國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)恼哐芯?/h1>
2017-09-20 05:21:04萬(wàn)全波
中國(guó)管理信息化 2017年14期
萬(wàn)全波
[摘 要]房屋征收工作涉及范圍廣、人數(shù)多，涉及到不同的利益群體，且涉及居民的切身利益，因此房屋征收補(bǔ)償政策已成為政府做好征收拆遷工作的重中之重?？茖W(xué)、合法、合理及有效的房屋征收補(bǔ)償政策有助于推動(dòng)城區(qū)項(xiàng)目建設(shè)，并起著一系列的連鎖反應(yīng)。本文從西陵二路快速路四期項(xiàng)目征收補(bǔ)償實(shí)踐入手，分析國(guó)有土地上房屋補(bǔ)償政策存在的問(wèn)題，并探討城區(qū)房屋征收補(bǔ)償政策的完善措施，為政府適應(yīng)新形勢(shì)、新常態(tài)并更好地解決房屋征收中存在的問(wèn)題提供政策依據(jù)。
[關(guān)鍵詞]房屋征收；補(bǔ)償；政策；快速路四期項(xiàng)目
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.14.119
[中圖分類(lèi)號(hào)]D922.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）14-0-02
1 宜昌西陵二路快速路四期項(xiàng)目實(shí)例分析
1.1 西陵中心城區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的基本情況
西陵區(qū)作為“首善之區(qū)”，是宜昌市的政治、文化、商貿(mào)中心和旅游服務(wù)功能區(qū)，總面積89.9平方千米，常住人口53.94萬(wàn)人（包含高新區(qū)）。西陵區(qū)轄6個(gè)街道、1個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。近年來(lái)，西陵轄區(qū)內(nèi)擬征收項(xiàng)目總計(jì)21個(gè)，總征收面積892 772.32平方米，征收戶(hù)數(shù)達(dá)10 316戶(hù)，而擬征收項(xiàng)目大多涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及城區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造，如西陵二路沿線棚改項(xiàng)目、宜昌廟嘴長(zhǎng)江大橋棚改項(xiàng)目、西陵二路快速路項(xiàng)目、西陵一路片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目、403廠東棚改項(xiàng)目、環(huán)城南路棚改項(xiàng)目、西壩棚改項(xiàng)目等。
1.2 西陵二路快速路四期項(xiàng)目概況
為加快省域副中心城市的建設(shè)步伐，擴(kuò)展宜昌城市骨架，形成南北城區(qū)交通環(huán)線，連接城區(qū)江南、江北，推動(dòng)宜昌新區(qū)大發(fā)展，根據(jù)宜昌市委、市政府決定，經(jīng)宜昌市發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)，擬修建西陵二路快速路，征收安置按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
1.2.1 西陵二路快速路四期房屋征收安置補(bǔ)償方案簡(jiǎn)介
為完善城市路網(wǎng)布局，緩解中心城區(qū)交通壓力，西陵區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“西陵區(qū)征收辦”）作為征收部門(mén)按照決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)、公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t開(kāi)展征收工作。西陵二路快速路四期房屋征收范圍南起體育場(chǎng)路，北至大學(xué)路，征收戶(hù)數(shù)共382戶(hù)，征收面積約49 970.21平方米。正式啟動(dòng)征收之前，西陵區(qū)征收辦在房屋征收范圍內(nèi)公布房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿），征求被征收人的意見(jiàn)，公示期為30天。被征收人認(rèn)可征收補(bǔ)償方案補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)合理的意見(jiàn)對(duì)方案進(jìn)行修改并公示，上報(bào)西陵區(qū)人民政府常務(wù)會(huì)討論決定后執(zhí)行。超過(guò)50%的被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定，由區(qū)人民政府組織被征收人和公眾代表參加聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改補(bǔ)償方案，經(jīng)區(qū)人民政府常務(wù)會(huì)討論決定后執(zhí)行。
根據(jù)項(xiàng)目情況，區(qū)征收辦擬定社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告并報(bào)區(qū)維穩(wěn)辦審批。同時(shí)，安排項(xiàng)目專(zhuān)班負(fù)責(zé)具體的征收事宜，明確房屋征收委托實(shí)施單位負(fù)責(zé)征收范圍內(nèi)房屋的洽談和拆遷工作。推薦三家相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估公司，由被征收人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)對(duì)被征收人的房屋進(jìn)行分戶(hù)評(píng)估，依法做好咨詢(xún)、復(fù)核及專(zhuān)家委員會(huì)鑒定工作。
