響。

（二）確保對(duì)土地開(kāi)發(fā)的規(guī)范化管理

合理制定土地供應(yīng)計(jì)劃和土地政策，不斷完善招拍掛制度。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際狀況，科學(xué)確定土地供應(yīng)計(jì)劃，運(yùn)用土地供給杠桿，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行調(diào)控，明確規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)、竣工期限，堅(jiān)決限制和打擊房地產(chǎn)商的囤地、炒地行為，保證每一塊土地的使用都符合相關(guān)的規(guī)定。只有這樣，才能在一定程度上確保對(duì)土地開(kāi)發(fā)的規(guī)范化管理，才能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)產(chǎn)生積極的影響。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，建立和完善房地產(chǎn)供給體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)，明確界定市場(chǎng)和政府的職能。建立健全高端商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、市場(chǎng)租賃房等有機(jī)結(jié)合的住房供應(yīng)體系，并根據(jù)實(shí)際情況，適時(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。政企分工合作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面向房地產(chǎn)市場(chǎng)，充分滿足房地產(chǎn)供給需求，政府著力穩(wěn)定房?jī)r(jià)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，只有這樣，才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

（四）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，只靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)是不夠的，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，是非常有必要的。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商行為的監(jiān)管，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開(kāi)、透明，為購(gòu)房者提供客觀、準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息。地方政府要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商在購(gòu)地、融資和商品房銷售等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，防范各種形式的房地產(chǎn)金融投機(jī)活動(dòng)，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在合理的范圍內(nèi)波動(dòng)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，帶動(dòng)了我國(guó)其他行業(yè)的發(fā)展并且促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)之一。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也存在著一系列影響經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的因素，本研究對(duì)這些因素進(jìn)行了分析，并且提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。總的來(lái)說(shuō)，要想使得房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，就必須使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在合理的范圍內(nèi)波動(dòng)，并且使得這種波動(dòng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)在趨勢(shì)上是一致的。只有這樣，房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)有廣闊的發(fā)展前景，才能更好的促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，更好的為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。

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（作者單位：悅達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）endprint