我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素研究
——基于2006—2016年全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的分析

程 凱，何 利

（1.湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院 金融學(xué)院，湖北 武漢 430205；2.湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院法商學(xué)院，湖北 武漢 430205）

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素研究
——基于2006—2016年全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的分析

程 凱1，何 利2

（1.湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院 金融學(xué)院，湖北 武漢 430205；2.湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院法商學(xué)院，湖北 武漢 430205）

從我國(guó)實(shí)施住房私有制度以來(lái)，我國(guó)的商品住宅價(jià)格一直保持著持續(xù)上升的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲給普通群眾帶來(lái)了巨大的生存壓力。針對(duì)這一現(xiàn)象，我國(guó)政府多次出臺(tái)相關(guān)政策以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但收效甚微。到底哪些因素在影響房?jī)r(jià)的變化？政府如何調(diào)控才能有效的控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲？本文分別從供給、需求以及同時(shí)影響供給和需求的雙邊因素等多方面分析了影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素，并給出相關(guān)政策建議。

房地產(chǎn)價(jià)格；房地產(chǎn)供給；房地產(chǎn)需求

一、引言

房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，從2012到2016年一直維持著14%左右的GDP貢獻(xiàn)率，全國(guó)住宅商品房平均銷售價(jià)格已由2006年的3119元/平方米攀升至2016年的7602元/平方米，上漲一倍有余。2016年初，中國(guó)的房地產(chǎn)見證了一場(chǎng)持續(xù)8個(gè)月的暴漲，如北京的部分城區(qū)房?jī)r(jià)在年初達(dá)到了30%的漲幅，在7月份以后，又上漲了30%-50%。直到第四季度市場(chǎng)中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格才隨調(diào)控新政回歸理性，這是一場(chǎng)由去庫(kù)存引發(fā)的蝴蝶效應(yīng)，而這個(gè)效應(yīng)還在持續(xù)。房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展也帶動(dòng)了其他多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，比如水泥，鋼鐵等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也為社會(huì)提供了很多的就業(yè)機(jī)會(huì)，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)。我國(guó)在1998年實(shí)行住房商品制度后，居民對(duì)住宅及商品房的投資總額上漲，房地產(chǎn)價(jià)格也是持續(xù)上漲。雖然從1998年到2016中間也有回落的時(shí)候，但是總體來(lái)看房地產(chǎn)價(jià)格一直都是屬于上升趨勢(shì)中。過(guò)度的非理性投資導(dǎo)致了市場(chǎng)的火熱和房?jī)r(jià)的快速上漲，這已經(jīng)嚴(yán)重到影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，對(duì)居民的生活水平也產(chǎn)生較大的影響。盡管國(guó)家也實(shí)施了一系列的調(diào)控政策，如2002年的“土地改革政策”，2005年開始實(shí)行的“國(guó)八條”，到2011年的“新國(guó)八條”等一系列的圍繞房地產(chǎn)實(shí)行的新政。這些調(diào)控政策從各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行抑制，從總體來(lái)說(shuō)有一定的效果，但房地產(chǎn)價(jià)格還是處于一個(gè)上升的趨勢(shì)，那么影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素究竟有哪些？

國(guó)內(nèi)國(guó)外學(xué)者都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行過(guò)分析，如Seko（2013）從房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度的依存度建造模型，可以證明房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有相關(guān)性。Janr（2014）通過(guò)研究表明影響荷蘭房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素是人均收入和相關(guān)利率的下調(diào)。David H（2005）基于荷蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)VEC模型和相關(guān)城市數(shù)據(jù)研究證實(shí)居民的收入增加，可支配收入的提高會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，但是貸款利率的上漲則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌，呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系。Gertler，Geoffrey等（2005）通過(guò)對(duì)利率和房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究，表明在一個(gè)較短時(shí)期內(nèi)，利率的變化和房地產(chǎn)價(jià)格的變化呈正相關(guān)關(guān)系。Chow和Choy（2014）運(yùn)用FAVAR模型，對(duì)新加坡的貨幣政策對(duì)主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響進(jìn)行考察并發(fā)現(xiàn)貨幣政策對(duì)快速上漲對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的調(diào)節(jié)作用。