本次征收補(bǔ)償方案主要針對(duì)兩類(lèi)房屋，一類(lèi)是住宅用房，采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式；另一類(lèi)是非住宅用房，采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。同時(shí)，征收補(bǔ)償方案也對(duì)未經(jīng)登記建筑和臨時(shí)建筑的處理作出了規(guī)定。
1.2.2 西陵二路快速路四期項(xiàng)目進(jìn)展情況
2016年4月底，西陵二路快速路四期項(xiàng)目公示了房屋評(píng)估單價(jià)。根據(jù)每戶(hù)樓層、朝向、裝修等因素的差異，補(bǔ)償單價(jià)為每平方米6 050～6 450元。該項(xiàng)目自2016年5月7日正式啟動(dòng)以來(lái)，有318戶(hù)居民簽訂了房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，其中，絕大部分居民選擇貨幣補(bǔ)償，也有部分居民選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。截至2016年10月底，被征收人中有284戶(hù)已搬家騰房。較好地完成了階段性目標(biāo)，為快速路剩余項(xiàng)目的順利改造創(chuàng)造了良好條件。
1.2.3 西陵二路快速路四期項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)
一是加大宣傳力度，普及法規(guī)，營(yíng)造良好的輿論氛圍。深入群眾家中面對(duì)面宣傳征收政策，解答困惑，通過(guò)實(shí)實(shí)在在的宣傳引導(dǎo)，讓被征收戶(hù)正確認(rèn)識(shí)征收，主動(dòng)配合工作。二是依法依規(guī)征收，保障被征收人的合法權(quán)益。在制定征收方案過(guò)程中，發(fā)放征求意見(jiàn)表，召集群眾代表座談，走訪每家每戶(hù)，聽(tīng)取被征收戶(hù)的意見(jiàn)和建議，不斷修訂完善征收補(bǔ)償方案，確保方案出臺(tái)后，妥善安置被征收戶(hù)，盡可能滿(mǎn)足其對(duì)安置房地理位置、戶(hù)型、面積等需求，提高被征收戶(hù)安置補(bǔ)償?shù)臐M(mǎn)意度。三是堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，針對(duì)被征收人反映的困難問(wèn)題，完善政策體系。例如，專(zhuān)題研究制定最低補(bǔ)償面積，建筑面積不足30平方米的，按照30平方米給予補(bǔ)償，臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)建筑面積不足40平方米的，按40平方米給予補(bǔ)償?shù)?；制定住房公攤面積補(bǔ)助的辦法等。四是加強(qiáng)人性關(guān)懷，主動(dòng)為被征收戶(hù)排憂(yōu)解難。針對(duì)生活困難的被征收戶(hù)，在就業(yè)、教育、租房等方面提供指導(dǎo)與服務(wù)，體現(xiàn)人性化，減少征收矛盾。積極幫助困難戶(hù)申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房解決住房困難，讓其“居者有其屋”。著重關(guān)注困難戶(hù)，幫助身有殘疾的被征收戶(hù)聯(lián)系殘疾人聯(lián)合會(huì)落實(shí)優(yōu)惠幫扶救助政策，積極協(xié)調(diào)教育部門(mén)解決征收過(guò)程中子女入學(xué)困難的問(wèn)題。
2 房屋征收補(bǔ)償政策存在的問(wèn)題
2.1 法律法規(guī)不健全
關(guān)于征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，立法中無(wú)論對(duì)征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t、標(biāo)準(zhǔn)、范圍還是對(duì)房屋征收的估價(jià)、征收補(bǔ)償?shù)乃痉ň葷?jì)程序等都存在一定的缺陷，且目前我國(guó)還沒(méi)有形成一部完整的房屋征收補(bǔ)償法。例如，在征收補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程中，會(huì)涉及一些違章建筑及無(wú)證建筑的問(wèn)題，由于對(duì)違章建筑的補(bǔ)償，在不同時(shí)期及不同的機(jī)關(guān)把握尺度不同，因此，有必要對(duì)一些違章建筑及無(wú)證建筑的處置予以明確規(guī)定。
2.2 評(píng)估機(jī)制不合理endprint
從《征收條例》規(guī)定可知，我國(guó)的房屋拆遷補(bǔ)償方式有兩種：一是貨幣補(bǔ)償，二是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中，貨幣補(bǔ)償金額由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。由于法律沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)評(píng)估程序作出完善的規(guī)定，雖然賦予被征收人申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)結(jié)果或另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，但如果對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，最后的救濟(jì)方式只能由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)作出技術(shù)鑒定，這個(gè)技術(shù)鑒定決定了補(bǔ)償?shù)淖詈髢r(jià)格。換言之，無(wú)論被征收人對(duì)鑒定確定的補(bǔ)償價(jià)格是否滿(mǎn)意，都只能選擇接受，而無(wú)法尋求客觀中立的司法機(jī)構(gòu)的救濟(jì)。
2.3 征收補(bǔ)償程序不完善
