存量房房源核驗(yàn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

王新建++成琳

隨著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，存量房交易在房地產(chǎn)市場交易中的占比不斷提高。因其具有交易流程長、專業(yè)性強(qiáng)、信息不對稱等特點(diǎn)，增加了存量房交易安全的不穩(wěn)定因素。一直以來，各級房屋交易管理部門通過制度建設(shè)、系統(tǒng)建設(shè)和操作規(guī)范等方面來保障存量房交易安全，維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。如積極推行存量房網(wǎng)上簽約制度，規(guī)避“一房多賣”等交易風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。近期住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門出臺的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（建房〔2016〕168 號），也旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)一步保障存量房交易安全。由于交易房屋信息的真實(shí)性、及時(shí)性和查詢便利性得不到有效保證，交易當(dāng)事人權(quán)益受損的案例時(shí)有發(fā)生，存量房交易管理工作中仍有許多亟待完善的地方。

目前，多數(shù)地方的存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)中具備房源核驗(yàn)的功能，但這只是系統(tǒng)中的內(nèi)部功能，屬于系統(tǒng)流程的一個(gè)環(huán)節(jié)，意向購房人是無法查驗(yàn)的，這就無法從源頭上遏制房地產(chǎn)中介發(fā)布虛假房源以及對購房人隱瞞房源不利情況等現(xiàn)象的發(fā)生。針對上述弊端，北京等城市率先推行了房源核驗(yàn)制度。

本文結(jié)合鎮(zhèn)江市實(shí)際情況，建立起一套完善的存量房核驗(yàn)系統(tǒng)，較好地解決了房屋交易管理部門在保障產(chǎn)權(quán)人隱私的前提下如何向意向購房人提供房產(chǎn)信息和交易信息的難點(diǎn)，更有效地保障了交易安全。

一、系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)

考慮到當(dāng)前國內(nèi)存量房房源核驗(yàn)的特點(diǎn)及房產(chǎn)管理過程中實(shí)際業(yè)務(wù)辦理的需要，從工作實(shí)踐出發(fā)，在存量房房源發(fā)布和網(wǎng)簽前設(shè)定房源核驗(yàn)環(huán)節(jié)，借助政府公信力和信息優(yōu)勢，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，確保交易當(dāng)事人能夠得到真實(shí)的房屋信息和交易信息，從而保障存量房交易安全。

1.系統(tǒng)體系結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

系統(tǒng)采用三層邏輯結(jié)構(gòu)，將應(yīng)用功能分成表示層、應(yīng)用層和數(shù)據(jù)層三個(gè)部分，三層結(jié)構(gòu)在物理實(shí)現(xiàn)上如圖1表示。

表述層是應(yīng)用的用戶接口部分，它負(fù)擔(dān)著用戶與應(yīng)用間的對話功能。它用于檢查用戶從鍵盤等輸入的數(shù)據(jù)，顯示應(yīng)用輸出的數(shù)據(jù)。為使用戶能夠直觀地進(jìn)行操作，一般要使用圖形用戶接口，操作簡單，易學(xué)易用。

應(yīng)用層相當(dāng)于應(yīng)用的本體，將具體的業(yè)務(wù)處理邏輯編入程序中。應(yīng)用層中包含有確認(rèn)用戶對應(yīng)用和數(shù)據(jù)庫存取權(quán)限的功能以及記錄系統(tǒng)處理日志的功能。

數(shù)據(jù)層即數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，負(fù)責(zé)管理對數(shù)據(jù)庫的讀寫，數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)必須能迅速執(zhí)行大量數(shù)據(jù)的更新和檢索。

三層結(jié)構(gòu)解決方案是：將三層進(jìn)行明確分割，并在邏輯上使其獨(dú)立。原來的數(shù)據(jù)庫作為數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)已經(jīng)獨(dú)立出來，因此，關(guān)鍵是要將表示層和功能層分離成各個(gè)獨(dú)立的程序，并且還要使這兩層間的接口簡潔明了。物理實(shí)現(xiàn)上，根據(jù)用戶需要，可以把應(yīng)用層和數(shù)據(jù)層配置在同一臺服務(wù)器上。其邏輯結(jié)構(gòu)示意圖如圖2所示。

2.系統(tǒng)體系結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)根據(jù)要求設(shè)計(jì)如圖3所示，將數(shù)據(jù)部署于單獨(dú)的數(shù)據(jù)服務(wù)器以保證讀取運(yùn)行速度，應(yīng)用部署于應(yīng)用服務(wù)器，以滿足用戶操作請求完成功能。DMZ防火墻將單位內(nèi)部與外部隔開，外部PC無法訪問單位內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)部PC可以通過DMZ訪問web應(yīng)用，無論是內(nèi)部PC還是外部PC必須使有密鑰進(jìn)行認(rèn)證，并且只有通過了認(rèn)證服務(wù)器的認(rèn)證，才可以使用該系統(tǒng)。

