AHP和模糊綜合評(píng)價(jià)法在房地產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用研究

陳其權(quán)，吳林寶

(金華凱寶土地房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪規(guī)劃有限公司，浙江金華321013)

AHP和模糊綜合評(píng)價(jià)法在房地產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用研究

陳其權(quán)，吳林寶

(金華凱寶土地房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪規(guī)劃有限公司，浙江金華321013)

AHP法主要用于確定權(quán)重系數(shù)，應(yīng)用在房地產(chǎn)評(píng)估工作中確定區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益等各個(gè)具體因素權(quán)重計(jì)算，以及各種方法權(quán)重的計(jì)算，具有一定的科學(xué)與合理性。首先，根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目實(shí)際情況分解影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，在由定性評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)為定量評(píng)價(jià)的模糊綜合評(píng)價(jià)法中穿插AHP法，確定各個(gè)因素的權(quán)重，結(jié)合專家評(píng)分，并統(tǒng)計(jì)各個(gè)項(xiàng)目的得分。然后，根據(jù)當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)基準(zhǔn)地價(jià)利用公式確定項(xiàng)目地塊的價(jià)格。最后，再次利用AHP法綜合的評(píng)估項(xiàng)目?jī)r(jià)格。

AHP法；模糊綜合評(píng)價(jià)法；房地產(chǎn)估價(jià)

Abstract:The analytic hierarchy process is fairly scientific and rational when it is applied to the weight coefficient determination of factor adjustment including the position condition,real object,the benefit situation in the real estate estimate work.It is can also applied to calculate the weight coefficient of estimate method.In the study,firstly,we can resolve the elements that affect the price of real estate as per actual situation of evaluation project.And we can confirm the weight of each factor by fuzzy judgment method interspersed analytic hierarchy process.Then the project should be scored by the evaluation experts and finally get the score of the project by statistics.Secondly,we can confirm the price of land parcel by using the formula on the basis of local standard land price.Finally we can use the analytic hierarchy process to evaluate the price of the project entirely again.

Key Words:AHP method;fuzzy comprehensive assessment;real estate estimate

新版《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求估價(jià)方法適用性分析，不能隨意取舍對(duì)理論上和實(shí)際上能適用的比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法[1]。在評(píng)估過(guò)程中，針對(duì)采取有差別方法計(jì)算結(jié)果的權(quán)重應(yīng)如何計(jì)算？現(xiàn)實(shí)評(píng)估中，估價(jià)人員通常是憑過(guò)往經(jīng)歷并帶有很強(qiáng)烈的主觀色彩計(jì)算權(quán)重，最終導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果不夠準(zhǔn)確。房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益等因素調(diào)整的權(quán)重計(jì)算，不能隨意給定，需要通過(guò)科學(xué)可靠、客觀方法予以確定，比如層次分析法。

在估價(jià)中，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素復(fù)雜多變，四大基本估價(jià)方法主觀性強(qiáng)，評(píng)定分?jǐn)?shù)誤差大小也不一致；導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的差異性的另一原因是不同的房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算角度測(cè)得不同的價(jià)格，并隨意取值[2]。因此，估價(jià)人員決策量化分析評(píng)估中，需要采用科學(xué)理論方法和手段，控制房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果誤差的方法，如價(jià)值工程法[3-4]、層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法。

1 層次分析法確定權(quán)重

1.1 層次分析法簡(jiǎn)介

層次分析法（簡(jiǎn)稱AHP法）是由美國(guó)Pitts?burgh University的教授TL.Saaty提出的。它能夠?qū)⒕薮蟮膯?wèn)題分解成能夠支配分組的細(xì)小因素。通過(guò)相互對(duì)比各因素得到相對(duì)重要性的因素，以便判斷層次中諸決策因素的重要性總排序。層次分析法采用多層次分析思路，融合定性和定量方法，使得原本在各種事物的決策過(guò)程中出現(xiàn)的難以明晰化和量化的問(wèn)題，層次結(jié)構(gòu)變得更加清楚，二級(jí)指標(biāo)能夠得以量化。因此，AHP具有通用性，它可以在諸多的領(lǐng)域得以運(yùn)用和實(shí)施。

1.2 模型構(gòu)建

建立一個(gè)具有邏輯思維的層次分析結(jié)構(gòu)模型是AHP法應(yīng)用的第一步。接下來(lái)過(guò)程是：分析研究系統(tǒng)→明確系統(tǒng)范圍→明確包括因素→建立因素間關(guān)系→解決分析問(wèn)題。

