農(nóng)村宅基地退出補償價值測算的實證研究

張勇

(池州學院 管理與法學院，安徽 池州 247000)

農(nóng)村宅基地退出補償價值測算的實證研究

張勇

(池州學院 管理與法學院，安徽 池州 247000)

確定農(nóng)村宅基地退出補償價值是構(gòu)建農(nóng)村宅基地退出補償機制的核心內(nèi)容。從宅基地使用權(quán)權(quán)利主體農(nóng)民土地權(quán)益損失視角出發(fā)，分析宅基地退出的補償價值體系，并從農(nóng)民的宅基地使用權(quán)價值和宅基地發(fā)展權(quán)價值兩個維度建立宅基地退出補償價值測算模型，并以安徽省寧國市為例，測算出農(nóng)村宅基地退出補償價值，測算結(jié)果遠高于寧國市現(xiàn)行的最高標準，為建立農(nóng)村宅基地退出補償激勵機制提供一定參考。

農(nóng)村宅基地； 宅基地發(fā)展權(quán)； 退出； 補償價值； 寧國市

資源配置理論表明，利益分配機制是影響資源配置效率的重要因素，對于提高資源配置效率具有十分顯著的激勵作用[1]。農(nóng)村宅基地退出后如何補償、補償多少，這些問題都是作為宅基地使用權(quán)主體農(nóng)戶最為關(guān)心的。因此，如何確定農(nóng)村宅基地退出補償標準是探索和建立宅基地退出補償機制、引導農(nóng)戶自愿退出的關(guān)鍵問題之一。雖然中央已明確將“探索宅基地自愿有償退出機制”作為推進我國農(nóng)村宅基地制度改革完善的重要內(nèi)容，但是目前在全國層面上并沒有一個統(tǒng)一的宅基地退出補償標準，相關(guān)法律也是空白。雖然部分省(市)近年來積極探索農(nóng)村宅基地退出實踐，各地也針對退出宅基地的農(nóng)戶出臺了具體的補償標準，但各地補償標準相差較大，加上在實際中農(nóng)戶并沒有參與制定補償標準的過程，導致政策在執(zhí)行時農(nóng)戶往往會存在“補償標準是如何確定的”、“這樣的標準是否合理”等諸多質(zhì)疑，同時也使得各地在執(zhí)行農(nóng)村宅基地退出補償政策的過程中遇到了諸多阻力[2-3]。

文獻檢索結(jié)果表明近年來國內(nèi)學術(shù)界針對農(nóng)村宅基地退出補償價值進行了較多的探討，但目前還沒有形成統(tǒng)一的觀點，概括起來主要有以下幾種看法：一是以宅基地的經(jīng)濟價值為標準，如韓康等認為應(yīng)對退出的農(nóng)村宅基地實行資本化、市場化運作[4]；韓立達等也認為農(nóng)村宅基地退出應(yīng)走市場化道路[5]。二是以宅基地為農(nóng)民提供的住房保障功能為標準，如歐陽安蛟等建議以農(nóng)民放棄宅基地在城鎮(zhèn)或集中居住區(qū)獲得相當住房保障為補償標準[6]。三是以住房保障價值和經(jīng)濟價值兼有的補償標準，如羅偉玲等認為宅基地的經(jīng)濟補償價值應(yīng)包括宅基地的社會保障價值和資產(chǎn)價值兩個部分[7]。四是以宅基地的綜合價值為補償標準，如岳永兵認為不僅要對農(nóng)戶補償宅基地的經(jīng)濟價值，還要針對農(nóng)戶社保、身份認同和代際繼承等進行補償[8]。另外，針對農(nóng)村宅基地退出補償價值如何測算研究的成果較少，其中在方法層面上具有代表性的是徐小峰運用成本逼近法，從土地發(fā)展權(quán)視角估算了農(nóng)村宅基地價值[2]，胡銀根等依據(jù)福利經(jīng)濟學原理，基于宅基地對農(nóng)民的功能效用視角對農(nóng)村宅基地退出補償價值進行了定量測算[9]。

綜上可見，目前學術(shù)界有關(guān)農(nóng)村宅基地退出補償價值的研究還較少，在理論層面上圍繞農(nóng)村宅基地退出補償價值體系構(gòu)成還有待于進一步探討，在方法層面上針對農(nóng)村宅基地退出補償價格的評估方法也有待于進一步研究。鑒于此，本文嘗試從農(nóng)戶損失土地權(quán)益視角出發(fā)，構(gòu)建宅基地退出補償價值體系，并在借鑒已有研究方法的基礎(chǔ)之上，建立農(nóng)村宅基地退出補償額度測算模型，以安徽省寧國市為例進行實證研究，以期為探索和建立農(nóng)村宅基地退出補償機制、制定宅基地退出補償標準提供一定參考。

一、基于農(nóng)戶權(quán)益損失視角的農(nóng)村宅基地退出補償價值體系

筆者認為農(nóng)戶退出宅基地也就意味著放棄其無償獲取的宅基地使用權(quán)，同時從土地發(fā)展權(quán)視角來看，退出宅基地的農(nóng)戶還喪失了對宅基地進行再次開發(fā)利用的土地發(fā)展權(quán)權(quán)利。因此，基于“損失什么，補償什么”的原則，農(nóng)戶在宅基地退出中損失了基于集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的宅基地使用權(quán)和作為土地發(fā)展權(quán)的宅基地發(fā)展權(quán)，那么就應(yīng)該對損失的這兩項權(quán)利進行補償。

(一)農(nóng)村宅基地退出中的農(nóng)民土地權(quán)利損失

1．作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)

根據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是與建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等處于并列地位的完整的用益物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百一十七條的規(guī)定，用益物權(quán)是指對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。另外，《物權(quán)法》第一百五十二條還有如下規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。但該規(guī)定并沒有界定宅基地使用權(quán)的概念，只是規(guī)定了占有和使用的權(quán)利，也沒有提及收益權(quán)和處分權(quán)兩項權(quán)能。筆者認為將收益權(quán)和處分權(quán)排除在宅基地使用權(quán)的權(quán)能之外，這并不符合現(xiàn)代物權(quán)的理念，完整的宅基地使用權(quán)應(yīng)當賦予農(nóng)民對宅基地的收益權(quán)和一定的處分權(quán)[10]。因此，本文認為宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建造住宅及附屬設(shè)施的用益物權(quán)，其權(quán)利內(nèi)容應(yīng)該包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

2.作為土地發(fā)展權(quán)的宅基地發(fā)展權(quán)

從廣義上來說，土地發(fā)展權(quán)(Land Development Right，LDR)指的是土地改為最佳用途的權(quán)利；而從狹義上來說，土地發(fā)展權(quán)則指改變了土地原來用途或提高了土地利用強度條件下使用土地的權(quán)利，是發(fā)展土地的權(quán)利，是從土地所有權(quán)中分離和派生出來的一種物權(quán)，是相對獨立并可以單獨處分的財產(chǎn)權(quán)。宅基地發(fā)展權(quán)概念源于有關(guān)土地發(fā)展權(quán)概念的引申，本文認為宅基地發(fā)展權(quán)指的是對宅基地進行再開發(fā)利用的權(quán)利，是從宅基地所有權(quán)中分離出來、具有獨立性和可轉(zhuǎn)移性的財產(chǎn)權(quán)[11]。筆者認為目前由地方政府主導積極探索開展的農(nóng)村宅基地退出，從土地發(fā)展權(quán)視角來看，其本質(zhì)就是由地方政府推動的農(nóng)村宅基地土地發(fā)展權(quán)在城鄉(xiāng)空間位置上的轉(zhuǎn)移，是一種虛擬的并且可轉(zhuǎn)移的土地發(fā)展權(quán)形式，也屬于獨立的財產(chǎn)權(quán)范疇，從宅基地發(fā)展權(quán)權(quán)利主體歸屬來看，農(nóng)戶作為農(nóng)村宅基地的真正使用者，也是宅基地再開發(fā)利用行為的權(quán)利主體，不論是獲得利益還是自身利益受到損害都會直接影響到農(nóng)戶及其家庭的切身利益，因此農(nóng)村宅基地發(fā)展權(quán)主體歸屬應(yīng)為原宅基地使用權(quán)人農(nóng)戶[12-13]。

