淺析不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的樓盤表建立落宗及土地分?jǐn)?/h1>
2017-10-21 02:46:13李蔚蘭
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2017年2期
李蔚蘭
[摘要]不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作制度落實(shí)是否到位，由具體工作操做過(guò)程所體現(xiàn)，通過(guò)對(duì)實(shí)踐中有關(guān)樓盤表建立及房地關(guān)聯(lián)的技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行探討和分析，能使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作高效、加速地推進(jìn)，以滿足當(dāng)前新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的需要。
[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；樓盤表；落宗；土地分?jǐn)?/p>
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)制度，圍繞實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)推進(jìn)已歷經(jīng)兩年，其過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜，不僅需要法律法規(guī)政策等有效依據(jù)，還需要大量有關(guān)計(jì)算機(jī)、測(cè)量等技術(shù)手段及方法做支撐。在當(dāng)今房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，快速高效地完成不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中的基礎(chǔ)技術(shù)工作，即樓盤表建立、梳理房屋及對(duì)應(yīng)土地的空間數(shù)據(jù)、權(quán)屬性質(zhì)、用途等、完成權(quán)籍調(diào)查及樓盤落宗、土地面積分?jǐn)偟葍?nèi)容，才能有效開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，切實(shí)保護(hù)權(quán)利人利益，創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值，推進(jìn)我國(guó)基本制度改革。
1、樓盤表的建立
樓盤表是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的核心基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)與權(quán)籍信息系統(tǒng)相互聯(lián)接的橋梁。它是對(duì)土地和房屋的物理屬性以及相互關(guān)系的描述，是表現(xiàn)房屋物理狀態(tài)信息（包括每套房屋面積、戶型、層數(shù)、用途等）和權(quán)屬狀態(tài)信息而形成的一個(gè)二維變化的直觀表格。
樓盤表由項(xiàng)目信息、樓幢、房屋三部分組成。具體建立要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)來(lái)完成，按照項(xiàng)目管理一樓棟管理一項(xiàng)目樓盤表管理的步驟進(jìn)行。
1.1準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料
包括土地審批及登記發(fā)證資料、項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、規(guī)劃批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃驗(yàn)收證明資料等）、建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案書、房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告（含總建筑面積、分層分戶情況、總平面圖、戶型分布圖、分戶圖等）、宗地空間信息。
1.2建立項(xiàng)目
項(xiàng)目信息主要是項(xiàng)目基本信息、證書信息等。項(xiàng)目基本信息包括項(xiàng)目名稱如博泰花園、項(xiàng)目主體性質(zhì)如商品房、主開(kāi)發(fā)商的單位全稱、立項(xiàng)面積、立項(xiàng)文號(hào)、總幢數(shù)、項(xiàng)目坐落、項(xiàng)目工程總造價(jià)、項(xiàng)目狀態(tài)等。證書信息主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等信息。
1.3建立自然棟和邏輯棟
自然棟和邏輯棟描述的是一幢樓的基本信息，是建立樓盤表的前提基礎(chǔ)。
一個(gè)項(xiàng)目下一般有幾個(gè)到幾十個(gè)樓幢，項(xiàng)目建好后，先添加自然棟，再在自然棟下添加邏輯棟并編輯。創(chuàng)建自然棟時(shí)信息設(shè)置主要內(nèi)容包括：建筑物名稱（比如：6號(hào)樓）、建筑物基本用途（比如：成套住宅、工業(yè)、商業(yè)服務(wù)、辦公、教育等）、建筑物高度、建筑面積、地上地下層數(shù)等。
自然棟下面可以添加一個(gè)或若干邏輯棟，其信息設(shè)置主要包括棟號(hào)、樓棟坐落、房屋用途、建筑結(jié)構(gòu)、房屋預(yù)測(cè)面積及實(shí)測(cè)面積、宗地面積、基底面積、相關(guān)證書號(hào)、樓棟實(shí)景圖等。樓盤表建立的基本單位為邏輯棟，每幢房屋應(yīng)各自建立一個(gè)樓盤表。同一物理幢塔樓、裙樓共存的，裙樓上有二幢以上（含二幢）塔樓的，裙樓和每幢塔樓則分別各自建立一個(gè)（邏輯幢）樓盤表。同一物理幢因歷史原因造成按單元跨占不同宗地的或占用土地使用權(quán)類型有劃撥、有出讓的，則應(yīng)分別建立邏輯棟樓盤表。
實(shí)例分析：比如項(xiàng)目為博泰花園，下設(shè)名稱如1號(hào)樓、2號(hào)樓…u自然棟；各自然棟下設(shè)邏輯棟，一般只有一個(gè)邏輯棟時(shí)要名稱與自然揀保持一致，此例中邏輯棟名稱仍為1號(hào)樓、2號(hào)樓……。對(duì)于復(fù)雜樓棟可分情況設(shè)置多個(gè)邏輯棟，名稱可男設(shè)，如6號(hào)樓裙樓上有兩幢塔樓的，自然棟為6號(hào)樓，邏輯棟為3個(gè)：6號(hào)樓底層商業(yè)、6號(hào)樓東住宅、6號(hào)樓西辦公。
1.4樓盤表設(shè)置
樓盤表設(shè)置是對(duì)邏輯棟的編輯，要有起始層、結(jié)束層、總單元數(shù)和起始單元數(shù)、每層每單元幾套房屋等內(nèi)容，比如：一幢樓地下無(wú)建筑，地上6層。
通過(guò)創(chuàng)建樓盤生成每套房的二維直觀圖，人工對(duì)每套房屋信息進(jìn)行編輯，填寫每套房屋的門牌號(hào)、房號(hào)、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃用途、房屋性質(zhì)、是否電梯房、房屋類型、戶型類別、房屋標(biāo)識(shí)等。最終生成含有每套房屋物理狀態(tài)信息的二維直觀圖，在后期登記業(yè)務(wù)時(shí)賦予每套房屋的產(chǎn)權(quán)信息。
1.4.1樓層設(shè)置
現(xiàn)實(shí)中大多新開(kāi)發(fā)的商品小區(qū)，都配套有地下停車廠、儲(chǔ)藏室或地下房屋等，在設(shè)置樓房層數(shù)時(shí)，總層數(shù)為物理層，包括地下及地下層數(shù)，地上部分層數(shù)為名義層。如地下有三層，地上12層，則樓盤表中的物理層為1至15層，名義層為負(fù)3層至地上12層，名義負(fù)3層對(duì)應(yīng)物理層的第1層，依次類推。
1.4.2樓房單元及房號(hào)設(shè)置
樓房單元可按實(shí)際情況設(shè)置，并在信息系統(tǒng)內(nèi)自動(dòng)匹配每套房屋屬性，一般底層商業(yè)因其建筑特點(diǎn)無(wú)法茌不同單元進(jìn)行分配，可以按無(wú)單元進(jìn)行處理。房號(hào)由信息系統(tǒng)自動(dòng)生成，也可以依當(dāng)?shù)貙?shí)際編號(hào)進(jìn)行修改。有躍層、LoFT、企業(yè)辦公、廠房等特點(diǎn)的房屋，可以分不同情況對(duì)房間進(jìn)行上下層合并或左右合并，編一個(gè)房號(hào)。如房屋有獨(dú)立使用空間需拆分的，在原房間基礎(chǔ)上，面積選擇等拆分或自定義拆分，位置可以上下拆分或左右拆分，并自行定義拆分后房間套數(shù)。
2、房屋落宗 房地關(guān)聯(lián)
不動(dòng)產(chǎn)登記在進(jìn)入業(yè)務(wù)辦理之前要先生成一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，房地一體的不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定是包括宗地及其地上建筑物的，單元編碼是行政區(qū)劃、地籍區(qū)地籍子區(qū)代碼、宗地代碼加上房屋代碼構(gòu)成的，落宗即是將已建成的房屋樓盤表與權(quán)籍信息系統(tǒng)的宗地等空間數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，從而生成每套房屋的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。房地關(guān)聯(lián)后，房屋位置已確定，業(yè)務(wù)辦理時(shí)可以通過(guò)信息系統(tǒng)查看其定位情況，確保辦理業(yè)務(wù)的唯一性及正確性。
具體操做：
第一步，準(zhǔn)備行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)已劃定的成果。一般行政邊界采用的是全國(guó)二調(diào)成果劃定成果、地籍區(qū)和地籍子區(qū)采用農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證劃定成果。也可依實(shí)際采用地方最新劃定的行政區(qū)劃成果，以及最新變更的地籍區(qū)及地籍子區(qū)。
第二步，準(zhǔn)備宗地坐標(biāo)空間數(shù)據(jù)及房屋輪廓空間數(shù)據(jù)。一般這類數(shù)據(jù)成果電子版都采用CAD圖形數(shù)據(jù)形式，最方便的可以利用原有土地登記電子圖形成果獲取宗地空間數(shù)據(jù)，利用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查電子圖形成果獲取樓房輪廓空間數(shù)據(jù)，需要注意的是一定要查看對(duì)比原房管部門所發(fā)房產(chǎn)證上分戶圖，以保證歷史資料與現(xiàn)實(shí)的一致性。其次無(wú)CAD電子數(shù)據(jù)的，采用土地登記檔案中的紙質(zhì)坐標(biāo)成果，逐一人工錄入坐標(biāo)，生成宗地CAD數(shù)據(jù)，無(wú)任何資料可參考的，必須通過(guò)野外補(bǔ)測(cè)來(lái)獲取宗地及房屋空間數(shù)據(jù)。
對(duì)于在建工程，無(wú)法進(jìn)行樓房實(shí)測(cè)的，預(yù)售預(yù)登記需落宗的，可以采用規(guī)劃部門核準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)總平面圖的數(shù)據(jù)來(lái)實(shí)現(xiàn)暫時(shí)定位，待建成實(shí)測(cè)后在進(jìn)行圖形替換。
第三步，坐標(biāo)轉(zhuǎn)換，拓樸檢查。進(jìn)行宗地、房屋坐標(biāo)系對(duì)比，查看是否與權(quán)籍系統(tǒng)內(nèi)坐標(biāo)系一致（現(xiàn)一般為西安1980坐標(biāo)系），不一致的，一定要轉(zhuǎn)換成一致的坐標(biāo)系。檢查CAD數(shù)據(jù)中的行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地線及房屋線是否閉合，通過(guò)拓樸檢查，然后利用ARCGIS或其他工具將CAD數(shù)據(jù)中的線文件轉(zhuǎn)換為面文件（如SHP）。
第四步，導(dǎo)入成果，進(jìn)行編輯。將以上面文件成果導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查信息系統(tǒng)內(nèi)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記空間數(shù)據(jù)庫(kù)，地籍區(qū)、地籍子區(qū)（或街坊）宗地、房屋等空間通過(guò)命名或其他編輯，在系統(tǒng)內(nèi)分類顯示，不同數(shù)據(jù)分層管理，如行政區(qū)劃層、宗地層、房屋層、注記層、道路層等。宗地編輯填寫內(nèi)容主要是宗地特征、面積、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、權(quán)利設(shè)定方工、地類編碼、權(quán)利類型等進(jìn)行編輯；房屋編輯填寫內(nèi)容主要是房屋名稱、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積、占地面積、棟號(hào)等。（圖一）
第五步，房屋落地
檢查所建樓盤正確無(wú)誤，選擇要落宗的自然棟，通過(guò)地籍子區(qū)的命名、道路、宗地形狀和面積、樓房輪廓等信息，找準(zhǔn)宗地位置及房屋位置，將樓盤選落至正確位置，完成房地關(guān)聯(lián)，樓盤表中所有房屋分別生成唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，落宗完成（圖二，圖示房屋中間顯示小圓點(diǎn)即已落宗）。
3、房地一體的土地分?jǐn)?/p>
3.1土地分?jǐn)偲鹪醇艾F(xiàn)狀
《土地管理法》實(shí)施以來(lái)，土地以宗地為單位，共有權(quán)利的存在引出了土地分?jǐn)偟某霈F(xiàn)，但現(xiàn)實(shí)中并不多見(jiàn)，2002年國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住房土地登記工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2002]31號(hào)），決定在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證，自此，“土地分?jǐn)偯娣e”被廣泛應(yīng)用，雖然法律上并未給予具體定義，但在實(shí)際工作中一直存在，由于建筑物所有權(quán)人共同使用一宗土地，共有人之間享有的對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)面積務(wù)必要采用分?jǐn)偟姆绞絹?lái)解決。
多年以來(lái)，各地分?jǐn)偼恋孛娣e的辦法不盡一致，國(guó)家層面也沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的方法，在當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，房地一體的登記致使此類問(wèn)題更是顯現(xiàn)。登記土地使用權(quán)是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的具體要求，同時(shí)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》也將分?jǐn)偼恋孛娣e作為調(diào)查內(nèi)容之一，土地分?jǐn)們叭怀闪艘粋€(gè)法律和技術(shù)問(wèn)題。
3.2土地分?jǐn)倢?shí)際意義
首先可以保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人利益，《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，如果對(duì)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)只做房產(chǎn)登記，而不做土地分?jǐn)偟怯?，?huì)造成權(quán)利的不完整，無(wú)法實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)明晰”，也起不到完全的保護(hù)權(quán)利作用。比如法院查封某幢樓部分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，依《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人及他人的除外”，明確了辦理了土地分?jǐn)偟怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)可以受到保護(hù)，反之只辦房產(chǎn)登記而不做土地分?jǐn)偟怯浀姆课菀搽S著被查封的土地而一并被查封。
其次土地不分?jǐn)?，無(wú)法明確業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)哪些是按份共有、哪些是共同（即建筑物區(qū)分所有權(quán)部分的公共道路、綠地、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)用房等占地），這將直接影響建筑物所有權(quán)人對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)土地的權(quán)力、義務(wù)和管理方式。
