“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理分析

胡蝶

摘 要 隨著房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的落地以及金稅三期工程的不斷推進(jìn)，增值稅專用發(fā)票管理在企業(yè)稅務(wù)管理中顯得極為重要。因此，有必要對“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)專用發(fā)票的風(fēng)險展開研究。本文擬從增值稅專用發(fā)票著手，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，分析“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的發(fā)票風(fēng)險，并提出了相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè) “營改增” 發(fā)票管理

2016年5月1日，“營改增”全面推行后，房地產(chǎn)企業(yè)的身份也由營業(yè)稅納稅人變?yōu)樵鲋刀惣{稅人。由于房地產(chǎn)企業(yè)在以往的業(yè)務(wù)中接觸增值稅較少，并且增值稅與營業(yè)稅在發(fā)票管理上區(qū)別很大，很多房地產(chǎn)企業(yè)對增值稅的稅務(wù)風(fēng)險管理，特別是對增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險缺乏認(rèn)識與管理，容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險，釀成企業(yè)危機(jī)。隨著金稅三期的推進(jìn)，2017年4月21日，國家稅務(wù)總局為了讓納稅人全面掌握發(fā)票政策，專門組織人員編寫了《增值稅發(fā)票開具指南》（稅總貨便函〔2017〕127號）。可見，發(fā)票管理對于企業(yè)而言十分重要。

一、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)發(fā)票管理的必要性

根據(jù)《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》，“專用發(fā)票”是指增值稅一般納稅人（以下簡稱“一般納稅人”）銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)開具的發(fā)票，是購買方支付增值稅額并可按照增值稅有關(guān)規(guī)定據(jù)以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。

由于增值稅實(shí)行的是稅款抵扣制度，憑借專用發(fā)票對上個環(huán)節(jié)已納稅款予以扣除?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人從以前5%的營業(yè)稅稅率提高到現(xiàn)在11%的增值稅稅率。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣就成了關(guān)鍵，企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量取得符合規(guī)定的可以抵扣的增值稅專用發(fā)票。

再者，隨著金稅三期工程、電子發(fā)票的推行，發(fā)票實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，并留存電子底賬，金稅三期系統(tǒng)可以逐一實(shí)時采集、存儲、查驗(yàn)，比對發(fā)票全要素，一旦企業(yè)存在不合規(guī)發(fā)票很容易被檢查出來。據(jù)悉，2016年9月開展的十三批12.5萬戶納稅人檢查，補(bǔ)稅率高達(dá)88%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)發(fā)票管理非常有必要。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的發(fā)票風(fēng)險分析

“營改增”后，發(fā)票潛在的風(fēng)險也將使房地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)，應(yīng)對“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的發(fā)票風(fēng)險進(jìn)行全面分析。

（一）取得不合規(guī)發(fā)票的風(fēng)險

根據(jù)《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》，企業(yè)取得虛開的、偽造的、作廢的、失控的發(fā)票，以及發(fā)票開具方未報稅的發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。

“營改增”后，由于經(jīng)辦人員主要是采購、出差需報銷的人員，他們大多并非財務(wù)人員，對增值稅專用發(fā)票的不熟悉，加上以前獲取營業(yè)稅發(fā)票的習(xí)慣，很可能取得上述不合規(guī)發(fā)票，使企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣，部門之間產(chǎn)生矛盾，甚至可能觸犯刑法，以犯罪論處。

特別是金稅三期以來，上游企業(yè)如果開具不合規(guī)的發(fā)票并注銷，下游企業(yè)將面臨補(bǔ)繳稅款的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常與建安企業(yè)打交道，部分建安企業(yè)票據(jù)管理混亂的情況時有發(fā)生，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)警惕取得不合規(guī)發(fā)票帶來的風(fēng)險。

（二）不取得發(fā)票的風(fēng)險

36號文件第二十七條規(guī)定，用于簡易計稅方法計稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。其中，涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

基于政策規(guī)定，部分房地產(chǎn)企業(yè)在購進(jìn)專用于上述不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的資產(chǎn)時，利用不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額政策，向賣方提出不索取發(fā)票降低購進(jìn)價格的要求，以此降低購進(jìn)成本。