房屋補(bǔ)償聽(tīng)證制度不健全?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條第二款規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例的規(guī)定，那么市、縣級(jí)人民政府則應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)證會(huì)由被征收人和公眾代表參加。但該條例并未規(guī)定對(duì)房屋征收許可進(jìn)行聽(tīng)證。另外為了片面追求征收速度而忽視公告、公示等必要程序，即便做到公示，也僅僅流于形式，導(dǎo)致被征收群眾相互猜忌，從而引發(fā)信訪矛盾；有的被征收戶(hù)雖然補(bǔ)償?shù)轿?，但由于程序不到位引發(fā)信訪甚至訴訟，導(dǎo)致政府?dāng)≡V。例如，最高人民法院通報(bào)的2013年《全國(guó)法院征收拆遷十大典型案例》中，馬鞍山市艾正云、沙德芳起訴雨山區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定一案中，法院便認(rèn)定為程序違法。
2.4 住房與社會(huì)保障制度不夠完善
在我國(guó)舊城區(qū)、棚戶(hù)區(qū)等的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，特困戶(hù)與低收入家庭在被征收居民中占有相當(dāng)一部分的比例，這就致使經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及補(bǔ)貼房出現(xiàn)供應(yīng)不足的現(xiàn)象。另外，安置房建設(shè)滯后，而政府所建造的供被征收居民購(gòu)買(mǎi)或租住的安置房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房，有很大一部分都建設(shè)在配套設(shè)施不健全的城市邊緣或郊區(qū)，被征收居民易認(rèn)為享受不到原有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及教育、醫(yī)療、交通、商務(wù)等資源，從而使得選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人利益受損。
2.5 非住宅用房征收補(bǔ)償成為征收工作的瓶頸
在征收實(shí)踐中，非住宅用房征收與補(bǔ)償主要依賴(lài)于征收人與被征收單位之間的協(xié)商。征收人終會(huì)因?yàn)檎魇者M(jìn)度的壓力而接受提出的不合理補(bǔ)償條件，從而造成非住宅用房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)“既無(wú)上限、也無(wú)底線”，動(dòng)遷周期拉長(zhǎng)，難度也日益加大。
3 完善房屋征收補(bǔ)償政策的若干建議
3.1 完善相關(guān)的法律法規(guī)與政策
法律法規(guī)與政策是征收補(bǔ)償?shù)男袆?dòng)指南，進(jìn)一步完善《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》《物權(quán)法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)，并立足城區(qū)發(fā)展實(shí)際，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的相關(guān)政策來(lái)制定科學(xué)、合法、合理的具有操作性的補(bǔ)償政策來(lái)應(yīng)對(duì)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題，如歷史原因?qū)е碌臒o(wú)批件、無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋拆遷安置問(wèn)題，地段等級(jí)的調(diào)整問(wèn)題，房改房、住改非以及成套房裝修補(bǔ)償問(wèn)題等。有法可依、依法定程序開(kāi)展征收工作，這樣才能規(guī)范征收補(bǔ)償工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，才會(huì)緩解由于征收而造成的矛盾與糾紛。
3.2 完善征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估機(jī)制
將被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估工作放在征收決定發(fā)布之前，若對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議，可以直接向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)。當(dāng)補(bǔ)償決定作出后仍不簽約的，需要申請(qǐng)司法強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，必須向法院提交房屋評(píng)估價(jià)格專(zhuān)家鑒定。
3.3 提高征收補(bǔ)償工作的規(guī)范性
要堅(jiān)持依法征收，對(duì)征收過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行依法處置，提高征收補(bǔ)償工作的規(guī)范性。同時(shí)，針對(duì)無(wú)理取鬧的被征收戶(hù)，要堅(jiān)持原則、堅(jiān)守法律法規(guī)的底線，不能無(wú)原則地退讓。
3.4 完善住房與社會(huì)保障制度
以貨幣化安置為突破口，搭建棚改商品房安置交易平臺(tái)，打通商品房轉(zhuǎn)成安置房和保障房通道。通過(guò)提高貨幣化補(bǔ)償浮動(dòng)比例，積極引導(dǎo)被征收戶(hù)關(guān)注二手房市場(chǎng)，并吸引二手房中介公司主動(dòng)介入，從而實(shí)現(xiàn)部分居民“一步到位”的安置愿望。
3.5 完善非住宅用房補(bǔ)償機(jī)制
在企事業(yè)單位房屋征收補(bǔ)償中，一是形成良好的溝通協(xié)調(diào)平臺(tái)，組成市區(qū)兩級(jí)政府及相關(guān)部門(mén)的房屋征收協(xié)調(diào)平臺(tái)，根據(jù)相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，定期協(xié)調(diào)相關(guān)重點(diǎn)問(wèn)題.
