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    “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響及建議探討

    2017-10-16 14:57:01楊麗霞
    中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2017年18期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅負(fù)凈利潤(rùn)

    楊麗霞

    【摘 要】自從全面推行“營(yíng)改增”這項(xiàng)稅制改革后,我國(guó)的市場(chǎng)秩序得到了良好的規(guī)范。這項(xiàng)政策實(shí)施后,由于一些誤讀及操作失誤,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的壓力,面臨稅收征管的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行改革,提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力及生命力。本文通過(guò)深入研究“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響,提出房地產(chǎn)企業(yè)改革的合理建議。

    【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”;房地產(chǎn);稅負(fù);凈利潤(rùn)

    “營(yíng)改增”的全稱是營(yíng)業(yè)稅改增值稅,是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。我國(guó)施行該政策的目的在于,首先消除由不同商品和不同服務(wù)繳納不同稅種而造成的稅負(fù)不公平的問(wèn)題。其次解決重復(fù)征稅的問(wèn)題,減輕納稅人納稅壓力。最后加速促進(jìn)現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,使二三產(chǎn)業(yè)相互融合。我國(guó)營(yíng)改增經(jīng)歷了4個(gè)階段,2011年,在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展?fàn)I業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)。2012年,將廣播影視服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。2014年,將鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。2016年,全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn),將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)。這項(xiàng)政策,為很多行業(yè)帶來(lái)了福音,卻為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的壓力。

    一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響

    根據(jù)“營(yíng)改增”政策的相關(guān)規(guī)定,通過(guò)計(jì)算可知房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅小于之前繳納的營(yíng)業(yè)稅。但是這并不表示房地產(chǎn)企業(yè)的壓力由此減輕,由于相關(guān)產(chǎn)業(yè)面臨的壓力增加,所以房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)被迫增加稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)需要依靠建筑業(yè)才能繼續(xù)運(yùn)營(yíng),而建筑業(yè)也需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目才能維持生存。“營(yíng)改增”政策落實(shí)初期,國(guó)家預(yù)留了一段時(shí)間給相關(guān)企業(yè)進(jìn)行過(guò)渡,其中建筑業(yè)在2016年5月1日之前簽訂的合同全部采取簡(jiǎn)易征收的措施,征收稅率為3%,這樣一來(lái)就避免了重復(fù)征稅的缺點(diǎn)。因此從一定程度上減輕了建筑行業(yè)的稅負(fù)壓力。對(duì)于在2016年5月1日之后簽訂的合同,全部按照11%的稅率征收增值稅。相關(guān)研究表明,11%的增值稅稅率可以從整體上降低建筑業(yè)的稅負(fù)。但是在實(shí)際操作中,建筑業(yè)整體的稅負(fù)反而增加了不少,這是因?yàn)榻ㄖI(yè)中存在的許多項(xiàng)目是無(wú)法抵扣的。迫于稅負(fù)的壓力,建筑業(yè)為了保證穩(wěn)定的盈利,只能將稅負(fù)壓力向下游產(chǎn)業(yè),比如房地產(chǎn)企業(yè)分散。

    “營(yíng)改增”制度渡過(guò)過(guò)渡期后,房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)會(huì)進(jìn)入調(diào)整階段。房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)遭受增值稅稅負(fù)走高的壓力。此外,與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的附加稅也相應(yīng)的會(huì)增長(zhǎng)。也就是說(shuō)由于房地產(chǎn)行業(yè)的投入大,所以即使附加稅的稅率很低,最終所要繳納的總稅額還是很可觀的。

    凈利潤(rùn)(收益),也可以稱為稅后利潤(rùn),是指在利潤(rùn)總額中按規(guī)定交納了所得稅后公司的利潤(rùn)留成。從上文的分析可以看出,實(shí)行“營(yíng)改增”制度后,由于相關(guān)行業(yè)的施壓,使得房地產(chǎn)企業(yè)的總稅額不降反增,則在利潤(rùn)總額不變的前提下,企業(yè)的凈利潤(rùn)是降低的。換句話說(shuō),如果企業(yè)想要獲得與改制之前相同或者更高的將利潤(rùn),則需付出更多更艱辛的努力。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”政策下的應(yīng)對(duì)措施

    “營(yíng)改增”制度已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí),房地產(chǎn)企業(yè)在面臨壓力的同時(shí)應(yīng)深刻認(rèn)清現(xiàn)狀,對(duì)企業(yè)內(nèi)部迅速做出調(diào)整,從而安全渡過(guò)艱難時(shí)期。

    1.組織企業(yè)內(nèi)部人員對(duì)“營(yíng)改增”制度進(jìn)行深入的研究

    “營(yíng)改增”制度是經(jīng)過(guò)權(quán)威專家經(jīng)過(guò)反復(fù)測(cè)算,推出的經(jīng)濟(jì)政策,其主要目的就是為了穩(wěn)定國(guó)家經(jīng)濟(jì),合理分配企業(yè)稅負(fù)。雖然一段時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力會(huì)較大,但是可以通過(guò)合理的管理方法,進(jìn)行自我減負(fù)。一方面,增值稅的征稅基數(shù)相對(duì)于以前的營(yíng)業(yè)稅降低了;另一方面,增值稅可以使用一些抵扣項(xiàng)來(lái)抵扣稅額。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量獲取進(jìn)項(xiàng)稅額,在進(jìn)行交易時(shí)請(qǐng)交易方盡量開(kāi)具增值稅發(fā)票。

    2.組織財(cái)務(wù)人員對(duì)國(guó)家財(cái)務(wù)文件和制度進(jìn)行深入的研究

    作為公司的財(cái)務(wù)人員,應(yīng)當(dāng)肩負(fù)起為公司合理規(guī)避不必要稅負(fù)的責(zé)任,對(duì)國(guó)家的財(cái)務(wù)文件進(jìn)行研究,并將相關(guān)知識(shí)傳輸給企業(yè)內(nèi)其他人員。一方面,財(cái)務(wù)人員應(yīng)制定合理的財(cái)務(wù)政策。比如規(guī)定報(bào)銷人員需持增值稅發(fā)票進(jìn)行報(bào)銷,采購(gòu)人員進(jìn)行采購(gòu)時(shí)需盡量要求供應(yīng)商開(kāi)具增值稅發(fā)票;另一方面,財(cái)務(wù)人員應(yīng)該做好合同、文件的把控工作。此外,財(cái)務(wù)人員更應(yīng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí),提升自己精算的能力,從而幫助企業(yè)合理預(yù)期可能的風(fēng)險(xiǎn),做好財(cái)務(wù)清算工作。

    3.調(diào)整銷售結(jié)構(gòu)及銷售策略,提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力

    為了彌補(bǔ)稅負(fù)造成的利潤(rùn)空缺,企業(yè)必須努力增加銷售額。因此,合理調(diào)整銷售策略是房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。一方面,加強(qiáng)銷售人員的培訓(xùn),提升銷售人員的銷售水平及服務(wù)水平,從而進(jìn)一步提升企業(yè)的軟實(shí)力;另一方面,增加精品房的銷售比例。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī),房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身銷售的房屋進(jìn)行裝修所產(chǎn)生的費(fèi)用可以作為進(jìn)項(xiàng)來(lái)進(jìn)行抵扣,獲取進(jìn)項(xiàng)稅額。因此,合理調(diào)整銷售房屋類型有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

    三、結(jié)語(yǔ)

    我國(guó)全面推行“營(yíng)改增”稅制改革,是為了更好的規(guī)范市場(chǎng)秩序得,消除重復(fù)征稅,減輕企業(yè)的稅負(fù)壓力。此舉確實(shí)幫助許多企業(yè)減輕了稅負(fù),但是由于一些操作不當(dāng),給房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)等帶來(lái)了一些壓力。作為房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)該以正確的心態(tài)面對(duì)這種挑戰(zhàn),對(duì)企業(yè)內(nèi)部迅速做出調(diào)整,合理的規(guī)避不必要的稅負(fù),增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金積累。

    參考文獻(xiàn):

    [1]孫作林.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響及建議[J].財(cái)會(huì)月刊,2015,31:47-49.

    [2]王進(jìn).營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響及應(yīng)對(duì)建議[J].會(huì)計(jì)師,2016,20:39-40.

    [3]張向乾.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響及建議[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2016,22:176.

    [4]郭志豐.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響及對(duì)策[J].現(xiàn)代國(guó)企研究,2016,22:26-27.

    [5]劉霞.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響及建議[J].企業(yè)改革與管理,2017,08:139.endprint

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