AHP法在房地產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用較多，如確定不同評(píng)估方法計(jì)算出結(jié)果的權(quán)重，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)和因素權(quán)重等。每一種估價(jià)方法都有它的限制性和適用性，其原因是選用哪種房地產(chǎn)估價(jià)方法的影響因素較多。在現(xiàn)實(shí)的估價(jià)工作中，估價(jià)對(duì)象可能既滿足市場(chǎng)法、收益法、成本法等方法的某一條件，又不能全部滿足各種方法的要求。針對(duì)目前的各種方法和取舍實(shí)踐，并汲取國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，可依據(jù)估價(jià)方法選擇時(shí)需考慮估價(jià)目的、市場(chǎng)條件、現(xiàn)狀用途、區(qū)位條件、處理計(jì)劃等準(zhǔn)則指標(biāo)[5]。它們具體分類(lèi)如表1。

不同的估算法被運(yùn)用的場(chǎng)合有所區(qū)別，例如，收益法適用于有持續(xù)、穩(wěn)定收益的估價(jià)對(duì)象；比較法適用于市場(chǎng)條件較發(fā)達(dá)地區(qū)的估價(jià)對(duì)象；成本法適用于以重置(新)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的估價(jià)對(duì)象。當(dāng)為市場(chǎng)條件不發(fā)達(dá)的估價(jià)對(duì)象，成本法就為最佳選擇；當(dāng)保持現(xiàn)狀的評(píng)估對(duì)象，收益法與市場(chǎng)比較法為最佳選擇[6]。由圖1方法選擇模型顯示。影響因素對(duì)目標(biāo)(評(píng)估方法選擇和權(quán)重確定)是確定的，不應(yīng)因評(píng)估對(duì)象影響因素狀況不同而不同。

1.3 建立判斷矩陣,計(jì)算權(quán)重

把能夠影響估價(jià)法的選用和能夠影響其權(quán)重的要素確定下來(lái)，之后建立圖2的矩陣A=(aij)n×n（aij＞0，aji＝1 aij，ajj＝1）。隨后進(jìn)行評(píng)分，再經(jīng)過(guò)歸一化；最終，測(cè)算得出權(quán)重。

1.4 一致性檢驗(yàn)

檢驗(yàn)aij＝aikajk。檢驗(yàn)的步驟為第1步計(jì)算λmax，第2步計(jì)算CI（CI=(λmax-n)(n-1)），第3步是通過(guò)查找得出RI的值，最終計(jì)算RC（RC=CI RI）。唯有RC＜0.1，才算通過(guò)檢驗(yàn)[7]。

1.5 計(jì)算總權(quán)重，評(píng)估價(jià)格

首先，運(yùn)用公式Wi=Di×(C1+C2+C3+C4+C5，計(jì)算出每種估價(jià)方法的總權(quán)重，然后利用公式U=W1×P1+W2×P2+…+Wn×Pn=∑WiPi得出其評(píng)估值。

圖1 估價(jià)方法選擇模型

表1 估價(jià)方法選擇時(shí)需考慮的因素

圖2 判斷矩陣

2 模糊綜合評(píng)價(jià)法評(píng)估價(jià)格

2.1 模糊綜合評(píng)價(jià)法簡(jiǎn)介

模糊綜合評(píng)價(jià)法最早是國(guó)外學(xué)者LA.Zadeh提出的。該方法從定性問(wèn)題轉(zhuǎn)為定量的總體評(píng)價(jià)過(guò)程。因?yàn)樵摲椒ㄓ泻軓?qiáng)的體系性，得出的結(jié)果比較明確，所以它能解決那些無(wú)法量化的且看起來(lái)不明確的問(wèn)題。

2.2 模糊綜合評(píng)價(jià)法模型構(gòu)建

建立模糊綜合評(píng)價(jià)模型，需要從項(xiàng)目的定性、定量有機(jī)結(jié)合的角度出發(fā)。根據(jù)項(xiàng)目用途，從影響評(píng)估項(xiàng)目的指標(biāo)因素分析房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目。如影響商業(yè)地塊項(xiàng)目的主要四大指標(biāo)有自然、基礎(chǔ)設(shè)施、交通、行政，建立了如下表所示的指標(biāo)體系（表2）[8]。

2.3 指標(biāo)權(quán)重的確定

計(jì)算指標(biāo)權(quán)重是一項(xiàng)繁瑣而重要的環(huán)節(jié)，對(duì)整個(gè)評(píng)價(jià)結(jié)果有重要的影響，常常采用AHP法或者專家估測(cè)法。對(duì)于商業(yè)用地地價(jià)影響因素具有復(fù)雜多變的特點(diǎn)，應(yīng)使信息科學(xué)化定量，思維決策數(shù)學(xué)化。AHP法就為多級(jí)復(fù)雜難以直接準(zhǔn)確計(jì)量的指標(biāo)決策提供科學(xué)依據(jù)。鑒于此，使用AHP法對(duì)權(quán)重進(jìn)行計(jì)算。