再次可以有效解決土地分期開(kāi)發(fā)，建筑物竣工時(shí)期不同而造成的預(yù)售預(yù)登記轉(zhuǎn)現(xiàn)登記問(wèn)題。
3.3土地分?jǐn)偯娣e的計(jì)算
建設(shè)用地使用權(quán)分為地表、地上、地下，這里研究的土地分?jǐn)傊髦傅乇斫ㄔO(shè)用地使用權(quán)的分?jǐn)偅c地表以上建筑物一體不可分割的地表以下建筑物、地表以上挑空的建筑物，產(chǎn)權(quán)明確的參與地表土地使用權(quán)分?jǐn)?，其分?jǐn)傂问接邪捶莨灿泻凸餐矁煞N。
3.3.1參與分?jǐn)偼恋氐慕ㄖ锟偯娣e及分戶建筑面積。
已建成的建筑物必須合法，具有工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案證書和規(guī)劃驗(yàn)收核實(shí)意見(jiàn)；建筑總面積包括整幢樓地上地下有產(chǎn)權(quán)的所有不動(dòng)產(chǎn)單元面積，并且建筑面積符合規(guī)劃設(shè)定條件，保證建筑區(qū)劃內(nèi)的實(shí)際容積率與土地出讓合同中的約定一致。分戶分室（或分層）的建筑面積是房屋獨(dú)立使用空間面積加上其分?jǐn)偟慕ㄖ娣e之和，所有分戶分室（或分層）不動(dòng)產(chǎn)單元面積之和為建筑物總面積。
地表以下如果是配套的基礎(chǔ)設(shè)施如人防工程等建筑物，不參與土地面積分?jǐn)?，不再?jì)算至總建筑面積中；對(duì)于計(jì)入住房建筑面積且住戶擁有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、貯藏室、地下室等住房以外的建筑面積，應(yīng)參與土地面積的分?jǐn)?，?jì)算至總建筑面積中。
3.3.2分?jǐn)偼恋氐慕缇€范圍
土地分?jǐn)偪梢圆捎孟确指罘謼澰俜謹(jǐn)偟霓k法進(jìn)行，也可以分割后聯(lián)片分?jǐn)?。?duì)住宅區(qū)用地與辦公等其他用地混合茌同一宗地時(shí)，應(yīng)先進(jìn)行宗地分割，再分別辦理登記，之后進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
對(duì)于具有明顯權(quán)屬界線的住宅小區(qū)或住宅用地，可以直接設(shè)立共用宗進(jìn)行土地面積分?jǐn)?，共用宗面積為小區(qū)面積，此類辦法適合一般只有一棟樓的小型生活區(qū)。
對(duì)于大型生活區(qū)、沒(méi)有明確權(quán)屬界線的開(kāi)放式住宅小區(qū)或住宅用地，可以按棟設(shè)立分?jǐn)偼恋亟缇€，以樓房垂直投影輪廓最外邊點(diǎn)連線形成的圖形外延1.5米所形成的區(qū)域?yàn)榉謹(jǐn)偼恋胤秶?；兩棟樓間距不足3米的，以間距的中間為界，劃分?jǐn)倕^(qū)域：距地界或道沿小于1.5米的按實(shí)際地界或以道路沿線確定分?jǐn)偡秶?duì)于綜合性商服、辦公、住宅一體的以及底層為裙樓連體樓房，同樣采用此方法劃定分?jǐn)偼恋亟缇€范圍。現(xiàn)實(shí)工作中，絕大部分地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記采用這種分棟劃定分?jǐn)偼恋胤秶姆椒ǎ@與整小區(qū)所有樓棟共同分?jǐn)傂^(qū)土地面積相比，其特點(diǎn)在于靈活方便，可操作性強(qiáng)，避免了一幢樓中分?jǐn)傚e(cuò)誤而致使整小區(qū)出錯(cuò)的尷尬，同時(shí)解決了開(kāi)發(fā)商因分期開(kāi)發(fā)土地而分期申請(qǐng)登記的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，更符合《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中第三十六條關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分的描述。
對(duì)于樓房底層單獨(dú)小院，因情況復(fù)雜，不計(jì)入分?jǐn)?，但?gòu)房人銷售合同中有明確約定產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房人所有的，符合城市規(guī)劃要求及經(jīng)物業(yè)管理部門書面同意的，可將院落占用的土地面積單獨(dú)計(jì)入住房產(chǎn)權(quán)人使用，該樓幢垂直投影輪廓最外邊點(diǎn)連線形成的圖形外延1.5米后，除去小院占地部分的剩余面積為該樓分?jǐn)偼恋胤秶?/p>
建筑區(qū)劃內(nèi)其他未分?jǐn)偛糠譃榻ㄖ锼袡?quán)業(yè)主共有部分，包括道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房占用土地，在申請(qǐng)登記時(shí)一并申請(qǐng)為業(yè)主共有。
3.3.3具體計(jì)算
分?jǐn)偯娣e=（戶建筑面積÷總建筑面積）
分?jǐn)偡秶鷥?nèi)土地面積，其中戶建筑面積為每套住房的建筑面積或每個(gè)分割單元的建筑面積。
結(jié)語(yǔ)：
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作任重道遠(yuǎn)，其涉及的技術(shù)問(wèn)題與法律法規(guī)要求密不可分，地方要在國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上開(kāi)拓創(chuàng)新具有地方特色的解決方案，及時(shí)為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供可操做性技術(shù)支撐，加速實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面高效落實(shí)，體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記成果的社會(huì)價(jià)值。
