農村宅基地不動產登記遇到的問題與策略探析

華小娥

摘 要 通過農村宅基地不動產登記工作能夠明確農村集體土地權利和農民個人土地權利，進而實現(xiàn)對廣大農民合法財產權的有效保障；在宣傳與登記的同時有利于強化農民的土地物權意識，進而有利于規(guī)避非法占用耕地資源、非法進行宅基地建設的浪費耕地、破壞良田的現(xiàn)象發(fā)生；通過登記促進農村宅基地的規(guī)范化管理，有利于發(fā)展建設的統(tǒng)一規(guī)劃，促進城市化進程，對我國實現(xiàn)工業(yè)化、現(xiàn)代化起到積極的促進作用。

關鍵詞 農村宅基地 不動產登記 問題 策略

一、農村宅基地不動產登記的必要性

農村宅基地登記確權的相關問題與農民切身利益息息相關，是農村人民的根本利益之一。自21世紀以來，我國進行了一輪又一輪的土地改革，國務院、省、市、縣政府在黨的領導下不斷推進農村宅基地不動產登記確權工作，是依法保護宅基地使用權人（農村廣大人民）合法權益的重要措施，也是強化我國土地資源管理的重要手段，是規(guī)范農村集體土地宅基地登記與使用的重要過程，其有利于保證對我國耕地資源的有效利用，對維持農業(yè)生產秩序、社會和諧穩(wěn)定都有重要意義。

二、宅基地確權登記中的常見問題

（一）一戶多宅現(xiàn)象

過去，黨和國家對于農村宅基地未形成有效的法律體系約束宅基地的使用和管理，并且宅基地登記成本相對較低，很多農村地區(qū)在宅基登記過程中就出現(xiàn)了一戶多宅的亂象。例如，新宅基地已建成但未及時搬遷、已搬遷入新的宅基地但舊的宅基地未拆除，或遷入新宅基地在舊宅基地拆除后，宅基地廢置浪費土地資源等。

（二）宅基地私有化

私占宅基地問題是我國發(fā)展歷史上的遺留問題，主要是由于在改革開放初期，黨和國家的工作重心主要側重城市的改革和建設，對農村土地問題疏于管理，而我國是一個傳統(tǒng)意義上的農業(yè)大國，農民建房選址大多以農業(yè)生產便利為第一要素，即“耕地在哪里，宅基選哪里”。再加上當時土地管理制度相對不完善，村民的宅基地大多由村委會或村干部負責分配，并且宅基地不動產審批登記是近些年來才興起的，因此我國農村地區(qū)很長一段時間存在“宅基地私有化”這一現(xiàn)象，根據(jù)便利條件或個人選擇隨意將耕地作為宅基地使用。雖然有些地區(qū)實行村組織蓋章的方式來確認宅基地的物權，但從我國土地資源的相關立法來看，這么做是不符合法律規(guī)范的，可能會導致嚴重的耕地資源浪費現(xiàn)象。

（三）空置或閑置房屋、宅基地

隨著經(jīng)濟建設的深入，農村和城市之間產生了明顯的人口流動，大量的農村人口選擇脫離農業(yè)生產到城市地區(qū)務工的生活方式，這導致農村常住人口明顯減少，但農村集體的土地資源規(guī)模、宅基地數(shù)量相對固定。有調查顯示，很多農村地區(qū)人均宅基地面積可達180㎡，而城鎮(zhèn)地區(qū)的人均住宅面積僅在30～40㎡左右。這說明農村宅基地數(shù)量已明顯超過實際需求，其中必然存在大量的空置或閑置房屋、宅基地。這種情況不符合我國土地資源管理理念，是對土地資源的嚴重浪費，且閑置房屋自然損毀嚴重也是對社會資源的浪費。

三、解決宅基地確權登記中問題的對策

（一）宅基地登記

此舉主要針對一戶多宅的問題。在登記時需要測量和統(tǒng)計農戶的宅基地面積，如總面積未超過省級以上政府的限制要求，可以酌情受理農戶的多宅基地登記申請；對于因搬遷逾期或宅基拆除逾期導致的一戶多宅情況可以先進行新宅基地登記和舊宅基地注銷，之后再根據(jù)相關的土地管理辦法進行拆除和督促搬遷處理；由于土地流轉或繼承導致的一戶多宅問題，國土資源管理部門可以先行登記，隨后派出專門機構或委托代理其他部門完成后續(xù)工作。

（二）健全審批制度

在宅基地審批中，嚴格執(zhí)行“一戶一宅”制度。審批前，對村組的舊宅基地、空閑地進行摸底登記，建立地籍圖件，并進行標注；在審批中，對照圖件先使用村內這些舊宅基地和空閑地；審批后，通過簽訂合同、發(fā)放集體土地使用證等措施，約束村民占新不騰舊，及時交出舊宅基地。

（三）強化建設規(guī)劃

宅基地本質上屬于建設用地，是農村或城鎮(zhèn)發(fā)展過程中必然產生的土地資源利用形式。因此，宅基地的選擇和建設應當嚴格符合建設規(guī)劃，符合村、鎮(zhèn)文明建設需求。在規(guī)劃的過程中需嚴格落實一戶一宅制度，督促和監(jiān)督舊村改造和新村建設。農民在申請宅基地時，受理部門需要求農戶先提交書面申請，承諾新宅基地的遷入日期，并將舊宅基地交由集體管理。

其中，新宅基地的選擇和建設應當符合以下規(guī)劃原則：第一，不得占用基本農田作為宅基地使用；第二，不得存在空置、閑置宅基地，鼓勵農民在舊宅基地上進行新宅基地建設（主要是空心村、地廣人稀的農村地區(qū)）；第三，宅基地的選擇和建設規(guī)劃應當與村、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)文明建設規(guī)劃相適應；第四，宅基地應當符合基本的土地集約利用要求。

（四）登記中的注意事項

第一，要防止通過登記將違法用地合法化，尤其不能為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證；第二，要嚴把宅基地使用權登記關口，保障登記發(fā)證的正確性與準確性，對登記申請資料進行實質性審查，做到權源合法、界址清楚、面積準確；第三，對宅基地使用權進行登記時，要采取與戶籍相一致的實名制，并注明其共有使用權人，避免出現(xiàn)鉆政策空子，弄虛作假用多人名字進行登記以騙取土地證的情況。

（作者單位為隨州市國土資源局高新技術產業(yè)園區(qū)分局）

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