我國(guó)在房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響因素分析起步較晚，因?yàn)槲覈?guó)1998年才實(shí)施住房商品化，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)調(diào)控，但是我國(guó)學(xué)者在此方面的研究成果不容小覷。熊芬（2016）利用1992—2014年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，通過(guò)向量自回歸模型的脈沖響應(yīng)函數(shù)、方差分解等工具對(duì)我國(guó)居民收入、人口增長(zhǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行研究，得出結(jié)論居民收入對(duì)房?jī)r(jià)先是產(chǎn)生正的影響，然后是負(fù)的影響；人口增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生正的較大影響。趙洋（2017），通過(guò)對(duì)我國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究和分析比較，結(jié)果顯示，不論我國(guó)的東部、中部、西部地區(qū)，房?jī)r(jià)的短期變動(dòng)均受購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期和消費(fèi)者的購(gòu)買水平的影響，并呈現(xiàn)正向效應(yīng)。王曉英（2016）運(yùn)用回歸分析中的逐步回歸法和相關(guān)統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)從中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒獲取的部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，得知對(duì)商品房平均銷售價(jià)格有顯著影響的是土地購(gòu)置費(fèi)、竣工服務(wù)造價(jià)。

但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，往往牽一發(fā)而動(dòng)全身，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素遠(yuǎn)不止學(xué)者所討論的這些，其他因素也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素是一個(gè)復(fù)雜的綜合影響。但是目前大部分學(xué)者所進(jìn)行的研究都是針對(duì)一個(gè)特殊的影響因素來(lái)研究其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。所以本文擬從供給、需求以及同時(shí)影響供給和需求的雙邊因素等多方面共同分析影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素，得出綜合性的結(jié)論，并給出相關(guān)政策建議。

二、2006—2016年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

表1是來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站的最近十年的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和增長(zhǎng)比率，可以看到，近十年我國(guó)在房地產(chǎn)方面的投資總額逐年遞增，我國(guó)房地產(chǎn)一直處在穩(wěn)定上升的過(guò)程中,但是增速在近兩年有所放緩，尤其2015年，但是2016年有所上升，這和我國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所關(guān)聯(lián),我國(guó)2015年在經(jīng)過(guò)了黃金十年高速發(fā)展之后，正在經(jīng)歷“L”型探底穩(wěn)步發(fā)展階段，所以導(dǎo)致投資總額下降。