主要參考文獻(xiàn)
[1]段異穎.國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償制度研究——以上海為例[D].上海：復(fù)旦大學(xué)，2013.
[2]周偉杰.我國(guó)城市房屋征收與補(bǔ)償?shù)牟┺姆治鯷D].青島：青島科技大學(xué)，2013.
[3]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法[Z].2011.
[4]中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院.國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例[Z].2011.endprint
萬(wàn)全波
[摘 要]房屋征收工作涉及范圍廣、人數(shù)多，涉及到不同的利益群體，且涉及居民的切身利益，因此房屋征收補(bǔ)償政策已成為政府做好征收拆遷工作的重中之重?？茖W(xué)、合法、合理及有效的房屋征收補(bǔ)償政策有助于推動(dòng)城區(qū)項(xiàng)目建設(shè)，并起著一系列的連鎖反應(yīng)。本文從西陵二路快速路四期項(xiàng)目征收補(bǔ)償實(shí)踐入手，分析國(guó)有土地上房屋補(bǔ)償政策存在的問(wèn)題，并探討城區(qū)房屋征收補(bǔ)償政策的完善措施，為政府適應(yīng)新形勢(shì)、新常態(tài)并更好地解決房屋征收中存在的問(wèn)題提供政策依據(jù)。
[關(guān)鍵詞]房屋征收；補(bǔ)償；政策；快速路四期項(xiàng)目
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.14.119
[中圖分類(lèi)號(hào)]D922.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）14-0-02
1 宜昌西陵二路快速路四期項(xiàng)目實(shí)例分析
1.1 西陵中心城區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的基本情況
西陵區(qū)作為“首善之區(qū)”，是宜昌市的政治、文化、商貿(mào)中心和旅游服務(wù)功能區(qū)，總面積89.9平方千米，常住人口53.94萬(wàn)人（包含高新區(qū)）。西陵區(qū)轄6個(gè)街道、1個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。近年來(lái)，西陵轄區(qū)內(nèi)擬征收項(xiàng)目總計(jì)21個(gè)，總征收面積892 772.32平方米，征收戶(hù)數(shù)達(dá)10 316戶(hù)，而擬征收項(xiàng)目大多涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及城區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造，如西陵二路沿線棚改項(xiàng)目、宜昌廟嘴長(zhǎng)江大橋棚改項(xiàng)目、西陵二路快速路項(xiàng)目、西陵一路片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目、403廠東棚改項(xiàng)目、環(huán)城南路棚改項(xiàng)目、西壩棚改項(xiàng)目等。
1.2 西陵二路快速路四期項(xiàng)目概況
為加快省域副中心城市的建設(shè)步伐，擴(kuò)展宜昌城市骨架，形成南北城區(qū)交通環(huán)線，連接城區(qū)江南、江北，推動(dòng)宜昌新區(qū)大發(fā)展，根據(jù)宜昌市委、市政府決定，經(jīng)宜昌市發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)，擬修建西陵二路快速路，征收安置按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
1.2.1 西陵二路快速路四期房屋征收安置補(bǔ)償方案簡(jiǎn)介
為完善城市路網(wǎng)布局，緩解中心城區(qū)交通壓力，西陵區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“西陵區(qū)征收辦”）作為征收部門(mén)按照決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)、公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t開(kāi)展征收工作。西陵二路快速路四期房屋征收范圍南起體育場(chǎng)路，北至大學(xué)路，征收戶(hù)數(shù)共382戶(hù)，征收面積約49 970.21平方米。正式啟動(dòng)征收之前，西陵區(qū)征收辦在房屋征收范圍內(nèi)公布房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿），征求被征收人的意見(jiàn)，公示期為30天。被征收人認(rèn)可征收補(bǔ)償方案補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)合理的意見(jiàn)對(duì)方案進(jìn)行修改并公示，上報(bào)西陵區(qū)人民政府常務(wù)會(huì)討論決定后執(zhí)行。超過(guò)50%的被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定，由區(qū)人民政府組織被征收人和公眾代表參加聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改補(bǔ)償方案，經(jīng)區(qū)人民政府常務(wù)會(huì)討論決定后執(zhí)行。
