城市土地立體化登記研究

陳 振

（南京農(nóng)業(yè)大學土地管理學院，江蘇·南京 210095）

城市土地立體化登記研究

陳 振

（南京農(nóng)業(yè)大學土地管理學院，江蘇·南京 210095）

基于城市土地立體化登記的客體——土地空間使用權(quán)的來源、內(nèi)涵與特征，運用歸納演繹法、法條解釋法對我國城市土地立體化登記的現(xiàn)狀及存在的問題展開研究。研究結(jié)果表明：我國城市土地立體化登記存在權(quán)利性質(zhì)不明確；權(quán)屬不明確，登記困難；登記技術(shù)落后，登記事項不全；登記部門和管理模式不統(tǒng)一等問題。因此，構(gòu)建我國城市土地立體化登記制度需要從“登記規(guī)則”和“實現(xiàn)路徑”兩方面入手，在“登記規(guī)則”方面，需要明確登記對象和登記內(nèi)容，引入三維登記技術(shù)；在“實現(xiàn)路徑”方面，需要加快制定《不動產(chǎn)登記法》，統(tǒng)一土地空間使用權(quán)管理體制。

土地管理；權(quán)屬登記；土地空間使用權(quán)；立體化登記

隨著人類社會的進步，城市土地立體化利用是必然趨勢。2007年頒布的《物權(quán)法》引入了“建設用地使用權(quán)分層設立”原則，其第136條明確規(guī)定：“建設用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或地下分層設立”。因此，同一宗土地可以分別設立以地表空間、地上空間和地下空間為客體的土地使用權(quán)，土地空間使用權(quán)應運而生[1]?！段餀?quán)法》確立了地上、地下空間土地使用權(quán)的物權(quán)地位，為規(guī)范城市土地立體化利用奠定了堅實的法律基礎。

近年來，大中城市土地資源供給十分緊張，迫使城市發(fā)展模式由外延式擴張向縱向立體化發(fā)展轉(zhuǎn)變，深圳、上海、杭州等地已經(jīng)開始探索土地立體化管理機制[2]。土地立體化利用在大中城市的興起，推動了土地空間使用權(quán)的相關(guān)研究，目前國內(nèi)學者的研究較多集中在法學領(lǐng)域?qū)ν恋乜臻g使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)的探討[3～6]，又或工程領(lǐng)域?qū)ν恋乜臻g利用規(guī)劃的研究等方面[7～11]?！段餀?quán)法》第136條同時規(guī)定“新設立的建設用地使用權(quán)不得損害已設立的用益物權(quán)”，而我國物權(quán)變動模式采取登記生效制，說明土地空間使用權(quán)之間孰先孰后須以各自登記時間先后為判斷依據(jù)，所以權(quán)屬登記在土地空間使用權(quán)管理中至關(guān)重要，但目前學術(shù)界關(guān)于這方面的研究還較為缺乏，國內(nèi)學者大都只是在相關(guān)研究中略帶說明，尚未進行系統(tǒng)研究[12,13]。因此，本文著眼于城市土地立體化登記的客體——土地空間使用權(quán)，在梳理其來源、內(nèi)涵和特征的基礎上，分析我國土地立體化登記現(xiàn)狀及問題，就其登記規(guī)則和實現(xiàn)路徑展開探討，以期能夠深化對這一問題的認識，為完善相關(guān)制度提供參考。

1 土地空間使用權(quán)：來源、內(nèi)涵與特征

1.1 來源

隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的推進，大中城市為了解決日益突出的土地供需矛盾，城市發(fā)展模式被迫由外延式擴張向縱向立體化發(fā)展轉(zhuǎn)變，城市土地也由二維平面利用轉(zhuǎn)向三維立體化利用，土地空間使用權(quán)就來源于這一過程。但是由于全國各地經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大，大中城市對土地空間的開發(fā)利用程度要遠高于小城市，因此，長期以來土地空間使用權(quán)在我國法律體系中并未得到足夠的重視。雖然現(xiàn)行法律體系中并沒有“土地空間使用權(quán)”這一概念，但2007年頒布的《物權(quán)法》第136條明確規(guī)定：建設用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或地下分層設立。從而明確了地上、地下空間建設用地使用權(quán)的物權(quán)地位，也從側(cè)面承認了土地空間使用權(quán)的存在。

1.2 內(nèi)涵

由于我國現(xiàn)行法律體系中并沒有“土地空間使用權(quán)”這一概念，所以關(guān)于土地空間權(quán)的內(nèi)涵的探討，可以借鑒其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗。從世界范圍來看，大部分國家和地區(qū)（日本、德國、中國臺灣地區(qū)）認為土地空間使用權(quán)是地上權(quán)的一種延伸和特殊形式，其與普通地上權(quán)相比只是客體范圍不一樣，并無其他差異，因此其是一種區(qū)分地上權(quán)，并非是一種新的用益物權(quán)；而美國法律則認為，空間權(quán)是獨立于地上權(quán)之外的一種新的用益物權(quán)，而并非其延伸，美國著名的《俄克拉馬州空間法》將空間權(quán)定義為：地表上下一定范圍的空間可以讓與、租賃，以此為客體而成立的不動產(chǎn)權(quán)利。

理論上，我國法律不存在其他國家和地區(qū)的“地上權(quán)”，只有類似“地上權(quán)”的“土地使用權(quán)”的概念。實踐中，2007年頒布的《物權(quán)法》第135條和136條分別規(guī)定：建設用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施；建設用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或地下分層設立。從這些規(guī)定來看，《物權(quán)法》將土地空間使用權(quán)視為建設用地使用權(quán)的一種，在我國城市土地立體化利用中，同一宗土地可以分別設立以地表空間為客體的地表建設用地使用權(quán)，和以地上、地下空間為客體的空間建設用地使用權(quán)，二者之間除了客體范圍差異，并無本質(zhì)區(qū)別，都屬于建設用地使用權(quán)的范疇。因此，我國土地空間使用權(quán)的內(nèi)涵可以界定為：以地上、地下一定空間為客體，以建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施為目的而設立的用益物權(quán)。這在一定程度上借鑒了上述其他國家和地區(qū)的“區(qū)分地上權(quán)”的界定。

1.3 特征

根據(jù)上述土地空間使用權(quán)的來源與內(nèi)涵的分析，結(jié)合我國城市土地立體化利用的實踐，對土地空間使用權(quán)的特征總結(jié)如下：

（1）土地空間使用權(quán)并非一項獨立的用益物權(quán)。從《物權(quán)法》的規(guī)定來看，我國城市土地立體化利用中產(chǎn)生的土地空間使用權(quán)屬于建設用地使用權(quán)的范疇，屬于用益物權(quán)，但不是一項獨立的用益物權(quán)。其與地表建設用地使用權(quán)只是客體范圍不同，權(quán)利性質(zhì)一致。

（2）土地空間使用權(quán)的客體范圍為地表建設用地使用權(quán)可利用范圍之外的空間。理論上土地空間使用權(quán)可以在地上和地下任何一定空間范圍內(nèi)設立，但實踐中不難發(fā)現(xiàn)，在預備設立土地空間使用權(quán)的地表上往往已經(jīng)存在了地表建設用地使用權(quán)。所以，土地空間使用權(quán)的客體范圍就必須受到此地表建設用地使用權(quán)可利用的土地空間范圍的限制，為地表建設用地使用權(quán)可利用范圍之外的空間。

