房地產(chǎn)投資決策分析要點

韓娟

【摘要】房地產(chǎn)投資具高風(fēng)險性，關(guān)于房地產(chǎn)投資決策的研究主要集中在方法探究及影響因素分析方面，沒有充分考慮項目的盈利問題。本文通過對某房地產(chǎn)項目的申請報告進行關(guān)鍵信息提取，用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，分析了房地產(chǎn)投資決策階段的要點，為房地產(chǎn)項目的投資決策提供了一種新的方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資決策分析

房地產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)階段國家快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有較高的附加值。盡管地產(chǎn)行業(yè)被“唱衰”已久，但在城鎮(zhèn)化的大趨勢下，投資房地產(chǎn)依舊能夠為投資者帶來可觀的收益。然而，房地產(chǎn)投資具有一次性投入大、回收周期長、難變現(xiàn)、難轉(zhuǎn)移等特點，因此房地產(chǎn)投資的投資風(fēng)險也相對較大。目前，關(guān)于房地產(chǎn)投資決策的研究主要集中在方法探究及影響因素分析。任何投資行為的目標(biāo)都是實現(xiàn)盈利，房地產(chǎn)投資也不例外，但是地產(chǎn)投資決策面臨的海量信息和不確定性因素多等問題，使得決策結(jié)果難以預(yù)測。本文通過對某房地產(chǎn)項目的申請報告進行關(guān)鍵信息提取，用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，分析了房地產(chǎn)投資決策階段的要點。

本文所選的地產(chǎn)項目位于北京市門頭溝區(qū)石龍街區(qū)，具體四至范圍是：東至濱河?xùn)|路、西至濱河路南延、南至門城泰安路、北至門城雅安路。本項目開發(fā)建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)、辦公寫字樓及社會停車場庫等配套設(shè)施。項目總建筑面積為151340m2。宗地總用地規(guī)模為49762m2，建設(shè)用地規(guī)模為33986.97m2，代征地規(guī)模為15775.03m2；建筑控制規(guī)模110290m2，其中辦公92990m2、商業(yè)17300m2；綜合容積率3.45；建筑控制高度：商業(yè)金融80米；綠地率30%，建筑密度40%；擬建地下建筑規(guī)模41050m2，地下為機動車庫、自行車庫、設(shè)備用房及人防等。項目投資期始于2014年，同年進行預(yù)售。根據(jù)目前掌握的銷售情況及項目財務(wù)狀況，可推測該地產(chǎn)項目的投資決策正確。

1、項目的定性分析

1.1投資背景分析

項目投資背景分析分為國家規(guī)劃背景分析、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策背景分析、行業(yè)準(zhǔn)入背景分析三個方面，從宏觀角度進行定性分析論證。

國家規(guī)劃背景分析以《北京城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）》為主要依據(jù)，該文件明確了北京的城市發(fā)展目標(biāo)和主要職能，即強化首都職能，增強北京的綜合經(jīng)濟輻射帶動能力：推進郊區(qū)城市化進程，實現(xiàn)城區(qū)與郊區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃；統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，協(xié)調(diào)好京津冀地區(qū)以及北京城區(qū)與郊區(qū)、南城與北城、平原地區(qū)與山區(qū)的發(fā)展規(guī)劃?？傮w規(guī)劃中提出的城市空間發(fā)展策略中，市域戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移：逐步改變目前單中心的空間格局，加強外圍新城建設(shè)，中心城與新城相協(xié)調(diào)，構(gòu)筑分工明確的多層次空間結(jié)構(gòu)：村鎮(zhèn)重新整合：加快農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化步伐，整合村鎮(zhèn)，推進撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)、遷村進鎮(zhèn)，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境質(zhì)量，構(gòu)筑城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)。總體規(guī)劃明確在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸一兩帶一多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、該區(qū)的“西部發(fā)展帶”。同時，在“兩軸-兩帶-多中心”城市空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，形成中心城-新城-鎮(zhèn)的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。新城是在原有衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)，具有相對獨立性。規(guī)劃新城11個，分別為通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶和本項目所在門頭溝區(qū)。

本項目用地入市交易后可解決該區(qū)域商業(yè)、辦公寫字樓的需求問題，也可為周邊居住組團的老百姓提供一定規(guī)模的商業(yè)及生活配套設(shè)施。本項目的開發(fā)建設(shè)可為該區(qū)新城及周邊地區(qū)提供和諧舒適、高品質(zhì)的商業(yè)、寫字樓及配套設(shè)施供給。

地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策背景分析?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義?！锻ㄖ愤€指出，要控制高檔商品房建設(shè)，各地要根據(jù)實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)。