但是類似不動產(chǎn)這種使用年限較長的資產(chǎn)，企業(yè)容易改變其用途，使其不再專用于上述不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目。由于36號文件中規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月計算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，但是必須憑借購進(jìn)時取得合法有效的增值稅扣稅憑證。那么一旦房地產(chǎn)企業(yè)在購進(jìn)時沒有取得專票，后續(xù)即使改變用途，企業(yè)也不能按照上述公式進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，這對企業(yè)來說也是一大損失。

（三）不得抵扣業(yè)務(wù)的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人購進(jìn)貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)，取得了專用發(fā)票，并將其進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行了抵扣之后，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中又改變了用途，用于不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目，那么企業(yè)需要作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。但由于財稅人員信息不對稱或未進(jìn)行有效溝通等原因，容易忽視，從而產(chǎn)生稅收風(fēng)險。

（四）逾期認(rèn)證的風(fēng)險

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》規(guī)定，自2017年7月1日起，增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證、確認(rèn)或申請稽核比對的時限由180日放寬至360日。房地產(chǎn)企業(yè)逾期認(rèn)證的風(fēng)險已大大減小。

同時，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第7號和第23號的規(guī)定，納稅信用A級一般納稅人自2016年3月1日起、納稅信用B級一般納稅人自2016年5月1日起取消增值稅發(fā)票認(rèn)證，通過增值稅發(fā)票稅控開票軟件登錄本省增值稅發(fā)票查詢平臺，查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息即可。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡早做好稅收管理，提高納稅信用評級。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理的若干建議

（一）從財務(wù)部門著手，完善內(nèi)部控制

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從財務(wù)部門著手，對核算會計和案場會計及時培訓(xùn)新政策，設(shè)置專員進(jìn)行稅務(wù)管理，嚴(yán)格把控增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)購、開具、取得、認(rèn)證抵扣、傳遞、繳銷、保管各環(huán)節(jié)。

（二）加強(qiáng)非財會員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高發(fā)票管理水平

很多房地產(chǎn)企業(yè)取得發(fā)票的員工不是財務(wù)人員，對專用發(fā)票認(rèn)識不足，因此企業(yè)應(yīng)及早做好報銷過程中不同行業(yè)發(fā)票稅率、發(fā)票類別、可抵扣進(jìn)項(xiàng)專票的類型、發(fā)票是否需要粘貼、報銷時限等細(xì)節(jié)培訓(xùn)，從而降低企業(yè)涉稅成本，避免企業(yè)不同部門之間的糾紛。

（三）加大企業(yè)自查力度，降低涉稅風(fēng)險

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對發(fā)票管理的重視度，自發(fā)開展自查工作，挖掘存在的發(fā)票管理問題和涉稅風(fēng)險點(diǎn)，不斷總結(jié)改進(jìn)，規(guī)避潛在風(fēng)險，做到心中有數(shù)，降低稅務(wù)風(fēng)險。

（四）及時了解涉稅新動態(tài)

“營改增”后，國家相繼出臺發(fā)票管理的新政策，如稅控系統(tǒng)的升級、紅字專用發(fā)票的開具、增值稅電子普通發(fā)票推行等，作為納稅人應(yīng)保持與稅務(wù)部門密切的聯(lián)系與溝通。這樣做一是有利于企業(yè)獲得更多的培訓(xùn)機(jī)會，及時了解國家稅收法律法規(guī)的變動，獲悉最新和最準(zhǔn)確的稅收政策信息，以確保稅務(wù)管理工作的準(zhǔn)確實(shí)施。二是可以樹立良好的形象。通過與稅務(wù)部門的交流與溝通，可以樹立良好的納稅信譽(yù)和形象，提高納稅信用評級，方便企業(yè)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額認(rèn)證及抵扣。三是有利于充分了解主管稅務(wù)機(jī)關(guān)征管特點(diǎn)和具體要求。尤其是對于一些新出臺的法律或是界定比較模糊的規(guī)定，一定要通過與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體做法，以此降低稅收風(fēng)險。

（作者單位為湖北財稅職業(yè)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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