房屋買賣中介服務(wù)合同的法律問題研究

何江

摘 要：隨著國家政策的不斷變化，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，同時也導(dǎo)致房屋中介服務(wù)市場競爭激烈，亂收費以及欺詐的現(xiàn)象屢見不鮮，而隨之而來的則是各種糾紛不斷，常常讓購房者利益受損，本文將針對于在房屋買賣中介服務(wù)合同中常見的法律問題進行分析，并基于此提出幾點建議以供參考。

關(guān)鍵詞：房屋買賣；中介服務(wù)；合同；居間

隨著房地產(chǎn)市場的逐漸發(fā)展，近年來，房價不斷攀升，但由于市場準(zhǔn)入機制不完善，行業(yè)管理不規(guī)范，從而導(dǎo)致房屋買賣合同糾紛案件層出不窮，該類案件一般會涉及購房者的重大利益，同時對開發(fā)商的信譽也會造成影響，一般很難達成調(diào)解，在司法實務(wù)中，因為規(guī)范上的不足，同樣案件的判定方式也會出現(xiàn)差異。

一、房屋買賣中介服務(wù)合同中常見的法律問題

1.看房確認書所引發(fā)的法律問題

針對于看房確認書的性質(zhì)問題，看房者和中介機構(gòu)的認定大不相同，大多的看房者會輾轉(zhuǎn)多家中介機構(gòu)，可能在其中一家中介機構(gòu)簽署看房確認書后，轉(zhuǎn)而又去另一家完成交易，這種情況非常多見，他們認為看房確認書僅僅只是表示自身具有購房的意向說明，支付居間費用應(yīng)以正式簽訂居間合同，中介機構(gòu)促成房屋買賣合同成立為主要依據(jù)。而中介機構(gòu)則認為看房確認書則代表具有居間合同的性質(zhì)，并且該合同的成立并不以是否達成房屋買賣合同為前提。

2.“跳單”帶來的法律問題

在房屋買賣中，“跳單”指的是委托人經(jīng)過中介機構(gòu)的居間行為找準(zhǔn)房源后，隨后經(jīng)過其他中介機構(gòu)和房屋的所有權(quán)者進行交易，這也是變相的逃避居間費用的一種手段，而中介機構(gòu)為了預(yù)防購房委托人的該種不良行為，常常會以各種合同條款來對其進行約束。而在司法實踐中，怎樣認定該條款的有效性，則是此類糾紛案件的審理難題。

3.居間人要求支付報酬帶來的法律問題

按照《合同法》中的相關(guān)規(guī)定，如居間人促成了合同成立，則委托者需要根據(jù)約定支付相關(guān)報酬給居間人。但在多項案例的實踐中可以看出，盡管居間人促成了房屋買賣的合同，購房人也會以多種理由拒絕支付或是降低居間人的費用。主要因素是由于履行合同過程中出現(xiàn)不足或者無法繼續(xù)履行。尤其是在現(xiàn)階段房價持續(xù)升高，國家對于房屋市場實行限貸和限購以及強化個人所得稅征收等多種宏觀調(diào)控策略。從而導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行，對于中介機構(gòu)和委托者的報酬糾紛問題也逐漸增多。而針對于合同無法正常履行的情況下，居間費用是否需要照常支付，以及支付的比例問題，難以做出準(zhǔn)確判定，需要法官依據(jù)個案自由裁量。

4.基于中介的審慎義務(wù)帶來的法律問題

通常來說，多數(shù)委托人因為對購房政策、法律或操作過于陌生，所以才委托中介機構(gòu)購買房屋或是出售房屋，以確保交易的順利開展。該種認知主要是基于中介機構(gòu)對對方所買賣的房屋進行嚴(yán)格審查，其審查范圍的第一點則是房屋產(chǎn)權(quán)狀況的審查，這其中包含房屋所使用的年限，房屋所有權(quán)人，以及是否具有抵押、查封等權(quán)利上的問題；第二則是房屋使用的現(xiàn)狀審查，主要包含房屋裝修、承租、實際的居住人等，另外還有多種費用的繳納情況，例如水、電、物業(yè)、供暖費等；第三點，當(dāng)事人的委托資格審查，房屋產(chǎn)權(quán)人或購買者委托的代理人是否具有合法的代理權(quán)；第四點，基于目前的限購政策下，需要具有一定的購房條件方可購房，因此購房者資格的審查問題則同樣也是房屋買賣合同是否能夠達成的一個關(guān)鍵原因。