李蔚蘭
[摘要]不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作制度落實(shí)是否到位，由具體工作操做過(guò)程所體現(xiàn)，通過(guò)對(duì)實(shí)踐中有關(guān)樓盤表建立及房地關(guān)聯(lián)的技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行探討和分析，能使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作高效、加速地推進(jìn)，以滿足當(dāng)前新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的需要。
[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；樓盤表；落宗；土地分?jǐn)?/p>
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)制度，圍繞實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)推進(jìn)已歷經(jīng)兩年，其過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜，不僅需要法律法規(guī)政策等有效依據(jù)，還需要大量有關(guān)計(jì)算機(jī)、測(cè)量等技術(shù)手段及方法做支撐。在當(dāng)今房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，快速高效地完成不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中的基礎(chǔ)技術(shù)工作，即樓盤表建立、梳理房屋及對(duì)應(yīng)土地的空間數(shù)據(jù)、權(quán)屬性質(zhì)、用途等、完成權(quán)籍調(diào)查及樓盤落宗、土地面積分?jǐn)偟葍?nèi)容，才能有效開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，切實(shí)保護(hù)權(quán)利人利益，創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值，推進(jìn)我國(guó)基本制度改革。
1、樓盤表的建立
樓盤表是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的核心基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)與權(quán)籍信息系統(tǒng)相互聯(lián)接的橋梁。它是對(duì)土地和房屋的物理屬性以及相互關(guān)系的描述，是表現(xiàn)房屋物理狀態(tài)信息（包括每套房屋面積、戶型、層數(shù)、用途等）和權(quán)屬狀態(tài)信息而形成的一個(gè)二維變化的直觀表格。
樓盤表由項(xiàng)目信息、樓幢、房屋三部分組成。具體建立要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)來(lái)完成，按照項(xiàng)目管理一樓棟管理一項(xiàng)目樓盤表管理的步驟進(jìn)行。
1.1準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料
包括土地審批及登記發(fā)證資料、項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、規(guī)劃批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃驗(yàn)收證明資料等）、建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案書、房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告（含總建筑面積、分層分戶情況、總平面圖、戶型分布圖、分戶圖等）、宗地空間信息。
1.2建立項(xiàng)目
項(xiàng)目信息主要是項(xiàng)目基本信息、證書信息等。項(xiàng)目基本信息包括項(xiàng)目名稱如博泰花園、項(xiàng)目主體性質(zhì)如商品房、主開(kāi)發(fā)商的單位全稱、立項(xiàng)面積、立項(xiàng)文號(hào)、總幢數(shù)、項(xiàng)目坐落、項(xiàng)目工程總造價(jià)、項(xiàng)目狀態(tài)等。證書信息主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等信息。
1.3建立自然棟和邏輯棟
自然棟和邏輯棟描述的是一幢樓的基本信息，是建立樓盤表的前提基礎(chǔ)。
一個(gè)項(xiàng)目下一般有幾個(gè)到幾十個(gè)樓幢，項(xiàng)目建好后，先添加自然棟，再在自然棟下添加邏輯棟并編輯。創(chuàng)建自然棟時(shí)信息設(shè)置主要內(nèi)容包括：建筑物名稱（比如：6號(hào)樓）、建筑物基本用途（比如：成套住宅、工業(yè)、商業(yè)服務(wù)、辦公、教育等）、建筑物高度、建筑面積、地上地下層數(shù)等。
自然棟下面可以添加一個(gè)或若干邏輯棟，其信息設(shè)置主要包括棟號(hào)、樓棟坐落、房屋用途、建筑結(jié)構(gòu)、房屋預(yù)測(cè)面積及實(shí)測(cè)面積、宗地面積、基底面積、相關(guān)證書號(hào)、樓棟實(shí)景圖等。樓盤表建立的基本單位為邏輯棟，每幢房屋應(yīng)各自建立一個(gè)樓盤表。同一物理幢塔樓、裙樓共存的，裙樓上有二幢以上（含二幢）塔樓的，裙樓和每幢塔樓則分別各自建立一個(gè)（邏輯幢）樓盤表。同一物理幢因歷史原因造成按單元跨占不同宗地的或占用土地使用權(quán)類型有劃撥、有出讓的，則應(yīng)分別建立邏輯棟樓盤表。
