基于REITs模式的地產(chǎn)融資問(wèn)題及對(duì)策研究

蘇彬彬

【摘要】本文借鑒相關(guān)土地融資的國(guó)內(nèi)外研究成果，選取了極具代表性的REITs融資模式，對(duì)其國(guó)內(nèi)外的創(chuàng)新方式進(jìn)行梳理與歸納，根據(jù)其優(yōu)勢(shì)結(jié)合中國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，探討國(guó)內(nèi)引進(jìn)REITs的可能性，通過(guò)對(duì)地產(chǎn)的研究來(lái)說(shuō)明REITs制度對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重大促進(jìn)作用，進(jìn)而希望監(jiān)管部門(mén)能夠加快引進(jìn)REITs制度的步伐，發(fā)揮出REITs融資功能的優(yōu)勢(shì)，加快地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】土地融資；REITs；融資工具

1、引言

根據(jù)國(guó)內(nèi)外相關(guān)理論研究表明，作為一項(xiàng)重要的創(chuàng)新型金融工具，REITs最早產(chǎn)生于美國(guó)20世紀(jì)60年代初，由美國(guó)國(guó)會(huì)創(chuàng)立，意在使中小投資者能以較低門(mén)檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易、租金與增值所帶來(lái)的收益。在過(guò)去的十年中，當(dāng)中國(guó)人奔波于各個(gè)城市樓盤(pán)的售樓處，排隊(duì)囤房，以買(mǎi)房作為房地產(chǎn)投資的唯一途徑的時(shí)候，當(dāng)中國(guó)人的高凈值人群爭(zhēng)相追逐房地產(chǎn)信托，而普通民眾處于既無(wú)力買(mǎi)房也無(wú)法到達(dá)房地產(chǎn)信托門(mén)檻的窘境的時(shí)候，美國(guó)人卻在愜意的用一種更加穩(wěn)定、自由的方式，參與不動(dòng)產(chǎn)投資，分享其價(jià)值增長(zhǎng)帶來(lái)的收益，這就是REITs。

本文借鑒美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)投資信托聯(lián)合會(huì)對(duì)其所作的定義是：房地產(chǎn)投資信托基金是一種籌集眾多投資者的資金用于取得各種收益性房地產(chǎn)或向收益性房地產(chǎn)提供融資的公司或商業(yè)信托機(jī)構(gòu)。香港《房地產(chǎn)投資信托基金準(zhǔn)則》將房地產(chǎn)投資信托基金定義為擁有并運(yùn)營(yíng)可以產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目一般包括住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、工業(yè)地產(chǎn)等，除此之外有些REITs也從事房地產(chǎn)融資的活動(dòng)。

2、土地融資存在的問(wèn)題現(xiàn)狀分析

2.1地產(chǎn)企業(yè)融資自主權(quán)缺失

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資不是依據(jù)市場(chǎng)規(guī)則來(lái)進(jìn)行，政府利用行政手段分配金融資源的影響依然存在，各級(jí)政府過(guò)多的介入房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)節(jié)，頻繁的干預(yù)導(dǎo)致企業(yè)喪失部分融資自主權(quán)。由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)所占比重非常大，地方政府都將地產(chǎn)行業(yè)視為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱之一，因此會(huì)積極鼓勵(lì)銀行向地產(chǎn)公司貸款，并施以相關(guān)優(yōu)惠政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)公司的融資，這種過(guò)分縱然可能會(huì)進(jìn)一步催生出房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高，嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，政府可能就會(huì)干預(yù)信貸市場(chǎng)，這種環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)正常融資需求可能都無(wú)法都到滿(mǎn)足。因此，房地產(chǎn)金融體系的改革勢(shì)在必行，小幅度的技術(shù)性調(diào)整已遠(yuǎn)達(dá)不到要求，應(yīng)該從改變制度上著手，降低政府對(duì)房地產(chǎn)金融資源的壟斷，讓企業(yè)有更多的融資自主權(quán)，這樣才能形成一個(gè)有效健康的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體系。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)融資體系不健全

