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    我國(guó)房地產(chǎn)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

    2017-10-12 08:21:21盧潛
    時(shí)代金融 2017年26期
    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)稅宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)

    盧潛

    【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱,其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不可小視。近些年,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象頻發(fā),例如北上深一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)居高不下,部分二線(xiàn)城市如南京、杭州的市區(qū)地帶“地王”頻現(xiàn),三四線(xiàn)城市異常波動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格與大量房源閑置并存等。為此,政府出臺(tái)了諸如房地產(chǎn)稅、“限購(gòu)令”等房地產(chǎn)調(diào)控政策。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查,探討房地產(chǎn)政策對(duì)我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用,并提出相應(yīng)的完善建議。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)政策 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì) 房產(chǎn)稅

    一、研究背景

    當(dāng)前,我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入“新常態(tài)”的發(fā)展模式,在這種經(jīng)濟(jì)增速下,想要保住良好的GDP水平,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極其重要。一個(gè)健康的房地產(chǎn)行業(yè)必定給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)驅(qū)動(dòng)力,一個(gè)發(fā)展畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然會(huì)給宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)阻力。國(guó)際環(huán)境上來(lái)看,人民幣加入了SDR,這就在無(wú)形之中給我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平帶來(lái)了挑戰(zhàn):人民幣作為儲(chǔ)備貨幣,這就要求中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能過(guò)于疲軟,而作為我國(guó)GDP增長(zhǎng)的一大動(dòng)力的房地產(chǎn)企業(yè),必須在日益減速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮更為關(guān)鍵的作用,如何讓高房?jī)r(jià)、需求不協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的正向作用,是政府在宏觀(guān)調(diào)控上的一大難題。

    二、我國(guó)房地產(chǎn)政策現(xiàn)狀

    (一)“限購(gòu)令”政策

    “限購(gòu)令”最早于2010年4月提出,以北京市為首要試點(diǎn)地區(qū),要求每一戶(hù)北京家庭只能新購(gòu)一套商品房,并且在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的同時(shí)提供《家庭成員情況申報(bào)表》。這是全國(guó)首次提出的“限購(gòu)令”。之后,國(guó)家出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》一文,在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)啟了不同力度的限購(gòu)政策實(shí)施行為。

    (二)房地產(chǎn)稅政策

    房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅最早由上海開(kāi)始試點(diǎn)征收,主要面向本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房,以及非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房,適用稅率暫定0.6%。在此之后,房產(chǎn)稅政策開(kāi)始在其他一二線(xiàn)城市如重慶、杭州等展開(kāi)實(shí)施。

    (三)房地產(chǎn)去庫(kù)存

    房地產(chǎn)去庫(kù)存,指的是國(guó)家大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行庫(kù)存商品房的消化、減倉(cāng),總共有四種途徑:第一,通過(guò)戶(hù)籍改革,讓一部分農(nóng)村戶(hù)口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袘?hù)口,帶動(dòng)農(nóng)村人進(jìn)城買(mǎi)房,消化庫(kù)存;第二,通過(guò)鼓勵(lì)房企降低房?jī)r(jià)和兼并重組,加大房地產(chǎn)行業(yè)集中度;第三,通過(guò)取消某些城市的限購(gòu);第四,擴(kuò)大政府購(gòu)買(mǎi),鼓勵(lì)地方運(yùn)用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)。

    三、房地產(chǎn)政策對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響

    (一)積極影響

    “限購(gòu)令”政策。限購(gòu)令可以抑制房地產(chǎn)投機(jī),促使房?jī)r(jià)回落。據(jù)統(tǒng)計(jì),2015年9、10兩個(gè)月份北京的商品房成交量為10734套,同跌46%;該年前10個(gè)月,商品房簽約套數(shù)為69079套,二手房簽約101188套,總計(jì)170267套,同跌17.8%、35.8%、29.6%。不難看出,限購(gòu)令的實(shí)行的確給大城市過(guò)熱的的住房需求起到了抑制的作用,使得部分大城市的新房和二手房交易數(shù)量明顯下降。

    房產(chǎn)稅政策。對(duì)于地方政府而言,房產(chǎn)稅政策是增加政府收入的一項(xiàng)政策,有利于政府獲得更多的收益。對(duì)于投資者而言,房產(chǎn)稅降低了其投資需求,減少房地產(chǎn)泡沫,引導(dǎo)資金流向其他領(lǐng)域。對(duì)于剛需者而言,該政策可以“削富濟(jì)貧”,高收入群體的交稅數(shù)額高于低收入者,合理地讓高收入群體分擔(dān)了低收入群體的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

    去庫(kù)存是供給端的有力改革。通過(guò)引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行庫(kù)存消化,使得部分城市尤其是三四線(xiàn)城市的閑置房源得以賣(mài)出,既避免了資源浪費(fèi),又使得住房需求得以降低,使得宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)在低泡沫的前提下平穩(wěn)運(yùn)行,避免了過(guò)熱的房?jī)r(jià)帶來(lái)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

    (二)消極影響

    土地出讓收益一直都是政府的一大收入來(lái)源。限購(gòu)令阻斷了地方政府獲取收益償還債務(wù)的渠道,打擊了地方政府執(zhí)行政策的積極性。此外,房地產(chǎn)本身具有一定的投資屬性,對(duì)其需求的打壓不利于其投資屬性的發(fā)揮,有礙宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    房產(chǎn)稅政策在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策中屬于需求抑制策略。然而,我國(guó)的房?jī)r(jià)居高不下的原因主要是剛需過(guò)旺,歸根結(jié)底是由于供給不足。另外,房產(chǎn)稅的實(shí)施需要一系列配套措施的協(xié)同作用,如房地產(chǎn)估價(jià)制度、不動(dòng)產(chǎn)登記制度等,單一的征稅難以最大限度的發(fā)揮其作用。

    去庫(kù)存實(shí)施難度大,見(jiàn)效慢。我國(guó)內(nèi)部發(fā)展不均衡,大多數(shù)省份中的三四線(xiàn)城市并不能滿(mǎn)足當(dāng)下年輕人的生存需要,因此,想要取得去庫(kù)存的良好效果,關(guān)鍵要改善三四線(xiàn)城市的整體狀況。此外,去庫(kù)存使得一部分有意愿在一二線(xiàn)買(mǎi)房的消費(fèi)者轉(zhuǎn)而去三四線(xiàn)城市發(fā)展,對(duì)于大城市而言是一種人力的流失,有礙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    四、對(duì)房地產(chǎn)政策消極影響的應(yīng)對(duì)策略

    (一)對(duì)“限購(gòu)令”的改善

    在實(shí)施限購(gòu)令的同時(shí),首先要處理好消費(fèi)者分層。限購(gòu)必須將消費(fèi)者按照收入水平進(jìn)行區(qū)別對(duì)待,理性實(shí)施。其次,要區(qū)分出投資性房地產(chǎn)需求和消費(fèi)性房地產(chǎn)需求,在抑制住房需求的同時(shí)適當(dāng)釋放房產(chǎn)投資的活力,使得房地產(chǎn)在投資領(lǐng)域充分發(fā)揮其拉動(dòng)GDP的作用。最后,“限購(gòu)令”作為歷史的產(chǎn)物,在房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸完善的時(shí)候要逐漸引導(dǎo)其退出市場(chǎng),讓更多的優(yōu)良政策去代替它。

    (二)建立完善房產(chǎn)稅配套制度

    房地產(chǎn)稅的征收是一個(gè)經(jīng)過(guò)試點(diǎn)再擴(kuò)大的科學(xué)政策,發(fā)揮了其積極作用,但是沒(méi)有發(fā)揮其最大的作用,其全面作用的激發(fā)需要相關(guān)配套制度的完善。國(guó)家應(yīng)該在房產(chǎn)購(gòu)置、登記、轉(zhuǎn)讓、估值等方面都建立更加完善的體系,并讓房產(chǎn)稅獲得的收入真正能夠利用到社會(huì)公共建設(shè)中去,同時(shí),鼓勵(lì)房地產(chǎn)稅收入資金充分流通到各種社會(huì)基建行為中去,大力投入社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)中去,讓稅收資金造福百姓,才能讓房產(chǎn)稅得到更大范圍的普及。

    (三)以城鎮(zhèn)化推動(dòng)“去庫(kù)存”

    城鎮(zhèn)化的加速是去庫(kù)存的一大重要?jiǎng)恿Α榱耸垢嗟膸?kù)存商品房得以消化,緩解一線(xiàn)城市的住房需求過(guò)高問(wèn)題,必須加快三四線(xiàn)城市的城鎮(zhèn)化建設(shè),使得小城市的基礎(chǔ)設(shè)施更加全面、資源更加充裕,提高其吸引力,這樣才能使得更多的消費(fèi)者樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)三四線(xiàn)城市的住房,否則,去庫(kù)存的實(shí)施依然難度重重。

    五、結(jié)語(yǔ)

    總結(jié)來(lái)看,我國(guó)目前的房地產(chǎn)政策并非只帶來(lái)了良性的結(jié)果,很多負(fù)面影響也亟待解決。想要從根本解決問(wèn)題,需要國(guó)家的努力、政府的努力,更需要每一位消費(fèi)者進(jìn)行觀(guān)念上的轉(zhuǎn)變,科學(xué)地配置自己的購(gòu)房需求,杜絕盲目跟風(fēng)??梢云谕氖牵S著社會(huì)的不斷發(fā)展,該領(lǐng)域的研究成果也將更加豐富,今后政府在制定房地產(chǎn)政策的過(guò)程中也將獲得更多的指導(dǎo)和參考,我國(guó)的房地產(chǎn)政策也將在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到更大的促進(jìn)作用。

    參考文獻(xiàn)

    [1]郭兆利.《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究》[J].財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所,2015(6),12-16.

    [2]賈少權(quán).《我國(guó)房地產(chǎn)政策對(duì)房?jī)r(jià)及GDP的影響研究》[D].北京工業(yè)大學(xué),2012.

    [3]李玉梅.《我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)特征及其影響因素的實(shí)證研究》[D].華中科技大學(xué),2008.

    [4]馬嘉敏.《我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究》[D].西南大學(xué),2015.

    [5]周耐環(huán).《財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響》[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng),2014(4),13-18.endprint

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