我國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題探討

（九江學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院江西九江332000）

一、房地產(chǎn)中介企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）內(nèi)部環(huán)境控制薄弱

1.管理層對(duì)內(nèi)部環(huán)境控制不重視，企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)紊亂。企業(yè)內(nèi)部只有簡(jiǎn)單的規(guī)章制度，沒(méi)有形成良好的內(nèi)部控制制度，而有的企業(yè)即便建立了內(nèi)控機(jī)制，也僅僅浮于表象，沒(méi)有真正實(shí)施。一些大中型中介企業(yè)為了擴(kuò)大市場(chǎng)占有額進(jìn)行瘋狂并購(gòu)，呈現(xiàn)一種“抱團(tuán)取暖”的趨勢(shì)。房地產(chǎn)中介企業(yè)之間交叉持股，容易誘發(fā)不正當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)交易，不利于維護(hù)股東利益，在利潤(rùn)分配及商業(yè)機(jī)會(huì)上容易激發(fā)矛盾，控股股東難以對(duì)被并購(gòu)企業(yè)進(jìn)行實(shí)質(zhì)控制，企業(yè)難以對(duì)并購(gòu)后的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效整合。

2.房地產(chǎn)中介企業(yè)文化建設(shè)不足，員工素質(zhì)有待提高。目前行業(yè)內(nèi)經(jīng)紀(jì)人的進(jìn)入門(mén)檻并不高，學(xué)歷水平不高，缺乏專(zhuān)業(yè)素質(zhì)及專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，惡意牟取買(mǎi)賣(mài)房屋差價(jià)、利用信息不對(duì)稱(chēng)欺騙客戶(hù)、在合同中設(shè)定不合理的條款等，嚴(yán)重影響企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

（二）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

1.資本控制的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，很多中介企業(yè)的首要策略是急速擴(kuò)張門(mén)店布局，有的中介企業(yè)甚至出現(xiàn)一條街道好幾家自家門(mén)店的現(xiàn)象。從會(huì)計(jì)的角度看，雖然門(mén)店成本可在以后期間進(jìn)行攤銷(xiāo)，但在現(xiàn)金流量表中，這種門(mén)店建設(shè)的巨大支出必然增大房地產(chǎn)中介企業(yè)的資金壓力，給企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)隱患。企業(yè)能否在短時(shí)間內(nèi)增大利潤(rùn)，彌補(bǔ)“大量失血”都是未知數(shù)。

2.對(duì)國(guó)家相關(guān)政策重視度不高。部分中介機(jī)構(gòu)為了追求利潤(rùn)違規(guī)操作，不惜冒著違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，隨意變動(dòng)中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)、索要高傭金，甚至與買(mǎi)賣(mài)雙方不簽訂《預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》等，對(duì)國(guó)家相關(guān)政策缺乏重視，這勢(shì)必會(huì)給企業(yè)日后經(jīng)營(yíng)帶來(lái)隱患。

3.盲目進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域。近兩年受到互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊，各大中型中介企業(yè)在企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展上都著力于“大數(shù)據(jù)”“大平臺(tái)”“大金融”的構(gòu)建，與銀行、資金、信托、資本管理等多類(lèi)金融服務(wù)方建立合作關(guān)系，推出多種金融產(chǎn)品，形成“互聯(lián)網(wǎng)-房地產(chǎn)-金融”的營(yíng)銷(xiāo)模式。企業(yè)通過(guò)線上平臺(tái)搶奪市場(chǎng)資源，擴(kuò)大交易量，再通過(guò)自身金融理財(cái)產(chǎn)品（P2P平臺(tái)）在其第三方交易平臺(tái)為資金緊缺的客戶(hù)提供首付貸、贖樓貸等資金支持，交易達(dá)成后，再將客戶(hù)的房款納入自身的房產(chǎn)資金監(jiān)管平臺(tái)，形成了一個(gè)閉合的資金循環(huán)圈，這種以互聯(lián)網(wǎng)金融促進(jìn)交易的模式存在很高的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