但在2016年，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了較大幅度的改變，在2016年初，我國(guó)的一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性上漲，這次快速上漲起源于國(guó)家的去庫(kù)存，所以下面我針對(duì)2016年房地產(chǎn)的銷售額和增速為代表分析我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，圖1給出了2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房銷售額，從圖中可以看出2016年我國(guó)的房地產(chǎn)銷售額增速在2016年4月達(dá)到最高值55.9%，然后逐步下降到34.8%的增速。而2016年我國(guó)的政策情況如下：2016年2月國(guó)家出臺(tái)政策放寬了首付的比例，公積金存款利率上調(diào)到1.5%，財(cái)政部還調(diào)減了房地產(chǎn)的契稅和營(yíng)業(yè)稅，這使得市場(chǎng)進(jìn)一步的呈現(xiàn)出一種寬松的政策形式，從而去鼓勵(lì)群眾買房，這段期間購(gòu)房者的數(shù)量呈上升趨勢(shì)。但在2016年4月以后各熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了一些調(diào)控政策，以武漢市為例，在2016年3月先降低了公積金貸款額度，由以前的60萬(wàn)降到50萬(wàn)，再次發(fā)布了營(yíng)改增的政策，購(gòu)房未滿兩年的需要出繳5%的增值稅，但是購(gòu)房已經(jīng)滿兩年的免收增值稅；同年五月，武漢政府允許將商業(yè)用房改建為住房；同年7月，對(duì)銷售的監(jiān)管加強(qiáng)，規(guī)定房地產(chǎn)商在取得預(yù)售證10日內(nèi)，必須開盤售房；8月，又實(shí)施了新廣告法，規(guī)定含有敏感性字眼的廣告不能上市宣傳，同時(shí)限制房地產(chǎn)的價(jià)格，規(guī)定每年的備案價(jià)漲幅不可以超過(guò)12%，每個(gè)月限制上漲幅度為1%；同年9月，出臺(tái)政策提高了二套房及商業(yè)住房的首付為40%，次月，再次提高首付為首套首付為25%，二套首付比例為50%，在后半月再次提高了首付比例，首套首付提升至30%，二套首付為50%，二套以上必須全款付清；2016年11月開啟限購(gòu)政策，在武漢的主城區(qū)全面限購(gòu)，外地戶籍購(gòu)房需要滿兩年社保才可以購(gòu)房；12月，武漢的遠(yuǎn)城區(qū)也開啟了限購(gòu)。從圖中可以看到2016年12房地產(chǎn)銷售累積增長(zhǎng)比率已經(jīng)下降到35%。

表1：2006—2016年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和增長(zhǎng)比率

圖1：2016年全國(guó)商品房銷售累積額及增長(zhǎng)比率

圖2給出了近十年來(lái)我國(guó)的住宅商品房平均銷售價(jià)格變化圖，從圖中可以看到住宅商品房的價(jià)格基本逐年遞增，除了2008年受到金融危機(jī)的影響有所下降外，從2006年到2015年基本翻了兩倍。在2015年，中國(guó)人民銀行8次降低了存款準(zhǔn)備金和存款基準(zhǔn)利率，這屬于宏觀上面的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)都屬于利好消息，降準(zhǔn)是央行放松了銀根；降息則是降低了人們分期付款的壓力，都有利于調(diào)動(dòng)人們?nèi)ベ?gòu)買房地產(chǎn)的需求。

圖2：2006—2015年住宅商品房的平均銷售價(jià)格

由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)沒有2016年的住宅商品房的平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，因此本文用北京2016年的月度新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)（以2015年為基數(shù)=100）和二手住宅銷售指數(shù)做典型代表來(lái)具體說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在2016年的變化，從圖3可以看到在2016年，存量房和新房?jī)r(jià)格都在不斷上漲?？傮w來(lái)說(shuō)最近十年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是見證了風(fēng)風(fēng)雨雨，從2006到2016年間，房地產(chǎn)都是一種火熱的狀態(tài)，除了2008年受到全球金融危機(jī)的影響和2014年我國(guó)的緊縮貨幣政策下房?jī)r(jià)有所回落。

