價格泡沫化背景下房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整研究

王蕊

摘 要：近些年，中低收入城鎮(zhèn)居民購房面臨空前壓力，我國房地產(chǎn)市場以中高檔的商品房為主，保障性住房供給較少，我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)不合理也是導(dǎo)致我國房價快速增長的原因之一，可以通過增加保障房的供給，扶持和完善租賃市場和嚴(yán)格控制別墅和高檔公寓的供給等措施來調(diào)節(jié)我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)價格；房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)；經(jīng)濟(jì)適用房

中圖分類號：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.25.004

1 房地產(chǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，不可否認(rèn)它具有極其重要的作用，其與國民經(jīng)濟(jì)和國民生活都有著密不可分的聯(lián)系。但是，在房地產(chǎn)商品化的過程中，呈現(xiàn)出很多問題，近日，房價再次成為國民關(guān)注的焦點(diǎn)，因此分析我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀十分重要，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下主要特點(diǎn)。

1.1 房價增速超GDP增速，中低收入者購房困難

根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，2015年全國住宅商品房平均銷售價格同比增長8.3%，2015年 GDP增長比例為6.9%，全國房價增速比GDP增速高出1.4個百分點(diǎn)，隱藏在平均數(shù)背后的真相更為可怕，2015年上海商品房銷售價格同比增長19.86%，北京住宅商品房平均銷售價格同比增長17.04%。在近幾年，房價的增速超GDP增速，已經(jīng)不是一個罕見的社會現(xiàn)象，讓中低收入者陷入無法購房的困境，也讓許多高素質(zhì)人才無法在一二線城市立足，只能帶著夢想離去。

房價收入比是國際上通用的衡量房地產(chǎn)價格合理與否的指標(biāo)之一。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展中國家的房價收入比應(yīng)控制在3～6倍之間，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2015年度全國房價收入比報告》，2015年我國的房價收入比為7.2，深圳2015年的房價收入比高達(dá)25.8，房價的漲幅明顯大于居民收入漲幅，我國部分城市的房價甚至超過發(fā)達(dá)國家，這顯然不符合發(fā)展中國家的房價水平，是很不正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

1.2 房子成為投資品，投資投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重

不知曾幾何時，房子已經(jīng)不再是為了滿足“居者有其屋”的基本生活需求，而是成了富人與商人之間為了獲取超額利潤的投資商品，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不同于其他商品，它可以滿足兩種不同性質(zhì)的需求，一是消費(fèi)需求，另一個是投資需求及由投資衍生的投機(jī)需求。房租和房價的租售比，是判斷房地產(chǎn)市場是否健康的重要指標(biāo)，一般來說，房租反映的是真實(shí)的住房需求，房租和房價的租售比越大，說明房價背離房租的幅度越大，投資和投機(jī)等炒作現(xiàn)象越嚴(yán)重。按照國際慣例，租售比在1∶100到1∶120之間屬于正常水平，根據(jù)央視財經(jīng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2015年廈門的租售比高達(dá)1∶756，位居全國第一，深圳租售比為1∶740，北京和上海分別為1∶630和1∶616，我國一線二線城市租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于國際水平，說明我國的房地產(chǎn)市場不僅僅是剛性需求，還存在嚴(yán)重的投機(jī)投資行為。

1.3 房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理

目前，我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)中，中高檔的商品房供給占主導(dǎo)地位，而面向中低收入居民的保障性住房所占比例偏低，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理。導(dǎo)致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理的原因有兩個：其一是房地產(chǎn)開發(fā)商在追求超額利潤的目標(biāo)下，建造豪華公寓和高級住宅比建造以中低收入者為銷售對象的大眾化住宅能獲得更多的利潤，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)脫節(jié)。其二是因?yàn)椴糠值胤秸扔谡儔毫Γ瑵M足自身利益的情況下，把拍賣土地作為財政收入的重要來源，以地生財。在這個過程中，政府和房地產(chǎn)開發(fā)商都是為了追求高收益和高利潤，兩者的目標(biāo)不謀而合，必然把建設(shè)面向中低收入者的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房放在次要位置。政府作為社會重要的職能部門，不能把土地作為財富增值的工具，應(yīng)著力解決人民之所需，加大對保障性房的供給，保障城鎮(zhèn)居民“居有其屋”。

2 房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)

隨著國家的建立，房地產(chǎn)市場隨之產(chǎn)生，至今有近70年的歷史，將我國的房地產(chǎn)市場分為三個階段。

2.1 1949-1988年房地產(chǎn)市場實(shí)行福利分房制度階段

新中國成立后，我國實(shí)行計劃經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)由國家掌管，住房實(shí)行福利分配制度，即由國家或者單位集體建房，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配給工人居住，工人支付房租，工人擁有使用權(quán)，國家或單位擁有產(chǎn)權(quán)。在這種制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商無法進(jìn)入房地產(chǎn)市場，可以說這種制度實(shí)行的是全民化的保障制度，不存在投資投機(jī)等炒房行為，因此，房價一直處在較低的水平，不存在所謂的價格泡沫。

