河北省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托化中介服務(wù)平臺(tái)的構(gòu)建與長效機(jī)制研究

張楊+賈建楠+劉偉娜

[摘 要]河北省土地流轉(zhuǎn)信托化改革對(duì)土地流轉(zhuǎn)的有效實(shí)施具有重要意義。實(shí)踐證明，土地流轉(zhuǎn)信托化改革除了完善法律法規(guī)、監(jiān)管和保障體系、地方金融機(jī)構(gòu)等基本要素體系之外，政府應(yīng)該把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)作為構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)長效機(jī)制的核心。該平臺(tái)應(yīng)致力于農(nóng)業(yè)的集約化發(fā)展，并具備從信息發(fā)布到政企對(duì)接的七大主要功能。該平臺(tái)有利于在“互聯(lián)網(wǎng)+”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新業(yè)態(tài)背景下加速河北省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托化改革以及現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的發(fā)展步伐。

[關(guān)鍵詞]土地流轉(zhuǎn)；中介服務(wù)平臺(tái)；信托化；長效機(jī)制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.32.044

為了整合閑置的土地資源，提高土地資源的利用率，培養(yǎng)新型職業(yè)農(nóng)民，推進(jìn)土地的信托化進(jìn)程，河北省依照國家政策開始通過土地出租、轉(zhuǎn)包、入股、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)信托化改革離不開服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，充分發(fā)揮平臺(tái)的信息公開、資源共享等功能，可以最大限度地實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置。

1 我國土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織的發(fā)展現(xiàn)狀

在當(dāng)今“互聯(lián)網(wǎng)+”和“大數(shù)據(jù)”的時(shí)代背景下，土地流轉(zhuǎn)工作更需要暢通的信息和便捷的服務(wù)支持。中央政府順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代需求，在政策上逐步升級(jí)對(duì)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系的建設(shè)，至今已經(jīng)完成了重要的“三步走”。首先，2014年2月24日農(nóng)業(yè)部以農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2014〕1號(hào)印發(fā)《農(nóng)業(yè)部關(guān)于促進(jìn)家庭農(nóng)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》中提出“健全土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，為流轉(zhuǎn)雙方提供信息發(fā)布、政策咨詢、價(jià)格評(píng)估、合同簽訂指導(dǎo)等便捷服務(wù)”。其次，2014年11月20日中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》中也提道“加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)。有關(guān)部門要研究制定流轉(zhuǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范，加快發(fā)展多種形式的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。如依托農(nóng)村經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)健全土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)，完善縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)服務(wù)和管理網(wǎng)絡(luò)，建立土地流轉(zhuǎn)監(jiān)測(cè)制度，為流轉(zhuǎn)雙方提供信息發(fā)布、政策咨詢等服務(wù)”。最后，2016年1月4日國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》又進(jìn)一步明確要求“搭建公共服務(wù)平臺(tái)。以縣（市、區(qū)）為基礎(chǔ)，搭建農(nóng)村綜合性信息化服務(wù)平臺(tái)，提供電子商務(wù)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、價(jià)格信息、公共營銷等服務(wù)”。

在我國，運(yùn)行較為成功的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)——“土流網(wǎng)”是24小時(shí)在線的土地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。從2009年創(chuàng)立到2016年，實(shí)現(xiàn)了線下土地經(jīng)紀(jì)人1萬人，建立土地流轉(zhuǎn)公司157家，掛牌農(nóng)村承包地3.4億畝、成交9600萬畝的業(yè)績(jī)。“土流網(wǎng)”的成功運(yùn)營也從側(cè)面展現(xiàn)了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)巨大的活力與潛力。