作為一項獨立的私權(quán)，農(nóng)戶退出原有宅基地后，原本屬于農(nóng)戶的宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移到了地方政府和新的土地使用者手中，筆者認為在農(nóng)村宅基地退出中宅基地發(fā)展權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的根本動力在于地方政府為了解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標不足和實現(xiàn)耕地占補平衡的現(xiàn)實難題，從某種意義上來說，可以看作是地方政府剝奪了原本屬于農(nóng)民的宅基地發(fā)展權(quán)權(quán)益。實踐證明，由地方政府推動的農(nóng)村宅基地退出，不同于農(nóng)村集體土地征收，地方政府實際上并沒有拿走農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)，而是拿走了應(yīng)歸屬于農(nóng)戶的宅基地發(fā)展權(quán)。因此，地方政府對農(nóng)戶進行的經(jīng)濟補償就應(yīng)該包括對農(nóng)戶失去的宅基地發(fā)展權(quán)的經(jīng)濟補償。黨的十八屆三中全會提出要“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道”。因此，筆者認為從保證公平和增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入角度來看，退出宅基地的農(nóng)民除了依法享有宅基地使用權(quán)，還應(yīng)該得到宅基地發(fā)展權(quán)權(quán)益損失的補償[14]。

(二)農(nóng)村宅基地退出補償價值構(gòu)成

基于前文針對農(nóng)村宅基地退出中的農(nóng)民土地權(quán)利損失分析，本文認為農(nóng)村宅基地退出中農(nóng)戶損失了作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)和作為土地發(fā)展權(quán)的宅基地發(fā)展權(quán)，因此農(nóng)戶應(yīng)獲得宅基地使用權(quán)經(jīng)濟補償和宅基地發(fā)展權(quán)經(jīng)濟補償。因此，農(nóng)村宅基地退出中，農(nóng)戶退出宅基地獲得的經(jīng)濟補償價值包括宅基地使用權(quán)價值和宅基地發(fā)展權(quán)價值兩個部分。

二、農(nóng)村宅基地退出補償價值測算思路與模型

(一)宅基地使用權(quán)價值測算思路與模型

1.測算思路：基于宅基地的住房保障功能視角

住房保障功能作為我國農(nóng)村宅基地的原始福利功能，是我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度下保障具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份的農(nóng)村居民“住有所居”的體現(xiàn)。本文參考胡銀根等所采用的“等價替代”方法，即基于宅基地的住房保障功能，按照發(fā)揮同等效用的物品價值來衡量宅基地住房保障價值，以宅基地的住房保障價值來衡量宅基地的使用權(quán)價值。合理的住房保障價值標準的確定是確定農(nóng)村宅基地使用權(quán)價值的關(guān)鍵，目前國內(nèi)學術(shù)界關(guān)于宅基地的住房保障價值的評估和定量研究的成果較少，歐陽安蛟等認為合理的宅基地退出補償標準應(yīng)當是基于宅基地的住房保障功能，以農(nóng)民放棄宅基地在城鎮(zhèn)或農(nóng)村社區(qū)獲得相當住房保障為標準[6]。如天津市東麗區(qū)、浙江省嘉興市等地區(qū)此前結(jié)合城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的政策所實施的“宅基地換房”、“兩分兩換”正是按照上述思路操作的，即退出宅基地的農(nóng)戶家庭按照政府制定的宅基地換房標準換取城鎮(zhèn)中的一套住房，遷入城鎮(zhèn)居住，對于放棄宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶如果在城鎮(zhèn)已有住房的可以按照換房的市場價格獲得貨幣補償。

