厲害了，租賃時(shí)代要到來了？

◎小言（整理）

厲害了，租賃時(shí)代要到來了？

◎小言（整理）

近日，上海樓市推出兩塊新土地，只租不售；廣州又出臺(tái)租售同權(quán)政策，其他城市也緊跟其后，似乎在未來看到了一個(gè)“人人有所居”而非“人人有其屋”的租賃時(shí)代。

租售同權(quán)

租賃時(shí)代的打開方式

租售同權(quán)指的是，租房與買房居民享同等待遇。住建部稱，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

房子是用來住的

從去年，中央就發(fā)文鼓勵(lì)各個(gè)城市因地制宜發(fā)展住房租賃市場，全國各地響應(yīng)不一。北上廣都有較大力度呼應(yīng)。

據(jù)數(shù)據(jù)分析，未來5到10年，中國租賃市場將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年的市場體量約為 1.6萬億元，2025年將達(dá)到 2.9萬億元，2030年有望超過 4萬億元。

此次推出的租售同權(quán)新政無疑又給租賃市場打了一針雞血。

在全國劃重點(diǎn)

廣州：實(shí)現(xiàn)租者幸福居住

為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場合理預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，廣州市政府辦公廳近日印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》。

值得一提的是，《工作方案》明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。

但需要滿足以下條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。這意味著，以后在廣州租房，租房人子女可就近入學(xué)。

文件中首次提出“實(shí)現(xiàn)租者幸福居住”的目標(biāo)，這至少意味管理政策會(huì)積極引導(dǎo)，將租房作為未來重要的居住方式，租房的配套權(quán)益也將向購房居住靠攏。

《方案》列舉了很多保障租賃人權(quán)益的內(nèi)容，解決了以前租賃不具備的權(quán)益問題。比如子女教育，一直以來就讀是跟戶口掛鉤的，戶口跟房產(chǎn)掛鉤。不少人就是因?yàn)橐鉀Q孩子的就讀問題而選擇買房。若該政策落實(shí)，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。

但發(fā)展住房租賃市場并不意味著房價(jià)一定不會(huì)漲，“因?yàn)榉績r(jià)與供求關(guān)系相關(guān)，土地供應(yīng)的緊張等問題，估計(jì)短期內(nèi)難以解決。房價(jià)也可能由于出租租金的穩(wěn)定而得到支撐。對(duì)于無力購房的人而言，如果能夠租房都有相關(guān)權(quán)益無疑是好事?！?/p>

上海：5年規(guī)劃租賃市場

上海前不久就公布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，宣布未來5年將供應(yīng) 170萬套住房，同比大漲60% 。新增住房里租賃住房 70萬套，占絕對(duì)大頭，保障性住房 55萬套；商品住宅只有 45萬套，且以中小戶型為主。由此可以看出，一線城市未來將重點(diǎn)發(fā)展住房租賃市場，未來將產(chǎn)生巨量租賃房源，對(duì)傳統(tǒng)商品房形成沖擊。

之前，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。這標(biāo)志著上海新增租賃住房用地供應(yīng)已全面啟動(dòng)，上海積極推進(jìn)購租并舉住房體系建設(shè)邁出堅(jiān)實(shí)一步。最近，這兩塊“租賃住房用地”，以超低價(jià)轉(zhuǎn)讓給了兩家國有企業(yè)，兩塊地成交樓面均價(jià)均不到6000元/平方米，與此前商品住宅地價(jià)相比可謂天壤之別。

上海市之所以發(fā)展以國有企業(yè)為主導(dǎo)的住房租賃市場，一方面是響應(yīng)中央號(hào)召，鼓勵(lì)國有企業(yè)發(fā)揮住房租賃市場的“壓艙石”和“穩(wěn)定器”作用，另一方面同樣與吸引人才有很大關(guān)系。

可以預(yù)見，國有企業(yè)自持租賃住房，將優(yōu)先滿足來滬高端人才的住房需求。同時(shí)，在此基礎(chǔ)上，上海也可能會(huì)推出與廣州相似的“租售同權(quán)”相關(guān)舉措，特別是入住國有企業(yè)租賃住房的高端人才，子女上學(xué)將享有產(chǎn)權(quán)住房同等的待遇。

二線城市：搶人大戰(zhàn)序幕拉開

武漢、鄭州、沈陽、無錫、東莞等二三線城市也先后出臺(tái)了針對(duì)高端人才的租房購房補(bǔ)貼、落戶、租售同權(quán)、人才公寓建設(shè)等政策。以無錫為例，新修改的《無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》提出，取消60平方米購房準(zhǔn)入要求，租房者也可申請(qǐng)落戶。

由此可見，“租售同權(quán)”不僅是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，更是各大城市開展人才爭奪戰(zhàn)的重要舉措。

關(guān)于租售同權(quán)的說一道二問三

Q：租金是不是要漲了？

長期來看，租售同權(quán)如果能得到有效實(shí)施，對(duì)于租賃市場的發(fā)展具有非常強(qiáng)的支撐作用，對(duì)于提升和穩(wěn)定租金回報(bào)率意義重大。但是，該政策要重點(diǎn)落實(shí)的對(duì)象應(yīng)是新市民，即流動(dòng)人口和大學(xué)生，對(duì)城市中其他群體的住房問題影響不大。

很多租房一族看到這則消息的第一反應(yīng)是：租金是不是又要漲了？

有專家指出：房租收入比在 25%～30% 處于可以承受的范圍之內(nèi)。按照2016年全國應(yīng)屆畢業(yè)生的平均薪酬來算，房租收入比遠(yuǎn)超過了這一范圍：北京約為 44.8% ，上海約為 41.8% ，深圳約為 41.7% ，也就是說，應(yīng)屆畢業(yè)生將近一半的工資收入都要用來支付房租。

不過，租金上漲并不是租售同權(quán)的題中之義。租售同權(quán)的核心要義是為了使具有很強(qiáng)流動(dòng)性、租賃關(guān)系不穩(wěn)定的新市民，能更方便地辦理居住證、不被房東隨便驅(qū)趕、不被隨便漲租金等，以使他們可以在城市立足，并最通過自身努力最終留在城市。

租售同權(quán)是大勢，是落實(shí)租售并舉的重要一程，也是下一步租賃立法的重要內(nèi)容。從這一點(diǎn)來說，廣州率先推出租售同權(quán)具有很大的示范意義。

Q：買房子傳統(tǒng)會(huì)改變？

專家指出，“隨著房價(jià)的上漲，再加上熱點(diǎn)城市限購越來越嚴(yán)格，具備購房能力的人慢慢減少，購房年齡將會(huì)延遲，這會(huì)導(dǎo)致越來越多的人需要在租賃市場停留更長時(shí)間?！?/p>

更重要的是，中央多次重申對(duì)于住房的重新定位，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是樓市供應(yīng)更加強(qiáng)調(diào)有效性、持續(xù)性，并引導(dǎo)土地及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化的原因。

在政策支持及社會(huì)發(fā)展的變化下，買房這一傳統(tǒng)方式正在悄然轉(zhuǎn)換，租房時(shí)代或許即將來臨。

以商品房買賣為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場邏輯逐漸弱化，取而代之的是，在共有產(chǎn)權(quán)、租售同權(quán)之下，如果你買不起，就真的不必買。

Q：學(xué)區(qū)房未來更美好？

但是，我們不能因租售同權(quán)對(duì)廣州房價(jià)的短期影響，就夸大它的效應(yīng)，尤其是網(wǎng)上瘋傳的對(duì)學(xué)區(qū)房房價(jià)的影響。學(xué)區(qū)房房價(jià)過高，根本上是由教育資源供給不足導(dǎo)致的，要解決這個(gè)問題需要教育資源市場化、民營化等多方面的長期努力。不能寄望于租售同權(quán)來解決房價(jià)問題。

租售同權(quán)的前景很美好，能否真正落地，似乎并不樂觀。拿廣州為例，從最近的一些新聞報(bào)道看，教育界資深人士指出，租購?fù)瑱?quán)中的“權(quán)”，只是指符合條件的租戶子女可以擁有就讀公辦學(xué)校的資格，并不是擁有讀名校的資格。廣州一直以來都有“具備正規(guī)租賃合同就有可能入讀公校”的規(guī)定，新政措施并無多大變化。