2 河北省土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織的發(fā)展現(xiàn)狀與不足

當(dāng)前，河北省土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)平臺(tái)共有兩種類型：一種是政府作為牽頭人，涵蓋縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)服務(wù)和管理的區(qū)域性土地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)，例如唐山各地搭建的信息平臺(tái)，為本區(qū)域農(nóng)戶提供土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)；另一種則是覆蓋全國土地相關(guān)信息的服務(wù)網(wǎng)站平臺(tái)，如土流網(wǎng)、土地資源網(wǎng)、聚土地等。

根據(jù)土流網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)中心所發(fā)布的土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)，區(qū)域發(fā)布面積河北省位列全國第二，土地成交面積位列第三。但通過實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，省內(nèi)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)水平與數(shù)據(jù)排名不相符。多數(shù)農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)仍然屬于自發(fā)行為，通過中介服務(wù)組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)并集中土地進(jìn)行集約化發(fā)展的較少，而且中介服務(wù)組織發(fā)育的滯后性暴露無遺，嚴(yán)重抑制了土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。雖然省內(nèi)部分地區(qū)嘗試建立了一些土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，但是存在數(shù)量少、規(guī)模小、信息閉塞以及服務(wù)功能不完善等嚴(yán)重不足。因此，搭建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)平臺(tái)在河北省形成土地流轉(zhuǎn)信托化長效機(jī)制方面顯得尤為重要和迫切。

3 構(gòu)建河北省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托化中介服務(wù)平臺(tái)的長效路徑

土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)平臺(tái)作為各個(gè)利益群體的中間橋梁，具有良好的市場(chǎng)前景，在保障土地流轉(zhuǎn)工作規(guī)范且順利展開以及提升土地流轉(zhuǎn)成功率方面會(huì)發(fā)揮重要作用。通過平臺(tái)的初步實(shí)施，其效果也會(huì)日益得到體現(xiàn)，其預(yù)期可達(dá)到的效果分別是：平臺(tái)通過減免固定資產(chǎn)稅、土地贈(zèng)與稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅等稅收以及發(fā)放協(xié)助金等手段，使出租土地的農(nóng)戶收入穩(wěn)步提高；把低效率的分散土地整合成高效率的集約土地，進(jìn)而提高農(nóng)業(yè)企業(yè)的經(jīng)營效率，實(shí)現(xiàn)土地的集約化發(fā)展；推動(dòng)平臺(tái)與土地所有者以及經(jīng)營土地的中堅(jiān)力量通過洽談、協(xié)商的方式來實(shí)現(xiàn)土地的順利流轉(zhuǎn)。借鑒國外和其他省市經(jīng)驗(yàn)，無論是哪種服務(wù)平臺(tái)，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步在以下四方面得到完善，形成流轉(zhuǎn)信息與土地資源信息共享的合作機(jī)制，最終形成土地流轉(zhuǎn)信托化的長效機(jī)制，以推進(jìn)河北省土地流轉(zhuǎn)事業(yè)的發(fā)展。

3.1 大力鞏固信息發(fā)布和咨詢服務(wù)的基礎(chǔ)功能，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置

作為中介平臺(tái)，其最基本的功能應(yīng)當(dāng)是收集和儲(chǔ)備土地流轉(zhuǎn)信息并建立信息數(shù)據(jù)庫，定期匯總發(fā)布并更新供求信息，既幫助農(nóng)戶這一供給方及時(shí)掌握市場(chǎng)信息，也為農(nóng)業(yè)投資者這一需求方提供土地資源信息。另外，作為推介載體，還應(yīng)當(dāng)設(shè)置土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律法規(guī)和政策解讀的宣傳模塊，設(shè)立專業(yè)的法律團(tuán)隊(duì)，為雙方提供法律咨詢服務(wù)等。目前，在省內(nèi)，這一基本功能在各個(gè)平臺(tái)上得到了不同程度的完善，給供求雙方帶來了便利，然而土地不同于其他商品，土地流轉(zhuǎn)也是一個(gè)極為復(fù)雜的過程，僅僅提供相應(yīng)信息而無后繼評(píng)估、甄別、擔(dān)保交易和售后監(jiān)督調(diào)節(jié)的服務(wù)是滿足不了雙方需求的。因此，中介服務(wù)還應(yīng)拓展土地評(píng)估、交易服務(wù)、爭(zhēng)議處理等相關(guān)功能。

