完善拆遷審計的若干思考

劉惠賢

摘 要：隨著基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模的迅速增長，建設(shè)項目用地需求增加，征地拆遷成為社會經(jīng)濟發(fā)展和政府工作的重點。拆遷資金的使用和分配關(guān)系到群眾的切身利益和社會經(jīng)濟發(fā)展的和諧穩(wěn)定。因此，征地拆遷審計為適應(yīng)當前拆遷項目的發(fā)展應(yīng)運而生。本文介紹了征地拆遷審計的內(nèi)容，結(jié)合實際案例闡述了目前拆遷審計中發(fā)現(xiàn)的主要問題，從完善拆遷制度、創(chuàng)新審計方法、提高審計人員素質(zhì)等方面，提出了如何提高拆遷審計質(zhì)量的對策，以期對今后的征地拆遷審計工作有所幫助。

關(guān)鍵詞：拆遷；審計；提高

隨著城市化進程的加快，城中村改造、舊城改造、棚戶區(qū)改造等“三大”改造快速推進，征地拆遷已成為城市建設(shè)的一個熱點和難點。因此，如何規(guī)范征地拆遷程序、監(jiān)管拆遷資金使用的合法性，切實保障人民的相關(guān)權(quán)益，是審計機關(guān)迫切需要研究的問題。

一、征地拆遷審計的重點內(nèi)容

1.拆遷補償成本認定審計

重點關(guān)注被拆遷人的身份與戶籍信息、拆遷房屋所有權(quán)證與土地證、房屋測繪報告、評估報告、拆遷安置協(xié)議書等資料，審查拆遷補償安置中補償金額構(gòu)成的合法性、合規(guī)性。審查評估報告中的計算方法、標準、時點是否符合相關(guān)規(guī)定；房屋補償計算方法是否合規(guī)；“兩規(guī)”罰款及補繳地價核定程序是否合規(guī)；二次裝修是否計算正確；臨時安置補助費計算是否正確；搬遷補助費計算是否正確；停產(chǎn)停業(yè)補償費計算是否正確；住宅房屋擅改經(jīng)營性用途的適當補償計算是否正確；其他補償補助項目是否有制度依據(jù)，計算是否正確。

2.拆遷資金管理使用審計

深入調(diào)查拆遷安置資金的收支情況，關(guān)注是否建立了專門的賬戶用于項目資金的核算；資金的支出手續(xù)和程序是否符合相關(guān)規(guī)定、資金的撥付環(huán)節(jié)是否存在擠占和挪用的情況。同時，拆遷工作經(jīng)費是否存在隨意開支、濫用等違規(guī)行為；拆遷專項經(jīng)費（測繪費、評估費）是否根據(jù)合同約定的方式進行結(jié)算。

3.拆遷工作程序?qū)徲?/p>

首先，需要關(guān)注項目是否辦理了拆遷許可證，是否編制了拆遷工作方案；其次，關(guān)于征地拆遷補償事宜是否已按規(guī)定發(fā)布了公告。最后，需要關(guān)注拆遷項目是否嚴格執(zhí)行先測繪后評估的程序，是否存在未經(jīng)測繪復(fù)核、評估復(fù)核，就提前支付拆遷補償款的情況。

4.拆遷過渡費及安置房審計

重點關(guān)注是否存在違規(guī)分配安置房，虛構(gòu)拆遷協(xié)議，多報安置房戶數(shù)的情況；是否超標提取拆遷過渡費，過渡期限是否從拆遷補償安置協(xié)議簽訂后的搬遷之日起計算等。

二、征地拆遷審計中發(fā)現(xiàn)的問題

1.拆遷補償成本審計中發(fā)現(xiàn)的問題

一是拆遷成本難以控制。部分拆遷項目未辦理拆遷許可證，沒有編制拆遷工作方案，造成投資總額無法控制；二是由于現(xiàn)行拆遷管理辦法中的補償標準遠遠低于房地產(chǎn)市場價格，難以滿足被拆遷人的合理預(yù)期，加大了征收難度，拆遷實施單位會通過擬定“特殊補償項目”的方式超標準對被拆遷人進行補償，增加了拆遷項目的成本。三是拆遷實施單位為了推進項目的進度，對于突破相關(guān)標準的補償內(nèi)容，以特殊個案的形式上報項目領(lǐng)導(dǎo)小組，并經(jīng)上會通過，無形中增大了拆遷的成本。四是部分評估公司疏于監(jiān)督，或受益于被拆遷單位，存在擅自篡改計量標準抬高補償金額的現(xiàn)象，通過修改評估時點造成補償?shù)脑u估價值增大，從而導(dǎo)致補償成本不斷加大。因此，在審計過程中審計人員需要對評估報告中的計算方式、標準、時點進行全面復(fù)核。