根據(jù)我國城鎮(zhèn)住房保障的有關(guān)政策規(guī)定，國家對城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障政策主要包括住房實物保障和貨幣資金保障，其中住房實物保障包括經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房等；貨幣資金保障包括租賃住房補貼、住房公積金及住房補助等。本文依據(jù)國家對城鎮(zhèn)居民家庭的住房保障政策，借鑒胡銀根和劉義基于福利經(jīng)濟學理論測算宅基地住房保障價值的基本思路[15]，參照畢冬梅構(gòu)建的住房貨幣化補貼測算模型[16]，以城鎮(zhèn)居民低收入家庭購房補貼和租房補貼為依據(jù)來測算農(nóng)村宅基地使用權(quán)價值。

2.測算模型

(1)參照經(jīng)濟適用房價格的購買住房補貼測算模型

具體測算公式如下：

P1=J1×S1×a

(1)

(2)

上式中，P1為戶均購房補貼，J1為普通商品房的平均價格，S1為購買商品房的戶均保障面積，a為購房補貼系數(shù)，J2為經(jīng)濟適用房的平均價格。在上述購房補貼標準下，單位面積宅基地的住房保障價值為：

(3)

上式中，VZ1為參照經(jīng)濟適用房的購房補貼計算的宅基地住房保障價值，A1為農(nóng)村人口，Sz為宅基地總面積，b為戶均人口數(shù)，P1為平均每戶購房補貼。

(2)參照廉租房的租房補貼測算模型

目前我國城鎮(zhèn)低收入家庭申請廉租房的租金補貼標準是以每個受補對象應(yīng)獲得的住房福利水平為依據(jù)，也就是按照各地政府規(guī)定的補貼水平給予補貼，具體包括兩個標準：一是廉租房住房保障面積標準應(yīng)達到各地規(guī)定的最低人均標準面積；二是以最低人均保障面積為標準的單位面積人均每月的補貼金額[9]。在實際中具體的廉租房住房保障面積標準和人均月補貼標準都是由各地政府來確定的。具體測算公式如下：

P2=S2×c×12

(4)

上式中，p2為人均年租賃住房補貼金額，S2為地方政府規(guī)定的廉租房住房補貼的人均面積標準，c為地方政府規(guī)定的人均每月單位面積租房租金補貼標準。由于我國現(xiàn)行法律沒有對宅基地使用權(quán)的年限加以規(guī)定，農(nóng)民可以無期限使用宅基地，故本文將宅基地使用權(quán)年限定義為無限年期，P2可視為農(nóng)民因住房保障而獲得的年收益，根據(jù)收益還原法原理，則單位面積宅基地的住房保障價值為：

(3)

上式中，VZ2為參照廉租房租賃住房補貼計算的單位面積宅基地的住房保障價值，P2為人均年租賃住房補貼金額，A1為農(nóng)村總?cè)丝?，SZ為宅基地總面積，r為還原利率。

(二)宅基地發(fā)展權(quán)價值測算思路與模型

本文基于農(nóng)民的宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移視角，參考徐小峰基于土地發(fā)展權(quán)視角估算農(nóng)村宅基地價值的思路，將農(nóng)戶退出宅基地節(jié)余的農(nóng)村集體建設(shè)用地指標形象化為宅基地發(fā)展權(quán)，并將宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)進行開發(fā)利用的交易成本作為土地開發(fā)建設(shè)成本之一，進而運用土地估價方法中的成本逼近法，建立宅基地發(fā)展權(quán)價值測算模型，具體假設(shè)條件、測算思路和計算模型如下：