3.2 強(qiáng)化土地評(píng)估服務(wù)和流轉(zhuǎn)交易服務(wù)，提高土地流轉(zhuǎn)的效率

土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)平臺(tái)應(yīng)保證土地流轉(zhuǎn)信息層面的真實(shí)性、可靠性，高度重視土地的評(píng)估服務(wù)工作。如果只有信息收集和儲(chǔ)備功能而無辨別信息的真?zhèn)?、勘察與評(píng)估土地的價(jià)值，任一平臺(tái)都有可能充斥虛假或無價(jià)值信息的可能。因此，服務(wù)平臺(tái)有必要聘用專業(yè)人員負(fù)責(zé)審核流轉(zhuǎn)的土地，實(shí)際看地評(píng)地，拍攝實(shí)景照片，并出具書面報(bào)告。在此基礎(chǔ)上，平臺(tái)可以推出土地估價(jià)服務(wù)，采用各種指標(biāo)反映該土地的現(xiàn)狀和價(jià)值，讓客戶全面了解土地的詳細(xì)情況?？傊?，通過強(qiáng)化土地評(píng)估服務(wù)，平臺(tái)的信息發(fā)布會(huì)更公開、更透明、更精準(zhǔn)、更有效，可以進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，保障交易各方的合法權(quán)益。

3.3 完善價(jià)格精算、爭(zhēng)議處理等功能，打造全程跟蹤服務(wù)

土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)平臺(tái)可以在流轉(zhuǎn)雙方間充當(dāng)穩(wěn)定的交易價(jià)格、使用權(quán)限、爭(zhēng)議處理的媒介。流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)通過平臺(tái)避免關(guān)于土地價(jià)格精算等利益問題的直接交涉，這樣最為受益的是由于收入水平、文化程度而受限的農(nóng)戶。另外，一旦出現(xiàn)售后交易糾紛，該服務(wù)平臺(tái)有責(zé)任跟蹤處理，按照事先簽訂的合同和平臺(tái)爭(zhēng)議處理規(guī)則來協(xié)調(diào)交易雙方的利益，調(diào)處雙方糾紛，維護(hù)受害方的利益。平臺(tái)還應(yīng)允許在出租者、承租者、服務(wù)平臺(tái)三者達(dá)成共識(shí)的前提下，由出租土地一方提出中止合同的請(qǐng)求，但需要根據(jù)違約程度繳納手續(xù)費(fèi)以及退還租金等。

3.4 地方政府功能、企業(yè)功能、服務(wù)平臺(tái)功能相對(duì)接，三位一體協(xié)調(diào)發(fā)展

政府把土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)應(yīng)作為地域農(nóng)業(yè)發(fā)展的核心工作。土地流轉(zhuǎn)后的使用對(duì)象主要傾向于具有規(guī)模化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)力的企業(yè)。河北省該平臺(tái)的構(gòu)建和完善離不開地方政府、農(nóng)業(yè)合作組織、農(nóng)業(yè)企業(yè)的大力支持。政府有必要提供更多的優(yōu)惠政策，對(duì)非法流轉(zhuǎn)進(jìn)行更完善的監(jiān)督和處理，面對(duì)對(duì)于“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代稍顯陌生的農(nóng)民有責(zé)任對(duì)其進(jìn)行電子商務(wù)操作技術(shù)和土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)活動(dòng)，幫其融入信息化時(shí)代的大潮中。另外，為進(jìn)一步完善土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，平臺(tái)還可以同保險(xiǎn)公司簽訂協(xié)議，探索信托擔(dān)保等土地流轉(zhuǎn)的新型模式。

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