圖3：北京市新建住宅和二手住宅的銷售價(jià)格指數(shù)（2015=100）

三、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

（一）影響房地產(chǎn)供給的主要因素

1.土地供給

在中國(guó)，土地供應(yīng)量能對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生較大的影響，是房?jī)r(jià)變化的最重要影響因素。這是基于我國(guó)的特殊國(guó)情，和西方國(guó)家的土地所有制有很大的不同，在我國(guó)實(shí)行的是土地屬于國(guó)家的管理制度，也就是人們只有使用權(quán)，并沒有所有權(quán)。所有土地的供給不僅是限量的，而且是國(guó)家調(diào)控的。由于我國(guó)政府對(duì)土地供應(yīng)的壟斷權(quán)，對(duì)城市和農(nóng)村土地供應(yīng)以及工業(yè)用地和商業(yè)用地供應(yīng)制度的雙軌制，尤其是城市商業(yè)用地實(shí)行招拍掛制度所形成單一的價(jià)格決定市場(chǎng)的局面，決定了目前我國(guó)城市土地供應(yīng)的現(xiàn)狀。住房作為附著在土地上的不動(dòng)產(chǎn)，地價(jià)高時(shí)房?jī)r(jià)必然也會(huì)高，地價(jià)低房?jī)r(jià)自然會(huì)低，地價(jià)是決定房?jī)r(jià)的根本性因素。所以分析房?jī)r(jià)上漲的影響可以部分等同于分析土地升值的原因。目前我國(guó)影響地價(jià)的原因有三方面：第一是土地拍賣制度會(huì)不斷推高地價(jià)。現(xiàn)行的土地拍賣制度能夠避免腐敗和灰色交易，實(shí)現(xiàn)公平公正交易。但拍賣制就會(huì)把地價(jià)越拍越高，因?yàn)榕馁u制是價(jià)高者得。如果通過(guò)行政手段對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行拍賣封頂，本身又與市場(chǎng)化交易規(guī)則相違背。其二，土地供應(yīng)不足。在土地供不應(yīng)求的情況下，拍賣地價(jià)自然會(huì)越來(lái)越高，房?jī)r(jià)也會(huì)越來(lái)越高。這是由供不應(yīng)求的缺口所導(dǎo)致的。其三，通過(guò)舊城改造的拍賣用地成本高也是重要原因。城市拆遷的動(dòng)遷成本邏輯上會(huì)參照這個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)均價(jià)來(lái)補(bǔ)償，比如這個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)每平方米5000元，拆遷后的土地批租樓面地價(jià)一般會(huì)按照5000元作為拍賣底價(jià)。這樣的土地建成商品房的價(jià)格往往會(huì)賣到每平方米1萬(wàn)元以上。如果靠舊城改造滾動(dòng)城市開發(fā)，房?jī)r(jià)肯定會(huì)越來(lái)越高。因此拍賣機(jī)制，新供土地短缺和舊城改造循環(huán)，三個(gè)因素相互疊加，共同作用，導(dǎo)致了地價(jià)的不斷上升。而土地的拍賣使用權(quán)所需要的費(fèi)用直接構(gòu)成了房地產(chǎn)最主要的成本，所以這對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接影響。

2.建筑材料

房地產(chǎn)的原材料的價(jià)格是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)較大因素，成本提高了，這是容易理解的，原材料是房地產(chǎn)的直接成本。當(dāng)原料價(jià)格上升的時(shí)候，房地產(chǎn)商會(huì)提高房地產(chǎn)的售價(jià)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格的35%左右是建筑成本，也就是這個(gè)原材料的價(jià)格的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化有很大的關(guān)聯(lián)作用，原材料的價(jià)格上漲會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

3.人工費(fèi)用

在房地產(chǎn)從生產(chǎn)到銷售到售后管理的過(guò)程中，都需要大量的人工管理費(fèi)，在籌建一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)，需要投入大量的人力物力財(cái)力進(jìn)行實(shí)地考察，投標(biāo)土地，拿相應(yīng)的許可證書等。接下來(lái)修建樓盤，這個(gè)過(guò)程又集中了大量的務(wù)工人員。下一步需要進(jìn)行管理整個(gè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，乃至房屋修建完成后的管理，比如安保人員，保潔人員等。樓盤的銷售也是需要投入大量人力資源。房地產(chǎn)開發(fā)的每一步的過(guò)程都凝聚了大量的人力成本，所以勞務(wù)市場(chǎng)的人工費(fèi)用也會(huì)很大程度的影響房地產(chǎn)的價(jià)格。而近年來(lái)我國(guó)的平均工資水平是在不斷上升的，這意味著房地產(chǎn)商的成本是在不停的上升的。

