房屋按揭貸款風(fēng)險分析及防范策略

張婧文

摘要：房屋按揭貸款是銀行的主要業(yè)務(wù)之一，也是當(dāng)前人們購房的主要方式。而房屋按揭貸款的特點，也使得其風(fēng)險較為復(fù)雜。本文主要分析了當(dāng)前房屋按揭貸款風(fēng)險，并提出了相應(yīng)的防范策略。

關(guān)鍵詞：按揭貸款；風(fēng)險分析；防范策略

在當(dāng)代消費體系中，住房已經(jīng)成為最重要的消費項目之一。對于普通購房者而言，按揭貸款成了其買房的主要途徑。我國政府也放寬了房貸限制條件，使得更多的消費者可以通過按揭貸款的方式購房。然而，也需要注意到，由于貸款條件的放寬，很多擔(dān)保能力不強(qiáng)的消費者也成了貸款對象。銀行貸款給這些還款能力不強(qiáng)的消費者，無疑會增加其經(jīng)營風(fēng)險。而銀行風(fēng)險將會導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)的危機(jī)。

1.房屋按揭貸款概述

房屋按揭貸款是指購房者以所購住房作抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保的個人住房貸款。對于銀行而言，其可以通過房屋按揭貸款獲得很大的經(jīng)濟(jì)利潤，因此，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房屋按揭貸款也成了各大銀行重點競爭的業(yè)務(wù)。按照我國現(xiàn)象按揭貸款條件的規(guī)定，申請者需要支付一定的購房首付，并在以后按期每月歸還相應(yīng)的本金和利息。因此，按揭貸款使得住房成了超前消費的一種模式。隨著國家積極放寬購房按揭貸款條件，更多的消費者可以選擇這種超前消費模式。但是，在實際過程中，很多還款能力不穩(wěn)定的消費者也成了銀行的貸款對象。美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，一個重要原因就是次級貸款對象無法按時歸還貸款，從而導(dǎo)致了整個市場的金融危機(jī)。所以，房屋按揭貸款存在一定的風(fēng)險，只有加強(qiáng)風(fēng)險防范，才能避免房地產(chǎn)泡沫的無限制變大，才能保證金融市場的穩(wěn)定。

2.房屋按揭貸款風(fēng)險分析

我國當(dāng)前的房屋按揭貸款，在一定程度上推動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。而房地產(chǎn)市場可以帶動上游的材料、土建、交通和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。另一方面，我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的過度火爆，個人貸款的過度膨脹，增加了銀行所承擔(dān)的風(fēng)險，增加了市場經(jīng)濟(jì)泡沫。所以，房屋按揭貸款存在一定的風(fēng)險，這主要表現(xiàn)在以下方面。

2.1樓盤準(zhǔn)入風(fēng)險

這種風(fēng)險主要表現(xiàn)在樓盤質(zhì)量和交付時間等方面。一方面，很多開發(fā)商在與購房者簽訂合同之后，再交付樓盤。而在簽訂合同時，由于信息不對稱的存在，購房者掌握的信息不全，對樓盤的實際情況不是很了解。這樣，一旦樓盤出現(xiàn)延期交付，就會導(dǎo)致購房者利益受到損失。同時，樓盤質(zhì)量問題也是購房者不能完全把握的，并且，現(xiàn)在還出現(xiàn)了很多樓盤爛尾的現(xiàn)象，地產(chǎn)老板卷錢走人，都表明購房者需要面對樓盤方面的風(fēng)險。另一方面，樓盤滯銷的情況，也使得整體抵押物的處置問題變得很復(fù)雜，這對房屋按揭貸款風(fēng)險也有一定影響。

2.2開發(fā)商擔(dān)保風(fēng)險

在我國，房屋按揭貸款一般都需要開發(fā)商擔(dān)保。因此，這就對開發(fā)商的能力提出了很高要求，其資產(chǎn)、經(jīng)營能力、財務(wù)狀況和信譽(yù)等都需要滿足這種擔(dān)保的需求。而很多開發(fā)商的實際情況，可能存在其擔(dān)保能力不夠的問題。這些開發(fā)商方面的問題，同樣也是房屋按揭貸款風(fēng)險的重要體現(xiàn)。

