傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綠色化轉(zhuǎn)型路徑研究

王建廷+申慧娟+程響

摘要：加強供給側(cè)改革，是保持我國經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)增長的重大舉措。以物業(yè)管理行業(yè)為研究對象，針對傳統(tǒng)物業(yè)管理存在的現(xiàn)實問題，基于供給側(cè)改革的理論與方法，明確了傳統(tǒng)物業(yè)管理向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的目標，研究了物業(yè)服務(wù)企業(yè)向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的發(fā)展路徑，提出了加快傳統(tǒng)物業(yè)管理向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的對策建議。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，綠色物業(yè)管理，轉(zhuǎn)型

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2017）09-0074-80 收稿日期：2017-06-06

1 物業(yè)管理行業(yè)供給側(cè)改革的特殊性分析

1.1 物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)業(yè)屬性

行業(yè)屬性的不同決定供給側(cè)改革的重點不同。物業(yè)管理屬于生活性服務(wù)業(yè)范疇，服務(wù)業(yè)提供的是多功能、全方位的有償服務(wù)。服務(wù)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相比具有無形性、不可儲存性、生產(chǎn)與消費同時性等特點。物業(yè)行業(yè)除具有服務(wù)業(yè)的共同特點外，還具有以下自身屬性：（1）服務(wù)的公共性，物業(yè)管理的重點是物業(yè)的公共部位和共用設(shè)施設(shè)備，而物業(yè)的公共部位和共用設(shè)施設(shè)備不為單一業(yè)主所有，而是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有；（2）受益主體的廣泛性，物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性，物業(yè)服務(wù)合同中服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等約定，必須是全體業(yè)主的合意；（3）服務(wù)的長期性，物業(yè)服務(wù)提供的是一個持續(xù)的不間斷的過程，物業(yè)服務(wù)合同的期限較長，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須一直滿足業(yè)主與時俱進的物業(yè)服務(wù)需求，同時在長時間內(nèi)接受業(yè)主的監(jiān)督。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》明確提出，針對生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然相對滯后、有效供給不足、質(zhì)量水平不高等問題，要增加服務(wù)有效供給，擴大服務(wù)消費需求，提升服務(wù)質(zhì)量水平。

1.2 物業(yè)管理行業(yè)供給側(cè)改革的重點方向

供給側(cè)改革的目標是優(yōu)化調(diào)整結(jié)構(gòu)，提升供給質(zhì)量，其主要內(nèi)容是“六去”和“六培育”，即“去產(chǎn)能、去庫存、去超建、去僵尸、去成本、去風(fēng)險”“培育新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新區(qū)域、新品牌、新模式”。不同行業(yè)由于供給內(nèi)容、服務(wù)對象、發(fā)展階段等差異，供給側(cè)改革的方向和任務(wù)將各有特點，不盡相同。首先，從“六去”的要求來看，加快出清過剩產(chǎn)能主要是重化工業(yè)的任務(wù)，去庫存主要針對房地產(chǎn)業(yè)，去超建主要針對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“去僵尸、去成本、去風(fēng)險”則是各個行業(yè)面臨的共同任務(wù)；其次，從“六培育”的要求來看，創(chuàng)新是各行各業(yè)發(fā)展的原動力，從創(chuàng)新入手培育新產(chǎn)物，提供更優(yōu)質(zhì)的供給。

目前，物業(yè)管理行業(yè)整體處于較低水平的服務(wù)狀態(tài)，盈利空間相對狹窄，服務(wù)質(zhì)量和內(nèi)容未能達到廣大消費者的預(yù)期要求。從總量上來看，物業(yè)服務(wù)不存在過剩產(chǎn)能，但存在低端供給能力相對過剩、中高端供給嚴重不足的結(jié)構(gòu)性失衡，需通過改革淘汰僵尸企業(yè)或重組負債企業(yè)。傳統(tǒng)物業(yè)管理要素投入比例不合理，能源、勞動力、資金等一般要素比重偏高，人才、技術(shù)、信息等高級要素比重偏低。

