發(fā)揮中介機構(gòu)在轉(zhuǎn)移登記中的積極作用

廉茹麗

“中介”顧名思義就是在中間起媒介作用，其本身并不從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，而是通過自己的居間服務(wù)活動，為雙方當(dāng)事人提供某種服務(wù)的機構(gòu)或組織。

首先，隨著城市規(guī)模的不斷擴大，二手房市場的交易量不斷提高，大量的房屋交易依賴中介居間成交，但二手房交易過程中不同房源在辦理轉(zhuǎn)移過程中其交易流程是不同的，如繼承、贈與、抵押、抵債房屋的買賣等手續(xù)相當(dāng)繁雜，在轉(zhuǎn)移過程中確實需要中介機構(gòu)幫助完成。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計信息表明，二手房交易的75%以上是通過中介機構(gòu)完成的。

其次，房屋信息的不對稱，買方不知道找誰買，賣方不知道賣給誰，這就給中介機構(gòu)的發(fā)展提供了巨大的空間。但是管理滯后現(xiàn)象極為普遍，中介亂象讓人深受其害，如哄抬房價、虛假信息、制造恐慌、巧取豪奪等，讓交易雙方“啞巴吃黃連，有苦說不出”。在房地產(chǎn)中介市場巨大利益的誘惑下，中介機構(gòu)如雨后春筍般出現(xiàn)，但良莠不齊的現(xiàn)狀引起了國家的重視。在此情況下，住建部、國家發(fā)改委等七部委于2016年8月16日出臺新規(guī)，全面規(guī)范整治“中介亂象”，新規(guī)為全面整治“黑中介”亮劍，特別是新規(guī)提出的“黑名單”制度從源頭上明確了“對嚴重失信的中介機構(gòu)和個人實行行業(yè)禁入”，從發(fā)布虛假信息、強制代辦收費、吃差價、哄抬房價等方面多管齊下，規(guī)范行業(yè)行為，切實維護交易雙方合法權(quán)益。

如何發(fā)揮中介機構(gòu)在房屋交易行為中的積極作用，切實維護交易雙方的合法權(quán)益，保障中介機構(gòu)的合法服務(wù)收入？筆者認為應(yīng)該抓好以下幾方面工作。

一、中介從業(yè)人員培訓(xùn)

目前，中介機構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，有必要對中介行業(yè)從業(yè)人員進行上崗前的培訓(xùn)工作。政府房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門要切實發(fā)揮其主導(dǎo)作用，要對中介行業(yè)從業(yè)人員實行相關(guān)法律制度的專業(yè)培訓(xùn)。從專業(yè)角度講，通過《物權(quán)法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》《房屋登記辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)，要讓中介從業(yè)人員懂得不同房屋交易行為的不同要求，正確引導(dǎo)交易雙方的交易行為。同時，還要把提高從業(yè)人員法制意識和道德素質(zhì)一起抓，知道哪些事情可以做，哪些事情不能做，哪些是不可觸的紅線底線。

二、中介結(jié)構(gòu)的備案制度

中介機構(gòu)在取得工商行政管理部門核發(fā)的工商營業(yè)執(zhí)照后，中介機構(gòu)從事中介服務(wù)要取得政府房屋交易主管部門的許可，主要備案內(nèi)容為資質(zhì)級別、辦公場所、從業(yè)人員從業(yè)接受培訓(xùn)情況及從業(yè)人員名單照片，優(yōu)良和不良記錄等信息在房屋交易主管部門網(wǎng)站備案公示。

三、房源信息的備案制度

房屋所有權(quán)人委托中介機構(gòu)欲出售其房產(chǎn)前，中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)核實該房屋的現(xiàn)狀，如產(chǎn)權(quán)人姓名、房屋坐落、面積、規(guī)劃用途、登記時間、限制情況等，到政府房屋交易主管部門進行核實，確保房屋信息的準確性；同時，在房屋交易主管部門網(wǎng)站進行備案發(fā)布銷售信息，主要內(nèi)容包括欲售房屋價格、相關(guān)稅費的繳納、中介服務(wù)費用、房屋平面圖等其他應(yīng)說明的重要事項。

四、中介機構(gòu)適時考核黑、白名單公示制度

房屋交易主管部門要建立中介機構(gòu)考核制度，對信譽度、成交量、價格透明、群眾評價等實行信用管理，不斷完善誠信型“紅名單”和嚴重失信的“黑名單”公示制度，及時發(fā)布相關(guān)信息，懲黑揚紅，讓被列入“黑名單”的黑中介無地自容，讓交易雙方不能委托、不敢委托其辦理相關(guān)手續(xù)，讓其自行滅亡。對“紅名單”的中介機構(gòu)，以政府交易管理部門的名義及時給予嘉獎、授牌，提高“紅名單”知名度，并給予相關(guān)優(yōu)惠。

五、建立并不斷完善二手房交易資金網(wǎng)上監(jiān)管制度

建立完善二手房買賣網(wǎng)簽備案，既是大勢所趨，規(guī)范了中介服務(wù)，同時也更方便了交易雙方的交易行為。政府房地產(chǎn)市場管理部門只是充當(dāng)了“支付寶”功能，購房款打入政府制定的監(jiān)管賬戶上，買賣雙方都放心，同時還能有效抑制一房二賣，降低交易風(fēng)險。

綜上所述，房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。近些年來，房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)展迅速，在活躍房地產(chǎn)市場、提高交易效率等方面確實發(fā)揮了積極作用。隨著城市化進程的不斷加快，房屋交易量會大幅上漲，房屋中介機構(gòu)必然會有大的發(fā)展，作為政府房地產(chǎn)市場交易主管部門必須清醒地認識到這一點。正確引導(dǎo)房屋中介服務(wù)行為，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，加強對從業(yè)人員的培訓(xùn)工作，建立服務(wù)規(guī)范，制定切實可行的相關(guān)制度等，使中介服務(wù)機構(gòu)在促進交易市場發(fā)展、提高交易效率等方面發(fā)揮更大作用。把中介機構(gòu)打造成買賣雙方的橋梁和紐帶，發(fā)揮政府房屋交易行為中的“助手”作用，破解中介管理難題，使其真正成為繁榮房地產(chǎn)交易市場、促進整個房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的有生力量。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint