“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響及應對策略

王稼強

摘 要：“營改增”是黨中央、國務院依據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的新形勢進行稅務改革所做出的重要決策。從其實行的結果來看，“營改增”對于加快財稅體制的改革、減輕企業(yè)賦稅方面起到了積極的作用。物業(yè)管理行業(yè)作為服務業(yè)一種，同時也是最后一批“營改增”的行業(yè)，對“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響進行分析，并探索具有針對性的應對策略是十分重要的。全文以此為主旨進行論述，期待能夠為類似的研究提供具有價值的參考。

關鍵詞：“營改增”；物業(yè)管理行業(yè)；影響；應對策略

中圖分類號：F299.2；F812 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2017）17-0241-02

營業(yè)稅和增值稅，是我國的兩大主體稅種[1]。經(jīng)歷了多年的改革，直到2016年5月1日，我國全面推開營改增試點，拓展了營改增試點的行業(yè)范圍，將建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)、房地產業(yè)等全部納入范圍內。這一舉措，使得營業(yè)稅證實退出“歷史舞臺”，同時也使得增值稅更加的全面和規(guī)范。

1 “營改增”

“營改增”就是營業(yè)稅改增值稅的簡稱。它主要涉及的范圍包括交通運輸業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)[2]。前者囊括了陸路、水路、航空、管道運輸業(yè)。后者囊括了物流輔助服務、有形動產租賃服務、信息技術服務等等。

資料顯示，最先實行“營改增”的國家為法國，法國在1954年推行這項改革，之后陸續(xù)被其他國家模仿借鑒。我國則直到近年來才逐漸實施“營改增”，其主要的實施步驟可以包括以下三個階段[3]：

1.1 階段一：“部分行業(yè)、部分地區(qū)”

這一階段的時間起自2012年1月2日，上海率先實施了交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)營改增試點。而后在同年的9月到12月，國內應增點試點逐漸擴大到背北京、江蘇、浙江等8?。ㄊ校ǚ譃橄群?個批次）。

1.2 階段二：“部分行業(yè)、全國范圍”

這一階段的時間起自2013年8月1日，營改增試點拓展至全國范圍，并且將涉及的行業(yè)進行拓展，納入廣播影視服務、鐵路運輸業(yè)、郵政業(yè)作為征稅對象。而后，到了2014年6月1日，將電信業(yè)作為營改增試點。

1.3 階段三：“所有行業(yè)、全國范圍”

這一階段的時間起自2016年5月1日，營改增的試點范拓展到房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，納入所有企業(yè)新增不動產所含增值稅，并確保所有行業(yè)的稅負只減不增。

2 “營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響

2.1 稅收征收、財務管理

營改增對物業(yè)管理行業(yè)稅收征收、財務管理的影響主要體現(xiàn)在以下幾點：

（1）營改增實行以后，物業(yè)管理企業(yè)被納入到增值稅體系當中，這一政策促使物業(yè)管理企業(yè)能夠規(guī)范自己的財務管理制度，確保統(tǒng)計數(shù)據(jù)、財務信息的準確性，為精準的財務管理行為奠定良好的基礎。

（2）實行營改增有效的避免了重復征稅現(xiàn)行的發(fā)生，彌補了補征稅的漏洞，使得物業(yè)管理企業(yè)能夠獲得更多的利益。

（3）營改增完善了稅率和抵扣范圍，進而有助于物業(yè)管理行業(yè)調整和升級產業(yè)結構、拓展市場規(guī)模。

2.2 稅率、收費方式對物業(yè)企業(yè)稅負與利潤的影響

增值稅稅率統(tǒng)一一直都是我國稅制改革的長遠目標。依據(jù)調研，筆者發(fā)現(xiàn)，目前我國的增值稅稅率有6檔，分別為0%、3%、6%、11%、13%、17%，稅率檔次繁多[4]。物業(yè)管理行業(yè)在行業(yè)劃分上可以歸屬為生活服務業(yè)，也可以歸屬為房地產業(yè)的延伸行業(yè)。其中房地產業(yè)、金融保險業(yè)、生活服務業(yè)等行業(yè)原先所實施的營業(yè)稅的稅率為5%。這兩者的增值稅分別為6%和11%，而營改增之后，無論采取6%或者11%的稅率，都將比原先實行的5%的營業(yè)稅稅率高。因此，有必要分析營改增后稅率和物業(yè)費的收費方式對物業(yè)企業(yè)稅負和利潤的影響。

2.3 物業(yè)行業(yè)管理類型與稅負整體

我們知道，物業(yè)管理的類型包括公共事業(yè)區(qū)域管理、寫字樓物業(yè)管理、居住小區(qū)物業(yè)管理、綜合商業(yè)管理等等[5]。在增值稅納稅方向，無論物業(yè)行業(yè)的管理類型如何，只分為兩類，即小規(guī)模納稅人和一般納稅人。

營改增后，按照小規(guī)模納稅人征收的稅率為3%，這會降低效果物業(yè)企業(yè)的稅負。而對于大中型（認定為一般納稅人）的物業(yè)管理企業(yè)來說，則按照6%來抵扣，但是由于可抵扣的進項發(fā)票和需開出的銷售發(fā)票產生一定的稅率差額無法全額抵扣，這將會造成部分企業(yè)由于稅率的提高、進項發(fā)票的差異影響稅負。