實(shí)例分析：比如項(xiàng)目為博泰花園，下設(shè)名稱如1號(hào)樓、2號(hào)樓…u自然棟；各自然棟下設(shè)邏輯棟，一般只有一個(gè)邏輯棟時(shí)要名稱與自然揀保持一致，此例中邏輯棟名稱仍為1號(hào)樓、2號(hào)樓……。對(duì)于復(fù)雜樓棟可分情況設(shè)置多個(gè)邏輯棟，名稱可男設(shè)，如6號(hào)樓裙樓上有兩幢塔樓的，自然棟為6號(hào)樓，邏輯棟為3個(gè)：6號(hào)樓底層商業(yè)、6號(hào)樓東住宅、6號(hào)樓西辦公。
1.4樓盤表設(shè)置
樓盤表設(shè)置是對(duì)邏輯棟的編輯，要有起始層、結(jié)束層、總單元數(shù)和起始單元數(shù)、每層每單元幾套房屋等內(nèi)容，比如：一幢樓地下無(wú)建筑，地上6層。
通過(guò)創(chuàng)建樓盤生成每套房的二維直觀圖，人工對(duì)每套房屋信息進(jìn)行編輯，填寫每套房屋的門牌號(hào)、房號(hào)、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃用途、房屋性質(zhì)、是否電梯房、房屋類型、戶型類別、房屋標(biāo)識(shí)等。最終生成含有每套房屋物理狀態(tài)信息的二維直觀圖，在后期登記業(yè)務(wù)時(shí)賦予每套房屋的產(chǎn)權(quán)信息。
1.4.1樓層設(shè)置
現(xiàn)實(shí)中大多新開(kāi)發(fā)的商品小區(qū)，都配套有地下停車廠、儲(chǔ)藏室或地下房屋等，在設(shè)置樓房層數(shù)時(shí)，總層數(shù)為物理層，包括地下及地下層數(shù)，地上部分層數(shù)為名義層。如地下有三層，地上12層，則樓盤表中的物理層為1至15層，名義層為負(fù)3層至地上12層，名義負(fù)3層對(duì)應(yīng)物理層的第1層，依次類推。
1.4.2樓房單元及房號(hào)設(shè)置
樓房單元可按實(shí)際情況設(shè)置，并在信息系統(tǒng)內(nèi)自動(dòng)匹配每套房屋屬性，一般底層商業(yè)因其建筑特點(diǎn)無(wú)法茌不同單元進(jìn)行分配，可以按無(wú)單元進(jìn)行處理。房號(hào)由信息系統(tǒng)自動(dòng)生成，也可以依當(dāng)?shù)貙?shí)際編號(hào)進(jìn)行修改。有躍層、LoFT、企業(yè)辦公、廠房等特點(diǎn)的房屋，可以分不同情況對(duì)房間進(jìn)行上下層合并或左右合并，編一個(gè)房號(hào)。如房屋有獨(dú)立使用空間需拆分的，在原房間基礎(chǔ)上，面積選擇等拆分或自定義拆分，位置可以上下拆分或左右拆分，并自行定義拆分后房間套數(shù)。
2、房屋落宗 房地關(guān)聯(lián)
不動(dòng)產(chǎn)登記在進(jìn)入業(yè)務(wù)辦理之前要先生成一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，房地一體的不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定是包括宗地及其地上建筑物的，單元編碼是行政區(qū)劃、地籍區(qū)地籍子區(qū)代碼、宗地代碼加上房屋代碼構(gòu)成的，落宗即是將已建成的房屋樓盤表與權(quán)籍信息系統(tǒng)的宗地等空間數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，從而生成每套房屋的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。房地關(guān)聯(lián)后，房屋位置已確定，業(yè)務(wù)辦理時(shí)可以通過(guò)信息系統(tǒng)查看其定位情況，確保辦理業(yè)務(wù)的唯一性及正確性。
具體操做：
第一步，準(zhǔn)備行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)已劃定的成果。一般行政邊界采用的是全國(guó)二調(diào)成果劃定成果、地籍區(qū)和地籍子區(qū)采用農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證劃定成果。也可依實(shí)際采用地方最新劃定的行政區(qū)劃成果，以及最新變更的地籍區(qū)及地籍子區(qū)。
第二步，準(zhǔn)備宗地坐標(biāo)空間數(shù)據(jù)及房屋輪廓空間數(shù)據(jù)。一般這類數(shù)據(jù)成果電子版都采用CAD圖形數(shù)據(jù)形式，最方便的可以利用原有土地登記電子圖形成果獲取宗地空間數(shù)據(jù)，利用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查電子圖形成果獲取樓房輪廓空間數(shù)據(jù)，需要注意的是一定要查看對(duì)比原房管部門所發(fā)房產(chǎn)證上分戶圖，以保證歷史資料與現(xiàn)實(shí)的一致性。其次無(wú)CAD電子數(shù)據(jù)的，采用土地登記檔案中的紙質(zhì)坐標(biāo)成果，逐一人工錄入坐標(biāo)，生成宗地CAD數(shù)據(jù)，無(wú)任何資料可參考的，必須通過(guò)野外補(bǔ)測(cè)來(lái)獲取宗地及房屋空間數(shù)據(jù)。
對(duì)于在建工程，無(wú)法進(jìn)行樓房實(shí)測(cè)的，預(yù)售預(yù)登記需落宗的，可以采用規(guī)劃部門核準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)總平面圖的數(shù)據(jù)來(lái)實(shí)現(xiàn)暫時(shí)定位，待建成實(shí)測(cè)后在進(jìn)行圖形替換。