健全完善的金融體系就是把資金從資金的富余者手里轉(zhuǎn)移到需要資金的人手里，轉(zhuǎn)移到更能有效運(yùn)用資金的人手里，跨地區(qū)匹配風(fēng)險(xiǎn)收益，跨區(qū)域匹配風(fēng)險(xiǎn)收益，在這個(gè)匹配的過(guò)程中，我國(guó)的金融體系現(xiàn)在最大的缺陷就是存在配置上的斷裂，不同地區(qū)、不同期限的資金來(lái)源與需求的配置的斷裂，使得有的資金沒(méi)有出路。有的好項(xiàng)目找不到資金，缺乏有效的融資形式、缺乏多元化的融資選擇，缺乏個(gè)性化的服務(wù)，沒(méi)有發(fā)達(dá)市場(chǎng)常有的資產(chǎn)證券化、股權(quán)和債券融資、房地產(chǎn)基金等等適應(yīng)不同風(fēng)險(xiǎn)收益狀況的項(xiàng)目的融資渠道，只能單一依靠貸款這種形式，貸款一緊縮，全行業(yè)必然受到過(guò)大的沖擊。這是非常低效率的體系，這種狀況是難以完成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的使命的，需要進(jìn)行更一步的改進(jìn)，完善房地產(chǎn)融資體系。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)明顯依賴(lài)銀行貸款，之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)銀行貸款過(guò)分依賴(lài)，主要是由國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定的。

首先，我國(guó)銀行體系是房地產(chǎn)行業(yè)最大的資金供給者，目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司上市融資受阻，信托融資成本較高，其他創(chuàng)新融資模式發(fā)展不成熟，這種局面決定了銀行貸款仍然是房地產(chǎn)融資活動(dòng)最大的資金來(lái)源。其次，中國(guó)金融體制市場(chǎng)化程度還不高，過(guò)剩的居民儲(chǔ)蓄資金無(wú)法找到合適有效的方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接投資，因此這些龐大的資金只能進(jìn)入銀行體系，在房地產(chǎn)發(fā)展需要大量資金時(shí)，銀行才會(huì)將這些居民儲(chǔ)蓄存款貸給房地產(chǎn)企業(yè)。最后，房地產(chǎn)利潤(rùn)率一直保持高位運(yùn)行，銀行體系吸收的大量存款為了追求高額利潤(rùn)，也會(huì)偏向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)進(jìn)行放貸。最近十年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，對(duì)銀行貸款的需求也很大，絕大部分的項(xiàng)目貸款質(zhì)量也比較高，因此銀行會(huì)主動(dòng)增加對(duì)房企的貸款供給。

3、REITs中國(guó)本土化發(fā)展的建議

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金事關(guān)重大，直接關(guān)系到國(guó)家房地產(chǎn)穩(wěn)定和金融安全。所以要打有準(zhǔn)備之戰(zhàn)，設(shè)立之前應(yīng)做好考察研究工作，并組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，尤其是香港市場(chǎng)的REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。具體有如下相關(guān)建議：

首先，建立健全法律體系和規(guī)章制度。歐美REITs發(fā)展的歷程表明，完善的法律和稅收制度決定了REITs的演變和發(fā)展。中國(guó)REITs至今未能推出的主要原因是缺乏政策法規(guī)配套與相關(guān)稅賦優(yōu)惠措施，因而建立完善的法律體系，確保交易的公平、公正、公開(kāi)和透明，是推動(dòng)REITs良性發(fā)展的先決條件。其次，加快培育房地產(chǎn)投資信托組織機(jī)構(gòu)的建設(shè)。房地產(chǎn)投資信托必須具備嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)，包括管理委員會(huì)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及具體運(yùn)行操作機(jī)構(gòu)。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)的金融體制，我國(guó)應(yīng)建立由商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產(chǎn)投資信托公司等組成的多元化投資機(jī)構(gòu)體系。由房地產(chǎn)投資信托公司等金融機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)操作運(yùn)行，由保險(xiǎn)公司對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)立擔(dān)保信用狀，還要組建大批房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)。最后，加緊培育機(jī)構(gòu)投資者。隨著中國(guó)證券市場(chǎng)機(jī)制的健全和管理制度的完善，待其發(fā)展到一定階段，應(yīng)吸收國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，允許養(yǎng)老基金進(jìn)入包括股票、公司債券在內(nèi)的整個(gè)證券市場(chǎng)組合投資，但應(yīng)以長(zhǎng)期投資為主，使其成為主要的機(jī)構(gòu)投資者，房地產(chǎn)投資信托將為其開(kāi)拓嶄新的獲利空間。REITs既是一種房地產(chǎn)投融資工具的創(chuàng)新，又是一種房地產(chǎn)投融資制度的創(chuàng)新。它不僅提供了一種適應(yīng)大眾投資者的房地產(chǎn)直接投融資制度，而且彌補(bǔ)現(xiàn)行的房地產(chǎn)信貸融資制度的缺陷，拓寬我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金來(lái)源，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)投融資的證券化進(jìn)程。因此我國(guó)有必要加快引進(jìn)REITs制度，充分發(fā)揮REITs對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用。