老牌房企中華企業(yè)頹勢難改 樓盤“跌價準備”業(yè)界最任性

周月明

房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模遠小于龍頭房企的中華企業(yè)，計提的存貨跌價準備金額卻排在所有上市房企的第一名，第二、第三位分別為綠地控股、萬科A，不免令人咋舌。

成立62年的老牌房企中華企業(yè)（600675.SH），近期又引起了A股投資者的關注和爭議，這一次又是因其“花樣繁多”的計提方式。

雖然立足于上海這個中國房價漲幅最大的城市之一，但中華企業(yè)的業(yè)績并未跟上當?shù)胤績r的漲幅，在經(jīng)過戴帽ST之后，業(yè)績持續(xù)萎靡。

這家老牌房企業(yè)績?yōu)楹巍按髠獨狻?？對存貨跌價的計提與轉回的標準是什么？《投資者報》記者就上述相關問題聯(lián)系公司負責人，一名工作人員稱，將轉告記者的采訪問題，但截至發(fā)稿記者仍未收到相關回復。

業(yè)績不佳

據(jù)公司2017年三季報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年和前三季度，公司營收分別為41億元、51億元，同比下滑43%、49%。三季度凈利潤為2.93億元，同比下滑1%。

而翻閱中華企業(yè)近年來的財報，單凈利潤一項，已連續(xù)5年下降，從2011年的8.47億元、2012年的5.65億元，到2015年虧損24.87億元，2016年又連續(xù)虧損終致被ST。5年時間凈利潤一路縮水300%。

造成這種局面的很大原因是公司前幾年盲目擴張，在并不熟悉的市場以高價拿地所致。

2009年9月，中華企業(yè)以總價13.99億元拿下了上海寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)的D1-2地塊，樓面地價高達9128元/平方米，溢價近3倍，被媒體稱為羅店天價。2010年2月，中華企業(yè)又以26.23億元的高價，拿下上海松江區(qū)龍興路R19-1號地塊，樓板價11111元/平方米，而當時這一地塊的掛牌價只有9.65億元。

此外，公司還于2009年以28.1億元的價格將杭州章家壩宅地收入囊中，想借此進軍杭州市場，這塊地也因此成為杭州當年的地王。不過，與之后在該區(qū)域拿地的房企相比，中華企業(yè)1.8萬元/平方米的拿地成本相當高。之后公司曾于2011年宣布開工，但因杭州房產(chǎn)市場一度進入低迷期，這塊曾經(jīng)的地王至今已整整6年還未開盤。業(yè)內(nèi)人士稱，如今這個樓盤的房子要賣到3.5萬/平方米才有可能保住成本。

而中華企業(yè)在相繼購置高地價項目之后陷入了“降價即虧本、保價則滯銷”的兩難境地。公司的資金壓力越來越大，負債也越來越高，2011年至2014年間，中華企業(yè)總體負債規(guī)模從180億元上升至335億元，翻了接近1倍。

為了盡快回籠資金，2015年之后，中華企業(yè)的主要任務是去庫存，而且還曾賣出一部分股權。但截至2017年三季度，營收仍同比下滑40%。

任性計提

此外，記者發(fā)現(xiàn)，自2015年以來，中華企業(yè)就對存貨跌價準備多次計提與轉回，這也令當期凈利潤起起伏伏。比如在2015年，公司當年營收46億元、同比增長5%，而凈利潤虧損24.87億元，對于虧損原因，公司解釋為當年對“杭州御品灣”、“江陰尚海薈”、“松江譽品谷水灣”、“古北香堤藝墅”、“鉑玨公館”、“江陰中企上城”等項目一共計提了存貨跌價準備21.67億元。

2016年上半年，公司凈利潤繼續(xù)虧損6156萬元，但在當年三季報時，公司又扭虧為盈，凈利潤2.99億元。對此，公司解釋稱，對“松江譽品谷水灣”和“古北香堤藝墅”項目分別轉回存貨跌價準備1.09億元和0.9億元，合計占當期凈利潤的66%。

類似情況也出現(xiàn)在2017年，今年上半年、三季度凈利潤分別為3.81億元、2.93億元，同比增長701%后，又在最新季度同比下滑1%。

對于房地產(chǎn)行業(yè)的存貨跌價計提這一問題，有房地產(chǎn)分析師指出，“對存貨跌價準備的處理，主要是基于對市場未來的預期?！?/p>

縱觀整個上市房企，2016年對存貨跌價計提這一財務方式的使用都更加謹慎。

數(shù)據(jù)顯示，2016年共有134家主營房地產(chǎn)開發(fā)（不包括園區(qū)開發(fā)）的上市房企，合計計提存貨跌價損失33.8億元，同比減少高達69%。

而2016年是房地產(chǎn)行業(yè)量價齊升的一年，行業(yè)總體的存貨質量在改善。上市房企2016年整體計提的存貨跌價準備較2015年有不小的降幅。數(shù)據(jù)顯示，2016年上市房企共計提存貨跌價準備155.5億元，同比減少約18%。其中有89家做了該項目計提，其余沒有計提，而中華企業(yè)計提金額排在所有上市房企的第一名，第二、第三位分別為房企龍頭綠地控股、萬科A，前三名分別計提存貨跌價準備為23億元、14.7億元和13.8億元。

業(yè)內(nèi)人士稱：“存貨跌價準備主要還是要看對當?shù)胤績r的預期。我們看到的房地產(chǎn)市場火熱，主要還是在一線城市以及部分二三線城市，有些三四線城市的房價很難起來。萬科、綠地等城市做得分散，計提的概率就會大些?！?/p>

但對于中華企業(yè)來說，其業(yè)務主要集中在上海、杭州等地，為何計提金額還排最高？有投資者稱：“對一直在深耕的市場房價預期波動幅度還這么大，實在令人存疑?！?/p>

某位不愿透露姓名的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對《投資者報》記者解釋稱：“存貨跌價準備可以平滑利潤以保持業(yè)績穩(wěn)定，當市場高漲，業(yè)績顯著上升時，適當提升存貨跌價準備，以備日后市場回落時適當調回存貨跌價準備，從而平滑利潤的大幅波動?！钡腥A企業(yè)的存貨跌價計提與轉回好像與大企業(yè)相比更顯任性，這樣頻繁地計提和轉回是否合規(guī)？公司并未做出更多解釋。

此外，據(jù)公司財報，中華企業(yè)的一些財務數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了前后矛盾的情況。今年上半年，公司稅前營收45億元，銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金為48.44億元，含稅營業(yè)收入要比現(xiàn)金流量少2.74億元，意味著資產(chǎn)負債表中相應金額的應收款項減少，或相應金額的預收款項增加。而公司上半年的應收賬款余額為0.79億元，相比2016年年末的0.52億元，應收賬款不但未減少，反而增加了0.27億元。而上半年的預收款項金額為72.26億元，相比2016年年末的66.99億元，新增5.27億元，這個數(shù)據(jù)也遠遠大于2.74億元。對于這項矛盾，公司并未給出更多解釋，這也令投資者對其財務數(shù)據(jù)的準確性增添了一份擔憂。