“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的稅負影響

程娟

摘 要：營業(yè)稅改征增值稅是我國財稅體制的一項重大改革，“營改增”之后，增值稅征稅范圍將擴大到之前未涉及的營業(yè)稅的征收行業(yè)。在此分析以保利地產(chǎn)為代表的房地產(chǎn)行業(yè)的稅負，闡述保利地產(chǎn)在“營改增”前后的總稅負及利潤的變動原因，并分析房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”后所受的影響，并提供參考意見。

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅負

中圖分類號：D9文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.31.065

1 引言

近年來，我國的經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展是一個重要的問題。 全面推進“營改增”改革，就是為了適應行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，改善重復征稅問題，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。而房地產(chǎn)業(yè)被納入“營改增”后，作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其稅負肯定會發(fā)生重大的變化，從長遠的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)的運行成本會有所降低，從而將給企業(yè)帶來更多的利潤。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)實行“營改增”勢在必行。當然，政府推出的這一稅制改革，不僅為房地產(chǎn)業(yè)推波助瀾，還使其上、下游的行業(yè)從中獲利。

2 “營改增”政策的背景

2.1 “營改增”的內(nèi)涵

“營改增”是指將以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改為繳納增值稅，增值稅只對產(chǎn)品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環(huán)節(jié)。這一重要決策旨在加快財稅體制的改革、進一步減輕企業(yè)稅負，促進我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理發(fā)展，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

在房地產(chǎn)行業(yè)要實行營業(yè)稅改征增值稅的改革。一般計稅法是改革后的增值稅計稅方法，計算公式為：應納稅額=銷項稅額-進項稅額。其中，適用11%的增值稅稅率的為經(jīng)營業(yè)務為轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)；適用6%的增值稅稅率的為經(jīng)營業(yè)務為租賃服務業(yè)。

2.2 “營改增”的原因

2.2.1 稅制本身的問題需要“營改增”

“營改增”前，實行營業(yè)稅的房地產(chǎn)行業(yè)，無法納入到增值稅的抵扣項目中，增值稅納稅人購入勞務的進項稅額無法抵扣，從而導致增值稅的進項稅額抵扣項目中存在中斷和重復征稅的問題。因此，將房地產(chǎn)行業(yè)納入到“營改增”范圍將有助于解決抵扣鏈條中斷的問題，從而有效避免房地產(chǎn)業(yè)與上游企業(yè)之間的重復征稅問題，有助于減輕企業(yè)的稅收負擔。

2.2.2 經(jīng)濟交易的調(diào)整需要“營改增”

“營改增”之前，企業(yè)會因為其進項稅額無法抵扣，而出現(xiàn)重復征稅的問題。而“營改增”的核心是避免交易往來中的重復征稅現(xiàn)象、打通二三產(chǎn)業(yè)的抵扣鏈條，有利于企業(yè)由簡單的制造業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橹圃炫c服務并重的大企業(yè)，促進結(jié)構(gòu)優(yōu)化，帶動了上下游的發(fā)展，從而帶來新的利潤增長點，更好地實現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

3 “營改增”后房地產(chǎn)業(yè)的變化

3.1 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負轉(zhuǎn)嫁

作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的上下游行業(yè)非常廣泛，影響程度很深，包括有直接聯(lián)系和間接聯(lián)系的上下游行業(yè)共計50多個。其中，上游行業(yè)主要有建筑材料、機械、化工、銀行和工程承包等行業(yè)，下游行業(yè)主要包括建材、家居、營銷、裝修、家電以及配套物業(yè)管理公司進行的售后管理與服務等。

實行“營改增”對于房地產(chǎn)行業(yè)來說最大的好處就是銷售不動產(chǎn)可以抵扣進項稅額，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的增值稅進項稅額來自于其上游企業(yè)即供應商。為了減輕房地產(chǎn)企業(yè)所承擔的稅負，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在其購進項目時盡量大限度地增加進項稅額，必須注意的一點有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從供應商購進商品及應稅勞務時，必須取得增值稅專用發(fā)票才可以進行進項稅額抵扣，按照規(guī)定，若取得的是普通發(fā)票則其進項稅額不得抵扣。

當房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)時向一般納稅人的客戶開具增值稅專用發(fā)票時，顧客的成本會降低，因為其進項稅額可以抵扣，但為了平衡彼此的利潤，很多房地產(chǎn)企業(yè)會在原來的價格上適當?shù)靥岣咪N售價格，增值稅則轉(zhuǎn)移到顧客身上，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負也會隨著市場運作而實現(xiàn)最終轉(zhuǎn)嫁。

3.2 “營改增”對企業(yè)管理的影響

隨著“營改增”的不斷推進，納稅人主動適應新稅收政策的改革，紛紛進行企業(yè)經(jīng)營調(diào)整，不斷加強各種涉稅管理，尤其是我國對增值稅發(fā)票進行了鏈條式管理，逼著納稅人養(yǎng)成規(guī)范使用發(fā)票的好習慣，為了可以實現(xiàn)增值稅進項稅額的抵扣，企業(yè)更愿意在財務管理上下功夫，從而達到規(guī)避稅務風險、降低管理費用、提高管理水平的目的。