2.拆遷經(jīng)費使用中所存在的問題

一是超范圍使用拆遷工作經(jīng)費。目前，國家尚未出臺相關(guān)的工作經(jīng)費管理規(guī)定，由于對工作經(jīng)費的開支范圍沒有明確的規(guī)章制度作為約束，導(dǎo)致存在工作經(jīng)費使用混亂的情況，基層部門往往將一些不屬于拆遷工作所產(chǎn)生的經(jīng)費支出并入其中。二是專項經(jīng)費使用管理較為混亂。拆遷項目中的測繪、法律、評估、確權(quán)等服務(wù)都是委托給中介機構(gòu)來完成的，發(fā)生的費用超過了政府集中采購所規(guī)定的限額。三是部分測繪、評估公司存在故意在結(jié)算單中多報工程量的情況。審計人員需要仔細核查測繪公司、評估公司出具的測繪、評估報告，抽查是否存在未出具測繪、評估報告而支付了費用的情況。四是測繪費用的結(jié)算放點存在較大的檢查風(fēng)險。測繪服務(wù)費主要來源于測繪公司的紅線放點。對于拆遷項目需要放點的數(shù)量、如何放點，業(yè)界沒有統(tǒng)一的標準，僅僅依靠測繪人員的專業(yè)能力確定，審計人員由于知識的局限性無法對結(jié)算單放點數(shù)量做出評價，只能認可測繪公司提供的數(shù)據(jù)，存在較大的風(fēng)險隱患。

3.拆遷項目確權(quán)中發(fā)現(xiàn)的問題

有的房屋沒有產(chǎn)權(quán)，也無法提供報建和竣工的資料，這些房屋確權(quán)需要明確房屋建成的時間和查違記錄資料，其直接關(guān)系到能否補償以及補償標準的高低。由于年代久遠，房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不健全，無證房與歷史遺留房屋的確認難度較大。房屋建成時間的認定主要由社區(qū)居委會、居民小組進行確認。由于居民小組工作人員往往與被拆遷人關(guān)系密切，導(dǎo)致居民小組出具意見的可靠性大打折扣，因此無證房與歷史遺留房屋的補償，往往也是拆遷項目中最容易套取國有資金的便捷渠道。查違記錄的審查意見由街道執(zhí)法隊出具，由于執(zhí)法隊成立于2007年，對于年代久遠的無產(chǎn)權(quán)房屋難以查證。審計取證需要將航拍地籍圖資料等相關(guān)文件作為最重要的確認依據(jù)，并結(jié)合拆遷現(xiàn)場測繪圖等原始資料，分析比對其一致性。

4.拆遷項目后續(xù)管理中的問題

一是拆遷資金到位不及時，部分項目推進緩慢。有的拆遷項目賠償款不能及時到位，從而影響了拆遷工作的進程。被拆遷方?jīng)]有及時獲得拆遷賠償款，導(dǎo)致已簽約的被拆遷房主無法按時搬離拆遷區(qū)域，影響了拆遷工作的推進。二是有的街道為了加快拆遷進度，違反拆遷工作程序。部分項目存在測繪報告、評估報告未經(jīng)復(fù)核的情況下，提前與被拆遷人簽署協(xié)議的行為。三是拆遷實施單位不重視后續(xù)管理。完成拆遷工作后，部分拆遷實施單位存在未及時辦理產(chǎn)權(quán)證書移交和委托注銷產(chǎn)權(quán)等手續(xù)，被拆遷的房屋和設(shè)備未能及時拆除，委托拆除施工公司無相應(yīng)資質(zhì)等問題。四是拆遷實施單位未及時移交部分紅線外的擴征土地和房產(chǎn)。因紅線外的土地未辦理移交手續(xù)，土地處于無人監(jiān)管的狀態(tài)，容易發(fā)生安全隱患。