2.3借款人信用風(fēng)險

這種風(fēng)險也是美國次貸危機(jī)爆發(fā)的主要原因。對于借款人而言，房屋按揭款后，其必須按照一定的規(guī)則每月歸還給銀行一定的本金和利息。因此，這就要求借款人應(yīng)該具備一定的還款能力和穩(wěn)定的收入。而問題是，隨著銀行放貸條件的放寬，很多還款能力不強(qiáng)的消費者也成了銀行的貸款對象。這些借款人由于工作不穩(wěn)定，收入不能保證每月按時還款，從而導(dǎo)致違約風(fēng)險的出現(xiàn)。此外，一些信用不好的人在申請貸款時，銀行由于審查不清，或者放貸條件過于寬松，同樣也會導(dǎo)致違約風(fēng)險的出現(xiàn)。

2.4抵押物風(fēng)險

借款人在申請房屋按揭貸款時，其相當(dāng)于將房屋抵押給銀行，而自己通過每月還款的方式贖回抵押物。銀行在這個過程中，就需要享受抵押物增值的好處，也要承擔(dān)抵押物貶值的風(fēng)險。當(dāng)房價出現(xiàn)下跌，抵押物的價值變化就會需要銀行來承擔(dān)。而一旦房價大幅下跌，銀行所遭受的損失也就更大，這很容易引起銀行系統(tǒng)性風(fēng)險。此外，一些意外事故，比如火災(zāi)和地震等，導(dǎo)致房屋破損或毀壞，其實質(zhì)也是房屋價值大幅下降，這就會影響借款人的正常還款，同樣會導(dǎo)致更大的風(fēng)險。

2.5假按揭風(fēng)險

假按揭，主要是指開發(fā)商冒充購房者向銀行貸款。對于有些開發(fā)商而言，當(dāng)其資金周轉(zhuǎn)困難的時候，他們就會實施假按揭，從銀行那里獲取資金。這種假按揭的實質(zhì)，就是開發(fā)商通過非常手段騙取銀行的貸款。獲得資金之后，這些開發(fā)商就會將資金重新投入項目，保障房地產(chǎn)項目繼續(xù)施工。這種情況很容易引起糾紛，導(dǎo)致商業(yè)銀行，尤其是一些基層的銀行必須承擔(dān)更大的貸款風(fēng)險。

2.6利率風(fēng)險

近年來，我國利率市場化改革后，銀行貸款利率很大程度由市場決定。而銀行貸款利率決定了借款人需要歸還的利息，因此，影響到了借款人每月的房貸額度。我國當(dāng)前的政策，房屋按揭貸款的利率并不無安全取決于市場，但其仍會受市場影響而有所調(diào)整。對于借款人而言，其可以在貸款時，與銀行協(xié)商，采用固定利率或者是浮動利率兩種方式。而對于固定利率而言，倘若以后的實際利率下降，借款人就不得不承擔(dān)更多的利息。而對于浮動利率而言，其很難預(yù)測，之后的利率既可能增高，也可能降低，這種難以預(yù)測的特點，同樣會引起借款人還款壓力的變化。而對于銀行而言，我國政策規(guī)定房屋按揭貸款的利率要到央行加息次年才能升高，這樣，銀行就可能會遭受一定的利率損失。這些都是利率風(fēng)險的表現(xiàn)。尤其是當(dāng)利率變化增加借款人還款壓力時，嚴(yán)重的話，就會導(dǎo)致大量借款人違約，進(jìn)而對銀行經(jīng)營產(chǎn)生很大的影響。

2.7銀行自身風(fēng)險

這種風(fēng)險主要來源于銀行的操作性工作，主要分為貸前階段、貸中階段和帶飯貸后階段三種情況。貸前階段風(fēng)險主要包括對借款人資格審查不清、故意隱瞞關(guān)鍵信息等。貸中階段的風(fēng)險主要包括審貸人員審查不清、合同缺陷未及時發(fā)現(xiàn)、抵押落空、對貸款條件把關(guān)不嚴(yán)等。貸后階段的風(fēng)險主要包括沒有定期檢查樓盤、對于交付的房產(chǎn)的抵押不能及時落實，對風(fēng)險把控能力不強(qiáng)，導(dǎo)致信貸風(fēng)險不能及時處理等。endprint