2.2 1988-1994年房地產(chǎn)市場進(jìn)入雙軌制的過渡階段

1988年全國住房制度改革工作會議召開，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，中國住房體制改革拉開序幕，房地產(chǎn)市場進(jìn)入到雙軌制的過渡階段，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1992年和1993年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別高達(dá)117%和165%，1994年國家全面實(shí)行住房公積金制度，住房市場全面進(jìn)入商品化階段。在這一階段，隨著有關(guān)開發(fā)商的介入，廣西、海南等部分地區(qū)，房價高漲，初步顯現(xiàn)房地產(chǎn)價格泡沫。

2.3 1994-至今，房地產(chǎn)市場商品化階段

隨著房地產(chǎn)市場由計劃模式改為市場模式，大量的房地產(chǎn)開發(fā)商涌入房地產(chǎn)市場，由于政府和開發(fā)商在各自利益的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。如圖一所示，以2000年為節(jié)點(diǎn)，在2000年以前經(jīng)適房投資占住宅投資的比例、經(jīng)適房新開工面積占住宅新開工面積的比例和經(jīng)適房竣工面積占住宅竣工面積的比例逐年增加，2000年之后三者的比例總體上呈現(xiàn)逐年下降趨勢，但從圖二可以看出，在2000年前后，商品房的平均售價基本上保持不變，略微上漲，隨后在2003年——2010年之間，房價總體態(tài)勢上呈現(xiàn)加速增長。另外，經(jīng)適房投資占總住宅投資的比例、經(jīng)適房新開工面積占住宅新開工面積的比例和經(jīng)適房竣工面積占住宅竣工面積的比例在2000年達(dá)到最高比例分別為016、0.22和0.26，近年來三者的比例一直在很低的水平，在2010年三者的比例分別為0.03、0.04和0.05①。我國尚處在發(fā)展中國家的初級階段，中低收入者占主導(dǎo)地位，需要大量的保障性住房來滿足他們的在住房需求，由以上分析可得，我國房地產(chǎn)市場商品化以來，尤其近年來，保障房的供給不足，與我國現(xiàn)階段的國情不匹配。

可見，我國房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)不合理是導(dǎo)致我國房價快速上漲的原因之一，要解決我國房價高企問題，抑制房地產(chǎn)市場投資投機(jī)現(xiàn)象，就必須不斷的提高保障房的供給比例，使我國更多的普通家庭通過保障房市場解決住房需求。

3 調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的意見及建議

3.1 增加保障房的供給

結(jié)合我國的國情，我國較為合理的房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，應(yīng)以民生實(shí)用性的保障性房為主，對于城鎮(zhèn)最低收入人群，政府應(yīng)向他們提供廉租房來解決他們的住房需求。另外，在房地產(chǎn)庫存的背景下，政府和企業(yè)可以購買過剩的房產(chǎn)，以低于市場的價格出售或出租給居民和員工，以此作為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的來源。

3.2 扶持和完善租賃市場

房屋租賃市場面向的是我國的低收入人群，政府及有關(guān)部門更應(yīng)高度重視，政府應(yīng)出臺政策保護(hù)住房租賃市場，大力宣傳“租房住”也是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的方式，鼓勵人們“先租后買”，可以緩解商品房銷售市場的壓力，對平抑我國房地產(chǎn)價格也有所幫助。另外，成熟的房屋租賃市場不能只有私人租賃，應(yīng)是以私人租賃為主，政府或機(jī)構(gòu)為輔的供給結(jié)構(gòu)。

3.3 規(guī)范房地產(chǎn)市場，嚴(yán)格控制別墅和高檔公寓的供給，打壓投資投機(jī)現(xiàn)象

政府要加大對房地產(chǎn)市場的查處力度，杜絕囤積房源，違法違規(guī)用地和囤地等行為，因房地產(chǎn)開發(fā)商一向青睞于收益較高的高檔房屋建設(shè)，政府應(yīng)嚴(yán)格把控對建設(shè)別墅和高檔公寓用地的審批，規(guī)范房地產(chǎn)秩序，改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，給房地產(chǎn)市場提供一個健康的運(yùn)營環(huán)境。

注釋：①因統(tǒng)計年鑒等未公布2011年之后的經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)數(shù)據(jù)，所以本文采用2010年之前數(shù)據(jù)進(jìn)行說明。

參考文獻(xiàn)

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