三、如何提高拆遷審計質(zhì)量及防范審計風(fēng)險

拆遷審計項目多、難度大、風(fēng)險高，如何提高拆遷審計質(zhì)量，有效地規(guī)避審計風(fēng)險，發(fā)揮好審計監(jiān)督的作用，是我們目前亟須研究的問題。

（1）完善征地拆遷工作相關(guān)的法律法規(guī)，從制度上防范風(fēng)險。目前，征地拆遷適用的法律文件是《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令），地方政府依據(jù)此文件并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定相應(yīng)的房屋征收與補償實施辦法。然而，在征地拆遷過程中經(jīng)常會遇到一些完全找不到相應(yīng)政策依據(jù)來進行補償?shù)那闆r。對于這些補償事項，由于沒有相適應(yīng)的法律法規(guī)作為依據(jù)，不得不依賴于審計人員的職業(yè)判斷，這就加大了審計工作的難度，不可避免地產(chǎn)生了審計風(fēng)險。首先，建議地方主管部門完善征地拆遷適用法規(guī)，使審計工作有法可依。其次，進一步完善拆遷補償?shù)呐涮字贫取Ｈ缃⒉疬w工作操作實施指引、拆遷成本控制審批制度、拆遷工作經(jīng)費的使用規(guī)定等。同時，進一步健全現(xiàn)階段的補償標準，如土地整備工作補償標準、被拆遷房屋市場評估參考價格等，還可以進一步建立工作獎勵機制，加強對拆遷期限的約束，使拆遷工作的開展更加有序。

（2）選擇恰當審計方法，有效防范審計風(fēng)險。一方面，征地拆遷項目的審計大部分是事后審計，由于拆遷原始資料不完整、經(jīng)辦人頻繁更換，審計人員面臨調(diào)查難、核實難、取證難的“三難”境地，容易產(chǎn)生重大的錯報。因此，應(yīng)建立征地拆遷專項資金全過程跟蹤審計模式，對于拆遷投資額較大的項目，應(yīng)實行全過程跟蹤管理，建立形成事前、事中、事后的全過程監(jiān)督模式。另一方面，拆遷項目較多，且項目跟蹤審計時間跨度長，審計量大與審計技術(shù)手段不完善的矛盾非常突出。為了更好地解決人員少任務(wù)重的矛盾，審計人員可采取抽查審計的方式對拆遷項目進行審計，抽樣比例按照拆遷項目的實際情況確定。

（3）客觀準確的進行審計評價，有效防范審計風(fēng)險?？陀^評價主要表現(xiàn)在兩個方面：客觀評價審計證據(jù)，特別是對關(guān)鍵問題進行認真復(fù)核，確保準確無誤；客觀公正地評價審計結(jié)果，審計工作由于受審計范圍、審計時間、審計資料、審計手段的限制，不可能將賬內(nèi)、賬外的所有問題都一次查清，因此對審計結(jié)果的評價要注意保持客觀嚴謹，不憑工作經(jīng)驗和領(lǐng)導(dǎo)意圖來做出結(jié)論。拆遷量大，人手有限，審計人員只能采取抽樣的方式對拆遷項目進行審計，因此在出具審計報告時，應(yīng)明確指出審計組僅對抽查事項發(fā)表審計意見，這樣才能有效規(guī)避審計風(fēng)險。

（4）提高審計人員專業(yè)素質(zhì)，增強風(fēng)險防范意識。首先，審計部門要注重對現(xiàn)有審計人員的知識更新。通過多媒體網(wǎng)絡(luò)、案例教學(xué)等方式組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對國家、地區(qū)新出臺的一系列與拆遷相關(guān)的法律法規(guī)、政策制度進行認真學(xué)習(xí)，提高審計人員的業(yè)務(wù)水平；其次審計人員要加強專業(yè)技能培養(yǎng)，提高分析能力；最后，可聘請社會中介機構(gòu)的審計人員進行技術(shù)指導(dǎo)或者直接參與審計工作，這可以有效地解決因?qū)徲嬋藛T不熟悉業(yè)務(wù)，而造成的重大遺漏，最終達到提高審計工作質(zhì)量的目的。

參考文獻

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3.陳慧明.基本建設(shè)項目審計常見的四類問題.中國審計，2010（23）.（責(zé)任編輯：何卉）