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    新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)說務(wù)風(fēng)險探討

    2017-10-20 04:39:38成秀美
    關(guān)鍵詞:企業(yè)稅務(wù)稅務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)

    成秀美

    摘要:隨著人們對住房需求的不斷擴(kuò)大,公眾對房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注度日益高漲,國家對房地產(chǎn)的監(jiān)管在日益完善和規(guī)范,因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)和強(qiáng)化自身的稅務(wù)風(fēng)險防控措施,才能在激烈競爭的房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)腳跟。在此背景下,本文對新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行簡單介紹,進(jìn)而分析風(fēng)險成因,最后提出針對性的建議。

    關(guān)鍵詞:新形勢;房地產(chǎn);企業(yè)稅務(wù);稅務(wù)風(fēng)險

    一、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要稅務(wù)風(fēng)險

    1.開發(fā)初期的稅務(wù)風(fēng)險

    房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)初期,購地款是企業(yè)資金占用最大的,也是開發(fā)成本的主要組成部分。因此稅務(wù)檢查的重點是購地款支付的合理性和發(fā)票取得的合法性,特別是未通過招拍掛而是從二級市場買人的土地,若對方?jīng)]有提供真實有效的發(fā)票,則該部分土地成本將直接影響企業(yè)所得稅稅前扣除、土地增值稅的清算成本扣除以及營改增后的增值稅抵扣,會進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本和負(fù)擔(dān)。實際上,在開發(fā)階段,一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有國家稅務(wù)局開具的真實發(fā)票,所以稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為理由對房地產(chǎn)企業(yè)實施處罰。為了避免該情況的發(fā)生,房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地使用權(quán)期間,一定要對方提供真實有效的發(fā)票,才能夠源頭上消除稅務(wù)風(fēng)險。

    2.采購的稅務(wù)風(fēng)險

    隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容和部分,而與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)較多,如建筑業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可以帶動和刺激上下游企業(yè)的發(fā)展,但它也會受到上下游企業(yè)的制約。上游企業(yè)大都是材料的供應(yīng)商、建筑公司、裝修公司等等,而很多建筑施工企業(yè)是掛靠的,內(nèi)部的管理和規(guī)章制度是不規(guī)范和不標(biāo)準(zhǔn)的,這可能會給假發(fā)票的滋生提供一定的條件和基礎(chǔ)。隨著“營改增”的不斷推進(jìn),虛假的增值稅發(fā)票除了有不能抵扣的風(fēng)險,還會直接影響企業(yè)所得稅的計稅成本。

    3.銷售的稅務(wù)風(fēng)險

    在銷售房地產(chǎn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多,如增值稅、印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等,這些稅收都是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點檢查和監(jiān)察的內(nèi)容。銷售價格的確定必須要慎重,一旦價格確定的不合理,不僅對銷售市場有影響,還將會直接影響土地增值稅的清算金額。在銷售過程中,一些企業(yè)“易物換物”“以房抵債”,買房贈附屬用房,員工福利獎勵用房等行為,未按規(guī)定視同銷售,確認(rèn)收人并交納相應(yīng)稅款,會被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為偷稅漏稅的風(fēng)險。當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)在為了提高本企業(yè)的售房率,可能采取贈送禮品、以老帶新等手段,而這些營銷手段又為代扣代繳個人所得稅風(fēng)險埋下隱患。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險成因分析

    1.企業(yè)的主觀認(rèn)識度,重視度不夠

    當(dāng)前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)對納稅行為缺乏主動性,不具備良好的納稅意識,存在偷稅、漏稅等行為,造成稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。大部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然會按期進(jìn)行申報繳納稅收,但對稅法的研究不徹底,缺乏完整的稅務(wù)方案。房地產(chǎn)稅收是貫穿全過程的,在開發(fā)經(jīng)營、銷售過程產(chǎn)生的稅收結(jié)果不同,但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅收過程和稅法理解不夠,錯誤的當(dāng)成是稅收籌劃的一種方式。更嚴(yán)重的是少部分房地產(chǎn)企業(yè)主要責(zé)任人與財務(wù)人員依賴于關(guān)系來降低企業(yè)的稅收金額,而不是主動深人學(xué)習(xí)掌握稅法精神與立法原則,從而給企業(yè)帶來很多不可控風(fēng)險,嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運營。

    2.稅收立法不完善

    稅收法律是國家調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的重要手段,是房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)發(fā)展的有利保障。但房地產(chǎn)企業(yè)稅收法律制度的缺陷在不斷凸顯,不能有效的防范稅務(wù)風(fēng)險:一是稅收法律法規(guī)的效力層次較低。目前,我國房地產(chǎn)稅收的法律制度中除了法律法規(guī)外,還包括海關(guān)、國家稅務(wù)總局、財政部頒布的各種部門規(guī)章和規(guī)范性文件,沒有一部可以發(fā)揮核心作用的《稅收基本法》,稅收立法層級低。二是分稅制立法體制不健全。當(dāng)前我國稅法立法的權(quán)限大都集中在中央,而地方是不具備立法資格和權(quán)限的,即集中稅權(quán)、統(tǒng)一稅法的體制。地方立法權(quán)的限制進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)資源的不合理配置,無法實現(xiàn)中央和地方財權(quán)的統(tǒng)一化,背離我國分稅制改革的初衷。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對策略