1.假設(shè)條件

基于前文有關(guān)宅基地發(fā)展權(quán)價值的測算思路，提出以下假設(shè)條件：

假設(shè)1：宅基地發(fā)展權(quán)購入方(地方政府)所占用的耕地與宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方(農(nóng)戶)原宅基地復墾后的耕地質(zhì)量相同、價值相等；

假設(shè)2：宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移前后，宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方(農(nóng)戶)的宅基地發(fā)展權(quán)價值與宅基地發(fā)展權(quán)購入方(地方政府)占用耕地的發(fā)展權(quán)價值相等；

假設(shè)3：宅基地發(fā)展權(quán)可以交易，宅基地發(fā)展權(quán)購入方(地方政府)購入宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方(農(nóng)戶)的宅基地發(fā)展權(quán)并將土地開發(fā)為工業(yè)用地。

2.測算思路

宅基地發(fā)展權(quán)購入方(地方政府)的土地取得費用為宅基地發(fā)展權(quán)價值與土地作為耕地用途的價值之和，用公式表示為：

(6)

宅基地發(fā)展權(quán)購入方(即地方政府)將農(nóng)戶退出的宅基地復墾為耕地，再將宅基地發(fā)展權(quán)從原所在地轉(zhuǎn)移到待開發(fā)利用所在地，實現(xiàn)宅基地發(fā)展權(quán)的城鄉(xiāng)空間位置轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)將待開發(fā)利用所在地限制開發(fā)的耕地轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)用地，并進行投資開發(fā)利用。在土地開發(fā)利用過程中，地方政府投資成本包括土地取得費用(宅基地發(fā)展權(quán)價值)、土地作為耕地用途的價值、土地開發(fā)成本、相關(guān)稅費、利息、利潤及土地增值收益，這樣宅基地發(fā)展權(quán)購入方(地方政府)的所有土地開發(fā)投資費用與土地增值收益和土地開發(fā)利用后的地價，進而可以運用成本逼近法推算宅基地發(fā)展權(quán)價值。

3.測算模型

依據(jù)土地估價方法中的成本逼近法原理，宅基地發(fā)展權(quán)購入方(地方政府)將土地開發(fā)后的地價計算公式應(yīng)為：

V=VA+VK+T+R1+R2+R3

(7)

將公式(6)代入公式(7)中，得到：

VFZQ=V-VG-VK-T-R1-R2-R3

(8)

式(8)中，V為土地開發(fā)后的土地價格；VA、VFZQ和VG與式(6)中含義相同，VK為土地開發(fā)費用，T為稅費，R1為土地開發(fā)成本利息，R2為土地開發(fā)投資利潤，R3為土地增值收益。上式中VG、VK、T、R1、R2、R3的具體測算方法如下：

(1)宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方(農(nóng)戶)原宅基地復墾為耕地的價值VG：基于耕地的生產(chǎn)要素功能，本研究認為土地作為耕地用途的價值體現(xiàn)在可以為農(nóng)民帶來持續(xù)的收益，在一定的生產(chǎn)投入和市場需求條件下，將耕地產(chǎn)出的農(nóng)產(chǎn)品以貨幣形式表示。本研究采用收益還原法測算耕地的價值，計算公式為：

(9)

上式中，VG為單位面積的耕地價值，Rg為該單位耕地年收益，r為還原利率，n為耕地使用年限。本文設(shè)定耕地后可以長期耕種，將經(jīng)營年限視為無限年期，則式(9)可以簡化為：

(10)

(2)土地開發(fā)費VK：根據(jù)成本逼近法原理，土地開發(fā)費是指土地達到一定的建設(shè)條件所需投入的各項費用。土地開發(fā)費用的確定可以按照該區(qū)域土地平均開發(fā)程度下需要投入的各項客觀費用計算，具體包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共設(shè)施配套費和其他開發(fā)費用。

