論營改增對房地產(chǎn)行業(yè)投資的影響

宋長虹

【摘要】隨著營業(yè)稅改增值稅試點在全國范圍內(nèi)的拓展，房地產(chǎn)這一行業(yè)作為我國經(jīng)濟的主要發(fā)展路線，成為了“營改增”政策中的主要關(guān)注對象?！盃I改增”政策對過熱的房地產(chǎn)行業(yè)進行了有效調(diào)整，重新指明了房地產(chǎn)行業(yè)投資的方向，對房地產(chǎn)行業(yè)的投資起到了十分重要的影響。本文首先介紹了營業(yè)稅改增值稅的理論概述，分析了房地產(chǎn)行業(yè)在實施該政策的重要意義，最后具體分析了“營改增”政策對房地產(chǎn)行業(yè)投資的影響。

【關(guān)鍵詞】營改增 房地產(chǎn)行業(yè) 投資 影響

稅收是國家管理的重要經(jīng)濟來源，在以往的情況中，收稅過程中的重復(fù)征稅問題是“營改增”政策的主要解決目標(biāo)，同時規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)更加趨近于供給與需求之間的平衡點，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)朝著更加優(yōu)化的方向發(fā)展?！盃I改增”政策的實施也降低了地產(chǎn)交易過程中的稅收成本，使房地產(chǎn)行業(yè)投資趨向良性發(fā)展。

一、營改增概述

營改增是指以前繳納營業(yè)稅的納稅人在納稅時，改為繳納增值稅，不再繳納營業(yè)稅。增值稅的稅額在會計結(jié)算中指的是銷項稅額減去進項稅額的差額。營改增政策的實施解決了重復(fù)征稅的問題，減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，降低了企業(yè)的營業(yè)成本。

二、房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增政策的意義

在我國之前實行的稅制中，增值稅和營業(yè)稅是我國稅收收入中最重要的兩個稅種。在二者同時存在的過程中，出現(xiàn)了很多矛盾的問題。一方面，增值稅是對企業(yè)產(chǎn)品增值的部分按比例征收稅款，而對營業(yè)額全額征收的營業(yè)稅部分卻無法抵扣。對于房地產(chǎn)行業(yè)，繳納的營業(yè)稅無法作為成本抵扣，造成重復(fù)征稅現(xiàn)象，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。另一方面，部分增值稅單位無法取得購進貨物的增值稅專用發(fā)票，對于未增值的部分無法取得進行稅額的增值稅專用發(fā)票，從而造成進項稅額無法抵扣的現(xiàn)象，對于未增值的部分也需要交納增值稅，這樣就違背了增值稅的本來含義。

而“營改增”政策的出現(xiàn)從根本上就是取消了營業(yè)稅，對于營業(yè)單位和增值稅單位進行統(tǒng)一管理，從根本上解決了重復(fù)征稅的問題。同時，“營改增”政策還解決了混合經(jīng)營單位對于稅收方面的復(fù)雜性，調(diào)整了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了長遠的發(fā)展。我國出臺的供給側(cè)改革戰(zhàn)略主要就是鼓勵第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，“營改增”解決了重復(fù)征稅的問題，也進一步減輕了第三產(chǎn)業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，促進了第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。

三、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)投資的影響

（一）投資成本方面的影響

“營改增”政策的目的就是將營業(yè)稅所包含的金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)以及房地產(chǎn)的營業(yè)稅全部都改征增值稅。房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中的影響最為廣泛，同時帶動三百多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并與其關(guān)系密切，具有明顯的協(xié)同效應(yīng)。營業(yè)稅的取消優(yōu)化了房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的內(nèi)部構(gòu)架，有利于整個行業(yè)的整體結(jié)構(gòu)性發(fā)展。由于營業(yè)稅的改革，使得企業(yè)在購進相關(guān)辦公用房產(chǎn)時的稅務(wù)發(fā)票由無法抵扣的營業(yè)稅發(fā)票改變?yōu)榭梢宰鳛檫M項稅額抵扣的增值稅專用發(fā)票。這一政策的施行不僅促進了房地產(chǎn)的交易經(jīng)濟規(guī)模的擴大，促進了對于房地產(chǎn)方面的消費投資，還規(guī)范了市場的發(fā)展規(guī)劃，降低購買者購買商品房時的稅負(fù)方面的成本，有利于房地產(chǎn)的市場活躍度，活躍市場氣氛，同時促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二手房方面，雖然“營改增”政策出臺前后的稅率沒有變化，但稅基由價內(nèi)稅變?yōu)榱藘r內(nèi)稅。對于二手房中不滿兩年的，“營改增”政策出臺前后的稅基的降低程度非常可觀，在一定程度上推動了二手房交易市場的流動性以及閑置寫字間的利用幾率。個人買賣二手房時，原來征收的是營業(yè)稅，現(xiàn)在改征增值稅，在該套房產(chǎn)再次賣出時，如果沒有產(chǎn)生增值則不用繳納稅款，若產(chǎn)生增值，則只需要對增值部分征收稅款。這一政策降低了二手房交易過程中的交易負(fù)擔(dān)，使二手房的流動更加頻繁。