（二）影響房地產(chǎn)需求的主要因素

1.居民可支配收入

居民的可支配收入是影響房地產(chǎn)價(jià)格水平的一個(gè)重要因素，這直接影響到了居民的購(gòu)買力和購(gòu)買意愿，只有在有空閑的可支配資金的情況下，居民才會(huì)有買房的動(dòng)力。當(dāng)居民可支配收入提高時(shí)，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求增大，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。另一方面，當(dāng)居民的可支配收入提高的時(shí)候，人們?cè)敢饣ㄙM(fèi)資金在非生活必需品的商品上以改善自己的生活水平。這會(huì)造成娛樂業(yè)的繁榮加大了人們對(duì)娛樂設(shè)施的需求，進(jìn)一步的加強(qiáng)了人們對(duì)于商場(chǎng)，娛樂設(shè)施等的要求，同時(shí)也就加大了市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的需求。當(dāng)需求提升后，房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)隨之而上漲。

2.區(qū)域位置和產(chǎn)業(yè)分布

區(qū)域是指某個(gè)特定位置的環(huán)境，經(jīng)濟(jì)等條件的結(jié)合體，區(qū)域性對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。第一是位置因素，一個(gè)房地產(chǎn)樓盤的地理位置是影響它的價(jià)格的首要因素，比如上海的房?jī)r(jià)和一個(gè)小縣城的房?jī)r(jià)，差距是十分巨大的，這是由于房地產(chǎn)地理位置的不同而產(chǎn)生的差別。不同的地理位置所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益不同，如在武漢商圈中心可以更便捷的享受到市場(chǎng)資源和醫(yī)療資源，而在遠(yuǎn)城區(qū)，配套的娛樂設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施都不完備，這是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素。第二是區(qū)域的產(chǎn)業(yè)分布也會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)的價(jià)格，這是由于所帶來(lái)的供求關(guān)系的變化而引起房地產(chǎn)的價(jià)格變化。以武漢市為例，在黃陂，盤龍城為首的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以空港運(yùn)輸為主要發(fā)展規(guī)劃，在這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，由于工作人群屬于藍(lán)領(lǐng)，大部分屬于外來(lái)務(wù)工人員，首先這部分員工的可支配收入不足以讓他們買下已出房產(chǎn)，其次他們大部分都在老家有房子，沒有安家在武漢的需求。在該地區(qū)的房?jī)r(jià)較低，既和所處地理位置有關(guān)，也和當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)有關(guān)系。

3.城鎮(zhèn)人口數(shù)量

一個(gè)城市容納的人口和它的房屋需求量有著極大的關(guān)聯(lián)關(guān)系，因?yàn)榉课莸男枨笳呤蔷用?，?dāng)一個(gè)城市的常住人口增多時(shí)，人們必定會(huì)對(duì)房屋的需求增多，因?yàn)樽》渴侨藗兓镜纳嬉?。從另一方面?lái)說(shuō)，人口的增加會(huì)增加相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，比如服務(wù)業(yè)，工業(yè)等，這又為城市帶來(lái)了新的發(fā)展，進(jìn)一步的加快房地產(chǎn)上漲的速度。但是不可否認(rèn)的是，當(dāng)人口數(shù)量增多到了一定程度，也會(huì)對(duì)城市的公共設(shè)施和環(huán)境造成負(fù)擔(dān)，這從一方面來(lái)說(shuō)可以刺激政府加大對(duì)公共設(shè)施的投入，從而更進(jìn)一步的改善城市的配套設(shè)施，使得城市更加的具有吸引力，更進(jìn)一步的加大了外來(lái)人口進(jìn)入該城市的欲望，但從另一方面來(lái)說(shuō)，可能就會(huì)造成城市超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)從而惡化城市的環(huán)境，這會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)城市的認(rèn)同度降低，從而降低了購(gòu)買的需求，使得房?jī)r(jià)下降。但是后者出現(xiàn)的情況較少，因?yàn)榇蟛糠殖鞘械墓芾碚叨紩?huì)在出現(xiàn)惡化的環(huán)境之前加大管理力度，從而更進(jìn)一步的加強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）影響房地產(chǎn)供求的雙邊因素分析

