基于經(jīng)濟(jì)學(xué)角度的我國房價(jià)整體呈上漲趨勢(shì)的原因探析

張晉瑋+朱煜琪

[摘 要]近年來，我國房價(jià)整體上漲趨勢(shì)迅猛，“房價(jià)”一度成為了民眾共同關(guān)注的熱點(diǎn)話題。文章從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，分別就成本、通貨膨脹、供求關(guān)系、預(yù)期這四個(gè)方面分析了我國房價(jià)整體呈上漲趨勢(shì)的原因。

[關(guān)鍵詞]房價(jià)上漲；原因；成本；通貨膨脹；供求關(guān)系；預(yù)期

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.33.072

1 引 言

眾所周知，近十多年來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛增長，我國房價(jià)亦水漲船高，不少一、二線城市甚至頻現(xiàn)“天價(jià)房”。做一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔?，住房這一本應(yīng)作為人們生活必需品的商品，卻越來越像牛市中的股票，高收益且穩(wěn)賺不賠。在某網(wǎng)站刊登的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告中顯示 來源：http：//www.southmoney.com/shuju/hysj/201607/625494.html.：2016年下半年全國的31個(gè)省會(huì)房價(jià)總體呈上漲趨勢(shì)；其中，安徽省省會(huì)合肥的房價(jià)同比上一年竟上漲了49.88%，令人咂舌；而北京、上海、南京、廣州這些超一流城市的房價(jià)更是居高不下，穩(wěn)居前幾位。

住房與民生息息相關(guān)，越漲越離譜的房價(jià)不僅讓普通民眾身負(fù)重?fù)?dān)，也牽動(dòng)著心系百姓的政府的神經(jīng)。事實(shí)上，自2000年以后，政府就已經(jīng)開始出臺(tái)政策意圖調(diào)控房價(jià)，從一開始的“國八條”到“國六條”“國十五條”，再到“新國八條”等，“限購”“認(rèn)房又認(rèn)貸”“公證搖號(hào)買新房”……關(guān)于調(diào)控房價(jià)的新詞、熱詞層出不窮，卻仍然沒有遏制住一路飆升的可怖房價(jià)的步伐。究竟是什么原因，使得我國住房價(jià)格上漲勢(shì)頭如此強(qiáng)硬？在本文中，筆者試圖從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，分析我國房價(jià)近年來整體呈上漲趨勢(shì)的原因。

2 從成本角度分析

成本是決定商品定價(jià)的重要因素之一。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)可知 朱成建.土地成本視角下的房地產(chǎn)成本與價(jià)格研究[D].蘭州：蘭州商學(xué)院，2013.，大中城市的土地成本一般而言都超過了建材成本，土地成本在商品房總成本和定價(jià)中起了舉足輕重的作用，尤其在一線城市的商品房成本中，土地成本所占的比重更高。這意味著，我國居高不下的房價(jià)，很可能與高昂的土地成本有關(guān)。

但是，為何我國房地產(chǎn)成本中土地成本占據(jù)的比例如此之高？這還要從我國獨(dú)特的土地使用制度說起。眾所周知，我國城市建設(shè)用地由國家所有，土地開發(fā)商可以通過招標(biāo)、掛牌、拍賣等方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，即需要支付一定的土地出讓金才能在土地上建造房屋，這就是所謂的土地成本。城鎮(zhèn)用地國家所有，這從事實(shí)上造成了我國的城市建設(shè)用地是被國家所壟斷的。僅僅用一丁點(diǎn)兒的經(jīng)濟(jì)學(xué)直覺就可以得知，壟斷下的土地出讓金，價(jià)格過高是非常理所當(dāng)然的。

但是，在目前我國房價(jià)特別是大中城市房價(jià)畸高的背景下，在政府已經(jīng)出臺(tái)各類政策企圖平穩(wěn)房價(jià)的背景下，作為土地供給的壟斷方——國家/政府——似乎已沒有理由繼續(xù)定價(jià)高額的土地出讓金，土地出讓金的回落似乎是未來的趨勢(shì)。然而，我們應(yīng)該明白，作為地方政府財(cái)政主要來源之一的土地出讓金，若貿(mào)然下降，對(duì)于地方政府的財(cái)政而言將會(huì)是一個(gè)巨大的打擊。而且我國物權(quán)法第143條承認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押等處分權(quán)，這雖然保證了土地的流轉(zhuǎn)便利，但也在一定程度上給了倒賣炒賣土地者可乘之機(jī)。換句話說，即使政府降低了土地出讓金，因土地二級(jí)市場信息的混亂和不透明，最終體現(xiàn)在商品房成本中的土地成本可能仍然偏高。

3 從通貨膨脹角度分析

通貨膨脹是指在信用貨幣制度下，流通中的貨幣數(shù)量超過經(jīng)濟(jì)實(shí)際需要而引起的貨幣貶值和物價(jià)水平全面而持續(xù)的上漲。用更通俗的語言來說，即在一段給定的時(shí)間內(nèi)，給定經(jīng)濟(jì)體中的物價(jià)水平普遍持續(xù)增長，從而造成貨幣購買力的持續(xù)下降。通貨膨脹并非全然是“洪水猛獸”。輕微的通貨膨脹通過提高物價(jià)而增加廠商的利潤，從而激勵(lì)廠家生產(chǎn)投資，同時(shí)因?yàn)橥ㄘ浥蛎浭禽p微的，亦不會(huì)引發(fā)社會(huì)動(dòng)亂，這將有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

