論“陰陽合同”及其危害和治理對策

楊雪梅 嚴欣雨 鄧斯文 李鳳芝

陰陽合同主要存在于房產(chǎn)市場中用于偷稅漏稅，現(xiàn)在已經(jīng)成為一種隱型的規(guī)則，對我國的稅收及其他方面造成了極其嚴重的危害，我們應(yīng)該從多方面來制止陰陽合同的通行。

陰陽合同 陰陽合同的危害

治理對策

陰陽合同主要是在房產(chǎn)交易中存在的一種合同方式，在二手房交易中的一種潛規(guī)則，買賣雙方通過簽署陰陽合同來減少稅費繳納。簡單來說，通過陰陽合同這樣的方式來減少金錢支出，減少買家的支出，增加賣家的收入。

陰陽合同

（1）陰陽合同的概念

所謂陰陽合同，分為兩部分。即陽合同、陰合同。陽合同，顧名思義是能夠被大家或者說是讓有關(guān)法律部門查閱的合同，具有標準的格式、符合法律條文，表明該房屋可以用于辦理貸款抵押，是交易手續(xù)的證明。陽合同，根據(jù)需求分為兩種，做低價的陰合同和做高價的陰合同。一般市場上流通和盛行的都是做低價的陽合同。而陰合同才是交易雙方真正使用的。用來規(guī)避規(guī)范性文件，獲取非法利益。陰合同和陽合同同時使用，公示性和隱蔽性共存，兩者缺一不可，保證了整個交易過程的進行。目前陰陽合同的存在已經(jīng)被很多人存在，只是這樣的存在畢竟是不合法的，已經(jīng)引起國家的重視。

（2）陰陽合同的成因

對個人而言，在房地產(chǎn)交易過程中遇到三種稅收——契稅、個人所得稅、營業(yè)稅。稅務(wù)部門根據(jù)內(nèi)部制定的稅收標準進行稅費征收，而買賣雙方為了減少繳稅額，就會制定低價的陽合同，陽合同的價格越低，買賣雙方的能獲得的利益，房屋中介或者房產(chǎn)經(jīng)紀為了賺得高傭金，撮合成交易就是他們最大的動力，所以在房屋購買時，就會慫恿客戶簽訂陽合同并指導(dǎo)如何制定陰陽合同，陽合同的最低定價在多少合適。并且做了陰陽合同，在營業(yè)稅和個人所得稅這兩種稅種的稅率上非普通住房的賣家變成了普通住房的賣家后可以少交可觀的應(yīng)繳稅務(wù)。

（3）陰陽合同的效力

我們判定某個合同的效力時，需要明確的是合同已經(jīng)成立，該合同是否有效，進一步確定是否真實，有無違反相關(guān)法律。嚴格來說陰陽合同是無效的合同，至少，陰陽合同鏈中的一部分是無效合同，不具有法律效應(yīng)。

陰陽合同的危害

（1）買賣雙方的危害

1.賣方的危害

由于房價的波動，買房人容易產(chǎn)生心理變化，以陰陽合同違法為理由毀約也不在少數(shù)，買房極有可能承擔(dān)因房價下跌造成的經(jīng)濟損失，由于陽合同的價格低于正常價格，賣方必須承擔(dān)買方誠信和違約的風(fēng)險。買方如果拖欠房款，賣方無法與其對簿公堂，并有可能承擔(dān)刑事處罰。

2.買方的危害

與賣方類似，賣房人也會毀約。同時買方也有可能成為賣方，承擔(dān)賣方的風(fēng)險，形成一個惡性循環(huán)，承擔(dān)超額的個人所得稅等等。

（2）影響統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實性

交易中心登記的合同中存在做高價或者做低價的情況，所占比重足以影響最終的統(tǒng)計結(jié)果。統(tǒng)計部門無法根據(jù)真實的數(shù)據(jù)，最終公布的房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)或者指標與現(xiàn)實脫離，無法客觀的展示市場的真正情況，房地產(chǎn)監(jiān)管部門也不能根據(jù)這些數(shù)據(jù)進行研究分析房地產(chǎn)市場動態(tài)變化，這都終將影響政府部門做出相關(guān)決策和政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。長期以往，不利于市場的安定、中國經(jīng)濟的健康發(fā)展、危害社會進步。

（3）損害國家稅收利益

陰陽合同最直接的最明顯的一個危害性就是使國家、省市稅收部門稅收減少。財政收入減少，直接損害了國家的利益，因為是買賣雙方通過非法手段來逃避稅收，只為了實現(xiàn)自身的利益。

（4）影響評估所用的交易實例價格的準確性

房地產(chǎn)估價是一種鑒價活動在社會活動功能中必不可少，房地產(chǎn)交易價格的真實、客觀是估價結(jié)果準確性的保證。

陰陽合同的治理措施

（1）加強宣傳，增加納稅人法律意識

陰陽合同的存在本身就是違法的，買賣雙方同意簽署這樣的合同也是法律意識缺失的表現(xiàn)，不能明確認識到自身終將面臨的法律風(fēng)險。所以有關(guān)部門應(yīng)該利用現(xiàn)有的媒體宣傳房屋交易的法律法規(guī)，正面引導(dǎo)人民群眾，詳細講解簽署陰陽合同的危害及風(fēng)險，小便宜帶來的可能是一生的后悔。

（2）建立新的計稅依據(jù)

陰陽合同的出現(xiàn)歸根結(jié)底室買賣雙方為了逃稅漏稅，同時陰陽合同的存在就說明我國的稅收政策有一定的缺陷。因此，稅務(wù)部門最應(yīng)該的就是不斷地調(diào)整稅收依據(jù)，建立切實可靠的稅收政策，保障交易雙方和國家的利益。

（3）制定法律法規(guī)，規(guī)范中介機構(gòu)的行為

前文也曾說到，中介機構(gòu)參與到整個陰陽合同的簽訂中去，根據(jù)現(xiàn)實考慮到，很多購房者是無法得知陰陽合同的存在，大多數(shù)是由中介人員告知并促成的。所以健全法律制度，規(guī)范中介部門的行為對抑制陰陽合同的簽訂有很重要的作用，中介部門興起的年歲較短，立法不完善，很容易鉆空子，所以在立法上應(yīng)該偏重約束中介部門的法律制定。

協(xié)調(diào)合作，增加交易透明

稅收部門和交易銀行的信息是不對稱的，因為房屋交易涉及的金額比較大，信息時代，人們更多的資金流動都會通過銀行，如果稅務(wù)部門能夠和銀行合作，使房屋交易更加透明，稅收也會更加的方便，陰陽合同很容易就被制止。不過，目前實現(xiàn)這樣的政策還需要多個部門進行協(xié)調(diào)和立法規(guī)范。所以，有關(guān)部門之間增加配合也是至關(guān)重要的。

杜絕陰陽合同不僅僅是為了保證稅收，增加我國的財政收入，還有利于房產(chǎn)市場的正常運營，使整個社會形成益和良好的互動，有利于國家的穩(wěn)定，社會的健康。

[1]李東，“陰陽合同”的司法認定[J].中國招標2012（46）

[2]湯貢亮，劉建文.中國稅法監(jiān)督基本問題[M].北京；中國稅務(wù)出版社，2006