2.4 模糊綜合評(píng)價(jià)模型分析

第一步，進(jìn)行因素分類(lèi)。前面通過(guò)模糊綜合評(píng)價(jià)法構(gòu)建了影響商業(yè)地塊項(xiàng)目?jī)r(jià)格模型，并采用三個(gè)層次影響因素。第一層指標(biāo)集P={ }P1,P2,P3,P4，第二層指標(biāo)集M={M11,M12,M22,M31,M32,M41,M42}，第三層指標(biāo)集，因素集應(yīng)該滿足條件如下： P=P1?P2?P3?P4；M=Mij?Mij,其中 i=1,2…4;j=1,2;Z=Zijr?Zijr，其中i=1,2…4;j=1,2;r=1,2…4；

第二步，建立權(quán)重集。設(shè)定δi為第一層指標(biāo)集P的權(quán)重(i=1,2,3,4)，且指標(biāo)類(lèi)權(quán)重集滿足：δ1+δ2+δ3+δ4=1；設(shè)定 δji為第二層指標(biāo)集M的權(quán)重(i=1,2,3,4;j=1,2)，且權(quán)重集滿足：設(shè)定 δijr第三層指標(biāo)集Z的權(quán)重(i=1,2…4,j=1,2;r=1,2,…4)，且指 標(biāo) 類(lèi) 權(quán) 重 集 滿 足 ：1=δijr+δijr， 其 中i=1,2…4;j=1,2;r=1,2,…4。

表2 綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系[8]

第三步，創(chuàng)立評(píng)價(jià)集，然后專家評(píng)價(jià)。獲得各屬性指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果，創(chuàng)立評(píng)價(jià)集V={ }V1,V2,V3,V4,V5。該模型在商業(yè)用地地價(jià)評(píng)價(jià)中設(shè)想為五個(gè)等級(jí)：優(yōu)秀V1，良好V2，一般V3，較差V4，差V5。然后專家在最低層因素對(duì)應(yīng)五個(gè)等級(jí)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)，并統(tǒng)計(jì)測(cè)算比例。

第四步，確定模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣。對(duì)最低層進(jìn)行綜合評(píng)判：B(ii)=B(ij)×Vi。分別把各權(quán)重δ與下一層的結(jié)果[B1(i),B(2i)…B(ii)]T(即為該層的評(píng)價(jià)矩陣Vi)相乘，得出綜合評(píng)價(jià)，按照該值大小，進(jìn)一步的分析。

3 應(yīng)用案例

金華市某一商業(yè)用地D，是處于商業(yè)街角處的商業(yè)地塊，根據(jù)業(yè)主需要，現(xiàn)需對(duì)該地塊D進(jìn)行交易評(píng)估。邀請(qǐng)五位專家評(píng)價(jià)該地塊D。評(píng)估系統(tǒng)三層次因素P,M,Z指標(biāo)對(duì)應(yīng)的權(quán)重δ均采用AHP法計(jì)算，一致性檢驗(yàn)也符合要求。評(píng)估打分前設(shè)定評(píng)估結(jié)果分五個(gè)層次及相應(yīng)分?jǐn)?shù)：優(yōu)秀(100)、良好(85)、一般(70)、較差(55)、差(40)，詳見(jiàn)表 3。

評(píng)估專家按照五個(gè)等級(jí)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目第三層因素X分別投票，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)測(cè)算出每層因素評(píng)估設(shè)想結(jié)果對(duì)應(yīng)等級(jí)的概率Pi。設(shè)想結(jié)果對(duì)應(yīng)等級(jí)概率Pi乘以相應(yīng)的權(quán)重，并加總，得出評(píng)估系統(tǒng)第二層因素C的評(píng)估設(shè)想結(jié)果對(duì)應(yīng)等級(jí)概率Pi。如C11區(qū)位因素優(yōu)秀等級(jí)概率：0.8×3/5+0.2×3/5=0.6，良好等級(jí)概率：0.8×2/5+0.2×2/5=0.4。第一層各個(gè)因素對(duì)應(yīng)等級(jí)的概率是建立在第二層對(duì)應(yīng)等級(jí)的概率與相應(yīng)的權(quán)重相乘并加總，得到概率Pk。如U1自然條件優(yōu)秀等級(jí)概率：0.6×0.8+0.275×0.2=0.535，良好等級(jí)概率：0.4×0.8+0.425×0.2=0.405。以此類(lèi)推，該地塊D評(píng)估設(shè)想結(jié)果等級(jí)的概率是建立在第一層對(duì)應(yīng)等級(jí)的概率與相應(yīng)的權(quán)重相乘并加總，得到概率P1。如地塊D優(yōu)秀等級(jí)概率：0.535×0.125+0.612×0.375+0.36×0.375+0.268×0.125=46.49%，良好等級(jí)概率：0.405×0.125+0.308×0.375+0.432×0.375+0.59×0.125=34.16%。每一等級(jí)相應(yīng)分?jǐn)?shù)：優(yōu)秀為100×46.49%=46.49分，良好為85×40.19%=34.16，一般為70×13.33%=9.33分。最后總得分T=46.49+34.16+9.33=89.98分。如表3[9]。

