房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后的稅收管理

【摘 要】作為我國稅收制度改革的一項重要措施，“營改增”在減稅方面有著至關(guān)重要的作用，它能夠有效地減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，然而如果管理不當(dāng)，則反而會增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本。因此，我們需要對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行科學(xué)的管理分析。本文對房地產(chǎn)“營改增”后企業(yè)的稅收所受到的影響以及房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅收管理的建議和措施作了簡單介紹。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；“營改增”；稅收管理

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)的“營改增”是不僅是我國稅收管理與發(fā)展歷程中一項重要的改革項目，也是一項有效的減稅措施。因此，“營改增”對于我國經(jīng)濟(jì)與社會的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，可以說，作為2016年房地產(chǎn)企業(yè)的頭等大事，其影響了各行各業(yè)的稅收活動。然而，雖然“營改增”可以減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，但是在某種程度上它也會帶來一些風(fēng)險，如重復(fù)納稅、加重稅負(fù)等。所以，相關(guān)單位需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，積極做好“營改增”后的稅收管理，為新時期房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)“營改增”后企業(yè)的稅收所受到的影響

房地產(chǎn)“營改增”后對于企業(yè)納稅所產(chǎn)生的影響具有雙面性。

1.“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的納稅帶來了積極的作用，主要有三點：

（1）在“營改增”情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的重復(fù)納稅、退稅等問題會得到很好的解決，并在一定程度上降低了企業(yè)稅負(fù)。

（2）“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的價格體系改變了，在其營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惖耐瑫r，增值稅進(jìn)項、銷項的抵扣關(guān)系也建立起來，這會使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整。

（3）隨著“營改增”政策的實行，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸產(chǎn)生了優(yōu)勝劣汰的規(guī)則，即在“營改增”體制下，一些規(guī)模較小的企業(yè)由于其管理不夠規(guī)范、資金管理存在風(fēng)險等問題而很難適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，因此其稅收不降反增，長期以往下去，這些企業(yè)就會被淘汰，而相反，一些規(guī)模較大的企業(yè)則發(fā)展越來越好。

2.“營改增”也給房地產(chǎn)企業(yè)的納稅帶來了負(fù)面的影響，主要有三點：

（1）在“營改增”的過渡階段，很多的房地產(chǎn)項目持續(xù)時間較長，所以會出現(xiàn)前一段銷售時間按照5% 的營業(yè)稅交稅，后一段銷售按照11%的營業(yè)稅交的局面，然而其銷售價格卻無法發(fā)生改變，因此，房地產(chǎn)企業(yè)會有很嚴(yán)重的損失，且對后期清算的土地增值稅扣除額度也會有一定的影響。

（2）隨著“營改增”的不斷推進(jìn)，企業(yè)的負(fù)稅也會有所增加，且其所增加的負(fù)稅會轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)商方面，這會大大影響著一些有著有自己建筑部門的房地產(chǎn)開發(fā)商。

（3）在“營改增”的過渡時期，一般會按照新項目采取新政策，老項目采取老政策的原則，即新項目按照增值稅率來納稅，而老項目則按照照營業(yè)稅來納稅。但是，很多的房地產(chǎn)項目持續(xù)時間較長，所以對于一些項目來說。其雖然已經(jīng)完成了大量前期工作，但仍沒進(jìn)入主體開發(fā)，其已經(jīng)簽訂的合同或者已經(jīng)產(chǎn)生的費(fèi)用則不能獲得增值稅進(jìn)項，這無疑會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)的稅收。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅收管理的建議和措施

1.積極做好房地產(chǎn)的應(yīng)對政策

針對“營改增”所帶來的不良影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極做好應(yīng)對準(zhǔn)備工作，以盡快開展“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹立起稅務(wù)意識，對于一些會產(chǎn)生費(fèi)用的環(huán)節(jié)，應(yīng)該留意并索要發(fā)票。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格控制好庫存，避免出現(xiàn)樓盤的滯存問題。接著，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取稅額抵扣等措施，認(rèn)真審核并保存好企業(yè)的增值稅發(fā)票。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對企業(yè)員工的培訓(xùn)工作，同時積極開展關(guān)于“營改增”的講座交流、知識競賽等活動，以增加企業(yè)人員對“營改增”的了解程度。

2.合理籌劃企業(yè)各個經(jīng)營活動中的稅收

在“營改增”情況下，通過合理籌劃企業(yè)各個經(jīng)營活動中的稅收，可以減少其所帶來的消極影響。一方面，對于房地產(chǎn)增值稅的一般納稅人來說，可以在前期環(huán)節(jié)介入，如籌資、項目設(shè)計等環(huán)節(jié)，使項目營銷的各個環(huán)節(jié)的費(fèi)用和成本都與銷售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣相符合，同時加強(qiáng)對材料供應(yīng)、融資渠道、勞務(wù)服務(wù)等合作企業(yè)的選擇，增強(qiáng)對增值稅發(fā)票的管理。

另一方面，加強(qiáng)與合作企業(yè)的合同約定，仔細(xì)分析對比各個材料等供應(yīng)商的資質(zhì)以及材料的報價，當(dāng)一般納稅人處購買零散建筑材料的時候，可以借助索要增值稅專用發(fā)票的形式來抵扣其最大額度。當(dāng)小規(guī)模納稅人處購買材料的時候，如果出現(xiàn)了抵扣較低或者無法抵扣的情況時，則可以對其價格進(jìn)行協(xié)商。

3.與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好的溝通和交流

“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)征管主體發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，國家稅務(wù)機(jī)關(guān)代替了過去的地方稅務(wù)機(jī)。這種轉(zhuǎn)變需要進(jìn)一步明確很多政策、規(guī)定和要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要與國家稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好的溝通和交流，及時了解和掌握與增值稅相關(guān)的知識以及注意事項，積極獲取最新的稅收政策信息，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)自身的納稅行為規(guī)范而嚴(yán)謹(jǐn)。

4.加強(qiáng)風(fēng)險控制和規(guī)范操作，避免稅務(wù)風(fēng)險

隨著“營改增”的廣泛推行，房地產(chǎn)企業(yè)難免會面臨一些與稅務(wù)有關(guān)的問題。為此，房地產(chǎn)企業(yè)可以早做準(zhǔn)備早預(yù)防，設(shè)想“營改增”后可能會發(fā)生的一些狀況，并且做好預(yù)防措施，同時需要加強(qiáng)內(nèi)部的控制以及風(fēng)險管理，并合理管理稅收，規(guī)范操作，謹(jǐn)慎工作。對于其生產(chǎn)經(jīng)營過程中的增值稅專用發(fā)票，必須嚴(yán)格審核，以避免其所帶來的稅務(wù)風(fēng)險。

四、總結(jié)

總之，“營改增”政策的出發(fā)點在于使政府與社會的矛盾得到有效緩解，并降低社會的稅負(fù)。雖然，在“營改增”的初期，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，但是，通過合理的稅收管理，“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)必然會獲得極大的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

高藝. 房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略剖析[J]. 財會學(xué)習(xí)， 2017 （3）： 154-154.

作者簡介：

張紅波（1979—），男，會計師，本科，主要從事房地產(chǎn)管理工作。endprint