3.房屋按揭貸款風(fēng)險防范策略

3.1加強(qiáng)對樓盤開發(fā)商的考察

為了防范樓盤準(zhǔn)入風(fēng)險，就需要加強(qiáng)對樓盤開發(fā)商的考察力度。首先，樓盤準(zhǔn)入的時候，一定要做好把關(guān)工作，對資質(zhì)不夠（四級及以下）或者暫定資質(zhì)開發(fā)商的樓盤，一律不準(zhǔn)入。而對于那些仍然有房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能按時歸還，或者在其他融資平臺信譽(yù)不好的開發(fā)商，也不得準(zhǔn)入。對于不合規(guī)、資質(zhì)不夠的開發(fā)商的樓盤，即使有已準(zhǔn)入的樓盤，也要立即暫停貸款。除此之外，監(jiān)管部門也要嚴(yán)格調(diào)查樓盤開放歷史，查看開發(fā)商是否需存在爛尾樓現(xiàn)象，同時也要考查樓盤資本金到位和銷售等情況。同時，為了防范開發(fā)商擔(dān)保風(fēng)險，也要保證開發(fā)商具有一定的資產(chǎn)，并且其經(jīng)營狀況良好，且金融信用良好，具備相應(yīng)的擔(dān)保能力。

3.2加強(qiáng)信用風(fēng)險防范力度

信用風(fēng)險的防范關(guān)鍵在于對貸款對象的審查，既要保證借款人具備基本的還款能力，也要其具有良好的信用。因此，對于銀行而言，房屋按揭貸款的貸款對象應(yīng)該是穩(wěn)定的職業(yè)者。借款人具有穩(wěn)定的收入，則可以大大降低其違約的風(fēng)險。同時，銀行也要在發(fā)貸之前，對借款人的單位情況和收入情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和審核，銀行也要對借款人的公積金繳納情況、社保情況等進(jìn)行核實，保證借款人具有良好的信用。對于一些自營業(yè)主，他們一般購買的都是大額住房。對這類借款人，需要采取更加嚴(yán)格的審批標(biāo)準(zhǔn)，要對其行業(yè)、現(xiàn)金流、償債、盈利等進(jìn)行綜合分析。

3.3完善資金監(jiān)管制度

為了防范一些不法的開發(fā)商冒充購房者進(jìn)行假按揭，就需要對房地產(chǎn)相關(guān)項目進(jìn)行全過程的監(jiān)管，重點檢查房地產(chǎn)項目的資金情況，包括資金的入賬和支付等。通過對資金項目的重點檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，可以有效防范假按揭的出現(xiàn)。此外，銀行也要在貸款之間，加大對開發(fā)商的甄選力度，同時也要加強(qiáng)對那些可疑且大額的貸款，做好事后檢查，定期檢查其在房產(chǎn)局的備案情況，檢查相應(yīng)的抵押手續(xù)等。同時，銀行也要優(yōu)化內(nèi)部業(yè)務(wù)流程，實施交叉復(fù)核制度，嚴(yán)格檢查和管理相關(guān)文件，執(zhí)行更加嚴(yán)格的審判制度，保證監(jiān)管制度的有效實施。

結(jié)論

房屋按揭貸款已經(jīng)成了商業(yè)銀行的重要業(yè)務(wù)，也是當(dāng)前消費者購房的主要途徑之一。但是，房屋按揭貸款的風(fēng)險是始終存在的，而且這種風(fēng)險是可以不斷積累的。一旦其風(fēng)險不可控，會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場的震蕩，對整個經(jīng)濟(jì)將會有致命的影響。因此，加強(qiáng)對房屋按揭貸款風(fēng)險的監(jiān)控和防范具有重要意義，也是各界關(guān)心的重點問題。只有嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)制度，加強(qiáng)資金監(jiān)管，完善相應(yīng)的規(guī)范工作，才能盡力減少這種風(fēng)險，保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

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