集中式租賃住房上海受歡迎

自去年開始，一種由商業(yè)項(xiàng)目或工業(yè)廠房改建的“白領(lǐng)公寓”、“單身公寓”如雨后春筍般在上海租房市場出現(xiàn)。在目前上海房價(jià)和房租均居高不下的情況下，這種價(jià)格相對低廉的房源，有著龐大的市場需求，特別是對一些收入不高的年輕白領(lǐng)或打工族極具吸引力。

據(jù)報(bào)道，自去年開始，一種由商業(yè)項(xiàng)目或工業(yè)廠房改建的“白領(lǐng)公寓”、“單身公寓”如雨后春筍般在上海租房市場出現(xiàn)。在目前上海房價(jià)和房租均居高不下的情況下，這種價(jià)格相對低廉的房源，有著龐大的市場需求，特別是對一些收入不高的年輕白領(lǐng)或打工族極具吸引力。

這些集中式的租賃住房，一般位于高校、地鐵站、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等附近。其中，類似酒店式公寓的連鎖式“品牌公寓”最貴，略高于普通小區(qū)內(nèi)一室一廳的老公房，租客一般是收入相對較高的白領(lǐng)；而將一整層分割成很多個(gè)獨(dú)立小房間的“單身公寓”則比較便宜，市區(qū)的價(jià)格一般在每間2000-3000元，最多可住兩個(gè)人，租客一般是剛畢業(yè)的大學(xué)生或外地來滬的年輕人；還有一種則類似于員工宿舍，按床位出租，一個(gè)床位在幾百塊，租客以學(xué)歷不太高的普通打工者為主。

但是調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種公寓由于缺乏設(shè)置規(guī)范和運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)，很多項(xiàng)目都是不經(jīng)過政府部門的審批和備案便對外攬客，而政府監(jiān)管又缺位，再加上居住人員密集、混雜，具有很大的安全隱患。

針對“白領(lǐng)公寓”等集中租賃住房監(jiān)管缺位現(xiàn)象，在上海兩會上，上海市政協(xié)常委屠海嗚建議，相關(guān)部門可以制定專門的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“發(fā)牌”制度，只有符合相應(yīng)條件的租賃住房，才能獲得對外經(jīng)營許可證。這些條件具體包括基本配備、消防安全設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、管理制度、入住人員準(zhǔn)入條件等。對于未經(jīng)許可便對外攬客的，要予以重罰。

放眼海外，看看其他國家是否也有面向剛畢業(yè)的大學(xué)生、年輕白領(lǐng)、打工族的集中式租賃住房？租金如何？怎樣進(jìn)行備案和監(jiān)管呢？

我們首先來看一下澳大利亞的情況。在澳大利亞，集中式租賃住房主要在在校大學(xué)生中比較流行，走“中端路線”，價(jià)格相比同類型的房源會更貴一些。

由于澳大利亞的大學(xué)內(nèi)學(xué)生宿舍的數(shù)量嚴(yán)重不足，很多本地學(xué)生都是走讀，而對于外地學(xué)生或者是外國的留學(xué)生要找到適合的住宿地點(diǎn)，要么就是靠普通的租房網(wǎng)站去尋找房源信息，要么就是尋找大學(xué)周邊的集中式學(xué)生公寓。通常這種集中租賃式的住宅公寓，在澳大利亞走的是中端路線，租賃價(jià)格會比同類型的房源更貴一些。但是由于一方面這些集中租賃的住房地理位置更為優(yōu)越，很多都靠近大學(xué)；另一方面由于里面住宿的絕大部分都是學(xué)生，整體氛圍更傾向于一個(gè)年輕人的社區(qū)，每天都充滿著活力，所以雖然從價(jià)格上來看，這種集中租賃式公寓并沒有優(yōu)勢，但是從整體營造的氛圍和租客的體驗(yàn)上來看，還是有很多人愿意選擇這樣的公寓。集中式租賃的管理一般都非常的嚴(yán)格，所有的租客都需要和提供租賃方簽訂正式的合約，而且一般居住的時(shí)間都不得短于半年。

據(jù)觀察，澳大利亞目前正在興建的租賃式住房，在所有權(quán)方面有一些新的動向。以往，整棟公寓往往都是由統(tǒng)一的投資方和管理方來運(yùn)營的，但是近幾年來，一些這樣的集中式租賃的公寓采取將整棟公寓當(dāng)中每個(gè)房間分別銷售出去，投資者擁有了這間房間的產(chǎn)權(quán)之后，并不入住，整個(gè)公寓的對外租賃和日常管理仍然由統(tǒng)一的管理方來運(yùn)營，而所獲得的租金收益在去除管理費(fèi)之后由投資人所有。另外雖然這樣的集中式租賃往往集中在澳大利亞的學(xué)生公寓市場，但并不是說你不是學(xué)生就不能入住。

在發(fā)達(dá)國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制嚴(yán)格而著稱于世。目前，德國住房自有率僅43%，租賃住房占據(jù)了57%的市場份額。那么，被稱作住房租賃市場樣本的德國是否也有集中式租賃住房？

德國在校大學(xué)生的住宿方式主要有兩種：學(xué)生宿舍和普通租房。德國大學(xué)都是開放式的，沒有院墻。學(xué)校的各個(gè)系科通常都是分布在城市不同的地方，尤其是在一些大學(xué)城更是這樣，學(xué)?；旧鲜桥c社會融為一體的，學(xué)生宿舍也與一般的居民樓建在一起，這邊是宿舍，那邊可能就是民居。學(xué)生宿舍租金比較便宜，但是對入住學(xué)生有著時(shí)間上的限制，哪怕是沒有畢業(yè)，也不能無限期的住下去，以便讓其他學(xué)生也有享受這種學(xué)校福利的機(jī)會。所以德國大學(xué)的學(xué)生，大多是自己在外面租房子住，這類租住完全是一種市場化的行為，雖然租金要比學(xué)生宿舍高的多，但是只要房東和本人愿意，可以一直住下去。學(xué)生畢業(yè)之后，當(dāng)然不會長久住在這里，因?yàn)榇蟛糠值漠厴I(yè)生不會留在當(dāng)?shù)?，而是去全德國，全歐洲乃至全世界尋求工作機(jī)會，不是集中扎堆在幾個(gè)大城市，德國一些大城市的廢舊廠房會改造成博物館，藝術(shù)創(chuàng)作工作室，創(chuàng)意公司集中區(qū)等等，但是要改建成民居則有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，必須要滿足居住生活的所有必備條件。對于大學(xué)生在校期間會享受很多的優(yōu)惠待遇，如憑學(xué)生證在本地區(qū)免費(fèi)乘車，免交廣播電視費(fèi)，打工免交個(gè)人所得稅等等。但是畢業(yè)后一般國家不會再給予特殊照顧。當(dāng)然了，在進(jìn)一步融入社會的過程當(dāng)中，還會提供一些軟性的幫助，如各種國家資助的職業(yè)再培訓(xùn)，但是像住房等硬眭生活條件，原則上講必須由個(gè)人來想辦法解決。

最后，再來看看美國。去年年末的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，盡管近年來美國經(jīng)濟(jì)反彈，就業(yè)也在穩(wěn)步增長，但年齡在18歲至34歲之間的年輕人與父母或其他家人同住的比例一直在上升，2015年已升至39.5%。

分析師指出，造成這種狀況的主要原因是美國多個(gè)城市的房租上漲，以及抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)的收緊，使得很多年輕人難以憑借自己的力量置業(yè)安家。那么，美國的年輕人在選擇租房時(shí)會更側(cè)重哪些方面？面對高昂的租金，是否也催生了集中式租賃住房？

美國政府花巨資為低收入者提供廉租房，低收入者均可以提出申請，一旦獲準(zhǔn)不僅房租會大大的低于市價(jià)，而且只需要繳納不超過家庭收入30%的租金。差額部分可憑借住房券向政府兌取現(xiàn)金。在紐約的黃金地段有座叫“孔子大樓”的公寓，就是當(dāng)?shù)卣疄榈褪杖氲娜A人提供的廉租房。差額部分可憑借住房券向政府兌取現(xiàn)金。在紐約單人家庭收入低于35150美元，三口之家年收入低于45200美元都可以申請廉租房。根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，紐約廉租房庫存已經(jīng)超過2萬，創(chuàng)下了25年來的記錄。據(jù)報(bào)道，美國紐約市長白思豪此前宣布撥款411億美元在十年內(nèi)增加或保存20萬間可負(fù)擔(dān)房屋的計(jì)劃。美國《紐約時(shí)報(bào)》對此的評價(jià)卻是雄心勃勃甚至有點(diǎn)盲目樂觀。據(jù)另一部分?jǐn)?shù)據(jù)可以看到，紐約目前已經(jīng)有六塊公共房屋的土地被選做新社區(qū)的開發(fā)，這六塊公共房屋的土地分別包括上西區(qū)、下東區(qū)和金融區(qū)，這些也是當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生和白領(lǐng)非常喜歡入主的地區(qū)，這些將新建的準(zhǔn)豪華公寓的市場租金可以達(dá)到市場價(jià)一室一廳每月2544美元，二室一廳每月4047美元。