(3)相關(guān)稅費T：由于我國自2015年1月1日起取消征收征地管理費，因此稅費的計算中不包括征地管理費。另外，根據(jù)2014年財政部發(fā)布的《關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點有關(guān)財稅政策問題的通知》，可以不繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費、耕地開墾費。因此，基于前面的假設(shè)，本文在計算稅費時不考慮耕地開墾費，相關(guān)稅費主要是耕地占用稅。

(4)土地開發(fā)成本利息R1：以前面的土地取得費及相關(guān)稅費為計算基數(shù)，以整個開發(fā)期為計息周期，開發(fā)費利息以其一半為基數(shù)，以整個開發(fā)期為計息周期，利率為α，開發(fā)期設(shè)定為一年，則土地開發(fā)投資利息計算公式為：

(11)

(5)土地開發(fā)投資利潤R2：以土地取得費、土地開發(fā)費、相關(guān)稅費作為土地開發(fā)投資利潤計算基數(shù)，土地投資回報率為β，則土地開發(fā)投資利潤計算公式為：

R2=(VA+VK+T)×β

(12)

(6)土地增值收益R3：以土地取得費、土地開發(fā)費、相關(guān)稅費、利息、利潤之和為計算基數(shù)，增值收益率為γ，則土地增值收益計算公式為：

R3=(VA+VK+T+R1+R2)×γ

(13)

綜上得到宅基地發(fā)展權(quán)價值VFZQ的計算公式為：

(14)

三、實證分析：以安徽省寧國市為例

(一)宅基地使用權(quán)補償價值額度測算

由于安徽省寧國市政府出臺的城鎮(zhèn)住房保障政策中沒有明確給出關(guān)于購房補貼的標準，因此本文以《寧國市2014年度住房保障工作實施方案》中的公共租賃住房補貼標準為計算依據(jù)計算宅基地的住房保障價值，并將計算的宅基地住房保障價值作為宅基地使用權(quán)價值補償額度。另外，依據(jù)《寧國市2014年度住房保障工作實施方案》的規(guī)定，公共租賃住房補貼標準為：住房建筑面積為17m2/人，租金補貼為9元/人·月，r取2014年5年以上長期存款利率4.75%，計算出平均每人可獲得年租金補貼為1836元，由寧國市農(nóng)村人均建設(shè)用地面積203.28m2/人，可計算出單位面積宅基地的住房保障價值為190.14元/m2，由此可得宅基地使用權(quán)價值補償額度為190.14元/m2。

(二)宅基地發(fā)展權(quán)補償價值額度測算

1.耕地價值測算：根據(jù)對寧國市的實地調(diào)查和查閱相關(guān)資料，寧國市2014年農(nóng)民種糧單產(chǎn)約6000kg/公頃，每公頃凈收益約為12 000元，加上糧食直接補貼(150元/公頃)、農(nóng)作物種補貼(225元/公頃)、農(nóng)機綜合補貼(750元/公頃)，均總收益為13 124元/公頃， 取5年以上長期存款利率4.75%，根據(jù)式(10)計算可得單位面積耕地的價值為27.61元/m2。

2.土地開發(fā)費：依據(jù)寧國市工業(yè)用地單位面積“三通一平”的費用，土地開發(fā)費為25元/m2。

3.相關(guān)稅費：根據(jù)《安徽省耕地占用稅實施辦法》的規(guī)定，耕地占用稅稅額標準劃分為三個不同地區(qū)，寧國市屬于二類地區(qū)，該市的稅額標準為26.25元/m2。

4.土地開發(fā)成本利息：以土地取得費及相關(guān)稅費為基數(shù)，以整個開發(fā)期為計息周期，開發(fā)費利息以開發(fā)費的一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期，利率α取2014年貸款利率為5.60%。