（3）依附于土地空間使用權(quán)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施的特性。依附于土地空間使用權(quán)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施相較地表建設用地使用權(quán)有著明顯差異?？偨Y(jié)如下：①不確定性。依附于土地空間使用權(quán)的建筑物容易受到地表環(huán)境、地質(zhì)環(huán)境等影響，現(xiàn)有的城市規(guī)劃體系無法準確確定其實際利用范圍；②復雜性。依附于土地空間使用權(quán)的建筑物或位于空中，或位于地下，建筑物通風、采光等附屬設施必須與相鄰建筑物配套才能夠保證其正常使用，之間權(quán)利協(xié)調(diào)較為復雜；③不可逆性。依附于地表建設用地使用權(quán)所建造的建筑物位于地表，建筑物用途容易確定，配套設施容易設計，即便事先未考慮周全，事后也方便補救，但依附于土地空間使用權(quán)的建筑物則不然，其或位于空中、或位于地下，受地質(zhì)條件影響很大，用途、配套設施若事先沒有考慮周全，事后補救非常困難，具有不可逆性。

2 土地立體化登記的現(xiàn)狀及問題

2.1 現(xiàn)狀分析

我國《物權(quán)法》對物權(quán)變動模式采取登記生效制，不登記不生效?！段餀?quán)法》第139條規(guī)定：設立建設用地使用權(quán)的，應當向登記機構(gòu)申請建設用地使用權(quán)登記，建設用地使用權(quán)自登記時設立?？梢钥闯?，建設用地使用權(quán)的取得以登記作為生效條件，而土地空間使用權(quán)屬于建設用地使用權(quán)，因此，土地空間使用權(quán)的設立變動也應當依法進行登記。2007年國土資源部頒布的《土地登記辦法》順應了《物權(quán)法》的規(guī)定，通過明確宗地的空間概念將土地空間使用權(quán)納入了一般土地登記范疇，其第五條規(guī)定“土地以宗地為單位進行登記，宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”，明確了土地登記不僅要登記土地平面的四至界限，還要登記土地的上下立體空間。2015年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》則進一步將建設用地使用權(quán)納入不動產(chǎn)登記中，其第八條中將“空間界限”作為不動產(chǎn)登記簿的必要登記事項，明確了建設用地使用權(quán)的空間概念。但總體而言，《土地登記辦法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的登記規(guī)則都是針對二維平面土地權(quán)屬登記而設計的，并未對土地立體化登記規(guī)則作出詳細規(guī)定，這與我國大規(guī)模的土地立體化利用是極不適應的。

在地方層面，經(jīng)濟相對發(fā)達同時土地供給緊張的的廣東省、浙江省、江蘇省、上海市已經(jīng)開始積極探索土地立體化登記規(guī)則，并相繼出臺了一些地方性法規(guī)。2000年，國土資源部對廣東省《關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的復函》中，將地下空間使用權(quán)視為土地使用權(quán)進行登記利用，并就其特殊性提出相關(guān)登記要求；2006年，上海市頒布《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》，這是我國第一個涉及空間權(quán)屬管理的規(guī)定；2008年，深圳市頒布的《深圳市地下空間開發(fā)利用暫行辦法》將地下空間使用權(quán)定性為建設用地使用權(quán)，以宗地為基本單位進行登記；2009年，南京市頒布的《南京市土地登記實施細則（試行）》將地下空間登記為地下空間使用權(quán)；2011年，杭州市頒布的《杭州市土地登記辦法》要求將地下空間權(quán)登記為土地使用權(quán)或土地他項權(quán)利。這些地方法規(guī)在一定程度上反映了我國土地立體化登記的現(xiàn)狀。

2.2 存在問題

各地對城市土地立體化登記規(guī)則的探索，為構(gòu)建我國土地立體化登記制度起到了重要的參考借鑒，但由于國家層面關(guān)于土地立體化登記法律和規(guī)則的缺位，導致其存在諸多問題，具體如下：