（二）降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)

“營改增”政策作為供給側(cè)改革的一環(huán)，將降低利潤率低的企業(yè)的負(fù)擔(dān)，間接提高金融業(yè)和建筑裝修業(yè)的活躍性。促進房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高相關(guān)投資的可行性。按照營改增方案，企業(yè)的預(yù)售營業(yè)款的稅率有所降低，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率。同時，“營改增”政策的降稅比例非常可觀，大部分企業(yè)均低于“營改增”前后的均衡毛利率，這就代表大部分毛利率處于均衡點以下的企業(yè)都將改善企業(yè)的盈利水平。

對于利潤率高的企業(yè)，“營改增”政策也提高了企業(yè)利潤的上升空間，但是，在減輕房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)的同時，對于發(fā)票管理的要求也更高。這就促進了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，使企業(yè)更加注重自身的內(nèi)部控制管理。一個企業(yè)中最重要的核心就是財務(wù)管理，稅制的改革帶來的是對企業(yè)財務(wù)流程、會計核算方式以及納稅框架等方面的更高要求。企業(yè)必須加強內(nèi)部控制的管理，及時制定符合相關(guān)政策變化的財務(wù)管理規(guī)章制度，細致化的規(guī)定相關(guān)的內(nèi)部控制管理條例。而少部分無法緊跟政策潮流、內(nèi)部控制體系不是很健全的小型房地產(chǎn)企業(yè)則有可能面臨著在競爭中被淘汰的命運。

（三）促進房地產(chǎn)行業(yè)投資，去除行業(yè)庫存

近年來，超高的資本回報率讓社會資本的目光大部分都聚集在房地產(chǎn)行業(yè)上，讓房地產(chǎn)行業(yè)空前火熱，同時也加大了貧富的兩極分化，造成了土地資源分配的不公平性，部分地產(chǎn)商通過囤積土地借機炒作、投機，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的平衡?！盃I改增”政策的出臺在一方面打擊了企業(yè)的不良投機行為，使過多囤積土地的企業(yè)產(chǎn)生壓力；另一方面，對于房地產(chǎn)行業(yè)回歸正常水平起到了極其重要的意義。

“營改增”政策從根本上規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)的稅務(wù)方面的管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，增加了房地產(chǎn)行業(yè)吸引投資的能力。長期、穩(wěn)定的投資可以驅(qū)散相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)泡沫，使房地產(chǎn)行業(yè)更加符合市場的真實需求。避免土地資源的浪費，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)朝著更加理性的方向發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)的過度繁榮除了體現(xiàn)在民用住房方面，還體現(xiàn)在商業(yè)用房方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，電子商務(wù)行業(yè)不斷崛起，但帶來的就是商業(yè)寫字間等方面的需求急速下降，形成了大量的積壓。但“營改增”條例中，不動產(chǎn)投資也劃分為可以抵扣的進項稅額的部分，大大激勵了企業(yè)持有商業(yè)不動產(chǎn)的積極性。對于供給側(cè)改革中的去庫存一項目標(biāo)具有積極意義。

（四）對于房地產(chǎn)行業(yè)投資的消極影響

“營改增”政策中規(guī)定，予以申報的條件為必須具備規(guī)范的賬務(wù)處理能力。但是目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)無法滿足相關(guān)的條件，難以適應(yīng)新的稅收制度。同時，內(nèi)部控制體制的不健全和內(nèi)部控制舉措落實的困難性都成為了企業(yè)稅制改革方面的難點。企業(yè)稅制方面的轉(zhuǎn)型困難在某種程度上也阻礙了各方對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)投資。

在會計核算方面，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)本身就很錯綜復(fù)雜，短時間內(nèi)無法完美的改變相關(guān)的稅務(wù)核算制度。稅制方面的改革增加了核算方面的難度，會計科目的大量增加使得原本很簡單的核算處理過程變得復(fù)雜，增加了核算難度，加大的財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生幾率。

四、總結(jié)

營業(yè)稅改增值稅這一政策的實施對房地產(chǎn)行業(yè)的投資產(chǎn)生了十分廣泛的影響。在房地產(chǎn)發(fā)展過熱，泡沫經(jīng)濟復(fù)雜的現(xiàn)狀下，“營改增”政策的出現(xiàn)是國家改變房地產(chǎn)行業(yè)、對房地產(chǎn)行業(yè)實施精細化管理、促進房地產(chǎn)行業(yè)良性投資的開始。通過這一稅制方面的改革的實施，房地產(chǎn)行業(yè)將會朝著一個更加健康的方向發(fā)展。

參考文獻

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