    1.增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險控制意識

    房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險是相對復(fù)雜和技術(shù)性的,需要對會計人員提出更高的要求。首先,房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要提高其綜合素養(yǎng),發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險要從自身找原因,不可以直接推卸給財務(wù)部門,每個人都要負(fù)擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任,而企業(yè)要加強(qiáng)員工特別是財務(wù)人員的涉稅風(fēng)險意識,從思想上高度重視,才能有效降低風(fēng)險的發(fā)生概率。其次,房地產(chǎn)企業(yè)要樹立正確的、科學(xué)的依法納稅觀念,加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì),才能更好的開展稅收籌劃,更好的控制稅務(wù)風(fēng)險,還要保存好會計核算的資料,以免發(fā)生風(fēng)險無據(jù)可查情況的發(fā)生。最后,在夫心壁稅務(wù)風(fēng)險期間,不可忽視房地產(chǎn)企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)效益。因此需要提前規(guī)劃,把具體經(jīng)營方案和稅收方案有效結(jié)合,必要時可以根據(jù)稅收風(fēng)險及金額的測算結(jié)果調(diào)整經(jīng)營方案,達(dá)到控制稅收風(fēng)險的同時最大程度節(jié)約稅收成本的目的。

    2.健全房地產(chǎn)立法規(guī)范

    控制房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險,強(qiáng)化房地產(chǎn)相關(guān)制度的完善才能從本質(zhì)上減輕稅務(wù)風(fēng)險,才能為企業(yè)提供更好的制度保障。一是房地產(chǎn)稅立法層次的提高。隨著幾年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展,提高房地產(chǎn)稅的立法層次迫在眉睫。近年來重慶、上海等已經(jīng)開始試點房地產(chǎn)稅,李克強(qiáng)總理2012年就提出要不斷擴(kuò)大該稅的試點范圍。二是健全分稅制立法體制。我國關(guān)于房地產(chǎn)稅收方面的規(guī)章制度較多,比較繁雜,因此有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)行處理和清理,隨著市場和行業(yè)的不斷成熟,可以考慮制定相應(yīng)的法律法規(guī)來管理和約束房地產(chǎn)企業(yè)的行為。關(guān)于我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制定必要時可參考發(fā)達(dá)國家的分稅制財政管理體制,也就是說我國政府根據(jù)本國房地產(chǎn)形勢制定房地產(chǎn)稅的基本法律,同時給予省級人民代表一定的權(quán)限來制定實施細(xì)則,必要時還可以授予地方立法權(quán)限,因為地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對本地區(qū)的房地產(chǎn)市場具有更為清晰和全面的認(rèn)識,給予的建議更加符合實際情況,實現(xiàn)真正意義上的中央與地方財權(quán)的統(tǒng)一化。

    3.完善企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系

    稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系根據(jù)以往的經(jīng)驗和規(guī)律,運用數(shù)據(jù)分析等能夠提前預(yù)測到稅務(wù)風(fēng)險,進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)防的時間和制定防控的措施,在一定程度上能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的損失。稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的建立對企業(yè)是非常必要的,主要包括兩個方面:一是要對稅務(wù)進(jìn)行定期的檢查,并對不同的失誤風(fēng)險進(jìn)行評分評級。在評分評級中主要是運用沃爾評分法,找出稅務(wù)風(fēng)險高的部門和關(guān)鍵人員,在企業(yè)實際情況的基礎(chǔ)上計算出企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險分?jǐn)?shù),并作出整體的評價。二是強(qiáng)化對企業(yè)稅務(wù)的監(jiān)督管理工作,能夠提前預(yù)測企業(yè)風(fēng)險。稅收風(fēng)險的預(yù)測在房地產(chǎn)企業(yè)是非常常見和普遍的。相關(guān)的人員在分析企業(yè)涉稅行為,再結(jié)合現(xiàn)有的實際條件對稅收進(jìn)行預(yù)測和測算,為房地產(chǎn)企業(yè)納稅提供更好的依據(jù)和基礎(chǔ),還為稅務(wù)風(fēng)險的防控提供數(shù)據(jù)依據(jù)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]蔣進(jìn).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理探究[J].財會學(xué)習(xí),2016,(15):171.

    [2]魏斐.論房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險及其防控[D].華南理工大學(xué),2016.

    [3]俞會濃.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險探討[J].企業(yè)改革與管理,2017,(13):177+179.

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