“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響

代彩霞

摘 要：2016年，我國“營改增”試點推廣到建筑、房地產(chǎn)、金融等行業(yè)。“營改增”改革對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是一柄雙刃劍，其在某種程度上可以將重復(fù)征稅現(xiàn)象大幅度降低，也能從側(cè)面驅(qū)使房地產(chǎn)行業(yè)盡快改變自己的發(fā)展模式。文章主要從“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)稅方面所造成的影響進(jìn)行相關(guān)研究分析，同時提出一些在“營改增”改革大背景下關(guān)于稅務(wù)的計劃措施。

關(guān)鍵詞：“營改增” 房地產(chǎn) 稅負(fù)影響

中圖分類號：F810 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）10-132-02

我國已經(jīng)步入到經(jīng)濟(jì)發(fā)展新時代中，我國各行各業(yè)都進(jìn)入到高速發(fā)展時期，同時行業(yè)間的競爭壓力也越來越大。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，我國房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營管控工作越來越難，根據(jù)我國相關(guān)權(quán)威部門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在2015年我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均銷售利潤增長情況要比過去有所降低。并且，國家相關(guān)部門為了提高對房地產(chǎn)行業(yè)稅收情況的有效管理，土地增值稅稅收策略緊縮，在某種程度上提高了房地產(chǎn)行業(yè)的壓力。根據(jù)某會計師事務(wù)所上交的二十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)有關(guān)信息披露，“營改增”全方位推廣后，這部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)有90%沒有下降，反而出現(xiàn)升高，同時有2/5的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會大幅度提高。面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)一定要學(xué)會觀察國家發(fā)展大勢，同時努力執(zhí)行稅收策劃，科學(xué)避稅，從而使企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）上游企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的影響

在我國全方位開展“營改增”工作后，除了房地產(chǎn)行業(yè)外，還有別的有關(guān)行業(yè)也遭受某種程度上的影響，和房地產(chǎn)行業(yè)有重要聯(lián)系的部分行業(yè)，比如說建筑行業(yè)、金融行業(yè)，還有生活服務(wù)行業(yè)等上游企業(yè)，為了降低自己的稅負(fù)，使用一些方法把稅負(fù)轉(zhuǎn)移到下游位置的房地產(chǎn)行業(yè)，這種情況對房地產(chǎn)行業(yè)必然會造成某種程度上的沖擊，建筑行業(yè)和別的有關(guān)行業(yè)相比較起來，所遭受的影響更大，而建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)系無法切割，這必然會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來非常大的影響。

從我國2016年5月1日正式展開“營改增”工作后，在建筑行業(yè)新舊工程當(dāng)中，必然會存在一條分水嶺，面對部分“營改增”開展前的舊工程，有關(guān)機(jī)構(gòu)允許建筑企業(yè)使用較為方便的計稅辦法執(zhí)行稅務(wù)計算，對這部分工程企業(yè)稅負(fù)能夠獲得某種程度上的削弱；而面對“營改增”展開后的項目工程，則不能夠使用上述方法執(zhí)行稅務(wù)計算與申報，只能先使用11%的增值稅稅率對銷項額進(jìn)行核算，然后減去能夠扣除的進(jìn)項額，隨后計算出實際需要繳納的增值稅額。

可是，在建筑企業(yè)進(jìn)行項目工程建設(shè)工作時，有一些人工費用以及管理費用等是非常不容易取得發(fā)票的，不能對進(jìn)項稅額執(zhí)行抵扣，這種情況極容易使一些建筑企業(yè)稅負(fù)不會減少，反而會提高。在這種情況下，有一部分建筑企業(yè)為了可以確保自己的利潤，只能選擇把稅負(fù)轉(zhuǎn)傳到處于下游的房地產(chǎn)行業(yè)。

（二）對房地產(chǎn)行業(yè)建材購買所造成的影響

房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行相關(guān)項目開展時，所需要投入的成本資金數(shù)額十分龐大，在眾多的資金投入中，鋼筋、水泥，還有多種小型建材的投入費用擁有非常大的占比，根據(jù)部分企業(yè)財務(wù)所透露出的財務(wù)報表能夠清晰了解，在整個建筑業(yè)工程結(jié)算成本中建材成本大約占據(jù)了60%。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行建材購買時，除了需要照顧到項目工程的最后質(zhì)量，同時也要顧及到自己最后所獲取的利潤。通常情況下，一些企業(yè)面對部分大型建材的選用都很小心，大多數(shù)會選用一些口碑不錯，規(guī)模較大的建材供貨商。這些建材供貨商通常情況下可以給房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票。不過有一些房地產(chǎn)企業(yè)在選擇輔助建材時，為了可以減少成本投入，故意選用一些個體商戶或者是私營業(yè)主，以及一些小規(guī)模納稅人作為購買建材的供貨商。這部分建材供貨商在買賣建材的時候，銷售價格相較更加便宜，可是不能開具增值稅專用發(fā)票。通常情況下，水泥與鋼筋的增值稅率是17%；沙料、石料、土料等建筑原材料的增值稅率是3%；混凝土的增值稅率是6%；木材的增值稅率為13%；假如建材不能抵扣，“營改增”開展之后房地產(chǎn)行業(yè)所需要繳納的11%的增值稅額會直接促使房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)提高。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)建筑勞務(wù)成本的影響

