封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素評(píng)價(jià)研究

葉劍鋒

【摘要】中央城市工作會(huì)議提出新建住宅要推廣街區(qū)制。本文聚焦于封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理的障礙性因素，經(jīng)訪談、調(diào)研和指標(biāo)篩選，最終選取26項(xiàng)障礙性指標(biāo)來構(gòu)建評(píng)價(jià)模型。后運(yùn)用MATLAB軟件，進(jìn)行矩陣運(yùn)算，提出障礙性因素各層次評(píng)價(jià)的特征值與特征向量，最終提出各因素的權(quán)重值。根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果提出對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】街區(qū)制；公共秩序管理；設(shè)備實(shí)施管理

1、概述

2016年2月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，中國(guó)新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。封閉小區(qū)要實(shí)現(xiàn)街區(qū)制化，需要克服許多障礙性因素，本文的研究聚焦于封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理的障礙性因素，即封閉小區(qū)街區(qū)制化對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言存在哪些障礙性因素。應(yīng)對(duì)街區(qū)制化，物業(yè)管理企業(yè)需要面對(duì)許多障礙性因素。本文從公共秩序管理、環(huán)境管理、設(shè)施設(shè)備管理、前期物業(yè)管理等四個(gè)主要方面，較為全面和系統(tǒng)地對(duì)封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素進(jìn)行分析。

2、指標(biāo)篩選

封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素評(píng)價(jià)研究，須構(gòu)建評(píng)價(jià)體系。以封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素評(píng)價(jià)作為目標(biāo)層。一級(jí)指標(biāo)選取公共秩序管理、環(huán)境管理、設(shè)施設(shè)備管理和前期物業(yè)管理。其中一級(jí)指標(biāo)人員出入管理，選取物品出入管理，非機(jī)動(dòng)車出入管理，禮賓服務(wù)，巡邏、門崗服務(wù)，治安防范服務(wù)管理，客戶服務(wù)，消防管理范圍，動(dòng)火安全管理，車輛出入管理，車輛停放管理為二級(jí)指標(biāo)。一級(jí)指標(biāo)環(huán)境管理，又選擇室外公共區(qū)域的清潔，公共區(qū)域管道疏通服務(wù)，垃圾收集與處理，公共構(gòu)筑物出資，公共構(gòu)筑物養(yǎng)護(hù)與維修，綠化日常管理，綠化翻新改造，衛(wèi)生蟲害防治為二級(jí)指標(biāo)。一級(jí)指標(biāo)設(shè)施設(shè)備管理，又選擇消防登高平臺(tái)，消防安全疏散出口，滅火器材，雨水系統(tǒng)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)，紅外報(bào)警系統(tǒng)，公共照明設(shè)備出資，公共照明設(shè)備保養(yǎng)及維修為二級(jí)指標(biāo)。一級(jí)指標(biāo)前期物業(yè)管理，又選擇可行性研究階段早期介入，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入，承接查驗(yàn)，工程質(zhì)量保修，入住服務(wù)管理，裝修管理為二級(jí)指標(biāo)。

在初始指標(biāo)選取的基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)專家、管理者等進(jìn)行一輪交談和問卷篩選。對(duì)每項(xiàng)指標(biāo)選取十分重要、重要兩項(xiàng)占全部選項(xiàng)的比重統(tǒng)計(jì)于最后一列。取選取率在80%以上的指標(biāo)作為封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素評(píng)價(jià)的指標(biāo)。篩選后，指標(biāo)見評(píng)價(jià)模型部分。

3、評(píng)價(jià)模型構(gòu)建

3.1評(píng)價(jià)模型構(gòu)建

在上表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行評(píng)價(jià)模型構(gòu)建，評(píng)價(jià)模型構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)，見下圖1評(píng)價(jià)模型層次結(jié)構(gòu)所示。

在評(píng)價(jià)模型構(gòu)建的基礎(chǔ)上，為運(yùn)用matlab軟件進(jìn)行特征值和權(quán)重向量的計(jì)算

封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素評(píng)價(jià)的決策目標(biāo)下面的準(zhǔn)則層公共秩序管理B1、環(huán)境管理B2、設(shè)施設(shè)備管理B3、前期物業(yè)管理B4的權(quán)數(shù)為（0.24，0.1，0.6，0.06）；公共秩序管理B1的目標(biāo)，人員出入管理C1、物品出入管理C2、非機(jī)動(dòng)車出入管理C3、巡邏門崗服務(wù)C4、治安防范服務(wù)管理C5、消防管理范圍C6、車輛出入管理C7、車輛停放管理C8八項(xiàng)的權(quán)數(shù)為（0.09，0.06，0.04，0.03，0.23，0.02，0.29，0.24）；環(huán)境管理B2的目標(biāo)，室外公共區(qū)域的清潔C9、公共區(qū)域管道疏通服務(wù)C10、垃圾收集與處理C11、公共構(gòu)筑物養(yǎng)護(hù)與維修C12、綠化日常管理C13、綠化翻新改造C14、衛(wèi)生蟲害防治C15七項(xiàng)的權(quán)數(shù)為（0.21，0.08，0.48，0.07，0.05，0.03，0.07）；設(shè)施設(shè)備管理B3的目標(biāo)，雨水系統(tǒng)C16、閉路監(jiān)控系統(tǒng)C17、門禁系統(tǒng)C18、道閘系統(tǒng)C19、紅外報(bào)警系統(tǒng)C20、公共照明設(shè)備出資C21、公共照明設(shè)備保養(yǎng)及維修C22七項(xiàng)的權(quán)數(shù)為（0.03，0.18，0.30，0.20，0.11，0.07，0.10）；前期物業(yè)管理B4的目標(biāo)，承接查驗(yàn)C23、工程質(zhì)量保修C24、入住服務(wù)管理C25、裝修管理C26四項(xiàng)權(quán)數(shù)為（0.11，0.40，0.04，0.45）。

4、對(duì)策建議

通過各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)整個(gè)封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素評(píng)價(jià)的決策目標(biāo)層的總排序權(quán)重結(jié)果來看，排序最前的三個(gè)指標(biāo)為門禁系統(tǒng)C18、道閘系統(tǒng)C19、閉路監(jiān)控系統(tǒng)C17?，F(xiàn)行典型門禁系統(tǒng)有小區(qū)、組團(tuán)、單元、入戶等幾道門禁系統(tǒng)，街區(qū)制后，小區(qū)甚至組團(tuán)的門禁系統(tǒng)將失去意義。街區(qū)制后需要探索一套新的門禁體系，既能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)行門禁系統(tǒng)的功能效用，又能滿足街區(qū)制開放式的要求。道閘系統(tǒng)可以對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)現(xiàn)良好的管理，街區(qū)制后，原小區(qū)內(nèi)部道路將對(duì)外開放。街區(qū)制后是否還需要道閘系統(tǒng)或是完全取消。作者的建議是采用智能道閘系統(tǒng)，可以對(duì)外完全開放滿足街區(qū)制開放式要求，但也要實(shí)現(xiàn)智能自動(dòng)及錄像等功能。閉路監(jiān)控系統(tǒng)現(xiàn)行在小區(qū)的主要與必要位置都設(shè)有監(jiān)控，并在控制中心實(shí)時(shí)顯示。街區(qū)制后，封閉小區(qū)內(nèi)諸多監(jiān)控將面臨各外來人員合法進(jìn)入難以區(qū)分的困境。建議對(duì)策為將閉路監(jiān)控系統(tǒng)的核心放在單元入口及內(nèi)部、停車場(chǎng)以及必要的出入口位置。