不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)分析應(yīng)用的時(shí)代價(jià)值

張瀠文++吳春岐+++李裕瑞

近年來(lái)，國(guó)家高度重視大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并相繼出臺(tái)實(shí)施了一系列政策文件，將大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略上升為國(guó)家戰(zhàn)略。數(shù)據(jù)信息作為生產(chǎn)資料，已成為一種寶貴資源和稀有資產(chǎn)，數(shù)據(jù)挖掘分析工作正成為一項(xiàng)新業(yè)態(tài)，方興未艾。與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)是每個(gè)人擁有的重要財(cái)產(chǎn)組成，是各類(lèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的重要載體。不動(dòng)產(chǎn)登記工作屬于一項(xiàng)社會(huì)基礎(chǔ)性工作，事關(guān)國(guó)計(jì)民生和人民福祉，社會(huì)各界既高度關(guān)注，也寄予厚望。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在全國(guó)全面落地，我國(guó)已經(jīng)基本進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)期，取得了重大改革成效。按照不久前全國(guó)國(guó)土資源管理工作會(huì)議精神，2017年底將全面實(shí)現(xiàn)全國(guó)各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)接入工作，積極推進(jìn)存量數(shù)據(jù)整合匯交。在此背景下，依托全國(guó)四級(jí)聯(lián)網(wǎng)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，在保障數(shù)據(jù)信息安全共享與傳送的前提下，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)研究與實(shí)踐應(yīng)用，對(duì)海量數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析、挖掘和人工智能加工，能夠充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)的資源資產(chǎn)屬性，將會(huì)創(chuàng)造出意想不到的價(jià)值，尤其對(duì)促進(jìn)政府及部門(mén)科學(xué)決策，建設(shè)服務(wù)政府、責(zé)任政府、法治政府，實(shí)現(xiàn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化具有十分重要的時(shí)代價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)的類(lèi)型和內(nèi)容分析

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕25號(hào)）規(guī)定，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)涉及土地、房屋、林地、水域等各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，內(nèi)容龐雜，指標(biāo)繁多，信息多元。全面掌握不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資料的類(lèi)型、內(nèi)容、特征，是對(duì)其深度挖掘開(kāi)發(fā)利用的前提和基礎(chǔ)。

一是從數(shù)據(jù)內(nèi)容看，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息主要包括自然狀況信息、權(quán)利狀況信息及其他信息三類(lèi)；其中，自然狀況信息包括不動(dòng)產(chǎn)的面積、價(jià)格、等級(jí)、用途、位置、容積率等；權(quán)利狀況信息包括不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等）、擔(dān)保物權(quán)（抵押權(quán)）等各類(lèi)型權(quán)利的主體、客體、內(nèi)容等；其他信息主要是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的提示類(lèi)信息（異義登記等）和限制類(lèi)信息（預(yù)告登記和查封登記等）以及相關(guān)附記的其他信息（如證書(shū)換發(fā)、補(bǔ)發(fā)信息）等。

二是從數(shù)據(jù)類(lèi)型看，這些信息又分為屬性類(lèi)信息（權(quán)利主體的姓名、不動(dòng)產(chǎn)的座落位置等）、數(shù)值類(lèi)信息（面積、價(jià)格、抵押金額等）和空間類(lèi)信息（宗地圖、房屋分層分布圖等）等。以不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)為依托，通過(guò)對(duì)上述各類(lèi)海量不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息的系統(tǒng)梳理、科學(xué)分類(lèi)、深入挖掘和全面加工，綜合應(yīng)用定性分析、定量模型、GIS等現(xiàn)代技術(shù)手段，可以形成準(zhǔn)確、全面和直觀(guān)的分析結(jié)果，能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、環(huán)境保護(hù)、公共服務(wù)以及國(guó)家安全等多領(lǐng)域預(yù)測(cè)預(yù)警和實(shí)時(shí)決策提供有力支撐，強(qiáng)力助推國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化這一戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)分析應(yīng)用的四大重點(diǎn)領(lǐng)域和未來(lái)方向

不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)的龐雜性和多樣化，決定了其分析應(yīng)用時(shí)代價(jià)值的多樣性。筆者認(rèn)為，新時(shí)期我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)分析應(yīng)用的重點(diǎn)領(lǐng)域和未來(lái)方向主要體現(xiàn)在以下四方面。

一是，不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)分析應(yīng)用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控科學(xué)決策、構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要基礎(chǔ)。落實(shí)好“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”重要指示，科學(xué)調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建一套符合實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展，始終是當(dāng)前各級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)的工作重點(diǎn)。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革落實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資料必將在未來(lái)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中發(fā)揮不可估量的作用。依托海量的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息，可以從周報(bào)、月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)等不同時(shí)間跨度，一方面對(duì)能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)變化趨勢(shì)的指標(biāo)數(shù)據(jù)（如數(shù)量、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、金額等）進(jìn)行全面匯總、分類(lèi)統(tǒng)計(jì)和實(shí)時(shí)跟蹤；另一方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與主體、交易客體、區(qū)域分布、熱點(diǎn)形勢(shì)及供需矛盾等進(jìn)一步細(xì)化研究，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的準(zhǔn)確把脈，及時(shí)研判市場(chǎng)的冷、暖、熱實(shí)情，實(shí)時(shí)做出預(yù)報(bào)預(yù)警。不但可以有針對(duì)性地出臺(tái)和落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)對(duì)短時(shí)之需，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，還可以指導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控計(jì)劃和規(guī)劃的科學(xué)編制，服務(wù)國(guó)家乃至地區(qū)性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康有序發(fā)展。

二是，不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)分析應(yīng)用是科學(xué)有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)、確保金融安全和國(guó)家安全的重要抓手?？茖W(xué)有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障國(guó)家金融安全，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的應(yīng)有之義，是我國(guó)現(xiàn)代政府治理能力的基本要求，尤其在全球金融危機(jī)之后，這一問(wèn)題顯得尤為重要。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)既是資源，也是資產(chǎn)，更是資本，具有“三資一體”的基本屬性。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不動(dòng)產(chǎn)抵押融資扮演著越來(lái)越重要的角色。我國(guó)采取不動(dòng)產(chǎn)抵押登記生效模式，不動(dòng)產(chǎn)登記資料中具有大量的抵押融資信息。為此，可以依托不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，及時(shí)抽取不動(dòng)產(chǎn)抵押的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、強(qiáng)度信息，了解不動(dòng)產(chǎn)抵押人主體（自然人、法人、其他組織等）、抵押權(quán)人主體（各大商業(yè)銀行等）的類(lèi)型及其抵押投放額度，分析不同類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)（建設(shè)用地、住宅、商業(yè)等）抵押的規(guī)模、抵押強(qiáng)度及其動(dòng)態(tài)變化，可以為國(guó)家金融政策的制定提供“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，便于科學(xué)有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)，確保金融市場(chǎng)安全乃至國(guó)家安全，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展保駕護(hù)航。

三是，不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)分析應(yīng)用是加強(qiáng)現(xiàn)代城市管理、優(yōu)化城市功能、提升城市品質(zhì)、建立現(xiàn)代宜居城市的重要支撐。加強(qiáng)城市管理是政府及部門(mén)的一項(xiàng)重要職責(zé)，其水平高低事關(guān)社會(huì)每一個(gè)人的切身利益。除了傳統(tǒng)的城市規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)管控、公共治安管理和公共服務(wù)供給等手段外，及時(shí)研判和科學(xué)應(yīng)對(duì)社會(huì)公眾消費(fèi)水平的高端化、多元化，聚焦好和履職好供給側(cè)改革，科學(xué)優(yōu)化調(diào)整城市功能布局和空間結(jié)構(gòu)，已經(jīng)成為現(xiàn)代城市管理的一個(gè)新課題。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資料分析在此領(lǐng)域同樣具有大有可為的空間。從不動(dòng)產(chǎn)登記的客體類(lèi)型（如商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)、住宅類(lèi)房地產(chǎn)、公共服務(wù)類(lèi)房地產(chǎn)、工業(yè)廠(chǎng)房或平房、樓房等）以及不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況信息（價(jià)格、年份、容積率、建筑密度、位置）等入手，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、分析，能夠?yàn)槌鞘幸?guī)劃、疏解拆遷、城市更新、品質(zhì)升級(jí)等城市管理實(shí)操提供成本測(cè)算、可行性研究，進(jìn)而為城市功能完善升級(jí)提供一手直接依據(jù)，同時(shí)也可實(shí)時(shí)反映以往政策落實(shí)的績(jī)效。此外，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的空間聚類(lèi)分析，還能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)新型產(chǎn)業(yè)功能集聚趨勢(shì)，在規(guī)劃先行、引導(dǎo)為主的理念下，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能重塑提供科學(xué)支撐。

四是，不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)分析應(yīng)用是提升社會(huì)公共服務(wù)水平、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理、服務(wù)民生大計(jì)的重要保障。民生是社會(huì)發(fā)展之根本，“解民生之多艱”是政府工作的基本目標(biāo)導(dǎo)向。按照中央要求，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理工作是一項(xiàng)復(fù)雜系統(tǒng)工程，既需要以確保社會(huì)基本穩(wěn)定為前提，更需要強(qiáng)化做好社會(huì)公共服務(wù)領(lǐng)域各項(xiàng)工作，全面提升社會(huì)公共服務(wù)水平。不動(dòng)產(chǎn)登記資料中的權(quán)利人類(lèi)型（如年齡、籍貫等身份信息）以及登記時(shí)間等信息中蘊(yùn)含著大量的參考價(jià)值資料。如提供房地產(chǎn)登記的指標(biāo)數(shù)據(jù)，可以了解新增產(chǎn)業(yè)、居住集聚區(qū)域，合理規(guī)劃交通基礎(chǔ)建設(shè)，為目標(biāo)靶區(qū)提供更充分的公共交通、娛樂(lè)購(gòu)物等基本公共產(chǎn)品供給。再如，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)交易的頻度和人員組成等信息，可以及時(shí)研判適齡兒童教育數(shù)據(jù)和結(jié)構(gòu)，超前謀劃、合理配置教育資源等。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的各類(lèi)權(quán)利人主體類(lèi)型等信息分析，可以全面了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的區(qū)域來(lái)源、年齡結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、風(fēng)俗人情（民族），全面掌握區(qū)域人員結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)活躍程度和人口流動(dòng)程度，為統(tǒng)籌做好社會(huì)穩(wěn)定維護(hù)，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理服務(wù)水平提供最直接的客觀(guān)依據(jù)和針對(duì)性的工作指導(dǎo)。

嚴(yán)格意義上講，單從政府職能轉(zhuǎn)變和治理能力的宏觀(guān)角度看，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資料分析的意義絕非限于上述所論，例如它還在高效服務(wù)政府稅收、強(qiáng)化各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)管理和生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面同樣具有重要意義。此外，從微觀(guān)角度看，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)分析對(duì)規(guī)范和提升不動(dòng)產(chǎn)登記工作而言同樣具有重要價(jià)值，例如，登記機(jī)構(gòu)可以依托網(wǎng)上申請(qǐng)預(yù)受理，及時(shí)研判形勢(shì)，實(shí)時(shí)調(diào)配人員力量和窗口數(shù)量，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，創(chuàng)新服務(wù)方式，提升服務(wù)水平等，從而為這項(xiàng)改革工作創(chuàng)造良好的成長(zhǎng)環(huán)境。

總之，雖然我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》已明確強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記信息作為大數(shù)據(jù)，具有極強(qiáng)開(kāi)發(fā)潛力和應(yīng)用前景，并對(duì)此做出了倡導(dǎo)性規(guī)定，但總體看這項(xiàng)工作仍處于起步醞釀和初步探索階段，各地均尚未邁出實(shí)質(zhì)性步伐。今后時(shí)期，盡快啟動(dòng)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)研究與實(shí)踐應(yīng)用工作，將是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的生命力所在。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint