一二線城市房貸利率上浮 繼續(xù)上行空間究竟在哪里

閆軍

自北京多家銀行上調(diào)了首套房貸款利率開始，目前已有超過10個城市的銀行快速跟進(jìn)，平均較基準(zhǔn)利率上浮5%～10%。業(yè)內(nèi)分析稱，房貸利率可能繼續(xù)上浮，但過分上浮的可能性不大。

9月以來，以上調(diào)房貸利率為手段的房地產(chǎn)調(diào)控措施由一線城市向部分二線城市蔓延。本輪房貸利率政策的調(diào)整也已經(jīng)不限于二套房，多地首套房房貸利率平均上浮了5%-10%。此前多家銀行曾表示：“個人住房貸款以剛需為主，首套房按揭貸款為發(fā)放重點(diǎn)?！钡浆F(xiàn)在，房貸已經(jīng)全面收縮。

今年年初，購買首套房仍可享受8.5折或者9折房貸利率優(yōu)惠，現(xiàn)在卻只能申請到1.1倍或者1.05倍利率，房貸利率浮動對剛需購房者影響幾何呢？

《投資者報》記者以深圳地區(qū)普遍上浮10%計算，如果貸款200萬元，30年本息等額還款，較年初9折的貸款利率，購房者需要多支付43萬元，每月按揭也從10027元變成11218元，每月多還近1200元月供。

一二線城市房貸利率全面上調(diào)

今年以來，首套房利率“水漲船高”：年初全國超過八成銀行首套房利率有折扣，隨后利率慢慢上行，到7月已基本上執(zhí)行4.90%的基準(zhǔn)利率。“融360”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國首套房平均利率已達(dá)到5.12%。全國533家銀行中，有154家在8月里對首套房利率進(jìn)行了再度上調(diào)，占比29%。9月以來，執(zhí)行首套房利率上浮的銀行增加到252家。

其中一線城市的銀行首當(dāng)其沖，北京更是率先開啟了這波上浮首套房利率的序幕。據(jù)消息人士透露，北京多家銀行相繼下達(dá)關(guān)于房屋按揭貸款工作的內(nèi)部文件，文件要求首套房貸款利率執(zhí)行最低基準(zhǔn)上浮5%的利率，即基準(zhǔn)利率4.90%的1.05倍，達(dá)到5.145%。

文件下達(dá)后，銀行開始明確執(zhí)行政策規(guī)定，截至9月19日的融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：在監(jiān)測的30家銀行（分支行）中，興業(yè)銀行等9家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率；工商銀行等8家執(zhí)行首套上浮5%；杭州銀行等10家執(zhí)行首套上浮10%及以上利率；另有平安銀行等3家暫停受理當(dāng)?shù)胤抠J業(yè)務(wù)。至此，北京已無銀行提供優(yōu)惠利率。

同樣沒有房貸利率優(yōu)惠的還有深圳。截至9月21日，深圳提供房貸業(yè)務(wù)的25家銀行均對首套房上浮了5%～10%的利率。

《投資者報》記者了解到，一線城市首套房利率上浮5%～10%已經(jīng)成為主流，還有個別上浮15%～20%的，甚至北京某銀行最高上浮了30%。即便如此，多家銀行表示“額度緊張，最快要一個月才能放款”。

值得注意的是，當(dāng)前多個二線城市首套房額度同樣吃緊。截至9月26日，天津銀行首套房平均利率為5.23%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.067倍；長沙首套房平均利率為5.17%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.056倍。廈門、珠海、西安以及重慶等地銀行也陸續(xù)上浮了房貸利率。

調(diào)控政策與銀行額度的雙管齊下

從9月22日晚間開始，重慶、南昌、西安、南寧、貴陽、長沙、石家莊、武漢、無錫9個城市接連出臺樓市新政。據(jù)統(tǒng)計，今年3月份以來，全國已有40余個城市出臺限售政策。商業(yè)銀行信貸聞風(fēng)而動，收緊房貸成為此輪利率上行的原因之一。

房貸利率作為樓市調(diào)控的普遍手段，獲得監(jiān)管層的支持。央行9月19日曾表示，北京地區(qū)的房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向。

在樓市調(diào)控政策不斷出臺的背景下，銀行房貸信貸規(guī)模增量明顯下滑。今年上半年，上市銀行房貸賬面余額較年初平均增長13.6%，而2015年、2016年同比增幅則分別為35%、21%。

此外，《投資者報》記者走訪深圳地區(qū)多家銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)了解到，信貸額度緊張也是促成房貸利率上漲的重要原因之一。

“今年額度已經(jīng)用的差不多了，下半年額度較少?！蹦炽y行信貸部門工作人員表示，目前監(jiān)管層對信貸用途監(jiān)管很嚴(yán)格，此前可能還會用其他消費(fèi)貸做房貸，現(xiàn)在已經(jīng)不能這么做了，不符合審慎經(jīng)營的要求，銀行也不愿意冒險。

中金公司研報稱，有的銀行已經(jīng)將全年七到八成的信貸額度用光了，下半年捉襟見肘。

利率過分上浮可能性不大

對于下半年房貸政策的走向，多家銀行并未給予明確的回復(fù)。華南某銀行向《投資者報》記者表示，住房按揭貸款定價嚴(yán)格按照監(jiān)管和同業(yè)協(xié)會的相關(guān)要求落實(shí)，與此同時會緊跟市場發(fā)展變化和銀行資金成本等綜合考量。

不過，有專家認(rèn)為，房貸趨嚴(yán)的基調(diào)不會發(fā)生變化?！叭?60”房貸分析師李唯一表示，未來或許仍會有其他地區(qū)跟進(jìn)利率上浮。但從上浮幅度來看，總體會維持在上浮5%～10%的范圍，過分上浮對銀行實(shí)際意義并不大。

平安證券研報數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月末，中國商業(yè)銀行業(yè)涉房貸款總規(guī)模高達(dá)43.3萬億元，占各項貸款余額比例高達(dá)37.8%，占銀行總資產(chǎn)25.5%。其中，個人住房貸款20.1萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款7.8萬億元，其他房地產(chǎn)貸款為1.8萬億元，以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款為13.6萬億元。

從房貸結(jié)構(gòu)看，五大行個人住房貸款占比較高，重點(diǎn)在個人住房貸款，余額超過總貸款的25%，開發(fā)貸占比較低；股份制銀行總體開發(fā)貸占比較高，個人住房貸款占比分化較大，招商、興業(yè)個人住房貸款占比較高，房貸結(jié)構(gòu)類似四大行；浙商、平安個人住房貸款占比則較低；城商行、農(nóng)商行等一般個人住房貸款比重較低，直接房貸總量也相對較小。

從這一數(shù)據(jù)來看，涉房貸款規(guī)模在銀行信貸的比重接近四成，處于舉足輕重的地位。隨著調(diào)控升級與利率攀升，個人住房貸款增速已有明顯放緩，利率過分上浮必然會對加劇銀行房貸規(guī)模的下滑程度，對銀行盈利產(chǎn)生影響。endprint