房地產(chǎn)抵押評估過程中存在的問題及對策的研究

陳東紅

【摘要】隨著金融行業(yè)的不斷發(fā)展，鑒于金融風(fēng)險(xiǎn)的重大影響，金融機(jī)構(gòu)對貸款風(fēng)險(xiǎn)管理逐漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)抵押評估工作也受到了高度重視，但是在實(shí)際抵押評估過程中，還是存在著一定的問題與缺陷，需要不斷的改革且采取一些有效對策進(jìn)行解決。本文主要對房地產(chǎn)抵押評估過程中存在的問題及對策進(jìn)行分析研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押；評估；問題；對策

隨著金融機(jī)構(gòu)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)抵押貸款已經(jīng)非常普遍，但是由于金融機(jī)構(gòu)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，要對房地產(chǎn)抵押進(jìn)行一定的評估，雖然，我國金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押評估的重視程度不斷提高，對評估管理工作不斷進(jìn)行強(qiáng)化，但是，在實(shí)際評估過程中，還是存在著很多問題，不利于房地產(chǎn)抵押的正常進(jìn)行，更不利于金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，因此，需要根據(jù)實(shí)際情況，不斷進(jìn)行改進(jìn)，提高評估的準(zhǔn)確性和高效性。

1、房地產(chǎn)抵押評估概述

首先，房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。而房地產(chǎn)抵押評估主要是指購房者尋求金融支持時(shí)，對自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評估。房地產(chǎn)抵押貸款評估須由貸款銀行指定或委派的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，便具備法律效力，形成法律文件，對銀行和貸款者雙方均具有約束力。

2、房地產(chǎn)抵押評估過程中存在的問題

2.1評估人員專業(yè)水平較低

在房地產(chǎn)抵押評估工作中要求評估人員要具備一定的專業(yè)評估水平和估計(jì)師資格證書。但是，評估人員通常只具備理論知識，評估經(jīng)驗(yàn)匱乏。此外，一些評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人本身的專業(yè)素質(zhì)與管理素質(zhì)都不高，對評估人員的工作沒有履行該有的監(jiān)督職能，致使評估人員無法正確評估房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，往往給出不客觀、不合理的評估價(jià)格。

2.2房地產(chǎn)抵押評估相關(guān)法律法規(guī)不熟悉

房地產(chǎn)抵押具有一定的法律規(guī)范，由于評估人員對相關(guān)法律法規(guī)內(nèi)容不明確，導(dǎo)致無法準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)抵押是否具有合法性和有效性。相關(guān)法律法規(guī)對不同性質(zhì)的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行了不同的規(guī)定，但是在實(shí)際評估中，評估人員沒有根據(jù)實(shí)際法律進(jìn)行有針對性的評估，導(dǎo)致抵押價(jià)值與實(shí)際價(jià)值差距很大，從而造成評估無效。

2.3估價(jià)缺乏公正性

一般，評估機(jī)構(gòu)的選擇都是非公開性的。這就導(dǎo)致了評估結(jié)果缺乏客觀性和公正性。在房地產(chǎn)抵押評估的過程中，往往是從以前已經(jīng)確定的估價(jià)機(jī)構(gòu)庫中，選取一家或幾家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，沒有給客戶選擇的機(jī)會。這些指定的評估機(jī)構(gòu)，雖然原則上應(yīng)該是資質(zhì)較高、信譽(yù)好的評估公司，但是這種指定評估機(jī)構(gòu)的做法，在當(dāng)前評估機(jī)構(gòu)眾多、不正當(dāng)競爭頻發(fā)的情況下，反而增加了金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員腐敗的可能性，從而降低了抵押貸款的安全性和公正性。

2.4評估制度不完善

我國房地產(chǎn)抵押評估雖然發(fā)展迅速，但是仍處于發(fā)展的初級階段，還沒有形成完善的評估體系。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各種估價(jià)機(jī)構(gòu)與政府部門的聯(lián)系越來密切，大部分估價(jià)機(jī)構(gòu)都沒有建立完善的評估制度，即使是評估業(yè)務(wù)，也是通過不正當(dāng)競爭手段獲得，評定過程簡單草率，評估程序隨意更改、評估報(bào)告內(nèi)容和格式都沒有統(tǒng)一的規(guī)定，缺乏完善的評估制度作為評估工作的有效準(zhǔn)則和依據(jù)，評估效率不高，甚至直接影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3、解決房地產(chǎn)抵押評估相關(guān)問題的有效對策