（1）權(quán)利性質(zhì)不明確

從全國各地的實踐來看，多數(shù)地區(qū)將土地空間權(quán)登記為“土地使用權(quán)”，如：廣東省、上海市；深圳市將其登記為“建設用地使用權(quán)”；而南京市直接將土地空間權(quán)登記為“空間使用權(quán)”；還有少數(shù)地區(qū)將其登記為土地他項權(quán)，如杭州市。不同的登記名稱會對權(quán)力性質(zhì)產(chǎn)生很大影響，如“土地使用權(quán)”和“土地他項權(quán)”就有著本質(zhì)差別，而我國目前的產(chǎn)權(quán)體系中根本沒有“土地空間使用權(quán)”這一權(quán)利，各地混亂的登記形式導致土地空間使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)不明確，極易引發(fā)權(quán)利糾紛。

（2）權(quán)屬不明確，登記困難

由于全國各地經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，土地立體化開發(fā)程度也有很大差距，大部分城市地下空間主要作為人防工程或基礎設施工程建設，這些地下空間通常都是國家以劃撥的形式供給人防部門或其他政府部門的，很多都沒有進行統(tǒng)一登記。而在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，除了市政基礎設施之外，各類經(jīng)營性空間工程（地下城市綜合體、地下商場、空中花園等）逐漸發(fā)展起來，這些城市設施在功能上往往都脫離了地表土地，但某些配套設施仍然附屬于地表土地，權(quán)屬仍屬于地表權(quán)利人，導致其無法單獨登記，無法開發(fā)其資產(chǎn)屬性，也易發(fā)生權(quán)屬糾紛。

（3）登記技術(shù)落后，登記事項不全

無論是《土地登記辦法》還是《不動產(chǎn)登記暫行條例》都是基于二維平面土地登記而設計的登記規(guī)則，二維平面土地登記技術(shù)是借助二維平面關(guān)系劃分宗地四至界限，而城市土地立體化登記不僅要登記四至界限，還要登記上下空間界限。此時，二維平面土地登記技術(shù)無法對城市建設在三維立體空間內(nèi)的土地利用狀況進行完全的登記，很多地上、地下建筑物自然屬性和權(quán)利狀況無法在圖冊中體現(xiàn)，帶有很強的局限性，不能滿足城市土地立體化利用的需要。

（4）登記部門和管理模式不統(tǒng)一

我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記起步較晚，2015年國土資源部才頒布統(tǒng)一的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，而在此之前，全國大部分地區(qū)土地及其附屬建筑物都是分開登記的，只有少數(shù)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)對房屋和土地進行統(tǒng)一登記。各地空間不動產(chǎn)也都處于多頭登記、分散管理的狀態(tài)，據(jù)統(tǒng)計，國家涉及對空間不動產(chǎn)登記的部門多達十余個，人防部門、交通部門、土地部門、住建部門都可以對空間不動產(chǎn)進行登記，整體管理十分混亂。登記部門和管理模式的不統(tǒng)一容易給權(quán)利人造成登記效力抵觸的情況，有損法律秩序和公信力，同時登記部門間信息不暢通，也不利于查詢。

3 土地立體化登記規(guī)則的構(gòu)建

科學合理的登記規(guī)則是土地立體利用的重要前提，土地利用由二維平面拓展為立體空間，基于二維平面設計的土地登記規(guī)則在面向土地空間使用權(quán)登記時體現(xiàn)出一定局限性。因此，有必要轉(zhuǎn)換視角，探索土地立體化登記規(guī)則，進而明晰土地空間權(quán)屬，以促進科學合理的土地立體化利用。土地立體化登記是由面向二維平面土地自然狀況和權(quán)利狀況的登記向面向立體土地空間自然狀況和權(quán)利狀況的登記的轉(zhuǎn)變，將帶來登記對象、登記內(nèi)容、登記技術(shù)等一些列轉(zhuǎn)變。

