工程技術(shù)在房地產(chǎn)項目工程管理中的應(yīng)用

陳耀從

[摘 要]改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展階段，特別是我國加入世界貿(mào)易組織后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是飛速，達(dá)到了一個新的高度。在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的帶動下，各行各業(yè)都有很大的進(jìn)步，特別是房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，使得其在我國發(fā)展空間逐漸擴(kuò)大，許多資金和人才逐漸流入房地產(chǎn)行業(yè)。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭更是達(dá)到了前所未有的激烈，要想在如此強(qiáng)烈的競爭中長久地發(fā)展下去，就需要實施新的管理辦法。文章以工程技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用為主題，對在房地產(chǎn)行業(yè)的項目管理中廣泛使用工程技術(shù)展開深入的探討，希望可以對實際管理中如何使用工程技術(shù)提供一定的理論參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；工程技術(shù)；實踐

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.32.091

房地產(chǎn)行業(yè)從選址、開工到施工結(jié)束，耗時是比較久的，這整個過程中，最重要的一點是要保證施工的質(zhì)量，其次就是要在預(yù)定的時間完成整個工程項目。而對整個項目工程進(jìn)行有效的管理，可以在很大程度上減少人為因素導(dǎo)致的工程質(zhì)量低下問題，而科學(xué)的管理方式也推進(jìn)了房地產(chǎn)項目工程的發(fā)展，使得整個房地產(chǎn)項目工程得以順利進(jìn)行下去，確?？梢栽陬A(yù)期的時間內(nèi)完成。要想在房地產(chǎn)工程項目中真正地用好工程技術(shù)，就需要對工程技術(shù)有一定的了解。

1 工程技術(shù)概述

工程技術(shù)俗稱“生產(chǎn)技術(shù)”，是指在實際生產(chǎn)中廣泛應(yīng)用的技術(shù)。工程技術(shù)在工業(yè)生產(chǎn)中的應(yīng)用十分廣泛。是人們對一些成熟的技術(shù)或者是已知的科學(xué)知識的應(yīng)用，將這些技術(shù)或者是知識應(yīng)用于生產(chǎn)中，達(dá)到增加產(chǎn)量或者減少成本的目的。隨著改革開放大門的打開，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，很多新的技術(shù)從國外被引進(jìn)到國內(nèi)，同時，國內(nèi)也開創(chuàng)了很多新的技術(shù)，如今我國的工程技術(shù)還在不斷地創(chuàng)新和發(fā)展中，其未來的發(fā)展十分可觀。工程技術(shù)的應(yīng)用現(xiàn)已滲入社會的各個行業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)中，由于工程技術(shù)融入項目的管理中，已經(jīng)呈現(xiàn)出來很明顯的優(yōu)勢。其展現(xiàn)出了以下三個特點：第一點是可行性，融入工程技術(shù)的管理方法是經(jīng)過了長時間的使用和改良，既有一定的實用性，還符合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況。第二點是經(jīng)濟(jì)性，這是因為工程技術(shù)是為了提高生產(chǎn)效率、降低生產(chǎn)成本，運(yùn)用工程技術(shù)的主要原因還是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三點也是最重要的一點，工程技術(shù)具有綜合性，如今我們使用的工程技術(shù)是多項技術(shù)的融合，其中不僅僅是基本科學(xué)原理的成功應(yīng)用，很多新技術(shù)都已經(jīng)應(yīng)用在工程技術(shù)之中。從目前市場上的現(xiàn)狀來看，技術(shù)含量越高，其綜合性就越高。

2 房地產(chǎn)項目工程管理的重要性與現(xiàn)階段存在的問題

整個房地產(chǎn)項目工程從開始到結(jié)束，經(jīng)歷的時間短則數(shù)月，長則數(shù)年，要想整個工程項目可以正常施工，必須要有一定現(xiàn)代化的設(shè)備，而這些設(shè)備中包含很多技術(shù)元素。由于房地產(chǎn)行業(yè)是多種多樣的，不同種類型的項目使用的技術(shù)也是不一樣的，在具體施工過程中，外界環(huán)境對人、對設(shè)備都有一定的影響，所以更要對工程項目的施工現(xiàn)場進(jìn)行管理，只有這樣才能保證工程可以順利實施的同時，房地產(chǎn)項目的施工質(zhì)量也不會下降。隨著技術(shù)的發(fā)展，人們對建筑的要求也在提高，在保證質(zhì)量的同時，也對房屋的外觀有了更多的要求，現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目工程行業(yè)中，為了迎合廣大用戶的喜好，已經(jīng)涌現(xiàn)出很多新工藝、新材料，以此來吸引消費者的目光，在各種原因的影響下，整個房地產(chǎn)行業(yè)對工程技術(shù)的要求也在提高，所以在整個房地產(chǎn)項目工程之中，項目的工程管理就顯得十分重要。