由于該地塊D處于較繁華的商業(yè)區(qū)內(nèi)，查找金華市最新基準(zhǔn)地價(jià)表，確定該地塊屬于商業(yè)Ⅱ級(jí)～Ⅲ級(jí)土地級(jí)別。金華市商業(yè)用地Ⅱ級(jí)為2375元／m2，Ⅲ級(jí)為3530元／m2之間，利用內(nèi)插法，得到公式：V=Ymin+[(Ymax-Ymin)(100-40)×(T-40)]，（V 表示宗地地價(jià)，單位為元／m2；Y表示基準(zhǔn)價(jià)，單位為元／m2）。經(jīng)過(guò)計(jì)算，該地塊D的地價(jià)為3337元／m2。

根據(jù)該地塊性質(zhì)及評(píng)估目的，采用了市場(chǎng)比較法評(píng)估出地價(jià)為3561元／m2。兩種方法的權(quán)重用AHP法的計(jì)算過(guò)程如下：

其中：

表3 某商業(yè)用地地價(jià)因素指標(biāo)評(píng)估表[9]

表4 RI指標(biāo)

同理，各個(gè)方案層Di對(duì)準(zhǔn)則層Ci的權(quán)重計(jì)算過(guò)程如下：

計(jì)算Di對(duì)A的總排序。如表5所示。于是該地塊 D的最終評(píng)估結(jié)果單價(jià)為V單=3337×0.43+3561×0.57=3464.68元／m2。

表5 層次總排序

通過(guò)上面計(jì)算可以看出，市場(chǎng)比較法的權(quán)重為0.57大于模糊綜合評(píng)價(jià)法的權(quán)重0.43，市場(chǎng)比較法稍微重要一點(diǎn)，并且能夠量化各種方法所占的權(quán)重。如果只憑評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)主觀的判斷，無(wú)法得出精準(zhǔn)的幾種方法的權(quán)重系數(shù)，這就是采用層次分析法的優(yōu)勢(shì)所在。當(dāng)然，如果某一估價(jià)方法權(quán)重≥預(yù)定上限值0.9，說(shuō)明該估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象有著極其的適用性，直接確認(rèn)為唯一采用的估價(jià)方法；相反，如果某一估價(jià)方法權(quán)重≤預(yù)定下限值0.1，說(shuō)明該估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象有著強(qiáng)烈的不適用性，直接不采用。

4 結(jié)論

模糊綜合評(píng)價(jià)法應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)中，具有一定先進(jìn)性和價(jià)值性，在理論上和實(shí)際上屬于適用的方法。方法中又穿插層次分析法，更顯科學(xué)依據(jù)。最后采用AHP確定估價(jià)方法選擇的權(quán)重系數(shù)，有理有據(jù)的評(píng)估出價(jià)格，使房地產(chǎn)估價(jià)工作更加規(guī)范化和科學(xué)性。

[1]中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范[S].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2015．

[2]中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局.房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)[S].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2013．

[3]陳其權(quán).基于價(jià)值工程理論的房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)研究[J].浙江工貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2015,15(2):66-69．

[4]陳其權(quán).價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的應(yīng)用研究[D].浙江:浙江工業(yè)大學(xué),2014．

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（責(zé)任編輯：郭培俊）

The Research onApplication ofAHP and Fuzzy Comprehensive Assessment in Real EstateAppraisal

CHEN Qi-quan,WU Lin-bao
(Jinhua Kai Bao Land Real EstateAppraisal and Mapping Planning Co.,Ltd.Jinhua,321013,China）

F293.3

A

1672-0105(2017)03-0037-06

10.3969/j.issn.1672-0105.2017.03.010

2017-02-28；

2017-06-02

陳其權(quán)，男，碩士，工程師、經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)估價(jià)與土地管理；吳林寶，男，高級(jí)工程師，主要研究方向：房地產(chǎn)估價(jià)和測(cè)繪。