1.宏觀經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)所處的區(qū)市省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、全國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策甚至全球的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)都會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)。目前全球的經(jīng)濟(jì)狀況是：我國(guó)目前在經(jīng)過(guò)了黃金十年高速發(fā)展之后，正在經(jīng)歷“L”型探底穩(wěn)步發(fā)展階段，2016年GDP增速在6.7%左右，進(jìn)出口比較低迷；美國(guó)2016年的失業(yè)率創(chuàng)下新低，美元持續(xù)走強(qiáng)，特朗普上臺(tái)后主張的減稅政策和鼓勵(lì)制造業(yè)回流等會(huì)進(jìn)一步的有利于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；歐元區(qū)內(nèi)受到英國(guó)脫歐，意大利公投失敗的影響，有極大的政治不確定性，將會(huì)影響企業(yè)的生產(chǎn)率。大環(huán)境會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)，進(jìn)而影響居民的收入水平來(lái)改變對(duì)房地產(chǎn)的需求從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

2.利率水平

利率水平不僅影響了房地產(chǎn)商的融資成本，也影響了購(gòu)房者的融資成本。房地產(chǎn)商的大部分資金來(lái)源都是銀行貸款，當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)商每貸出一份額的資金都要付出更高的成本，這會(huì)近一步的加大房地產(chǎn)的成本，促使房地產(chǎn)商再一次提高房地產(chǎn)的售價(jià)；而在我國(guó)，大部分的購(gòu)房者的資金來(lái)源也是銀行貸款，這就使得居民若要買房，需要承擔(dān)更多的利息，這會(huì)壓制人們的購(gòu)房欲望，這又會(huì)導(dǎo)致需求變少，價(jià)格下降。利率水平能夠明顯的影響房地產(chǎn)的價(jià)格，所以利率是央行重要的宏觀調(diào)控工具。

3.稅收

稅收是一個(gè)較為復(fù)雜的影響因素，因?yàn)槎愂毡旧淼钠贩N繁多，可以從多個(gè)方面來(lái)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，所以稅收也是政府常用的作為調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的工具。從房地產(chǎn)商方面的調(diào)控有以下稅種：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等，如果加大這些稅收的征收稅率，會(huì)提高房地產(chǎn)商的成本，進(jìn)而提高了房地產(chǎn)的價(jià)格。另一方面我國(guó)目前針對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅征收實(shí)際上屬于流轉(zhuǎn)稅，是為了限制人們對(duì)于房地產(chǎn)的炒作，現(xiàn)在實(shí)行的是買房買兩年免征營(yíng)業(yè)稅，這提高了人們投資交易的成本。還可以從個(gè)人收入方面限制，征收個(gè)人所得稅，若稅率提高會(huì)降低人們的可支配收入，降低人們的實(shí)際購(gòu)買力，從而抑制需求，長(zhǎng)此以往，供大于求，就會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

四、結(jié)論及政策建議

本文從房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)需求、供給和需求的雙邊因素三個(gè)方面，對(duì)影響我國(guó)房地產(chǎn)的因素進(jìn)行全面的研究，本文的結(jié)論表明，影響房地產(chǎn)供給的因素主要包括土地供給、建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用，其中最重要的是地價(jià)和土地政策；影響房地產(chǎn)需求的因素主要包括居民的可支配收入、房地產(chǎn)本身的地理位置和周邊產(chǎn)業(yè)配置、城鎮(zhèn)人口數(shù)量；影響房地產(chǎn)供給和需求的雙邊因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)水平、利率和稅收。

房地產(chǎn)價(jià)格的變化是由多個(gè)影響因素的變化引起的，不能單一的從某一個(gè)緯度進(jìn)行分析，應(yīng)綜合分析。根據(jù)本文結(jié)論，給出了以下幾點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策建議：