3.1提高評估人員的綜合職業(yè)素質(zhì)

首先要對房地產(chǎn)抵押評估人員進(jìn)行專業(yè)理論與評估實(shí)踐技能的培訓(xùn)，對估價(jià)師進(jìn)行繼續(xù)教育培訓(xùn)，評估管理人員要對評估工作進(jìn)行有效監(jiān)督，對不按照規(guī)定參加培訓(xùn)的評估人員，或者對評估工作態(tài)度不認(rèn)真的行為采取一定的懲罰措施，提高房地產(chǎn)抵押評估人員的專業(yè)能力。其次，要對房地產(chǎn)評估人員進(jìn)行職業(yè)道德培訓(xùn)與規(guī)范，使其遵守評估工作的相關(guān)規(guī)定。在評估過程中，做到專業(yè)、誠實(shí)、認(rèn)真、負(fù)責(zé)，不做虛假估價(jià)，不受其他任何單位的干預(yù)和影響，保證評估結(jié)果的真實(shí)性和客觀性。從而促進(jìn)評估人員綜合職業(yè)素養(yǎng)的提升。

3.2注重相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)

對評估人員及評估管理人員進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)不同房地產(chǎn)抵押性質(zhì)的各種明確規(guī)定。在評估過程中，對房地產(chǎn)抵押的合法性和有效性進(jìn)行嚴(yán)格審核。同時(shí)，熟悉相關(guān)政策，制度。對房地產(chǎn)抵押的具體抵押物進(jìn)行充分了解，使評估價(jià)格與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值相符，確保評估的合理性。

3.3保證評估公正客觀

首先，金融機(jī)構(gòu)要公開、公正的選擇相關(guān)評估機(jī)構(gòu)，同時(shí)給客戶一定的自主選擇權(quán)。其次，金融機(jī)構(gòu)要打破原有的指定房地產(chǎn)抵押估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的傳統(tǒng)，按照公平競爭原則，綜合進(jìn)行評價(jià)，選擇信譽(yù)好、估價(jià)質(zhì)量高的評估機(jī)構(gòu)。同時(shí)杜絕個(gè)人暗地操作內(nèi)定評估機(jī)構(gòu)的情況發(fā)生。保證評估的公正、客觀。

3.4建立健全評估制度

隨著房地行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)抵押評估的規(guī)模和數(shù)量也在不斷擴(kuò)大和增加。在這種背景下，房地產(chǎn)抵押評估工作管理就越來越重要。但是目前大部分評估機(jī)構(gòu)，只為了不斷增強(qiáng)自身的競爭力，追求高績效，往往忽視了對評估工作的管理，沒有完善的評估制度，更沒有建立起完善的評估體系。致使評估質(zhì)量并不高。因此，在實(shí)際評估過程中，要對評估工作，評估人員進(jìn)行妥善管理，建立完善的評估制度和評估機(jī)制，同時(shí)要建立嚴(yán)格的監(jiān)督管理組織體系，對評估過程進(jìn)行有效監(jiān)督。對相關(guān)評估文件及個(gè)報(bào)告進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，使評估工作有依據(jù)，有準(zhǔn)則，規(guī)范化進(jìn)行。逐漸形成互相約束、互相促進(jìn)的高效的評估工作體系。

結(jié)論：

綜上所述，房地產(chǎn)抵押是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需求，金融機(jī)構(gòu)在對房地產(chǎn)抵押評估過程中，既要降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，又要維護(hù)抵押者的合法權(quán)益。雖然目前在房地產(chǎn)抵押評估過程中還存在著一定的問題和不足，但是，通過不斷的改革與創(chuàng)新，制定有效的、有針對性的策略，一定會促進(jìn)房地產(chǎn)抵押評估工作進(jìn)一步發(fā)展。