具體針對北京市的中高端寫字樓租售市場，金融、制造、IT、高科技及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)為主要的需求驅(qū)動力，其需求合計占成交的80%以上。內(nèi)資企業(yè)占主導(dǎo)力量，但是外資企業(yè)的需求正逐步上升，占到40%以上。北京市的甲級寫字樓租賃市場，以CBD、金融街及望京地區(qū)為代表，2013年第四季度的租金已達到每平方米每月人民幣313元，且空置率總體趨穩(wěn)，約為4.4%。

本項目主要建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、辦公寫字樓及社會停車場庫等配套設(shè)施，本項目的建設(shè)正是在全面貫徹國家房地產(chǎn)政策的基礎(chǔ)上，推動北京市房地產(chǎn)體系的建立，進一步緩解北京西部地區(qū)商業(yè)、辦公寫字樓等配套設(shè)施供給不足的現(xiàn)狀，完善該區(qū)新城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，符合國家、北京市及該區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求。本項目的開發(fā)建設(shè)符房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，能夠促進北京市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。符合北京市提倡“加強區(qū)域開發(fā)分類指導(dǎo)，在首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)四類功能區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，對各區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，依照功能定位的總體要求和現(xiàn)實基礎(chǔ)條件，分別實行優(yōu)化開發(fā)、重點開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)”的指導(dǎo)精神，有利于加大該區(qū)新城區(qū)域高端商業(yè)、辦公寫字樓等配套設(shè)施的供給。

行業(yè)準(zhǔn)入背景分析。本項目開發(fā)公司為經(jīng)過北京市工商行政管理局登記注冊的合法單位，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，具備符合行業(yè)準(zhǔn)入條件。本項目建設(shè)內(nèi)容主要為商業(yè)、辦公寫字樓及社會停車場庫等配套設(shè)施，該項目現(xiàn)已取得相關(guān)政府批復(fù)文件。在相關(guān)行政許可批復(fù)下，該商業(yè)金融及社會停車場庫用地項目的開發(fā)建設(shè)在行業(yè)準(zhǔn)入方面是符合相關(guān)規(guī)定的，并已取得階段性成果。

1.2項目性質(zhì)確定

本項目的辦公部分定位為大型企業(yè)辦公、小規(guī)模企業(yè)辦公、科研辦公、SOHO辦公；商業(yè)部分定位為商業(yè)旗艦店、體驗式商業(yè)街、綜合超市。大型企業(yè)辦公：高端配置，舒適空間，以較高性價比吸引大型企業(yè)入駐，減小企業(yè)運營壓力，降低企業(yè)運營成本的同時，將企業(yè)留在當(dāng)?shù)匕l(fā)展；小規(guī)模企業(yè)辦公：利用該區(qū)新城和S1磁懸浮軌道交通區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢，以較低的門檻為高科技及文化創(chuàng)意等創(chuàng)業(yè)型企業(yè)搭建平臺，努力建成該區(qū)新城的高科技、文化創(chuàng)意類創(chuàng)業(yè)孵化器。體驗式商業(yè)街：為辦公人士提供商業(yè)休閑空間，提供周邊人群及新城輻射范圍內(nèi)商務(wù)聚集點的完善商務(wù)配套。商務(wù)會議、商務(wù)中心等服務(wù)型商業(yè)的全面進駐，給企業(yè)更多的交流空間。完善區(qū)域商業(yè)配套，構(gòu)建一站式服務(wù)辦公區(qū)，聚集該區(qū)新城周邊人群，改善城市面貌，通過商務(wù)商業(yè)及休閑商業(yè)的有機結(jié)合，填補區(qū)域配套空白。園區(qū)景觀：園區(qū)景觀本著該區(qū)新城的區(qū)域定位，結(jié)合該區(qū)京西南高端商務(wù)辦公的經(jīng)濟定位，將綠化升級為辦公園林景觀，結(jié)合項目的空間布局，成為區(qū)域商務(wù)及商業(yè)辦公及休閑中心。

本項目公建建筑整體布局規(guī)整統(tǒng)一，商業(yè)以底商、裙房商業(yè)業(yè)態(tài)為主，呈裙房圍合型，辦公部分以規(guī)整的長方體形式與底商有機結(jié)合，形成既有小圍合，又相對獨立的建筑組團。交通組織充分結(jié)合用地現(xiàn)狀特征，以最經(jīng)濟便捷的方式有效的組織人行與車行。商業(yè)、辦公寫字樓的車流開口在周邊市政道路中部均衡布置，內(nèi)部盡量布置單向車流，與外部交通銜接的主要出入口向雅安路、濱河?xùn)|路方向開口。建筑立面設(shè)計，商業(yè)部分合理利用商業(yè)動線規(guī)劃靈動多彩的立面風(fēng)格，與辦公寫字樓簡潔的外立面線條相區(qū)分，有機組合形成上下不同格調(diào)的構(gòu)圖，新穎獨特又有韻律，保證了均好性，同時又遮陽，節(jié)能環(huán)保。高層辦公部分以現(xiàn)代寫字樓的設(shè)計手法處理，簡約而不簡單，大方美觀。本項目機動車停車位1103輛，商業(yè)、寫字樓按不低于100輛/萬m2配建。機動車主出入口擬設(shè)置于地塊周邊市政道路的中部，盡量避開市政路的交叉路口，整個綜合體項目基本實現(xiàn)人車分流。該項目規(guī)模適中，擬整體建設(shè)，不分期開發(fā)。

2、投資決策定量分析

2.1開發(fā)成本計算

本地產(chǎn)項目開發(fā)成本包括：土地費用、工程費用、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費和財務(wù)費用。經(jīng)估算，本項目總投資為256132萬元，其中土地費用187460萬元（包括3%的契稅稅5460萬元），工程費用48580萬元，工程建設(shè)其他費6115萬元，管理費用1094萬元，預(yù)備費2735萬元，財務(wù)費用10148萬元。該項目建設(shè)所需要的全部建設(shè)資金均由公司自籌解決，目前該項目的地價款及契稅共187460萬元已支付完成。公司依托自有資金和上級公司的雄厚實力，已將該項目實施所需的全部建設(shè)資金籌集完畢，專項用于某商業(yè)金融及社會停車場庫用地的開發(fā)建設(shè)。

結(jié)合商業(yè)、辦公寫字樓用房建設(shè)需求、地塊價值、和工程建設(shè)需要排序，整體開發(fā)順序由北向南，建設(shè)周期約為36個月。項目建設(shè)階段資金投入按照建設(shè)進度安排，預(yù)計分為三個階段投放資金，分別占比72%，14%和14%。

2.2項目收入計算

2.2.1項目預(yù)計單價測算

根據(jù)項目自身特點、檔次及產(chǎn)品定位等因素，選取周邊區(qū)域類似四個項目案例進行比較分析。利用市場參照比較法，以周邊區(qū)域類似檔次項目作為參考案例，通過比較分析自身區(qū)位條件、環(huán)境因素、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品定位等多方面因素，并結(jié)合目前房地產(chǎn)市場行情及商業(yè)地產(chǎn)項目的市場發(fā)展趨勢，隨著該區(qū)新城及該區(qū)軌道交通的規(guī)劃建設(shè)發(fā)展，該區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力較大，預(yù)測售價如下：

商業(yè)用房（綜合體低層商業(yè)）整售均價為38000元，平方米，寫字樓（擬整層對外銷售）銷售均價為35000元/平方米。根據(jù)本項目掛牌文件、出讓合同等文件規(guī)定，社會停車場庫用地為可出讓，規(guī)劃無建設(shè)內(nèi)容，建設(shè)單位按照停車場標(biāo)準(zhǔn)建成后交由社會專業(yè)停車公司運營，暫定日常運營費用與停車費收益相抵，不在收入預(yù)測范圍之內(nèi)，暫不作細致計算。

2.2.2項目總體收入測算

根據(jù)預(yù)測項目銷售單價及項目的施工進度計劃，按謹(jǐn)慎性原則，保守預(yù)測該項目商業(yè)及寫字樓兩項業(yè)態(tài)銷售計劃及收入共計391205萬元。經(jīng)測算本項目利潤總額201232萬元，所得稅50308萬元，稅后凈利潤為150924萬元。稅前全投資利潤率為24.7%，稅后全投資利潤率為18.5%。

2.3經(jīng)濟效益分析

1、基準(zhǔn)內(nèi)部收益率。參考房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)部收益率的平均水平，考慮到該項目的商業(yè)、辦公擬整體、整棟或整層銷售，確定本項目基準(zhǔn)內(nèi)部收益率為12%。

2、項目全投資財務(wù)現(xiàn)金流量。以全部投資為計算基礎(chǔ)，從現(xiàn)金流量角度進行財務(wù)指標(biāo)分析測算，計算結(jié)果如下所示：項目財務(wù)內(nèi)部收益率為15.83%，大于基準(zhǔn)收益IC=12%；項目財務(wù)凈現(xiàn)值（1C=9%）為39486萬元，大于0；靜態(tài)投資回收期2.07年，動態(tài)投資回收期為2.27年。

經(jīng)以上初步分析測算，本項目在財務(wù)上是可行的。

結(jié)論：

盡管從經(jīng)濟指標(biāo)上定量論證了該項目的可行性.同時也從項目投資背景和項目性質(zhì)方面進行了定性的投資決策分析，但還要通過敏感性分析對項目的抗風(fēng)險能力進行評估。通過對主要風(fēng)險因素中的建設(shè)成本、銷售價格、銷售進度進行敏感性分析后顯示，該項目的抗風(fēng)險能力是較強的。