第一，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政府監(jiān)管。宏觀調(diào)控包括貨幣供應(yīng)量、利率、稅收等多方面的調(diào)控，這些調(diào)控手段都是有效的，但有時(shí)單獨(dú)實(shí)施作用效果并不是特別明顯，建議在需要急切的調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)，結(jié)合國(guó)內(nèi)國(guó)際的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境多個(gè)調(diào)控政策同時(shí)實(shí)施。我國(guó)目前對(duì)于房地產(chǎn)的政府監(jiān)管基本上是一城一策，這是合理的，因?yàn)椴煌鞘蟹績(jī)r(jià)相差過(guò)大，實(shí)際供求狀況也不相同，針對(duì)各地頒布各地的監(jiān)管要求更符合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?。如三四線城市的房?jī)r(jià)在2016年中并未出現(xiàn)大幅度的上漲，反而一二線的城市反而漲幅更大，相對(duì)的庫(kù)存也清楚了更多了，此時(shí)，若三四線城市也和一二線城市一樣實(shí)行限購(gòu)就會(huì)對(duì)去庫(kù)存產(chǎn)生不利的影響。因此，政府監(jiān)管應(yīng)繼續(xù)實(shí)行一城一策，才能更好的根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。

第二，加強(qiáng)土地管理。中央政府可利用各種土地政策工具對(duì)土地市場(chǎng)的中間目標(biāo)即土地供應(yīng)量和土地價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，改變土地市場(chǎng)的供求關(guān)系。在土地供應(yīng)過(guò)量、宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟時(shí)、減少土地供應(yīng)總量；土地供不應(yīng)求，宏觀經(jīng)濟(jì)堅(jiān)挺時(shí)，增加土地供應(yīng)總量，以計(jì)劃彌補(bǔ)市場(chǎng)不足，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)供求平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健全發(fā)展。另外可以適當(dāng)激活城市存量土地的開發(fā)供應(yīng)，即把一些被開發(fā)商囤積，國(guó)有企事業(yè)單位占有的城市存量土地激活開發(fā)。把這些低效利用、閑置以及爛尾工程用地的開發(fā)盤活，充實(shí)土地一級(jí)市場(chǎng)的可供應(yīng)土地量，待房地產(chǎn)市場(chǎng)步入正軌后，根據(jù)其需要實(shí)時(shí)進(jìn)行供需調(diào)節(jié)，以此推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格的合理形成。同時(shí)我認(rèn)為政府可以通過(guò)建設(shè)農(nóng)村小高層公住房，增加郊區(qū)及農(nóng)村商品房數(shù)量以增加土地和商品房供給來(lái)緩解的供給不住，過(guò)高房?jī)r(jià)的問題。同時(shí)嚴(yán)格控制土地的價(jià)格和交易數(shù)量，充分利用每一塊空閑的土地，創(chuàng)造最大的價(jià)值，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，并且對(duì)房地產(chǎn)商囤積土地不開發(fā)的行為進(jìn)行懲罰，平衡房地產(chǎn)的供求關(guān)系，使土地的價(jià)格更加合理化，讓房地產(chǎn)價(jià)格更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。

[1]趙洋.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)決定因素研究—基于局部均衡模型的分析，價(jià)格理論與實(shí)踐，2017，（1）.

[2]王曉英.我國(guó)商品房的平均銷售價(jià)格影響因素的回歸分析，內(nèi)蒙古大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2016，（11）.

[3]李金璐.居民收入、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證研究，河北企業(yè)，2017，（3）.

[4]劉洪玉.住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面：1995—2002年中國(guó)14城市的實(shí)證研究，經(jīng)濟(jì)研究 2004，（6）：78-86.

[5]熊芬，基于VAR模型的我國(guó)居民收入、人口增長(zhǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證研究[J].嘉應(yīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2016，（1）：39-42.