3.1 登記對象

土地立體化登記首先需要確定登記對象。目前，我國關(guān)于土地空間利用的類型非常多樣化，地上空間利用主要包括高壓線走廊、立交橋、高架橋、地上軌道高架線路、空中步行連廊、空中花園、地鐵上蓋物業(yè)等，地下空間利用主要包括地下人防工程、地下步行通道、地下停車場、地下交通樞紐、地下商場、地下市政管線系統(tǒng)等，還有地上、地表、地下綜合開發(fā)利用的城市綜合體。將所有的空間工程用地都納入土地立體化登記的范疇是不盡合理的，也會造成登記成本過高。因此，筆者借鑒《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》和《深圳市地下空間開發(fā)利用暫行辦法》，根據(jù)地表建筑物與空間建筑物之間的關(guān)系，分兩種情況進行登記：

（1）結(jié)建空間建設工程，即與地表建筑物連為一體的空間建筑物，其所占用的土地空間使用權(quán)應歸為地表建設用地使用權(quán)，以地表建設用地使用權(quán)進行登記即可。因為結(jié)建空間建設工程一般與地表建設工程是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一利用的，因此其不屬于對土地空間的利用，其空間范圍是地表建設用地使用權(quán)本身效力所能及的。在具體登記時直接參照地表建設用地使用權(quán)的登記程序和方法即可，但是需要土地管理部門結(jié)合城市規(guī)劃相關(guān)控制指標（地塊用途、容積率、建筑密度等）和地質(zhì)情況確定相應地表建設用地使用權(quán)可利用土地空間的上下限，明確“宗地豎向界限”。目前國內(nèi)通常通過容積率控制宗地利用上限，而對于宗地利用下限則默認為以土地淺層和次淺層區(qū)域為主，即地下10～30m范圍。

（2）單建空間建設工程，即與地表建筑物獨立的空間建筑物，其所占用的土地空間使用權(quán)為空間建設用地使用權(quán)，在具體登記時應將其與地表建設用地使用權(quán)分開，納入土地空間權(quán)登記的范疇。

3.2 登記內(nèi)容

《物權(quán)法》將我國土地空間使用權(quán)定性為建設用地使用權(quán)，因此，要想較為準確的描繪土地空間使用權(quán)的自然狀況和權(quán)利狀況，可以以現(xiàn)行二維土地登記內(nèi)容的為基礎，結(jié)合土地空間使用權(quán)的特征，完善土地立體化登記內(nèi)容。

目前，雖然《土地登記辦法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》都明確了宗地的空間屬性，但并未明確具體的登記規(guī)則，實踐中土地登記仍以平面宗地為單元，登記內(nèi)容主要包括土地自然狀況和權(quán)利狀況兩大方面。其中土地自然狀況包括坐落、界址、界限、面積、用途等；權(quán)利狀況包括權(quán)利主體、類型、來源、使用期限、權(quán)利變化等。而土地立體化登記的基本單元為三維宗地，其是一個基于三維空間的閉合立體空間，可以依附于土地但并不絕對要包含地表，可以和地表相離、相交或者相切。土地立體化登記與二維土地登記相比在權(quán)利狀況上并無太大差異，只需依據(jù)《物權(quán)法》在權(quán)利類型上將其統(tǒng)一定性為“建設用地使用權(quán)”即可。兩種登記方式的差別主要體現(xiàn)在土地自然狀況中界址、界限、面積等登記要素上。二維土地登記關(guān)于宗地位置只需登記權(quán)利人所有或使用的土地權(quán)屬界線，在地籍圖上表現(xiàn)為界址點和界址點連線，土地立體化登記則必須反映宗地空間高度，地籍圖必須反映三維界址點坐標。二維土地登記直接由土地權(quán)屬界線計算宗地面積即可，而土地立體化登記則需要用面積和高度計算空間體積來表示。這也需要在記載土地自然狀況的圖形之外，增加三維地籍圖，標明宗地位置、豎向界限、空間體積等要素。