4 “營改增”后的稅負分析—以保利地產(chǎn)為例

4.1 保利地產(chǎn)的基本情況介紹

保利房地產(chǎn)股份有限公司（簡稱：保利地產(chǎn)，證券代碼：600048）成立于1992年，總部位于廣州。是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會管理的大型中央企業(yè)。十幾年來，保利地產(chǎn)進入規(guī)?；l(fā)展階段，形成了十八個城市的全國戰(zhàn)略布局，擁有44家控股公司。公司堅持誠信經(jīng)營穩(wěn)健務實的作風，以產(chǎn)品和服務創(chuàng)造價值，使公司的市場競爭力得到提高，通過創(chuàng)新保持自己的領先地位。穩(wěn)健風格贏得了消費者的贊譽與信賴。

根據(jù)保利地產(chǎn)的財務信息了解公司涉及多個稅種，主要包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅以及其他小稅種。保利地產(chǎn)是專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商品住宅是其主要產(chǎn)品?！盃I改增”之前保利地產(chǎn)銷售不動產(chǎn)和提供現(xiàn)代服務業(yè)均適用5%的營業(yè)稅稅率。而“營改增”后，根據(jù)《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，保利地產(chǎn)銷售不動產(chǎn)適用11%的增值稅稅率，提供物業(yè)管理則適用6%的增值稅稅率。

4.2 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

4.2.1 凈利潤影響分析

“營改增”后由于繳納的稅種的變化，保利房地產(chǎn)股份有限公司的利潤將產(chǎn)生一定的影響。endprint

（1）所得稅前扣除額發(fā)生變化。

營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，企業(yè)繳納營業(yè)稅可以在所得稅前扣除?！盃I改增”后由于增值稅屬于價外稅，企業(yè)繳納增值稅不能在所得稅前扣除。這將對應納稅所得額產(chǎn)生一定的影響。

（2）流轉(zhuǎn)稅發(fā)生變化。

營業(yè)稅根據(jù)取得收入計提，一般無抵扣項，存在重復納稅的問題?！盃I改增”后由于增值稅的特性，一般納稅人可以抵扣進項稅額，企業(yè)承擔的流轉(zhuǎn)稅負將得到一定的降低。

（3）收入的確認發(fā)生變化。

由于營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅、增值稅屬于價外稅，“營改增”后，企業(yè)收到的將是含稅收入，計算增值稅及所得稅時應換算為不含稅收入，所以“營改增”后收入的確認將發(fā)生一定的變化。

4.2.2 可抵扣成本的分析

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負的高低很大的因素是土地增值稅的進項稅額能不能有所抵扣，可抵扣的進項稅額越多，說明繳納的增值稅越少。房地產(chǎn)企業(yè)大多的都是通過招標、拍賣的方式來進行土地的購置，這種方式占據(jù)了企業(yè)很大的成本，而且通過這種方式購置土地，國家是不開具增值稅專用發(fā)票的。所以導致了進項稅額不能抵扣，這種直接影響了房產(chǎn)企業(yè)需要繳納的增值稅額及稅負。

5 房地產(chǎn)業(yè)應對“營改增”的建議

5.1 針對房地產(chǎn)企業(yè)收入項目優(yōu)化的建議

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入，其中，主營業(yè)務收入指企業(yè)對外銷售房地產(chǎn)所取得的收入。主要適用稅率是11%的增值稅稅率（假設企業(yè)是一般納稅人，下同）。其他業(yè)務收入則主要包括物業(yè)管理服務、銷售建筑材料、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和出租固定資產(chǎn)等所取得的收入。主要適用6%、11%的增值稅稅率。

根據(jù)相關法律規(guī)定：“納稅人兼營不同稅率的貨物或者應稅勞務，應當分別核算不同稅率貨物或者應稅勞務的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率?！币虼?，企業(yè)應加強財務部門記賬工作的管理，按照各收入項目的明細進行清楚的劃分，分別核算不同稅率的銷售額，對不同稅率的項目分別交稅，從而避免多繳納稅款的風險。

5.2 “營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)推進過程的建議

目前，我國大量房地產(chǎn)企業(yè)都存在庫存積壓的問題，而存貨既不能進行抵扣，又占用著大量資金，針對這個問題，在“營改增”推進過程中，政府可以制定相關的過渡性政策，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，逐年按照一定比例對現(xiàn)有的存量房進行抵扣，這樣將有利于均衡房地產(chǎn)企業(yè)不同年份的稅負水平，減小房地產(chǎn)企業(yè)前幾年由于存貨過多所帶來的壓力。

“營改增”后，地方財政收入的主體由營業(yè)稅替換為增值稅和所得稅，針對地方財政收縮問題，有必要對中央與地方的財政關系進行合理調(diào)整，重新對中央和地方的財權(quán)進行合理劃分，重新設定中央稅、地方稅及中央地方共享稅，統(tǒng)籌考慮各個稅種，不僅僅是增值稅，所得稅也應當包括在內(nèi)，從而降低地方政府財政收入收縮的嚴重程度，減小地方財政壓力，這樣也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)獲得地方政府補貼的保障。

6 結(jié)束語

“營改增”實施后，房地產(chǎn)企業(yè)在新的稅制下進行合法的納稅籌劃，最大限度地提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，從而達到稅負最小化的目的。

根據(jù)在前面對保利地產(chǎn)2016年年報數(shù)據(jù)的測算，“營改增”后實行11%的增值稅稅率對保利地產(chǎn)的稅負影響不大，稅負的變動影響著企業(yè)的凈利潤?？傊瑥哪壳暗亩愂照吆蛿?shù)據(jù)分析來看，實行“營改增”，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是利大于弊的，“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來正面效應的可能性比較高。

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