由于我國開展地產(chǎn)項目工程管理的時間并不長，在實際應(yīng)用中還存在以下幾個方面的問題。

2.1 質(zhì)量問題

在全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項目中，無論是建筑企業(yè)還是客戶，關(guān)注的首要問題還是房屋的質(zhì)量。但是我國房屋建造的過程中，還存在很多的問題，這些問題的存在會在一定程度上影響到房屋的質(zhì)量。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先是房地產(chǎn)項目工程的內(nèi)部管理原因，由于企業(yè)內(nèi)部管理人員在配置上不夠合理，導(dǎo)致工作效率低下，遇到工程質(zhì)量問題也不能及時反映并給出處理問題的具體方法；其次是監(jiān)督問題，在施工過程中，由于監(jiān)督不到位，忽視了很多問題，導(dǎo)致施工不到位；再次是工程竣工后的驗收也不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致存在質(zhì)量問題的房屋進(jìn)入市場；最后是有些不法企業(yè)為了節(jié)約成本，使用劣質(zhì)材料，或者在施工過程中偷工減料。

2.2 管理問題

安全質(zhì)量上的問題已經(jīng)被大家注意到，已經(jīng)在逐漸改善中，還有一些問題是存在于管理模式和管理資金運(yùn)用方面的。房地產(chǎn)行業(yè)是個高危行業(yè)，但是我國很多房地產(chǎn)項目對安全的關(guān)注不夠，為了省時省力，選擇對安全隱患視而不見，施工過程中工人的防護(hù)措施做得不到位等，這些原因?qū)е陆ㄖ┕がF(xiàn)場經(jīng)常發(fā)生安全事故。這些問題的形成的原因一方面是企業(yè)的管理模式存在問題，很多建筑企業(yè)因為注重工程的進(jìn)度而忽視了安全問題，還有一些企業(yè)則是在管理資金的運(yùn)用上存在問題，這也在一定程度上影響了工程的質(zhì)量。

2.3 招標(biāo)評估方面

還有一些問題存在于房地產(chǎn)項目的招標(biāo)和評估方面，招標(biāo)和評估的過程所花費時間的長短，以及對工程項目提出的要求等，都會在很大程度上影響到工程的實施。

3 房地產(chǎn)項目工程管理中采用工程技術(shù)的原因分析

3.1 有利于提高工程管理質(zhì)量

整個房地產(chǎn)行業(yè)從最開始的設(shè)計、施工到最后的完工，整個過程融合了很多項不同種類的技術(shù)，每項技術(shù)都是由不同的施工隊伍來完成的。在整個施工過程中，管理人員可以根據(jù)不同技術(shù)的不同特點，將其進(jìn)行分類與整理，再根據(jù)具體的施工情況安排人員進(jìn)行施工，在施工過程中也要安排專業(yè)人員對施工過程和施工結(jié)果進(jìn)行檢查，當(dāng)施工過程中存在問題的時候可以很快地解決問題，這樣在保證施工進(jìn)度的同時又能保證施工的質(zhì)量，在很大程度上提高了建設(shè)工程項目的管理質(zhì)量。

3.2 使建設(shè)項目更經(jīng)濟(jì)

在整個房地產(chǎn)項目中，引起人們關(guān)注的除了工程的質(zhì)量問題，最為關(guān)注的還是工程能否按時完成，對房地產(chǎn)商而言，合理控制工程完成質(zhì)量、完成時間和成本是很重要的。將先進(jìn)的工程技術(shù)引入建設(shè)行業(yè)的施工現(xiàn)場，可以在很大程度上減少因為人本身的技術(shù)問題而導(dǎo)致的工程質(zhì)量問題，避免損失。在整個工程中使用先進(jìn)的工程技術(shù)還可以在一定程度上節(jié)約成本、保證完成質(zhì)量，提高了整個工程的建設(shè)效率，更有利于提高經(jīng)濟(jì)效益。endprint

3.3 保證房項目工程的及時性

由于空間的限制，我國現(xiàn)階段的建筑逐漸向“高、大”方面發(fā)展，房屋建設(shè)得過于高大，對建設(shè)所需要的技術(shù)要求和建筑材料的要求就會更高，建設(shè)過程中遇到的困難也會越多，但是在很多時候，不會因為難度增大就放寬完成時間。在這種情況下，很多工程隊為了趕工期持續(xù)施工，導(dǎo)致質(zhì)量問題需要返修而交工延誤。而將先進(jìn)的工程技術(shù)引入建設(shè)中，既可以保證施工質(zhì)量，又能保證施工的有序進(jìn)行，可以保證房地產(chǎn)項目工程能夠在預(yù)定的時間內(nèi)順利交工。