當然，考慮到依附于土地空間使用權(quán)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施的不確定性、復雜性和不可逆性，土地空間使用權(quán)需要通過與地表、相鄰土地使用權(quán)以“設立地役權(quán)”的方式配合使用才能發(fā)揮其最大效用，這些權(quán)利和義務的約定需要在登記簿中增加“特約事項”欄，加以說明。

3.3 登記技術(shù)

土地立體化登記的客體是地上或地下一定范圍的土地空間，與地表土地使用權(quán)登記的根本區(qū)別在于不僅要測量水平面積，還要測量上下高度。水平面積的測量比較簡單，和地表土地面積的測量沒有區(qū)別，將地上、地下土地空間垂直投影到地表平面，直接測量其在地表的垂直投影面積即可。

土地立體化登記的難點在于上下高度的測定，我國現(xiàn)行的法律法規(guī)雖然明確了宗地的空間概念，但對宗地上下高度如何測量均沒有作相應規(guī)定，因此，需要借鑒其它地區(qū)的做法，結(jié)合我國的實際情況，制定符合我國實際的宗地上下空間測定方法。高度的測定首先需要設置一個測量基準，我國臺灣地區(qū)確定測量基準的方法有三種：①以平均海平面為基準確定其上下范圍；②以該地或鄰近地表上不易變更的特定點為基準；③若設定時候已經(jīng)有建筑物存在，則以層別確定。而在實踐中，第一種方法由于海平面經(jīng)常發(fā)生變化，實際測量誤差和難度都較大，不易把握；第三種方法存在內(nèi)在缺陷，因為設立土地空間權(quán)時，有關(guān)建筑工程一般都尚未開始建設，操作性不強。所以，目前我國臺灣地區(qū)關(guān)于地上、地下空間范圍的測量主要采取相對高程測定法，設定人自己選定一個不易變更的基準點，以此為標準進行上下高度的測定。

在我國，為了解決《物權(quán)法》關(guān)于建設用地使用權(quán)分層設立的要求，2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布了《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，明確指出宗地出讓空間范圍是以平面界址點所構(gòu)成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，并要求“出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。例如，出讓宗地的豎向界限以標高+60m（1985年國家高程系統(tǒng)）為上界限，以標高-10m（1985年國家高程系統(tǒng)）為下界限，高差為70m”。同年，國土資源部《關(guān)于印發(fā)〈國有建設用地劃撥決定書〉的通知》也有類似規(guī)定。由此可見，我國對宗地上下空間界限的測定推薦使用國家高程系統(tǒng)作為標準。但是以國家高程系統(tǒng)為參照標準存在很多弊端，因為我國幅員遼闊，各地海拔高度差異很大，地勢有高有底，全國統(tǒng)一采用國家高程系統(tǒng)測量宗地上下界限可能導致無法直接看出該宗地空間到地表的實際距離。所以在現(xiàn)實中，建設用地使用權(quán)出讓合同中“宗地豎向界限”一欄往往被留白處理。

筆者以為，我國關(guān)于宗地空間上下高度的測定，應該借鑒我國臺灣地區(qū)的做法，采用相對高程測定法。在一定級別的行政區(qū)劃內(nèi)設立一個不易變化的永久測量基準點，以土地空間權(quán)上限標高和下限標高間的差作為高程，結(jié)合多個在水平面的橫、縱坐標表示的頂點所形成的平面圖，建立土地立體化登記的三維坐標系，同時輔以“三維地籍”管理技術(shù)，對土地空間使用權(quán)進行信息化登記，將登記載體升級為網(wǎng)絡化的登記簿冊，這種登記方法可以提高精確度，也便于查詢，操作性和推廣性都較強。

4 土地立體化登記的實現(xiàn)路徑

本文在梳理我國城市土地立體化登記的客體——土地空間使用權(quán)來源、內(nèi)涵和特征的基礎上，通過分析我國土地空間使用權(quán)登記的現(xiàn)狀及存在的問題，構(gòu)建了適合我國實際的土地立體化登記規(guī)則。筆者認為，完善土地立體化登記制度除了構(gòu)建科學合理的登記規(guī)則，還需進一步探索其實現(xiàn)路徑。對此，筆者提出以下建議：