3.系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)概要

存量房房源核驗(yàn)是房產(chǎn)管理部門受理后，依據(jù)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)以及不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享數(shù)據(jù)，通過存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)進(jìn)行信息校驗(yàn)的過程。符合核驗(yàn)申請條件的申請人可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或自行或在房屋窗口通過存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)申請。房源核驗(yàn)受理后，系統(tǒng)將自動(dòng)生成唯一的核驗(yàn)編碼和查詢驗(yàn)證碼，供申請人查詢房源核驗(yàn)業(yè)務(wù)狀態(tài)和結(jié)果，并在核查交易標(biāo)的或委托其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中介時(shí)使用。房源核驗(yàn)時(shí)，房產(chǎn)交易管理部門需同時(shí)進(jìn)行歷史數(shù)據(jù)處理、房屋測繪面積備案和配圖等工作，并實(shí)時(shí)更新該房屋信息、查封、抵押等權(quán)利狀態(tài)。申請人可憑《存量房房源核驗(yàn)受理回執(zhí)》直接登陸存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)查詢核驗(yàn)結(jié)果。向房屋所在地房源核驗(yàn)管理部門申請核驗(yàn)的，也可向受理窗口領(lǐng)取房源核驗(yàn)結(jié)果。委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)申請核驗(yàn)的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)為申請人下載打印《存量房房源核驗(yàn)信息表》，并告知核驗(yàn)結(jié)果。房源核驗(yàn)未通過，申請人對核驗(yàn)結(jié)果存在異議的，可向當(dāng)?shù)亟?jīng)辦部門提出書面復(fù)核申請。委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)申請房源核驗(yàn)并通過房源核驗(yàn)的房屋，存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動(dòng)發(fā)布房源信息。核驗(yàn)通過后的房屋在網(wǎng)上簽約完成前，市房地產(chǎn)信息網(wǎng)將動(dòng)態(tài)更新該房屋權(quán)利狀況。核驗(yàn)房源已完成網(wǎng)上簽約或發(fā)生限制權(quán)利狀況影響交易的，申請人可自行或委托他人持相關(guān)材料到房屋所在地房源核驗(yàn)管理部門服務(wù)窗口申請撤銷房源。自房源核驗(yàn)受理之日起至完成網(wǎng)上簽約或租賃備案，如需進(jìn)行其他交易的，應(yīng)先撤銷房源。

二、系統(tǒng)功能實(shí)現(xiàn)

存量房房源核驗(yàn)系統(tǒng)可分為四大模塊：房源登記模塊、房源核驗(yàn)?zāi)K、房源發(fā)布模塊、房源限制信息更新模塊。系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)圖如圖4所示。

1.房源登記模塊

申請人、中介和管理員用戶（以下簡稱用戶）根據(jù)系統(tǒng)要求上傳電子材料圖片，如《存量房房源核驗(yàn)申請表》等。用戶提交房源后，系統(tǒng)自動(dòng)生成“核驗(yàn)編碼”和“查詢驗(yàn)證碼”，用戶可通過打印《存量房房源核驗(yàn)受理回執(zhí)》獲取，但該回執(zhí)打印有次數(shù)限制如果房源核定未通過，用戶可根據(jù)“退回說明”重新錄入和提交房源信息。如果用戶對房源信息有疑義的，可到房產(chǎn)業(yè)務(wù)窗口申請復(fù)核，填寫《存量房房源核驗(yàn)復(fù)核申請表》。用戶可網(wǎng)上提交《存量房房源核驗(yàn)撤銷申請表》，申請撤銷房源核驗(yàn)，委托辦理的需提交《存量房房源核驗(yàn)撤銷委托書》。

2.房源核驗(yàn)?zāi)K

房產(chǎn)業(yè)務(wù)窗口人員負(fù)責(zé)受理房源登記、房源核驗(yàn)、房源復(fù)核和房源撤銷、驗(yàn)證碼變更等業(yè)務(wù)工作。房產(chǎn)業(yè)務(wù)窗口人員根據(jù)用戶申請，補(bǔ)打《存量房房源核驗(yàn)受理回執(zhí)》。房產(chǎn)業(yè)務(wù)窗口人員登記的房源同樣需要經(jīng)過核驗(yàn)流程。網(wǎng)上簽約用戶，依據(jù)《存量房房源核驗(yàn)受理回執(zhí)》中的“核驗(yàn)編碼”和“查詢驗(yàn)證碼”查詢核實(shí)房源信息，并進(jìn)行網(wǎng)上簽約。

3.房源發(fā)布模塊

提供對外發(fā)布的房源信息內(nèi)容較概括，沒有房主和房源具體坐落等信息。用戶使用房源核驗(yàn)碼，可查詢指定的房源概括信息。通過房源核驗(yàn)碼和驗(yàn)證碼可獲得房源具體的信息，包括房主姓名和限制情況等。房源發(fā)布信息的中介信息顯示，根據(jù)中介獲得授權(quán)的先后順序進(jìn)行排序。

4.房源限制信息更新模塊

自動(dòng)化任務(wù)每天凌晨執(zhí)行，更新房源的權(quán)利限制信息。系統(tǒng)記錄數(shù)據(jù)更新日期，在房源發(fā)布頁面公示數(shù)據(jù)更新日期。對于自動(dòng)化任務(wù)執(zhí)行異常數(shù)據(jù)未同步的情況，系統(tǒng)允許管理人員手工更新房源權(quán)利限制信息。

三、結(jié)論

存量房房源核驗(yàn)平臺采用的統(tǒng)一平臺和分行政區(qū)域權(quán)限管理等實(shí)現(xiàn)模式和相關(guān)實(shí)現(xiàn)技術(shù)，可以在市內(nèi)其他轄區(qū)范圍內(nèi)具有很好的推廣應(yīng)用價(jià)值，能產(chǎn)生很好的社會(huì)效益。項(xiàng)目實(shí)施完成后，能規(guī)范鎮(zhèn)江市存量房交易房源發(fā)布和中介管理，為廣大置業(yè)和租房者提供真實(shí)可信的房源信息，同時(shí)提高了房產(chǎn)交易行政服務(wù)水平和辦事效率，為決策和管理者分析房產(chǎn)市場提供宏觀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，具有現(xiàn)實(shí)意義。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint