論我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題及其解決對(duì)策

田大明

摘 要：作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的中流砥柱，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的作用。本文對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總體狀況進(jìn)行了概述，同時(shí)對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面存在的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)，在此基礎(chǔ)上提出了一系列優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的策略，旨在為關(guān)注這一領(lǐng)域的人士提供一些可行性價(jià)較高的參考意見(jiàn)，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；管理目標(biāo)；管理機(jī)制；住房情況

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)各界對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的關(guān)注程度越來(lái)越高。近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)一體化的不斷深入，房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)的質(zhì)的飛躍。房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，帶動(dòng)了相關(guān)領(lǐng)域以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理存在一定的問(wèn)題，如何妥善解決問(wèn)題，充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的帶頭作用是當(dāng)前相關(guān)領(lǐng)域工作人員的工作重點(diǎn)之一。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體狀況

1.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)原則

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中需要嚴(yán)格遵循以下原則。首先，堅(jiān)持土地的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)國(guó)有化原則，國(guó)家可以憑借自身意志享有對(duì)土地資源的處理權(quán)，全權(quán)對(duì)土地進(jìn)行使用、占有和處分。其次，堅(jiān)持房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)相結(jié)合的原則，房屋以土地為基礎(chǔ)，同時(shí)也是土地價(jià)值最直觀的體現(xiàn)。所以在落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)工作時(shí)，正確認(rèn)識(shí)房屋與土地之間具有必不可分的關(guān)系，并且要妥善處理好二者之間的關(guān)系[1]。

2.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)鄰域得到了飛速發(fā)展，行業(yè)呈現(xiàn)繁榮景象。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中仍面臨著許多問(wèn)題，但我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域總體發(fā)展趨勢(shì)較為樂(lè)觀。首先，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)制定出了一系列相關(guān)措施，旨在提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理力度，但在實(shí)施環(huán)節(jié)未能發(fā)揮其本質(zhì)效用，宏觀的管理制度難以解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的實(shí)際問(wèn)題；其次，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地價(jià)格和物價(jià)都隨之上漲，直接導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)居高不下；最后，國(guó)家為了擴(kuò)大內(nèi)需，提出了一系列的相關(guān)政策，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。

二、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制完善程度較差

國(guó)家長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)管理工作高度重視，并且國(guó)家通過(guò)政府手段在房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)了一系列相關(guān)措施，旨在促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并且在實(shí)際操作環(huán)節(jié)也取得了較好的成績(jī)。但是在具體實(shí)施過(guò)程中仍舊有一些政策并未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，一些具體工作流于表面，此外還有一些政策的實(shí)際操作性較差，導(dǎo)致了相關(guān)領(lǐng)域的許多企業(yè)細(xì)節(jié)較為模糊的政策存在一些爭(zhēng)議，同市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r相比，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理機(jī)制完善程度較差，因此在實(shí)際運(yùn)行環(huán)節(jié)過(guò)程中有待完善[2]。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)明確性較低

當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展還未提出明確具體的目標(biāo)政策，相關(guān)政策的可靠性與合理性也相對(duì)較低，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作環(huán)節(jié)存在一些問(wèn)題。例如，我國(guó)某地區(qū)對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式較為單一，并且在實(shí)際發(fā)展環(huán)節(jié)，產(chǎn)生了許多不良經(jīng)營(yíng)和惡意競(jìng)爭(zhēng)的行為，阻礙了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。并且由于該地區(qū)關(guān)于房地產(chǎn)鄰域的相關(guān)政策缺乏連續(xù)性，使得在前一環(huán)節(jié)運(yùn)行過(guò)程中未被解決的問(wèn)題，被帶入后一環(huán)節(jié)當(dāng)中，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，政府的經(jīng)濟(jì)管理工作也難以有效展開(kāi)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)法律法規(guī)需健全

作為我國(guó)維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)，法律法規(guī)制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中具有十分重要的作用。但由于目前針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)法律法規(guī)仍處于不斷發(fā)展與完善的狀態(tài)當(dāng)中，同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)相關(guān)領(lǐng)域的法律法規(guī)制度仍存在許多問(wèn)題，例如，制度可操作性和可執(zhí)行程度較低、實(shí)施效益較差以及相關(guān)專業(yè)技術(shù)的欠缺等等。不但不能有效解決我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)節(jié)中所遇到的各類(lèi)問(wèn)題，而且還抑制相關(guān)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的策略

1.制定長(zhǎng)期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展計(jì)劃

針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r以及在發(fā)展過(guò)程中所存在的種種問(wèn)題，國(guó)家和社會(huì)必須攜起手來(lái)共同制定出有效的解決方案，提升政府對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)管理的能力。為了保障房地產(chǎn)領(lǐng)域的可持續(xù)化發(fā)展，相關(guān)領(lǐng)域部門(mén)需要制定出長(zhǎng)期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理與發(fā)展計(jì)劃，通過(guò)自上而下的改革，促使其順應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。例如，我國(guó)北京市在2013年就發(fā)布了《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的通知（征求意見(jiàn)稿），旨在提高北京市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)水平，提高房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。并且根據(jù)國(guó)家的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》結(jié)合北京市的實(shí)際情況，配合北京市人力資源與社會(huì)保障局共同制定出了該項(xiàng)管理辦法，并于2013年正式開(kāi)始實(shí)行。北京市對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)紀(jì)人服務(wù)行業(yè)的管理以及管理辦法的出臺(tái)，本質(zhì)上體現(xiàn)了該地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重視，并且通過(guò)制定了房地產(chǎn)行業(yè)管理領(lǐng)域的長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，充分發(fā)揮了政府的作用，利用政府的行政職權(quán)，完善房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理體系，維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展秩序[3]。

2.建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，能有效處理當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中秩序混亂的問(wèn)題，同時(shí)可以加強(qiáng)政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)管理手段作用的認(rèn)識(shí)，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府經(jīng)濟(jì)管理手段的作用。對(duì)此，我國(guó)政府采取了如下辦法：首先發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行政策調(diào)整，既保證了發(fā)揮房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)功能的效果，有能有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，為其發(fā)展規(guī)劃出合理的道路。例如，我國(guó)某地區(qū)還積極吸取了香港地區(qū)的“雙倍印花稅”的寶貴經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際狀況，利用合理的政策進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)前，香港地區(qū)政府在對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)控制領(lǐng)域取得了良好的成績(jī)，打破了購(gòu)房者對(duì)“房?jī)r(jià)不跌”的預(yù)判，于2013年2月開(kāi)始決定對(duì)購(gòu)房者征收雙倍印花稅。規(guī)定了在香港地區(qū)購(gòu)置房屋價(jià)格在2000萬(wàn)以上的非香港籍人士，需要交納稅費(fèi)為235萬(wàn)港幣。雙倍印花稅一經(jīng)實(shí)施，香港豪宅交易量下降了20%以上。因此，我國(guó)內(nèi)地某地區(qū)結(jié)合內(nèi)地房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，依托中央政府制定的財(cái)稅制度，定期進(jìn)行負(fù)面典型案例的教育，維護(hù)了內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的秩序，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

3.完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法律法規(guī)體系

因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展還處于初級(jí)階段，所以相關(guān)的法律法規(guī)以及制度還存在一些缺失，需要進(jìn)一步確立和完善，形成具有中國(guó)特色社會(huì)主義的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。因?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)體系的建立是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，根據(jù)近幾年我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀調(diào)控的手段來(lái)看，還未能出臺(tái)一系列科學(xué)有效的調(diào)控和管理方案，例如我國(guó)二線和三線城市的房屋價(jià)格不但沒(méi)有降低，反而持續(xù)走高。針對(duì)此種情況，我國(guó)政府相繼完善了《建筑法》、《土地管理法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)出臺(tái)了《房地產(chǎn)法》，用于管理房地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易以及后期相關(guān)服務(wù)工作，全面推行房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理，此舉標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)法律法規(guī)全面建立，有效提高了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)和相關(guān)政策的穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性和層次性。不僅如此，國(guó)家政府還全面穩(wěn)定規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的復(fù)雜且多元的財(cái)產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，并且制定出符合正常經(jīng)濟(jì)軌道方向的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路，將業(yè)主維權(quán)等相關(guān)矛盾糾紛妥善解決。

4.切實(shí)了解土地利用與住房情況

土地資源是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此土地的使用狀況直接決定了房地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。當(dāng)前我國(guó)部分地區(qū)的一些投機(jī)取巧者為了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地利用環(huán)節(jié)中謀取私利，私自放松了土地利用審批條件，導(dǎo)致了土地使用正常的審配秩序被打亂。部分不合格的開(kāi)發(fā)商雖然能將土地審批下來(lái)，但是在建設(shè)過(guò)程中還會(huì)遇到許多問(wèn)題無(wú)法解決，直接導(dǎo)致了建筑施工工程無(wú)法順利進(jìn)行，造成土地資源的限制于浪費(fèi)。對(duì)此，我國(guó)某地區(qū)采取了相應(yīng)的解決措施，例如加大政府部門(mén)對(duì)于土地使用情況的調(diào)查，對(duì)于處于閑置狀態(tài)的土地進(jìn)行重新規(guī)劃或回收處理。并且該地區(qū)還大力打擊囤積土地等違法行為，對(duì)于閑置土地加強(qiáng)清理力度。不僅如此，該地區(qū)政府還在全面掌握了土地使用狀況的前提和背景下，對(duì)于城市內(nèi)部限制房屋的數(shù)量進(jìn)行了全面統(tǒng)計(jì)，結(jié)合當(dāng)前購(gòu)房者需求，建立起較為完善的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，幫助政府制定出長(zhǎng)期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理計(jì)劃，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

四、總結(jié)

綜上所述，由于近幾年我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域飛速發(fā)展，因此其中存在的問(wèn)題也不容忽視。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作落實(shí)起來(lái)具有一定的難度，但必須將現(xiàn)有問(wèn)題及時(shí)有效地解決，制定出相對(duì)完善的發(fā)展計(jì)劃才能確保我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。以相關(guān)法律法規(guī)作為支撐，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展，最終為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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