因此，物業(yè)管理行業(yè)的供給側(cè)改革應(yīng)從引進新技術(shù)、新模式、新方法，提高物業(yè)管理的品質(zhì)入手，通過培育新技術(shù)，形成新業(yè)態(tài)，打造新的企業(yè)品牌，探索新發(fā)展模式來提升服務(wù)品質(zhì)，重新整合資源配置以提高供給體系的質(zhì)量和效率。實現(xiàn)從傳統(tǒng)物業(yè)管理向新型綠色化服務(wù)業(yè)的提升演變，其重點在于“培育”方面。

2 向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然選擇

2.1 綠色物業(yè)管理是物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢

“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念是一個具有內(nèi)在聯(lián)系的有機整體，是指引我國各項事業(yè)發(fā)展的總體思路和理論依據(jù)。創(chuàng)新性提出綠色發(fā)展理念，表明國家政府對綠色發(fā)展的重視程度。綠色發(fā)展體現(xiàn)人與自然和諧共生的美好追求，注重解決環(huán)境污染問題，就物業(yè)管理行業(yè)而言踐行綠色發(fā)展理念的核心任務(wù)是推行綠色物業(yè)管理。

《住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要》中也指出，在建造環(huán)節(jié)要加大綠色施工技術(shù)和綠色建材推廣使用力度，在建筑運營環(huán)節(jié)推行綠色運營模式，發(fā)展綠色化物業(yè)管理，明確了物業(yè)管理行業(yè)的未來發(fā)展方向。

2.2 綠色物業(yè)管理是綠色建筑健康發(fā)展的需要

當(dāng)前綠色建筑進入全面發(fā)展階段，《能源發(fā)展戰(zhàn)略行動計劃（2014-2020年）》著力實施綠色建筑行動計劃，指出“到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比例達到50%”。

另外，我國已有部分省市出臺強制政策要求新建建筑100%為綠色建筑。關(guān)注全壽命期是綠色建筑有別于傳統(tǒng)建筑的顯著特征，涉及規(guī)劃、設(shè)計、材料設(shè)備供應(yīng)、施工、竣工驗收、運營、拆除等各個階段和環(huán)節(jié)，綠色建筑“四節(jié)一環(huán)?！蹦繕耸歉麟A段共同作用的結(jié)果，綠色建筑節(jié)能、減排、環(huán)保的效用只有通過運營實踐才能獲得檢驗。因此，只有通過運行評價的綠色建筑才能真正稱之為“綠色建筑”。

由于當(dāng)前建筑市場重設(shè)計、輕管理的問題嚴重，我國綠色建筑大多數(shù)取得的是設(shè)計標識，運行標識相對較少，表明綠色建筑的運行管理階段相對薄弱，嚴重影響了綠色建筑的健康發(fā)展。

2.3 綠色物業(yè)管理是既有建筑節(jié)能減排的保證

目前我國建筑能源消耗非常高，據(jù)《中國建筑能耗研究報告》發(fā)布，2014年建筑能耗占我國能源消費總量的19.12%。我國的既有建筑面積已經(jīng)超過600億平方米，其中 95%的建筑屬于高能耗建筑，二氧化碳間接排放總量近20億噸，在運營階段的碳排放量占全生命期的80%-90%，既有建筑的高耗能和高排放給生態(tài)環(huán)境造成一定程度上的壓力。解決既有建筑高耗能的問題是可持續(xù)發(fā)展的一項重要任務(wù)。

截止到2015年底，全國實施物業(yè)管理的面積僅為180億平方米，且主要提供保潔、綠化、秩序安全維護、設(shè)施設(shè)備維修等基礎(chǔ)性服務(wù)。這一方面表明，物業(yè)管理市場發(fā)展的空間較大，另一方面表明通過實施綠色物業(yè)管理，實現(xiàn)既有建筑節(jié)能、減排的潛力巨大，綠色物業(yè)管理是既有建筑節(jié)能減排的保證。endprint

2.4 綠色物業(yè)管理是傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決發(fā)展瓶頸的關(guān)鍵

2016年上半年物業(yè)服務(wù)星級評價結(jié)果表明，先進企業(yè)物業(yè)服務(wù)價格有所增長，但是物業(yè)價格增速仍處于低水平，提價困難一直是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的重大難題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主缺乏有效溝通且矛盾糾紛不斷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運作不科學(xué)、技術(shù)水平較低、管理人員專業(yè)素養(yǎng)不高，行業(yè)整體的物業(yè)費收繳率不足80%，一些中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于收費問題面臨虧損甚至破產(chǎn)的局面。傳統(tǒng)物業(yè)管理面臨瓶頸，嚴重制約了物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。

物業(yè)管理正處于轉(zhuǎn)型升級階段，《2015全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》提出，國家政策的疊加效應(yīng)，幫助物業(yè)管理逐步實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”，充分利用網(wǎng)絡(luò)資源使其服務(wù)更加先進、便捷。孫寶連從企業(yè)實施主動綠色管理戰(zhàn)略動因視角分析綠色管理戰(zhàn)略為企業(yè)帶來的生存與發(fā)展價值，鄭德鳳等在研究綜述中總結(jié)綠色發(fā)展是基于人本自然觀的新理念，綠色轉(zhuǎn)型是適應(yīng)居民消費模式的高效、可持續(xù)的轉(zhuǎn)變。綠色物業(yè)管理兼具以上優(yōu)點，并與綠色發(fā)展理念相呼應(yīng)。因此，向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型成為解決傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展瓶頸的關(guān)鍵。

3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的路徑研究

3.1 綠色物業(yè)管理理論分析

3.1.1 綠色物業(yè)管理定義與內(nèi)涵

綠色物業(yè)管理是指依據(jù)“可持續(xù)發(fā)展”的理念，在建筑或設(shè)施的運行過程中，采取先進、適用的管理手段和技術(shù)措施，實現(xiàn)最大限度的節(jié)能、減排、環(huán)保等各項管理活動的總稱。

可持續(xù)發(fā)展是綠色物業(yè)管理遵循的基本理念；以人為本是綠色物業(yè)管理的宗旨；實現(xiàn)“四節(jié)一環(huán)保”是綠色物業(yè)管理的主要任務(wù)和價值所在。

3.1.2 綠色物業(yè)管理的實現(xiàn)目標

綠色物業(yè)管理既包括對綠色建筑的物業(yè)管理，也包括對普通建筑的綠色化管理。

第一，對于綠色建筑，綠色物業(yè)管理的目標是確保綠色建筑“四節(jié)一環(huán)保”預(yù)期指標的實現(xiàn)。綠色建筑是指在全壽命期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠色建筑在設(shè)計和建設(shè)階段為運營階段的綠色物業(yè)奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分利用已有先進設(shè)備設(shè)施和智能化信息系統(tǒng)，節(jié)約能源、提高水利用效率、合理安排利用土地、使用綠色可再生材料，為業(yè)主創(chuàng)造舒適、健康的生活空間。

第二，對于既有建筑，綠色物業(yè)管理的目標是使傳統(tǒng)建筑最大限度的節(jié)能、減排。通過綠色化管理制度和先進的技術(shù)手段最大化節(jié)約能源資源，減少碳排放，產(chǎn)生環(huán)境效益。綠色物業(yè)管理注重垃圾分類回收利用，采用節(jié)水灌溉方式，減少噪聲污染，選取適宜的清潔能源（太陽能、風(fēng)能、地?zé)崮艿龋┘右岳?，圍繞客戶需求延伸服務(wù)內(nèi)容，相對傳統(tǒng)物業(yè)管理減少能源的消耗，凈化空氣質(zhì)量，提高用戶生活品質(zhì)。

第三，對于企業(yè)自身，綠色物業(yè)管理的目標是提高服務(wù)供給質(zhì)量，增加自身收益，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過制定綠色物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略，樹立以人為本的服務(wù)理念，調(diào)整人力資源結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)先進技術(shù)，從而提高企業(yè)服務(wù)供給質(zhì)量，增強市場競爭力，創(chuàng)造更多價值，實現(xiàn)提升自身服務(wù)品質(zhì)和供給側(cè)改革的雙重目的。

3.1.3 綠色物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的比較

綠色物業(yè)管理是傳統(tǒng)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級。綠色物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理既相互聯(lián)系，又有所區(qū)別，正確認識和處理兩者的區(qū)別與聯(lián)系，以確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中行動、方法的適宜性與科學(xué)性。

3.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)綠色化轉(zhuǎn)型路徑研究

3.2.1 定位企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向

明確企業(yè)戰(zhàn)略定位是物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的首要任務(wù)。思想決定行動，企業(yè)發(fā)展方向決定企業(yè)的物業(yè)管理活動。由上文分析可知，向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型是現(xiàn)代物業(yè)管理的必由之路。綠色物業(yè)管理具備綠色、創(chuàng)新、以人為本、可持續(xù)發(fā)展的特點，實行綠色物業(yè)管理的可以拓寬企業(yè)經(jīng)營范圍，提升企業(yè)社會認知度和品牌綠色度，形成可持續(xù)發(fā)展模式，保證公司持久穩(wěn)定運營，同時為社會創(chuàng)造價值，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的最大化。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要結(jié)合自身實際情況和面臨外部環(huán)境，明確企業(yè)綠色化戰(zhàn)略發(fā)展方向，制定企業(yè)轉(zhuǎn)型行動計劃，向著專業(yè)化、品牌化方向發(fā)展。

3.2.2 明確綠色物業(yè)管理工作

綠色物業(yè)管理的管理目標、管理觀念、管理方式、管理內(nèi)容和管理時期與傳統(tǒng)物業(yè)管理有所不同。管理目標上，綠色物業(yè)管理不僅要做到保值增值，即保證設(shè)備設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)和及時維護從而延長使用壽命，還需要創(chuàng)造價值，主要是創(chuàng)造社會價值和環(huán)境價值；管理觀念上，糾正傳統(tǒng)物業(yè)管理的錯誤觀念，物業(yè)服務(wù)企業(yè)定位是服務(wù)者，融入以人為本的理念；管理方式上，通過調(diào)整企業(yè)要素結(jié)構(gòu)，提高人才、技術(shù)、信息等高級要素所占比例，變勞務(wù)密集型為智力密集型企業(yè)；管理內(nèi)容上，綠色物業(yè)管理需要在傳統(tǒng)的基本服務(wù)上加入“四節(jié)一環(huán)?！钡膬?nèi)容，根據(jù)用戶需求延伸個性化服務(wù)；管理時期上，綠色物業(yè)管理需要參與到全壽命期的各個階段中，前期介入可以為后期綠色物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點在運營時期發(fā)揮管理職能。

3.2.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型的方法手段

3.2.3.1 學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗

學(xué)習(xí)國內(nèi)外綠色物業(yè)管理的先進管理方法和實踐經(jīng)驗是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一個捷徑。國外物業(yè)管理的一個普遍特點是市場化程度高，大多物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者機構(gòu)都是自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體，競爭激烈。根據(jù)市場的需求表現(xiàn)最突出特點是專業(yè)化管理公司盛行，即業(yè)主根據(jù)自己需求，自由選擇某種專業(yè)物業(yè)管理公司為其服務(wù)。國內(nèi)部分大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)進行了綠色物業(yè)管理的探索實踐，深圳、北京等地也積極引導(dǎo)綠色物業(yè)管理。通過企業(yè)交流、參觀學(xué)習(xí)、博覽會、論壇等方式帶動綠色物業(yè)管理的交流促進，吸收借鑒先進經(jīng)驗。企業(yè)之間還可通過兼并、重組、加盟等合作方式整合市場資源，達到優(yōu)勢互補，利用先進技術(shù)和科學(xué)管理手段推進綠色物業(yè)管理的發(fā)展。endprint

3.2.3.2 培育企業(yè)核心競爭力

與傳統(tǒng)物業(yè)管理相比，綠色物業(yè)管理對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)性技術(shù)提出了更高的要求，“技術(shù)+管理”是綠色物業(yè)管理的顯著特征。要達到綠色物業(yè)管理的標準，必須培育綠色技術(shù)形成核心競爭力。一方面，企業(yè)可以通過學(xué)習(xí)、培訓(xùn)等方式，了解綠色物業(yè)管理過程中所需的“四節(jié)一環(huán)?！奔夹g(shù)，使各領(lǐng)域技術(shù)員工掌握節(jié)能、節(jié)水、垃圾回收利用、植物灌溉、中水回用、新能源利用等專業(yè)技術(shù)技能；另一方面，企業(yè)應(yīng)加強技術(shù)隊伍和創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，通過企業(yè)自身科技研發(fā)、產(chǎn)學(xué)研合作、相關(guān)科技企業(yè)之間合作等方式，結(jié)合不同性質(zhì)管理對象的特點，進行技術(shù)創(chuàng)新，開發(fā)綠色物業(yè)管理相關(guān)管理平臺或產(chǎn)品，培育企業(yè)的技術(shù)核心競爭力。

3.2.3.3 試點先行，以點帶面

物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型初期不適宜大規(guī)模直接轉(zhuǎn)變?yōu)榫G色物業(yè)管理模式，可以采取試點先行、以點帶面、穩(wěn)步前進的有效工作方式，在管理過程中探索完善，吸收經(jīng)驗，逐步成長為專業(yè)化綠色物業(yè)管理團隊。根據(jù)業(yè)主要求或在自身承包業(yè)務(wù)范圍內(nèi)選擇合適的項目優(yōu)先開展綠色物業(yè)管理，通過實驗項目，為公司創(chuàng)造綠色物業(yè)管理經(jīng)驗，獲取綠色物業(yè)管理業(yè)績。從試點項目到示范項目再到全面實行，逐漸形成可復(fù)制的管理模式和管理制度。

3.2.3.4 加強綠色物業(yè)管理的宣傳引導(dǎo)

建立綠色物業(yè)教育宣傳機制，積極引導(dǎo)用戶參與。企業(yè)鼓勵業(yè)主參與到物業(yè)管理活動中，便于及時了解業(yè)主需求和對管理服務(wù)效果的評價，不斷改進工作質(zhì)量和服務(wù)水平，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主委員會通過有效溝通達成合作，充分利用業(yè)主委員會的作用引導(dǎo)用戶支持和聘用綠色物業(yè)管理團隊。綠色物業(yè)教育宣傳機制包括制定綠色物業(yè)管理宣傳計劃，傳播綠色物業(yè)管理知識、編制發(fā)放綠色設(shè)施使用手冊、開展綠色生活方式教育、進行綠色管理成果展示等，使業(yè)主理解配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，引導(dǎo)用戶行為節(jié)能、行為節(jié)水和保護環(huán)境，激發(fā)業(yè)主積極參與的主觀能動性，例如提倡建議用戶在維修更換設(shè)備器材時使用環(huán)保材料、節(jié)能電器、節(jié)水器具等。

3.2.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重點任務(wù)

3.2.4.1 制定綠色管理制度

根據(jù)綠色物業(yè)管理的要求制定企業(yè)綠色物業(yè)管理制度，利用內(nèi)部工作標準規(guī)范和引導(dǎo)員工綠色物業(yè)管理活動，提高服務(wù)質(zhì)量和管理能力。內(nèi)部工作標準可以按技術(shù)標準和管理標準分類設(shè)置，也可針對不同項目在公用制度基礎(chǔ)上加入各項目專有制度。工作標準應(yīng)對共有部分設(shè)立統(tǒng)一的管理要求，對特殊建筑區(qū)域或設(shè)施設(shè)備設(shè)立特殊條款，便于區(qū)分管理。

3.2.4.2 創(chuàng)新管理模式

對原有經(jīng)營模式進行創(chuàng)新改善，探索適合綠色物業(yè)管理的管理模式。一種是對于有實力的大中規(guī)模企業(yè)，全面發(fā)展綠色物業(yè)管理所需的專業(yè)技術(shù)，依靠自身力量可以對整個項目進行綠色化管理，建立企業(yè)綠色物業(yè)的新管理模式；另一種是對于發(fā)展中企業(yè)，自身不能達到具備綠色物業(yè)管理各方面專業(yè)技能水平，可以采取合同能源管理模式或外聘專業(yè)公司的方式彌補自己專業(yè)技術(shù)弱項，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則負責(zé)整個項目的統(tǒng)一管理工作。

3.2.4.3 獲取綠色物業(yè)管理相關(guān)資質(zhì)

資質(zhì)與認證是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行綠色物業(yè)管理的基礎(chǔ)和保證。與綠色物業(yè)管理相關(guān)的認證包括ISO14001環(huán)境管理體系認證、ISO9001質(zhì)量管理體系認證、GB/T23331能源管理體系認證、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系認證等。綠色物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展的新方向，深圳市綠色物業(yè)管理項目評價辦法中包含了對企業(yè)資質(zhì)的評分，全國性綠色物業(yè)管理評價與評級制度的編制也將提上日程，并且企業(yè)資質(zhì)會成為其中一項評價內(nèi)容。企業(yè)應(yīng)把獲取企業(yè)資質(zhì)等級作為一項重點任務(wù)，同時獲取星級物業(yè)服務(wù)，證明自己的綜合實力，依法運行，使經(jīng)營活動更為標準化、法律化。

3.2.4.4 培養(yǎng)綠色技術(shù)專業(yè)人才

人才是企業(yè)的支柱，綠色物業(yè)管理需要引進或培養(yǎng)兼具理論和專業(yè)技術(shù)的全方位人才。傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工學(xué)歷層次較低，人員流動性大，正式工、合同工、臨時工并存。企業(yè)必須變革人力資源結(jié)構(gòu)，增加高級專業(yè)知識型人才，減少普通勞務(wù)人員，增加經(jīng)營管理人員的數(shù)量，減少一線操作人員的數(shù)量。

建立綠色運營管理培訓(xùn)制度，培養(yǎng)綠色運營管理人才。針對新入職的員工，對綠色物業(yè)管理理念、綠色物業(yè)相關(guān)標準等進行崗前培訓(xùn)；針對在職員工，對綠色建筑運營管理制度和專業(yè)技能等進行崗中培訓(xùn)；針對專業(yè)技術(shù)人員，對“四節(jié)一環(huán)?！标P(guān)鍵技術(shù)和智能化設(shè)施設(shè)備使用等進行專業(yè)培訓(xùn)，使綠色物業(yè)管理工作更加高效率、科學(xué)化和專業(yè)化。

3.2.4.5 建立有效激勵機制

激勵的方法多種多樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從現(xiàn)實經(jīng)營狀況出發(fā)，建立一套具有自身特色的激勵機制。企業(yè)激勵機制主要是針對員工的激勵，包括物質(zhì)激勵、行為激勵和目標激勵等。根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容可以建立能源資源管理激勵機制，提高員工節(jié)能環(huán)保行為的積極性。另外，建立績效考核制度，管理業(yè)績與節(jié)約能源資源的經(jīng)濟效益掛鉤，注重節(jié)能、減排和環(huán)保的效果。

4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的對策建議

實現(xiàn)綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型，除了要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有高度社會責(zé)任感，還需要政府積極培育和扶持，創(chuàng)造有利于綠色物業(yè)管理健康發(fā)展的體制機制和環(huán)境條件。

4.1 加快制定綠色物業(yè)管理標準導(dǎo)則

綠色物業(yè)管理評價標準或?qū)t既可以為綠色物業(yè)管理的實施建立市場準入條件和技術(shù)指標體系，又可以引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級方向。目前全國性的綠色建筑標準體系已初步形成，但綠色物業(yè)管理相關(guān)標準規(guī)范缺位，地方綠色物業(yè)管理導(dǎo)則甚少。相關(guān)部門應(yīng)加快制定綠色物業(yè)管理相關(guān)標準規(guī)范，各地編制地方性綠色物業(yè)管理導(dǎo)則，為企業(yè)實施綠色物業(yè)管理提供理論依據(jù)和實踐操作上的指導(dǎo)。

4.2 合理調(diào)整綠色物業(yè)管理收費標準

為調(diào)動綠色物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，依據(jù)價值規(guī)律和市場準則，按“收費與服務(wù)水平相適應(yīng)”的原則適當(dāng)提高綠色物業(yè)管理收費標準。充分考慮實施綠色物業(yè)管理的人工費增加、新增設(shè)備購置費、管理成本上升等增量成本因素，靈活采用酬金制或者其他收費形式，合理確定綠色物業(yè)管理的收費標準、酬金數(shù)額、交費時間和結(jié)算方式等。另外綜合考量用戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的雙邊利益，結(jié)合物業(yè)費的收繳情況，建立動態(tài)補償機制，對用戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行補償，既能夠保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)運營，也可以激勵用戶積極繳費。endprint

4.3 出臺激勵政策支持綠色物業(yè)管理

住建部應(yīng)制定綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型實施計劃，建立綠色物業(yè)管理準入機制，開展綠色物業(yè)管理評價工作。各地政府應(yīng)加強對綠色物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)和重視，出臺綠色物業(yè)管理的激勵政策。針對綠色物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免稅收，免費提供培訓(xùn)等激勵方式，調(diào)動其向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的積極性；針對用戶，鼓勵支持其雇傭綠色物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并設(shè)置一定獎勵金或物業(yè)費補貼。

4.4 廣泛宣傳引導(dǎo)，提高用戶參與度

加快物業(yè)服務(wù)企業(yè)綠色化轉(zhuǎn)型還需要其服務(wù)對象——消費者的理解和參與。政府相關(guān)部門應(yīng)利用多類媒介加強城市宣傳工作，學(xué)校教育增加綠色物業(yè)環(huán)保內(nèi)容，社區(qū)中定期宣傳綠色物業(yè)管理，加深人們的生態(tài)環(huán)保理念，廣泛普及綠色物業(yè)知識。業(yè)主委員會委員應(yīng)加強學(xué)習(xí)綠色物業(yè)常識，了解相關(guān)法律法規(guī)，優(yōu)先選取綠色物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)。

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The Path Research of The Traditional Property

Enterprise Green Transition

Wang Jianting，Shen Huijuan，Cheng Xiang

Abstract：Strengthening the structural reform of the supply side，is a major measure to maintain steady and sustainable economic growth in China.In this paper，the property management industry as the object，in view of the practical problems of the traditional property management，based on the supply-side reforms theory and method，has been clear the goal of the traditional property management to green property management transformation，studied the path of property service enterprises transformation，and put forward some countermeasures and suggestions to speed up the transition from traditional property management to the green property management.

Keywords：Supply-side reform，Property service enterprise，Green property management，Transformationendprint