5.中介資質(zhì)欠缺帶來的法律問題

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等相關(guān)文件規(guī)定，房屋中介機構(gòu)必須要具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作人員，且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂的服務(wù)合同，應(yīng)該加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)印章，并且需要一名或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名。但在目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者中不具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格的占絕大多數(shù)。

二、房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛的有效建議

1.審判實務(wù)中應(yīng)遵循的原則

第一，約定優(yōu)先原則，尊重當(dāng)事人的合同約定，在基于法律法規(guī)的前提條件下，根據(jù)合同對其雙方的權(quán)益和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任進行確定；第二、主張調(diào)解優(yōu)先的基本原則，中介服務(wù)合同糾紛因為不具備法律統(tǒng)一裁定的標(biāo)準(zhǔn)，所以應(yīng)該對雙方進行調(diào)解為主要原則，基于法律法規(guī)的合理范圍之內(nèi)，尋找雙方的利益平衡點，化解矛盾。第三、堅持利益平衡，為了確保雙方的利益平衡，應(yīng)該按照雙方法律知識的不足，對其違約責(zé)任的承擔(dān)進行合理的調(diào)整。第四，貫徹國家政策，針對于違反國家房屋市場宏觀調(diào)控政策的情況，需及時向相關(guān)部門發(fā)送建議，關(guān)于房屋的限購、限貸等政策主要是為了預(yù)防投機性購房，在審理該類糾紛案件時，應(yīng)維護國家的政策落實。

2.確立房屋中介合同糾紛中的裁判規(guī)則

房屋買賣中中介服務(wù)合同屬于三方法律關(guān)系的混合合同，合同的無效分為相對無效和絕對無效兩種，相對無效指的是可撤銷的合同和并非當(dāng)然無效，僅對特定的人才不具效力。而絕對無效指的是該合同違反了相關(guān)法律法規(guī)，且任何人都能夠主張該合同無效。在房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛中，格式條款應(yīng)當(dāng)充分尊重雙方當(dāng)事人的表達意思，嚴(yán)格掌握確認格式條款無效的標(biāo)準(zhǔn)，雙方可以申請變更或者是撤銷格式條款中的內(nèi)容，給予雙方確認格式條款效力的權(quán)力，法院也可以根據(jù)具體情況，行使釋明權(quán)，讓當(dāng)事者自由選擇格式條款的有效性。從性質(zhì)來說，看房確認書并不能作為居間費用的收費依據(jù)，因為看房確認書并未概含居間服務(wù)的內(nèi)容以及居間報酬，其次從合同履行上而言，房地產(chǎn)中介主要是提供房屋給予購房者選擇的義務(wù)，因此，如房屋中介依據(jù)看房確認書來提出居間報酬的支付，很難得到法律的支持。如何判定購房者是否具有“跳單”的不良行為，可根據(jù)購房者是否具有利用中介機構(gòu)來獲取房源資料，如多個中介機構(gòu)發(fā)布同一房源，購房者通過合法途徑得到房源信息，則有權(quán)選擇其他中介機構(gòu)。對于“跳單”行為嚴(yán)格判定，維護中介機構(gòu)的合法權(quán)益，推進雙方的誠信交易。

三、總結(jié)

近年來，房屋買賣中介公司為我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻，但同時也因為多種因素而導(dǎo)致委托人與中介機構(gòu)糾紛不斷，因此，在審理該類案件時，應(yīng)遵循基本原則和統(tǒng)一的裁判規(guī)則，公平公正的處理糾紛，確保雙方的合法權(quán)利。

參考文獻：

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