淺談城市土地一級(jí)開發(fā)的收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡

張濤

摘 要 城市化進(jìn)程（urbanisation process）本質(zhì)上是屬于社會(huì)結(jié)構(gòu)變革的過程，加快城市化進(jìn)程旨在促使人們享受現(xiàn)代城市的一系列成果，并從根本上實(shí)現(xiàn)生活方式、生活觀念、文化教育素質(zhì)等轉(zhuǎn)變。然而，步入21世紀(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代后，城市土地一級(jí)開發(fā)面臨的不確定因素日益增多，使得收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡逐漸成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)問題。本文以具體案例為研究對(duì)象，比較不同模式下城市土地一級(jí)開發(fā)的收益與風(fēng)險(xiǎn)，以為我國(guó)其他城市土地一級(jí)開發(fā)提供借鑒。

關(guān)鍵詞 城市化進(jìn)程 土地一級(jí)開發(fā) 收益 風(fēng)險(xiǎn)

一、前言

土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托指定的企業(yè)對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補(bǔ)償、適當(dāng)市政配套設(shè)施建設(shè)后滿足熟地建設(shè)條件（“三通一平”“五通一平”或“七通一平”），再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。[1]隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的劇烈變革，城市土地一級(jí)開發(fā)的收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡問題日益凸顯，所以圍繞此方面內(nèi)容展開深入研究與分析，對(duì)城市土地一級(jí)開發(fā)具有重要意義。

二、案例詳情

本文選取的某市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)面積為14.6km2，其中非建設(shè)用地面積占總面積的38.62%，開發(fā)建設(shè)用地面積占總面積的61.38%，整個(gè)項(xiàng)目總開發(fā)成本為304億元人民幣，于2009年四季度啟動(dòng)，總建設(shè)期長(zhǎng)為10年。其中，2010～2013年為前期準(zhǔn)備期，2014～2016年為征地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時(shí)期，2013～2016年為土地出讓期。依據(jù)該市社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、該建設(shè)項(xiàng)目所具有的區(qū)位條件，在科學(xué)測(cè)算下最終土地出讓或者是轉(zhuǎn)讓將會(huì)收入約420億元人民幣，相較于開發(fā)成本，其利潤(rùn)空間在116億元人民幣。

三、不同投資模式下城市土地一級(jí)開發(fā)的收益與風(fēng)險(xiǎn)比較

（一）政府投資模式下城市土地一級(jí)開發(fā)的收益與風(fēng)險(xiǎn)

政府投資模式，是指政府作為該項(xiàng)目的唯一投資主體，所有的投資收益以及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)均由前者所承擔(dān)的一種投資模式。[2]由于政府屬于管理城市的職能部門，因而對(duì)于該項(xiàng)目的投資及風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系主要為敏感性分析，在已經(jīng)確定了詳細(xì)的發(fā)展規(guī)劃后，影響一級(jí)土地開發(fā)最終收益的因素包括土地出讓價(jià)格以及開發(fā)成本兩方面。故此，一級(jí)土地開發(fā)出讓價(jià)格以及開發(fā)的成本成為重要的風(fēng)險(xiǎn)因素，并且通過計(jì)算二者分別發(fā)生10%、20%、同時(shí)變動(dòng)等情形時(shí)政府投資模式下城市土地一級(jí)開發(fā)的收益與風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過科學(xué)計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，該投資項(xiàng)目對(duì)于一級(jí)土地開發(fā)出讓價(jià)格以及開發(fā)的成本均存在較高的敏感性，當(dāng)一級(jí)土地出讓價(jià)格下降10%時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率下降了35%，若出讓價(jià)格增加10%時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)率則隨之提高23%左右。當(dāng)城市土地一級(jí)開發(fā)成本下降10%時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)率增加33.7%，反之，當(dāng)城市土地一級(jí)開發(fā)成本增加10%時(shí)，利潤(rùn)率減少27.5%。當(dāng)土地出讓價(jià)格下降20%，開發(fā)成本增加20%時(shí)，該項(xiàng)目已經(jīng)處于虧損狀態(tài)，虧損金額在2268萬元。故此，在政府投資模式下，雖然政府能夠獲得該城市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的全部收益，但是亦會(huì)因國(guó)家政策變動(dòng)以及房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變化而面臨巨額的虧損。