（三）控制活動(dòng)執(zhí)行不力

1.業(yè)務(wù)流程有漏洞。房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，雖然各企業(yè)大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，但線下交易是整個(gè)交易市場(chǎng)的核心，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，經(jīng)紀(jì)人一般實(shí)行一對(duì)二（房源的買(mǎi)方與賣(mài)方）的服務(wù)，他們?yōu)榉课葙u(mài)方尋求買(mǎi)方，以此獲取傭金，其主要目標(biāo)在最后的簽約上，而對(duì)房源質(zhì)量及背景、客戶(hù)服務(wù)、合同簽訂流程等方面的關(guān)注較少，而房源背景的合理合法性是一項(xiàng)業(yè)務(wù)良好開(kāi)始的基礎(chǔ)，合同簽訂流程的規(guī)范性也是企業(yè)規(guī)避和防范法律政策風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。同時(shí)企業(yè)在研究客戶(hù)滿(mǎn)意度、客戶(hù)價(jià)值以及客戶(hù)需求等方面缺乏必要的流程，對(duì)客戶(hù)的后續(xù)服務(wù)也有待完善，使得企業(yè)在業(yè)務(wù)流程中無(wú)法對(duì)各項(xiàng)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把控。

2.資金區(qū)域操作，管控存在漏洞。房產(chǎn)涉及資金較大，其交易的辦理也比較復(fù)雜，時(shí)間跨度較長(zhǎng)，從買(mǎi)賣(mài)雙方簽約到房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)的真正完成一般需要1到3個(gè)月的時(shí)間，客戶(hù)在達(dá)成交易前需要交付一定的備付金，這部分資金應(yīng)該通過(guò)銀行的專(zhuān)用賬戶(hù)進(jìn)行資金凍結(jié)，而部分中介企業(yè)代替銀行做資金監(jiān)管，將客戶(hù)資金納入自己的資金池中，將資金池中的沉淀資金持續(xù)為自身金融理財(cái)產(chǎn)品服務(wù)，為了擴(kuò)大房產(chǎn)交易，這些中介企業(yè)還會(huì)利用這部分資金高息貸出，作為其他房產(chǎn)交易的“首付貸”，這種資金區(qū)域操作本就是違規(guī)操作，增加了企業(yè)資金管控的難度。

另外還存在信息溝通不暢、內(nèi)部監(jiān)督不到位等問(wèn)題。

二、基于風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)中介企業(yè)內(nèi)部控制完善措施

（一）建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境

1.完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。根據(jù)內(nèi)部控制要求，企業(yè)在確定與完善本單位內(nèi)部控制時(shí)應(yīng)遵循不相容職務(wù)分離原則，明確各部門(mén)或各單位間的管理職能以及責(zé)任權(quán)限。對(duì)于當(dāng)前房產(chǎn)中介企業(yè)內(nèi)部組織紊亂情況，企業(yè)必須提高重視程度。一方面，企業(yè)管理層，特別是高級(jí)管理層要形成統(tǒng)一意見(jiàn)，并且要強(qiáng)化管理層的主體地位，發(fā)揮其戰(zhàn)略性決策指導(dǎo)作用；另一方面要注意優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化職權(quán)與責(zé)任對(duì)應(yīng)分配，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部關(guān)聯(lián)性緊密的單位可進(jìn)行適當(dāng)合并，從而使職責(zé)更加清晰，也便于管理。

2.加強(qiáng)員工專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)與經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的建設(shè)。提高房地產(chǎn)中介行業(yè)員工的整體素質(zhì)，首先要提高經(jīng)紀(jì)人的就業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，中介企業(yè)招聘的人才務(wù)必做到“持證上崗”，并且做好信息注冊(cè)登記，建立員工信用檔案，并做到及時(shí)記錄，定期檢查，對(duì)違法、違規(guī)者嚴(yán)肅處理。同時(shí)，中介企業(yè)要建立定期培訓(xùn)、繼續(xù)教育機(jī)制，對(duì)經(jīng)紀(jì)人的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)進(jìn)行持續(xù)考察，還需強(qiáng)化現(xiàn)有的經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，對(duì)于企業(yè)原有的缺乏專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，通過(guò)結(jié)合以往業(yè)務(wù)活動(dòng)來(lái)加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，并進(jìn)行集中考核。對(duì)于經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)、繼續(xù)教育、集中考核等情況，企業(yè)也要詳細(xì)記錄在案，作為其提升資質(zhì)、調(diào)高待遇等發(fā)展的重要依據(jù)。