5.土地開發(fā)投資利潤：土地開發(fā)投資利潤率一般為6%～10%，考慮到寧國市土地開發(fā)投資收益實際情況，土地投資回報率β取8%。

6.土地增值收益率一般為10～30%，本文取平均值即土地增值收益率γ為20%。

根據(jù)寧國市國土資源局提供的2014年《工業(yè)用地級別基準地價表》，一級基準地價為255元/m2，二級基準地價為210元/m2，三級基準地價為165元/m2，本文取工業(yè)用地級別基準地價的平均水平，為210元/m2，將上述有關(guān)數(shù)值代入計算，可得宅基地發(fā)展權(quán)價值為81.80元/m2。

(三)寧國市宅基地退出補償價值額度測算

根據(jù)前文的農(nóng)村宅基地退出補償價值構(gòu)成研究，基于宅基地使用權(quán)價值補償額度和宅基地發(fā)展權(quán)補償價值額度的測算結(jié)果，可得寧國市農(nóng)戶退出宅基地的補償價值額度應(yīng)為271.94元/m2，如果折算成每公頃來計算，則為272.1萬元/公頃。

(四)寧國市農(nóng)村宅基地退出補償價值額度測算結(jié)果與現(xiàn)有標準比較

寧國市作為安徽省唯一的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地使用制度綜合改革試點縣級市，自2009年以來在農(nóng)村土地使用制度改革方面進行了積極的探索和大膽的實踐。2013年9月，寧國市在安徽省率先出臺了《寧國市農(nóng)村宅基地退出辦法(試行)》。根據(jù)該辦法的規(guī)定，寧國市政府針對自愿退出宅基地且今后不再重新申請宅基地的農(nóng)戶家庭，對于法定范圍內(nèi)的面積按照60～90萬元/公頃予以補助?？梢?，目前寧國市實施農(nóng)村宅基地退出補償?shù)淖罡邩藴蔬h小于本文所測算的補償額度272.1萬元/公頃。

四、結(jié)論

本文從農(nóng)村宅基地退出中農(nóng)民土地權(quán)利損失視角出發(fā)，依據(jù)“損失什么，補償什么”的原則，構(gòu)建了農(nóng)村宅基地退出補償價值體系，并通過分析其價值內(nèi)涵，確定測算思路，分別從作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)價值和作為土地發(fā)展權(quán)的宅基地發(fā)展權(quán)價值兩個方面建立測算模型，以安徽省寧國市為實證研究對象，對寧國市農(nóng)村宅基地退出補償價值進行測算，單位宅基地退出補償價值為272.1萬元/公頃，遠高于寧國市現(xiàn)行的退出補償最高標準。本文研究的結(jié)果雖然可以為地方政府制定農(nóng)村宅基地退出補償政策提供參考，但所構(gòu)建的理論分析框架的合理性、所采用的測算方法在實踐中的可操作性以及測算結(jié)果的可行性還值得進一步研究和探討。

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(編輯：程俐萍)

Anempiricalstudyonmeasurementofthecompensationvalueforruralhomesteadwithdrawl

Zhang Yong

(SchoolofManagementandLegal,ChizhouCollege,Chizhou247000，China)

Measuring the compensation value forrural homestead withdrawl is the core of establishingrural homestead withdrawl mechanism. This paper analyzes compensation value system of rural homestead withdrawl from the perspective of farmer's right and interest loss s, and then it establishes compensation value measurement models from two aspects of the land use value and land development value respectively. Lastly, this paper takes the Ningguo city in Anhui Province as a case, the compensation value for rural homestead withdrawl is measured，the result of which is much higher than the highest standard of Ningguo City. The conclusions can provide references for establishing compensation incentive mechanism of rural homestead withdrawl.

Rural homestead; Rural homestead development right; Withdrawl; Compensation value; Ningguo city

F301.3

：A

：1671-816X(2017)09-0022-06

2017-04-06

張勇(1983-)，男(漢)，安徽全椒人，副教授，博士，主要從事土地經(jīng)濟與政策方面的研究。

國家社科基金青年項目(15CJY047)