4 工程技術(shù)在房地產(chǎn)項目工程管理中的具體應(yīng)用

4.1 成組技術(shù)在工程中的應(yīng)用

所謂的“成組技術(shù)”就是根據(jù)不同技術(shù)之間的相似和不同，將不同的技術(shù)加以分類，在實際應(yīng)用中，在建設(shè)工程中根據(jù)不同的需要，采用不同的技術(shù)的組合，使用這種方法對不同的技術(shù)進(jìn)行處理，能夠提高其效益。在項目進(jìn)行過程中，可以根據(jù)現(xiàn)場的實際狀況，對項目中需要使用的各種零件、材料按照尺寸、精度或是使用頻率進(jìn)行歸納分組。例如，在施工過程中需要的各種材料，首先根據(jù)所需建設(shè)的項目對所需材料進(jìn)行預(yù)計，預(yù)計完成整個項目和每個階段需要的各個材料的多少，將材料買入后，再按照材料的相似性進(jìn)行分類，再進(jìn)行大批量的加工，這樣既方便材料的儲存保管，在需要使用的時候方便找到，又能縮短材料的加工時間，增加施工效率，在工程建設(shè)過程中還能時刻了解各個材料的存量，可以根據(jù)當(dāng)時的施工狀況來調(diào)整零件的數(shù)量，可以在保證工程順利進(jìn)行的同時保證施工質(zhì)量。

4.2 重組技術(shù)在工程中的的應(yīng)用

業(yè)務(wù)流程重組（BPR），是指對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行根本性再思考和徹底性再設(shè)計，從而獲得在成本、質(zhì)量、服務(wù)和速度等方面業(yè)績的戲劇性的改變。這一解釋看似復(fù)雜，但在實際上，在建筑施工的管理方案上采用業(yè)務(wù)流程重組技術(shù)可以讓整個施工過程輕松很多。業(yè)務(wù)流程重組技術(shù)的應(yīng)用使房地產(chǎn)項目工程施工方能夠通過整理和優(yōu)化資源，最大限度地滿足其對管理高速發(fā)展的愿望。業(yè)務(wù)流程重組技術(shù)在房地產(chǎn)項目工程上的應(yīng)用創(chuàng)建了一種超越現(xiàn)有管理想法的新生思想，業(yè)務(wù)流程重組技術(shù)不僅僅關(guān)注某個人在流程中所起到的作用，它還關(guān)注每一個人能夠在整個施工過程中起到什么作用，并且，它巧妙地使用了信息技術(shù)來幫助施工方梳理各成員之間的工作聯(lián)系。要想在房地產(chǎn)項目工程施工方案中融入業(yè)務(wù)流程重組技術(shù)，施工方第一個要關(guān)注的就是管理過程中最重要也是最根本的問題：質(zhì)量和安全，管理者要嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)項目工程管理和施工過程中出現(xiàn)的影響施工過程的事務(wù)，要深入調(diào)查，了解原因后以便從根本上解決問題，要考慮施工、成本、管理、質(zhì)量、安全等各個方面，找出所有可能存在的錯誤和不足之處，最大限度地爭取房地產(chǎn)項目工程中業(yè)務(wù)流程的完美，這樣才能提高房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量和效率。

4.3 即時生產(chǎn)理念在工程中的應(yīng)用

即時生產(chǎn)從字面上來理解就是需要的時候再進(jìn)行生產(chǎn)，理念的主要使用對象有兩個：一個是半成品，特指那些能夠及時進(jìn)行組裝的半成品，；另一個是能夠被直接買來并順利組裝成組裝件的建筑材料。由此可見，若能把即時生產(chǎn)理念成功運(yùn)用到一項房地產(chǎn)項目工程中，對提高其在建設(shè)管理中的效率是有著極大的幫助的。我們可以舉一個易懂但是卻十分經(jīng)典的例子：對混凝土的攪拌，在這一過程中，即時生產(chǎn)理念的應(yīng)用既能減少原材料的浪費，又能減少原料堆積造成的空間浪費，充分且合理地利用了資源成功，統(tǒng)一管理與建設(shè)。更重要的是這一方式的運(yùn)用成功實現(xiàn)了改善混凝土在攪拌過程中所出現(xiàn)的質(zhì)量問題這一目標(biāo)，一舉數(shù)得。

5 結(jié) 論

我國房地產(chǎn)行業(yè)正在快速地發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)公司成立起來，房地產(chǎn)公司之間的競爭非常激烈。要想在房地產(chǎn)界立有一席之地，傳統(tǒng)的開發(fā)方式已經(jīng)逐漸落伍，要想緊跟時代的腳步必須要引進(jìn)新的工程技術(shù)。新的技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用，使得整個房地產(chǎn)項目工程更加規(guī)范合理化，不僅能夠保證施工的的質(zhì)量，同時也能在一定程度上保護(hù)到現(xiàn)場施工人員的安全，更重要的是，新技術(shù)的應(yīng)用，還能大大地提高整個建設(shè)工程的效率。在引入新技術(shù)的同時也要實行新的管理方法，在兩者有效的結(jié)合下，可以提高整個建筑項目的競爭力。

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