4.1 加快制定《不動產(chǎn)登記法》

伴隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的推進，城市發(fā)展模式由外延式擴張向縱向立體化發(fā)展轉(zhuǎn)變是必然趨勢，而與此配套的土地空間使用權(quán)權(quán)屬不清、管理混亂等問題則會阻礙土地立體化開發(fā)利用?？茖W合理的土地立體化利用必須以完善的登記制度為基礎，土地立體化登記制度的完善則必須要有法律保障。目前，我國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度正在逐步完善，《物權(quán)法》第十條規(guī)定：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?？梢钥闯鲞@實際是一種授權(quán)立法。因此，可以借鑒廣東、浙江、江蘇、上海和我國臺灣地區(qū)的地方經(jīng)驗，進一步豐富《不動產(chǎn)登記暫行條例》，將其上升為《不動產(chǎn)登記法》，將土地空間使用權(quán)登記的范圍、規(guī)則和機構(gòu)寫進法律，在全國范圍內(nèi)開展土地立體化登記。

4.2 統(tǒng)一管理體制

長期以來，我國地上、地下空間權(quán)屬管理混亂，各類空間建筑物都是秉承“誰開發(fā)誰登記誰管理”的管理體制，登記公信力、管理效率都較低。2007年頒布的《物權(quán)法》第十條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，確定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本原則，2015年《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布，進一步將建設用地使用權(quán)納入不動產(chǎn)登記，明確了其空間概念。由此，空間建筑物和土地空間使用權(quán)由國土部門統(tǒng)一登記、統(tǒng)一發(fā)證的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度逐步開始在全國范圍內(nèi)建立，徹底改變了多頭登記、分散管理的狀態(tài)，有利于提高登記公信力。為保障土地空間使用權(quán)高效利用，還應該建立科學合理的管理體制。筆者以為，可以將土地空間工程按用途區(qū)分為人防空間工程、公共空間工程和經(jīng)營性空間工程，秉承“人防空間工程和公共空間工程優(yōu)先利用”的原則，將人防空間工程交由人防部門統(tǒng)一管理，公共空間工程和經(jīng)營性空間工程則由國土和住建部門統(tǒng)一管理，但登記發(fā)證的權(quán)利還是統(tǒng)一為國土部門不動產(chǎn)登記機構(gòu)。通過明確各部門職責，部門間協(xié)調(diào)配合，建立相對統(tǒng)一的土地空間使用權(quán)管理體制。

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Study on the three-dimensional registration of urban land

CHEN Zhen
(College of Land Management, Nanjing Agricultural University, Jiangsu Nanjing 210095, China)

Based on the nature and characteristics of space construction land use rights, this study examines the status quo and existing problems of the registration of the right to use space for the construction of urban land in China. This is accomplished using the deductive method and the law interpretation method. The results show that the existence of the right to use the land use right is not clear, the ownership is not clear, the registration is dif fi cult, the registration mode is backward,the registration matters are incomplete, and the registration department and the form are not uni fi ed. Therefore, China’s space construction land use rights registration system needs improvement, from the aspects of “registration rules” and “achieve the path,” among others.

land management; land right registration; land space use right; three-dimensional registration

F301.22

A

2095-1329(2017)04-0024-05

10.3969/j.issn.2095-1329.2017.04.006

2017-09-01

修回日期:2017-10-18

陳振(1990-),男,博士生,主要研究方向為土地利用規(guī)劃與管理.

電子郵箱:303867568@qq.com

聯(lián)系電話:15295573262

江蘇高校哲學社會科學優(yōu)秀創(chuàng)新團隊建設項目(2015ZSTD004)