（二）企業(yè)完全投資模式下城市土地一級(jí)開發(fā)的收益與風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)完全投資模式則是依據(jù)土地投資性增值原理，由一級(jí)開發(fā)企業(yè)完成整個(gè)城市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的投資工作，并且依據(jù)其投資金額享有一定比例的土地增值收益的投資模式。[3]為了方便下文將政府投資模式與企業(yè)完全投資模式下城市土地一級(jí)開發(fā)的收益與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行橫向比較，在該投資模式中預(yù)先設(shè)定該開發(fā)企業(yè)貸款金額、開發(fā)時(shí)間、期限與前者相一致。土地出讓總收入在扣除直接開發(fā)成本、商業(yè)性金融貸款本息、土地出讓金之后計(jì)入土地增值收益，開發(fā)企業(yè)享有的土地增值收益比例設(shè)定為70%、60%、20%。由于開發(fā)企業(yè)投資城市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率等同于政府的資金成本，政府借用的資金總額即為開發(fā)該項(xiàng)目的總成本，據(jù)此，企業(yè)分享收益的比例越低，則企業(yè)資金成本越低，二者呈現(xiàn)出正向變動(dòng)。當(dāng)開發(fā)企業(yè)享受70%、60%、20%土地增值比例時(shí)，其收益分別為5.1億元人民幣、4.37億元人民幣、1.46億元人民幣，而政府收益則分別為10.83億元人民幣、11.56億元人民幣、14.47億元人民幣，并且政府資金成本以及開發(fā)企業(yè)投資利潤(rùn)率均為15.7%、13.5%、4.5%。

（三）兩種投資模式比較

當(dāng)政府資金成本與該市銀行貸款利率相一致（本文設(shè)定為6.1%），開發(fā)企業(yè)由該投資項(xiàng)目所獲得的土地增值收益比例為27%。亦將一級(jí)土地開發(fā)出讓價(jià)格以及開發(fā)的成本作為風(fēng)險(xiǎn)因素，同樣進(jìn)行敏感性分析后發(fā)現(xiàn)，土地出讓價(jià)格下降10%時(shí)，政府與企業(yè)土地增值收益分別為70%vs30%、80%vs20%，其利潤(rùn)率與資金成本卻一致，均為3.6%及1%，利潤(rùn)率、變化率同樣保持一致，為-77%，但總收益變化率中開發(fā)企業(yè)分享20%，其總收益變化率為-77%，而總收益變化率中開發(fā)企業(yè)分享30%時(shí)，總收益變化率為-15.6%，政府分享70%的土地增值收益時(shí)，總收益變化率為-77%，當(dāng)分享80%的土地增值收益時(shí)，總收益變化率變?yōu)?31%。由此結(jié)果可知，開發(fā)企業(yè)對(duì)于城市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目土地出讓價(jià)格或是開發(fā)成本變化的彈性高于政府，因此在開發(fā)企業(yè)加入后，雖然會(huì)分走一部分政府獲得的收益，卻大幅強(qiáng)化了成本控制效果，凸顯開發(fā)企業(yè)在追求利潤(rùn)方面具有的內(nèi)生動(dòng)力。[4]此外，在開發(fā)企業(yè)加入后，政府由單獨(dú)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)檎c開發(fā)企業(yè)共同擔(dān)負(fù)，繼而保障了政府能夠獲得的收益。加之當(dāng)前黨中央國(guó)務(wù)院圍繞房地產(chǎn)業(yè)相繼出臺(tái)了一系列政策，使得開發(fā)企業(yè)獲取資金的途徑更加多元化，政策變動(dòng)并不會(huì)對(duì)企業(yè)投資模式帶來嚴(yán)重的不良影響，而政府投資模式則敏感性較高。所以，企業(yè)投資模式能讓政府在城市土地一級(jí)開發(fā)中最大限度地規(guī)避存在的一系列風(fēng)險(xiǎn)，并利用企業(yè)內(nèi)控能力來實(shí)現(xiàn)城市土地一級(jí)開發(fā)成本控制目標(biāo)，確保收益與風(fēng)險(xiǎn)處于一種平衡狀態(tài)。

四、結(jié)語(yǔ)

在城市土地一級(jí)開發(fā)中，政府投資模式雖然能夠讓政府獲取全部收益，但是存在較高的風(fēng)險(xiǎn)，需要面對(duì)巨額虧損，而采取企業(yè)投資模式盡管降低了政府收益，卻最大限度地增強(qiáng)了政府抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，使得收益與風(fēng)險(xiǎn)處于平衡狀態(tài)。因此，后者無疑是今后城市土地一級(jí)開發(fā)的重要思路和方向。

（作者單位為山東營(yíng)特建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 雷日輝，劉穎.對(duì)土地整備市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制的思考——以廣東省深圳市為例[J].中國(guó)土地，2017，10（04）：24-27.

[2] 蔡一龍.關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)模式的探討[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2017，14（10）：227.

[3] 蘇彬彬.昆明城中村改造中土地增值收益分配的若干問題研究[J].江西建材，2016，22（17）：259-260.

[4] 王中麗.淺談“營(yíng)改增”后土地一級(jí)開發(fā)是按“建筑業(yè)”還是“服務(wù)業(yè)”征增值稅

[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2016，15（16）：242.endprint