第三步，坐標(biāo)轉(zhuǎn)換，拓樸檢查。進(jìn)行宗地、房屋坐標(biāo)系對(duì)比，查看是否與權(quán)籍系統(tǒng)內(nèi)坐標(biāo)系一致（現(xiàn)一般為西安1980坐標(biāo)系），不一致的，一定要轉(zhuǎn)換成一致的坐標(biāo)系。檢查CAD數(shù)據(jù)中的行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地線及房屋線是否閉合，通過(guò)拓樸檢查，然后利用ARCGIS或其他工具將CAD數(shù)據(jù)中的線文件轉(zhuǎn)換為面文件（如SHP）。
第四步，導(dǎo)入成果，進(jìn)行編輯。將以上面文件成果導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查信息系統(tǒng)內(nèi)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記空間數(shù)據(jù)庫(kù)，地籍區(qū)、地籍子區(qū)（或街坊）宗地、房屋等空間通過(guò)命名或其他編輯，在系統(tǒng)內(nèi)分類顯示，不同數(shù)據(jù)分層管理，如行政區(qū)劃層、宗地層、房屋層、注記層、道路層等。宗地編輯填寫內(nèi)容主要是宗地特征、面積、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、權(quán)利設(shè)定方工、地類編碼、權(quán)利類型等進(jìn)行編輯；房屋編輯填寫內(nèi)容主要是房屋名稱、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積、占地面積、棟號(hào)等。（圖一）
第五步，房屋落地
檢查所建樓盤正確無(wú)誤，選擇要落宗的自然棟，通過(guò)地籍子區(qū)的命名、道路、宗地形狀和面積、樓房輪廓等信息，找準(zhǔn)宗地位置及房屋位置，將樓盤選落至正確位置，完成房地關(guān)聯(lián)，樓盤表中所有房屋分別生成唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，落宗完成（圖二，圖示房屋中間顯示小圓點(diǎn)即已落宗）。
3、房地一體的土地分?jǐn)?/p>
3.1土地分?jǐn)偲鹪醇艾F(xiàn)狀
《土地管理法》實(shí)施以來(lái)，土地以宗地為單位，共有權(quán)利的存在引出了土地分?jǐn)偟某霈F(xiàn)，但現(xiàn)實(shí)中并不多見(jiàn)，2002年國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住房土地登記工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2002]31號(hào)），決定在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證，自此，“土地分?jǐn)偯娣e”被廣泛應(yīng)用，雖然法律上并未給予具體定義，但在實(shí)際工作中一直存在，由于建筑物所有權(quán)人共同使用一宗土地，共有人之間享有的對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)面積務(wù)必要采用分?jǐn)偟姆绞絹?lái)解決。
多年以來(lái)，各地分?jǐn)偼恋孛娣e的辦法不盡一致，國(guó)家層面也沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的方法，在當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，房地一體的登記致使此類問(wèn)題更是顯現(xiàn)。登記土地使用權(quán)是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的具體要求，同時(shí)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》也將分?jǐn)偼恋孛娣e作為調(diào)查內(nèi)容之一，土地分?jǐn)們叭怀闪艘粋€(gè)法律和技術(shù)問(wèn)題。
3.2土地分?jǐn)倢?shí)際意義
首先可以保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人利益，《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，如果對(duì)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)只做房產(chǎn)登記，而不做土地分?jǐn)偟怯?，?huì)造成權(quán)利的不完整，無(wú)法實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)明晰”，也起不到完全的保護(hù)權(quán)利作用。比如法院查封某幢樓部分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，依《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人及他人的除外”，明確了辦理了土地分?jǐn)偟怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)可以受到保護(hù)，反之只辦房產(chǎn)登記而不做土地分?jǐn)偟怯浀姆课菀搽S著被查封的土地而一并被查封。
其次土地不分?jǐn)?，無(wú)法明確業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)哪些是按份共有、哪些是共同（即建筑物區(qū)分所有權(quán)部分的公共道路、綠地、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)用房等占地），這將直接影響建筑物所有權(quán)人對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)土地的權(quán)力、義務(wù)和管理方式。