2.4 不同收費方式稅負的變化

物業(yè)管理行業(yè)的收費方式包括包干制形式和酬金制形式。前者具體為業(yè)主想物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，而盈虧均由物業(yè)服務服務企業(yè)承擔。后者指的是物業(yè)服務企業(yè)按照約定在物業(yè)服務資金中按照數(shù)額、比率抽取酬金，余下的部分作為物業(yè)服務合同的支出，如果出現(xiàn)不足或者存有結余，由業(yè)主享有或者承擔。

如果按照包干制形式結算物業(yè)收入，目前物業(yè)行業(yè)普遍的成本費用中，≥85%的部分為人工成本，也就是說在這部分中，物業(yè)企業(yè)是無法取得增值稅進項發(fā)票的。那么企業(yè)能夠取得的可抵扣的增值稅進項發(fā)票只能夠從其余的15%中取得。

如果按照酬金制進行物業(yè)收入結算，物業(yè)企業(yè)只發(fā)生人工費用，其余均有業(yè)主承擔，可否抵扣尚不確定，對于不能抵扣的情況，物業(yè)企業(yè)日?？扇〉牡脑鲋刀愡M項發(fā)票約為零。這樣的條件對于小規(guī)模物業(yè)管理企業(yè)是有利的，而對于中大型物業(yè)企業(yè)，如果采用酬金制稅負將會增加。

2.5 不同稅率對企業(yè)利潤的影響

營改增后，對小規(guī)模納稅人物業(yè)企業(yè)來說，稅負下降，利潤增加，是最為有利的。對于包干制的一般納稅人企業(yè)來說次之。最不利的就是采取酬金制結算的一般納稅人企業(yè)，這部分企業(yè)的稅負上升，可獲得利潤減少。

3 應對策略

3.1 稅收籌劃

企業(yè)在營改增的過程中投產的了解了稅收政策，依此提前進行稅收籌劃。例如，小規(guī)模的物業(yè)企業(yè)采用酬金制收費方式，減少經(jīng)營風險。再如，一般納稅人的物業(yè)企業(yè)應當盡量的采用包干制的結算方式，從而降低企業(yè)稅負負擔。可以看出，通過稅收籌劃，不但有利于物業(yè)企業(yè)規(guī)避風險，同時有利于降低企業(yè)稅收負擔、及時處理好納稅事項。

3.2 市場調研

物業(yè)管理企業(yè)需要及時做好市場調研工作，調研的主要內容應當包括營改增在市場上的推行情況，并且分析營改增會對本企業(yè)帶來什么樣的影響[6]。依據(jù)調研結果，物業(yè)管理企業(yè)需要提前制定出規(guī)避風險的措施，確保政策的順利實行。

3.3 爭取政策支持

對于營改增實行過程中出現(xiàn)的問題，物業(yè)管理企業(yè)應當積極的向有關部門進行反饋，從而尋求政策支持。從前文的分析我們可以看出，不同類型的物業(yè)企業(yè)受到的影響是不同的，如果企業(yè)能夠依據(jù)自身服務的內容和發(fā)展實際，向征稅部門如實反映，爭取稅收優(yōu)惠（如區(qū)別征稅政策等），為自身的發(fā)展爭取有力的政策換將，以此來盡量的減輕企業(yè)的稅負，為企業(yè)的發(fā)展營造良好的環(huán)境。

3.4 提高企業(yè)信譽和知名度

有了良好的政策環(huán)境和外部發(fā)展環(huán)境，企業(yè)還需要從內部管理入手，通過加強管理、提高服務質量、遵守行業(yè)行規(guī)，樹立誠信企業(yè)的品牌，并加大宣傳，提高企業(yè)的知名度、拓展物業(yè)管理的相關產業(yè)、如文化健身、物流配送等，使得企業(yè)能夠成為產業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)。

4 結語

營改增的全面實施，是財稅體制改革的“重頭戲”。對于物業(yè)管理行業(yè)來說，營改增不單單是消除重復征稅的改革，同時是有利于減輕企業(yè)負擔，促進企業(yè)發(fā)展和模式創(chuàng)新的新舉措，正是一項“牽一發(fā)而動全身”的改革。

參考文獻

[1]廖媛秀.全面營改增后對物業(yè)管理行業(yè)影響的預計及其應對策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015，（12）.

[2]吳鴻根.物業(yè)管理行業(yè)營改增實施的完善路徑[J].上海房地，2016，（10）.

[3]石墨羽.營改增對物業(yè)管理企業(yè)的影響及對策解析[J].財經(jīng)界，2016，（36）.

[4]程海濤.營轉增對物業(yè)管理行業(yè)稅負及代售轉付業(yè)務影響的探析[J].時代金融旬刊，2016，（10）.

[5]郭蓉.簡析“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響及分析[J].財會學習，2016，（13）.

[6]盧曉晨."營改增"對物業(yè)管理企業(yè)的影響分析及應對策略[J].現(xiàn)代國企研究，2016，（14）.endprint