在房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)成本當(dāng)中，并非只有建材成本一個構(gòu)成部分，另一個非常關(guān)鍵的構(gòu)成便是勞務(wù)成本。根據(jù)部分建筑企業(yè)所透露出來的財務(wù)報表可以清晰了解到，一個建筑項目在勞務(wù)方面的投入成本在建筑項目總投入當(dāng)中占據(jù)三十個百分點，而進(jìn)行該項工作的相關(guān)人員大多數(shù)都是勞務(wù)公司所提供的勞動者，或者是來自農(nóng)村的農(nóng)民工。勞務(wù)企業(yè)在經(jīng)營的時候并不存在進(jìn)項稅抵扣的銷項稅，除了把稅負(fù)轉(zhuǎn)傳到房地產(chǎn)企業(yè)，并沒有其它好辦法。除此以外，因為絕大部分農(nóng)民工都在零散狀態(tài)中，更做不到為房地產(chǎn)行業(yè)提供進(jìn)項稅，如此，便會讓房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)提高。

二、“營改增”下的稅務(wù)籌劃建議

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)需要提高對“營改增”的關(guān)注力度

我國房地產(chǎn)企業(yè)如果想在競爭壓力極大的背景下獲得平穩(wěn)發(fā)展，甚至是百尺竿頭更進(jìn)一步，就一定要緊緊跟隨我國國家稅改的大步調(diào)，提高對“營改增”政策的關(guān)注力度。

當(dāng)前最為首要的任務(wù)是，各個房地產(chǎn)需要提高對“營改增”政策的宣傳力度，除了相關(guān)財政部門能夠充分明白“營改增”對于企業(yè)未來發(fā)展的重要性，還需要借由多種宣傳模式，加強(qiáng)各個部門對財務(wù)部門工作的配合。為財務(wù)部門提供最準(zhǔn)確、全方位的信息資料。

其次我國房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對稅務(wù)規(guī)劃的崗位設(shè)立，派遣專業(yè)人員對稅務(wù)規(guī)劃工作進(jìn)行管理，科學(xué)選用計稅辦法，對2016年4月30日前舊工程執(zhí)行仔細(xì)計算，弄明白是使用簡單的計稅辦法，還是使用一般的計稅方法。除此以外，企業(yè)財務(wù)工作人員還應(yīng)該對自己的工作流程進(jìn)行縝密的梳理研究，確定和研究房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營當(dāng)中，所有環(huán)節(jié)的稅收支出，并第一時間上交給領(lǐng)導(dǎo)層，一起商討稅收策劃措施，科學(xué)避稅，從而實現(xiàn)減少企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)利潤空間，加強(qiáng)企業(yè)在市場中的競爭力。endprint

（二）完備對進(jìn)項稅額抵扣的監(jiān)管力度，提高進(jìn)項稅額的抵扣

在我國全方位開展“營改增”后，可以從本質(zhì)上減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的有效措施依然是進(jìn)行稅額抵扣。故而，我國房地產(chǎn)行業(yè)務(wù)必要提高進(jìn)項稅額抵扣的監(jiān)管力度，加強(qiáng)進(jìn)項稅額抵扣力度。

第一點，我國房地產(chǎn)行業(yè)需要使用一些有效方法掌握上游企業(yè)對自身稅負(fù)轉(zhuǎn)傳的辦法。房地產(chǎn)企業(yè)在提出這種問題的時候一定會引發(fā)上游企業(yè)的負(fù)面情緒，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)便需要提高和上游企業(yè)彼此間的交流，二者一起研究可以平衡上游企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與開發(fā)商利益的措施，盡最大努力取得最多的進(jìn)項稅發(fā)票，然后執(zhí)行抵扣。