再次可以有效解決土地分期開(kāi)發(fā)，建筑物竣工時(shí)期不同而造成的預(yù)售預(yù)登記轉(zhuǎn)現(xiàn)登記問(wèn)題。
3.3土地分?jǐn)偯娣e的計(jì)算
建設(shè)用地使用權(quán)分為地表、地上、地下，這里研究的土地分?jǐn)傊髦傅乇斫ㄔO(shè)用地使用權(quán)的分?jǐn)偅c地表以上建筑物一體不可分割的地表以下建筑物、地表以上挑空的建筑物，產(chǎn)權(quán)明確的參與地表土地使用權(quán)分?jǐn)?，其分?jǐn)傂问接邪捶莨灿泻凸餐矁煞N。
3.3.1參與分?jǐn)偼恋氐慕ㄖ锟偯娣e及分戶建筑面積。
已建成的建筑物必須合法，具有工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案證書和規(guī)劃驗(yàn)收核實(shí)意見(jiàn)；建筑總面積包括整幢樓地上地下有產(chǎn)權(quán)的所有不動(dòng)產(chǎn)單元面積，并且建筑面積符合規(guī)劃設(shè)定條件，保證建筑區(qū)劃內(nèi)的實(shí)際容積率與土地出讓合同中的約定一致。分戶分室（或分層）的建筑面積是房屋獨(dú)立使用空間面積加上其分?jǐn)偟慕ㄖ娣e之和，所有分戶分室（或分層）不動(dòng)產(chǎn)單元面積之和為建筑物總面積。
地表以下如果是配套的基礎(chǔ)設(shè)施如人防工程等建筑物，不參與土地面積分?jǐn)?，不再?jì)算至總建筑面積中；對(duì)于計(jì)入住房建筑面積且住戶擁有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、貯藏室、地下室等住房以外的建筑面積，應(yīng)參與土地面積的分?jǐn)?，?jì)算至總建筑面積中。
3.3.2分?jǐn)偼恋氐慕缇€范圍
土地分?jǐn)偪梢圆捎孟确指罘謼澰俜謹(jǐn)偟霓k法進(jìn)行，也可以分割后聯(lián)片分?jǐn)?。?duì)住宅區(qū)用地與辦公等其他用地混合茌同一宗地時(shí)，應(yīng)先進(jìn)行宗地分割，再分別辦理登記，之后進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
對(duì)于具有明顯權(quán)屬界線的住宅小區(qū)或住宅用地，可以直接設(shè)立共用宗進(jìn)行土地面積分?jǐn)?，共用宗面積為小區(qū)面積，此類辦法適合一般只有一棟樓的小型生活區(qū)。
對(duì)于大型生活區(qū)、沒(méi)有明確權(quán)屬界線的開(kāi)放式住宅小區(qū)或住宅用地，可以按棟設(shè)立分?jǐn)偼恋亟缇€，以樓房垂直投影輪廓最外邊點(diǎn)連線形成的圖形外延1.5米所形成的區(qū)域?yàn)榉謹(jǐn)偼恋胤秶?；兩棟樓間距不足3米的，以間距的中間為界，劃分?jǐn)倕^(qū)域：距地界或道沿小于1.5米的按實(shí)際地界或以道路沿線確定分?jǐn)偡秶?duì)于綜合性商服、辦公、住宅一體的以及底層為裙樓連體樓房，同樣采用此方法劃定分?jǐn)偼恋亟缇€范圍。現(xiàn)實(shí)工作中，絕大部分地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記采用這種分棟劃定分?jǐn)偼恋胤秶姆椒ǎ@與整小區(qū)所有樓棟共同分?jǐn)傂^(qū)土地面積相比，其特點(diǎn)在于靈活方便，可操作性強(qiáng)，避免了一幢樓中分?jǐn)傚e(cuò)誤而致使整小區(qū)出錯(cuò)的尷尬，同時(shí)解決了開(kāi)發(fā)商因分期開(kāi)發(fā)土地而分期申請(qǐng)登記的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，更符合《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中第三十六條關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分的描述。
對(duì)于樓房底層單獨(dú)小院，因情況復(fù)雜，不計(jì)入分?jǐn)?，但?gòu)房人銷售合同中有明確約定產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房人所有的，符合城市規(guī)劃要求及經(jīng)物業(yè)管理部門書面同意的，可將院落占用的土地面積單獨(dú)計(jì)入住房產(chǎn)權(quán)人使用，該樓幢垂直投影輪廓最外邊點(diǎn)連線形成的圖形外延1.5米后，除去小院占地部分的剩余面積為該樓分?jǐn)偼恋胤秶?/p>
建筑區(qū)劃內(nèi)其他未分?jǐn)偛糠譃榻ㄖ锼袡?quán)業(yè)主共有部分，包括道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房占用土地，在申請(qǐng)登記時(shí)一并申請(qǐng)為業(yè)主共有。
3.3.3具體計(jì)算
分?jǐn)偯娣e=（戶建筑面積÷總建筑面積）
分?jǐn)偡秶鷥?nèi)土地面積，其中戶建筑面積為每套住房的建筑面積或每個(gè)分割單元的建筑面積。
結(jié)語(yǔ)：
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作任重道遠(yuǎn)，其涉及的技術(shù)問(wèn)題與法律法規(guī)要求密不可分，地方要在國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上開(kāi)拓創(chuàng)新具有地方特色的解決方案，及時(shí)為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供可操做性技術(shù)支撐，加速實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面高效落實(shí)，體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記成果的社會(huì)價(jià)值。