（二）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理體系

1.建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)。一些大中型房產(chǎn)中介企業(yè)可以在公司內(nèi)部設(shè)置專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理組織，承擔(dān)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系的預(yù)防、識(shí)別、評(píng)估、監(jiān)測(cè)與矯正工作，例如：企業(yè)可以設(shè)置專(zhuān)門(mén)的法律咨詢(xún)部門(mén)，對(duì)國(guó)家現(xiàn)行政策仔細(xì)研究，把握政策方向，靈活應(yīng)對(duì)，從而在遵循國(guó)家政策的前提下為企業(yè)尋找更多發(fā)展機(jī)會(huì)；還可以結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，預(yù)測(cè)未來(lái)政策變化方向。企業(yè)還可設(shè)置專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警部門(mén)，針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)變化、消費(fèi)者的滿(mǎn)意度等對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。另外，對(duì)于一些規(guī)模不大的中介機(jī)構(gòu)，企業(yè)可以聘請(qǐng)外部專(zhuān)家為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理出謀劃策。

2.建立企業(yè)危機(jī)處理機(jī)制。對(duì)于危機(jī)處理，房地產(chǎn)中介企業(yè)要遵循以下幾個(gè)原則：一是迅速?zèng)Q策原則，若各中介企業(yè)對(duì)客戶(hù)的投訴能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理，在負(fù)面影響放大之前就解決，很多中介企業(yè)的形象就不會(huì)一落千丈；二是真誠(chéng)負(fù)責(zé)原則，對(duì)于給顧客帶來(lái)的損失，企業(yè)必須以真誠(chéng)負(fù)責(zé)的態(tài)度對(duì)客戶(hù)的損失做出賠償，任何否認(rèn)或含糊不清的行為都會(huì)給企業(yè)造成更大損害；三是客戶(hù)至上原則，在房地產(chǎn)中介行業(yè)，企業(yè)的信譽(yù)對(duì)行業(yè)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

（三）強(qiáng)化主要風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制

1.規(guī)范業(yè)務(wù)操作，完善工作流程。企業(yè)對(duì)房源信息要強(qiáng)化檢查，注意審核與交易相關(guān)的主體身份、房源權(quán)屬、主體信用度等問(wèn)題，防止問(wèn)題房源進(jìn)入企業(yè)房源信息網(wǎng)，并通過(guò)多方面對(duì)比房源信息，篩選優(yōu)質(zhì)房源吸引客戶(hù)，一些大中型房地產(chǎn)中介可以根據(jù)自己的實(shí)際情況成立獨(dú)立的房源審查部門(mén)，對(duì)房源的基本信息及房源周?chē)沫h(huán)境等進(jìn)行全方面的審查，并形成完整的房源信息報(bào)告，同時(shí)企業(yè)要加強(qiáng)審查部門(mén)的獨(dú)立性，強(qiáng)化其權(quán)利與義務(wù)，該部門(mén)對(duì)形成的房源信息報(bào)告中的信息承擔(dān)責(zé)任。另外企業(yè)可以讓經(jīng)紀(jì)人填寫(xiě)每日工作記錄表，針對(duì)客戶(hù)對(duì)房源的細(xì)節(jié)關(guān)注進(jìn)行歸納分析，并及時(shí)進(jìn)行周工作總結(jié)和月工作總結(jié)。

企業(yè)需強(qiáng)化與買(mǎi)賣(mài)雙方之間的溝通，讓客戶(hù)明確了解各方的權(quán)利和義務(wù)，與雙方簽訂的合同必須嚴(yán)格按照國(guó)家制定的規(guī)范文本，并慎重確定雙方的權(quán)利義務(wù)條款，謹(jǐn)防由合同引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)；在簽訂合同時(shí)，要在合同中注明審查義務(wù)及因?qū)彶椴涣Χ茨馨l(fā)現(xiàn)某一方信息存在缺陷，由此給另一方帶來(lái)?yè)p失的相關(guān)賠償責(zé)任。為防止客戶(hù)的誠(chéng)信問(wèn)題給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失，企業(yè)可以簽訂三方《預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》，對(duì)雙方的義務(wù)及違約責(zé)任給予明確約定。

企業(yè)應(yīng)在提高客戶(hù)滿(mǎn)意度上下功夫，房地產(chǎn)中介企業(yè)的良好聲譽(yù)是其提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，企業(yè)除了提高期間服務(wù)質(zhì)量以外，還可以多搜集客戶(hù)的意見(jiàn)，在客戶(hù)的需求上加強(qiáng)業(yè)務(wù)的后續(xù)服務(wù)，例如：設(shè)置客戶(hù)意見(jiàn)箱或在企業(yè)網(wǎng)絡(luò)門(mén)戶(hù)上設(shè)置意見(jiàn)窗口，企業(yè)還可專(zhuān)門(mén)設(shè)置后續(xù)服務(wù)中心，提高客戶(hù)住房舒適度。

2.執(zhí)行全面資本控制。當(dāng)前各大中型房產(chǎn)中介的門(mén)店布局廣泛且密集，當(dāng)門(mén)店資源達(dá)到一定臨界點(diǎn)必然會(huì)造成門(mén)店資源過(guò)剩，企業(yè)在各區(qū)域開(kāi)設(shè)門(mén)店之前應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)刂薪槭袌?chǎng)進(jìn)行廣泛且詳細(xì)的調(diào)查，對(duì)門(mén)店的地理位置進(jìn)行合理評(píng)估，保證該門(mén)店資源發(fā)揮最大效用，同時(shí)對(duì)門(mén)店的前期投資要進(jìn)行詳細(xì)合理的預(yù)算，并做好預(yù)算控制和采購(gòu)成本控制，嚴(yán)格控制門(mén)店成本。目前很多中介企業(yè)利用自身的金融產(chǎn)品對(duì)交易資金進(jìn)行托管，這些金融產(chǎn)品雖對(duì)外顯示有業(yè)務(wù)許可證和受到國(guó)家相關(guān)部門(mén)監(jiān)管，但這些金融產(chǎn)品本身風(fēng)險(xiǎn)承受力弱，且已造成資金沉淀，不利于企業(yè)資金監(jiān)管，對(duì)企業(yè)而言，客戶(hù)托管資金較安全直接的做法是借鑒證券交易結(jié)算資金第三方存管制度模式，將資金打入第三方銀行賬戶(hù)，嚴(yán)禁將客戶(hù)的托管資金用于理財(cái)、發(fā)放其他貸款等渠道，防止混合經(jīng)營(yíng)造成的資金流失。

3.完善企業(yè)O2O商業(yè)模式，加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新。二手房交易時(shí)間長(zhǎng)，環(huán)節(jié)多，互聯(lián)網(wǎng)的介入可以在很多環(huán)節(jié)上提高交易效率，并能讓各項(xiàng)流程更加透明化。第一，明確企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，積極尋找客戶(hù)群，吸引戰(zhàn)略投資者，擴(kuò)大企業(yè)實(shí)力；第二，對(duì)線上資源實(shí)施精密、高效率管理模式，對(duì)房源信息真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于信息的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整；第三，加大線上宣傳，增強(qiáng)線上影響力；第四，加大系統(tǒng)平臺(tái)檢測(cè)力度，謹(jǐn)防由于平臺(tái)漏洞導(dǎo)致程序故障，對(duì)客戶(hù)造成損失。