第二點，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”大背景下，需要科學(xué)選用建材供貨商，除了要認(rèn)真確認(rèn)建材供貨商的資質(zhì)，同時也需要加強(qiáng)對五金電器等輔助材料供貨商的資質(zhì)。弄明白供貨商的特性，在可以確保素材品質(zhì)的情況下，盡可能選用一些可以開具增值稅專用發(fā)票的供貨商進(jìn)行合作，實現(xiàn)企業(yè)進(jìn)項稅抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)壓力。

第三點，因為房地產(chǎn)行業(yè)和別的行業(yè)彼此之間有著某種程度上的區(qū)別，房地產(chǎn)行業(yè)的建筑項目除了投入資金非常龐大，其開發(fā)時間也比較長。面對這種情況，我國房地產(chǎn)行業(yè)需要在相關(guān)項目進(jìn)行工作期間，對項目建設(shè)資金成本執(zhí)行科學(xué)的分?jǐn)偣芾?，確保稅負(fù)的穩(wěn)定，把出現(xiàn)的增值稅平均分?jǐn)偨o每一個會計期間中去。如此一來，在某種程度上可以有效管控與預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)，對企業(yè)發(fā)展有著很大的幫助。

第四點，我國房地產(chǎn)行業(yè)還需要加強(qiáng)對勞務(wù)成本的科學(xué)策劃，可以借由公開招標(biāo)模式和一些可以繳納勞動支出稅款的正規(guī)勞務(wù)企業(yè)合作，最大限度減少建筑成本投入。

（三）積極進(jìn)行稅收籌劃工作，提高財務(wù)人員的工作能力

在我國全方位開展“營改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)要想科學(xué)納稅，就一定要主動進(jìn)行稅收策劃工作，不過稅收策劃工作能否高效展開，這和企業(yè)財務(wù)工作人員工作能力的高低，存在非常緊密的聯(lián)系。

第一點，我國房地產(chǎn)行業(yè)需要提高對財務(wù)工作者的招聘工作，除了需要在學(xué)歷上對應(yīng)聘人員設(shè)有嚴(yán)格的限制外，還應(yīng)該根據(jù)面試或者是筆試等措施對其實際的工作能力進(jìn)行審查，在同等條件下，選用理論知識以及真實工作能力更高的應(yīng)聘人員

第二點，我國房地產(chǎn)企業(yè)需要完備財務(wù)管理等有關(guān)的企業(yè)制度，表明職位所擁有的權(quán)利以及所要承擔(dān)的責(zé)任，如果發(fā)生問題可以落實到個人，同時把財務(wù)工作者的工作情況和其績效掛鉤，對完美達(dá)成稅收策劃工作的財務(wù)工作者要進(jìn)行一些獎勵，對一些在稅收策劃工作上常常犯錯的財務(wù)工作者要進(jìn)行一些懲罰。

第三點，我國房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高對財務(wù)工作者繼續(xù)培訓(xùn)教育力度，除了可以聘請部分專業(yè)人員到企業(yè)中進(jìn)行專業(yè)性的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠組織一些專業(yè)培訓(xùn)課程，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)財務(wù)工作者對“營改增”政策的認(rèn)知，進(jìn)而加強(qiáng)企業(yè)稅收策劃工作品質(zhì)，幫助企業(yè)科學(xué)避稅。

結(jié)束語

隨著我國“營改增”的全方位展開，對房地產(chǎn)行業(yè)造成了部分或是正面或是負(fù)面的影響，面對這種情況房地產(chǎn)企業(yè)除了需要科學(xué)使用對自身發(fā)展有利的政策外，還需要不斷的完備自己的稅收策劃工作，進(jìn)而最大程度減少“營改增”對企業(yè)發(fā)展的負(fù)面影響，加強(qiáng)企業(yè)在市場中的競爭力，確保企業(yè)的平穩(wěn)進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

[1] 曾艷.論2016“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響[J].中國總會計師，2016（10）：116-117

[2] 袁洲，何倫志.新常態(tài)下營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J].會計之友，2016（20）：114-116

[3] 司巖.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、凈利潤及現(xiàn)金流的影響[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2016（30）：186-187

[4] 朱榮麗.房地產(chǎn)業(yè)營改增的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)淺析[J].赤峰學(xué)院學(xué)報（自然科學(xué)版），2017（02）：178-180

[5] 張倫.房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的稅負(fù)效應(yīng)分析[D].浙江大學(xué)研究生學(xué)位論文，2014

[6] 張楠.“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)變化及稅收籌劃[J].全國商情·理論研究，2016（08）：67

（作者單位：青海省第八地質(zhì)礦產(chǎn)勘查院 青海西寧 810001）

（責(zé)編：紀(jì)毅）endprint