隨著改革開放不斷深化，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提速，人們的生活水平有了極大的提高。而在這過程中，輕微的通脹一直存在，物價(jià)一直在上漲，不少領(lǐng)域的商品價(jià)格甚至翻了好幾番。有關(guān)資料顯示，20世紀(jì)80年代末北京房價(jià)曾每平方米達(dá)到近2000元，而當(dāng)時(shí)普通老百姓一個(gè)月的工資也不過百來元?？梢哉f，天價(jià)房價(jià)并非是當(dāng)前這個(gè)時(shí)代下的產(chǎn)物。在通貨膨脹的客觀存在下，我們應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)用發(fā)展的眼光去看待房價(jià)的上漲，認(rèn)識(shí)到即使能夠通過有效的手段維持房價(jià)的穩(wěn)定，房價(jià)也不會(huì)驟然下降或者保持不變，更有可能的是緩慢地與通貨膨脹率一起上漲。

4 從供求關(guān)系角度分析

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品的供給和需求之間存在著相互刺激、相互制約的關(guān)系。正常情況下，當(dāng)商品的供給大于需求時(shí)，為“買方市場”，因供過于求，價(jià)格會(huì)下跌；當(dāng)商品的供給少于需求時(shí)，為“賣方市場”，因供不應(yīng)求，價(jià)格會(huì)上漲。

就商品房市場而言，由于我國人口事實(shí)上的持續(xù)增長，需求顯然是在不斷增加的。加之二胎放開政策，在可預(yù)見的未來，我國對(duì)于商品房的需求會(huì)大幅增加。同時(shí)，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，也將會(huì)對(duì)城市商品房的供給造成一定的壓力。然而，相對(duì)于不斷增長的需求，供給方面的增加就顯得較為疲軟。由于土地資源客觀上的有限性，加之因?yàn)楝F(xiàn)有技術(shù)、安全、采光等原因，樓層不可能建到無限高，可以想象商品房的增量是非常有限的。事實(shí)上，目前我國現(xiàn)階段的房價(jià)大幅度上漲，就和需求遠(yuǎn)超于供給密切相關(guān)。

其實(shí)，政府也已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)，這也解釋了為何各種形式的“限購令”會(huì)陸續(xù)發(fā)布以期控制房價(jià)。然而，顯而易見的是，住房與一般的消費(fèi)品不同，對(duì)于住房的需求實(shí)際上是所謂“剛需”，亦即即使通過一定的“限購”條件暫時(shí)篩選掉了一部分消費(fèi)者，也僅僅只是將這部分消費(fèi)者的需求延緩到了未來的某個(gè)時(shí)點(diǎn)。從中長期角度而言，只要對(duì)住房的需求未達(dá)到飽和，土地/商品房的供給量若不能滿足總需求或者被提前耗盡，最終結(jié)果都會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的不斷上漲。endprint

5 從預(yù)期角度分析

在未來不可確定的情況下，預(yù)期對(duì)于人們的經(jīng)濟(jì)行為具有重要的影響。從理性人假設(shè)出發(fā)，通常而言，人們會(huì)結(jié)合過去經(jīng)歷中得到的信息對(duì)未來進(jìn)行預(yù)測。而在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，人們固有的印象就是“房價(jià)在飛漲”“買房子能保值、增值”。在這樣的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)知下，越來越多的人對(duì)購買商品房趨之若鶩，房價(jià)的繼續(xù)上漲就不足為奇了。

與此同時(shí)，由于社會(huì)觀念的影響，住房對(duì)于國人而言，從來不僅僅只是意味著居住場所。戶口、學(xué)區(qū)、婚姻、安全感……種種因素實(shí)際上都是住房所帶來的“附屬產(chǎn)值”。這些被人為地拴在了住房上的“附屬產(chǎn)值”大大提高了住房在國人心中的價(jià)格定位，也堅(jiān)定了國人認(rèn)為“房價(jià)不會(huì)/不能下跌”的執(zhí)拗預(yù)期，讓國人一面咒罵著“天價(jià)”一面又迫不及待“買房上車”。而這樣的預(yù)期所帶來的行為，我們應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，實(shí)際上也推動(dòng)了房價(jià)在未來的上漲，“房價(jià)不會(huì)下跌”的“神話”因?yàn)槿藗兊膱?jiān)信而終將成為現(xiàn)實(shí)。

6 結(jié) 論

通過以上的分析，可以看出，我國房價(jià)整體呈上漲趨勢(shì)的現(xiàn)象實(shí)際上是多種因素共同作用的結(jié)果。由于我國獨(dú)特的土地所有制度，即土地市場的國家壟斷，決定了作為建造房屋成本之一的土地出讓金可能存在著畸高。同時(shí)，作為人口大國，我們本身對(duì)于住房的需求量就是很大的，而現(xiàn)在又有了全面開放二胎的政策，作為剛需的住房很可能在未來長期處于“供不應(yīng)求”的狀態(tài)。此外，近年來房價(jià)的一路飆升，以及房屋背后所附帶的各項(xiàng)“紅利”，使得人們大多堅(jiān)定地相信未來房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲，這使得還未買房的人前仆后繼爭取早日“上車”，這也在一定程度上推動(dòng)著房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升。加之因適度通貨膨脹造成的物價(jià)整體的上漲，似乎從種種跡象分析，房價(jià)將在未來的繼續(xù)上漲已經(jīng)是不可扭轉(zhuǎn)的歷史必然。

其實(shí)，我們無須忌憚房價(jià)的上漲猶如忌憚洪水猛獸。隨著我國生產(chǎn)力的進(jìn)一步釋放，隨著人們物質(zhì)生活水平的進(jìn)一步提高，房價(jià)的上漲可以說是必然的。只要能夠讓人民購買力水平同房價(jià)的漲幅同比例地提高，房價(jià)上漲也就不過爾爾了。

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