根據(jù)項(xiàng)目情況，區(qū)征收辦擬定社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告并報(bào)區(qū)維穩(wěn)辦審批。同時(shí)，安排項(xiàng)目專(zhuān)班負(fù)責(zé)具體的征收事宜，明確房屋征收委托實(shí)施單位負(fù)責(zé)征收范圍內(nèi)房屋的洽談和拆遷工作。推薦三家相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估公司，由被征收人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)對(duì)被征收人的房屋進(jìn)行分戶(hù)評(píng)估，依法做好咨詢(xún)、復(fù)核及專(zhuān)家委員會(huì)鑒定工作。
本次征收補(bǔ)償方案主要針對(duì)兩類(lèi)房屋，一類(lèi)是住宅用房，采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式；另一類(lèi)是非住宅用房，采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。同時(shí)，征收補(bǔ)償方案也對(duì)未經(jīng)登記建筑和臨時(shí)建筑的處理作出了規(guī)定。
1.2.2 西陵二路快速路四期項(xiàng)目進(jìn)展情況
2016年4月底，西陵二路快速路四期項(xiàng)目公示了房屋評(píng)估單價(jià)。根據(jù)每戶(hù)樓層、朝向、裝修等因素的差異，補(bǔ)償單價(jià)為每平方米6 050～6 450元。該項(xiàng)目自2016年5月7日正式啟動(dòng)以來(lái)，有318戶(hù)居民簽訂了房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，其中，絕大部分居民選擇貨幣補(bǔ)償，也有部分居民選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。截至2016年10月底，被征收人中有284戶(hù)已搬家騰房。較好地完成了階段性目標(biāo)，為快速路剩余項(xiàng)目的順利改造創(chuàng)造了良好條件。
1.2.3 西陵二路快速路四期項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)
一是加大宣傳力度，普及法規(guī)，營(yíng)造良好的輿論氛圍。深入群眾家中面對(duì)面宣傳征收政策，解答困惑，通過(guò)實(shí)實(shí)在在的宣傳引導(dǎo)，讓被征收戶(hù)正確認(rèn)識(shí)征收，主動(dòng)配合工作。二是依法依規(guī)征收，保障被征收人的合法權(quán)益。在制定征收方案過(guò)程中，發(fā)放征求意見(jiàn)表，召集群眾代表座談，走訪每家每戶(hù)，聽(tīng)取被征收戶(hù)的意見(jiàn)和建議，不斷修訂完善征收補(bǔ)償方案，確保方案出臺(tái)后，妥善安置被征收戶(hù)，盡可能滿(mǎn)足其對(duì)安置房地理位置、戶(hù)型、面積等需求，提高被征收戶(hù)安置補(bǔ)償?shù)臐M(mǎn)意度。三是堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，針對(duì)被征收人反映的困難問(wèn)題，完善政策體系。例如，專(zhuān)題研究制定最低補(bǔ)償面積，建筑面積不足30平方米的，按照30平方米給予補(bǔ)償，臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)建筑面積不足40平方米的，按40平方米給予補(bǔ)償?shù)?；制定住房公攤面積補(bǔ)助的辦法等。四是加強(qiáng)人性關(guān)懷，主動(dòng)為被征收戶(hù)排憂(yōu)解難。針對(duì)生活困難的被征收戶(hù)，在就業(yè)、教育、租房等方面提供指導(dǎo)與服務(wù)，體現(xiàn)人性化，減少征收矛盾。積極幫助困難戶(hù)申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房解決住房困難，讓其“居者有其屋”。著重關(guān)注困難戶(hù)，幫助身有殘疾的被征收戶(hù)聯(lián)系殘疾人聯(lián)合會(huì)落實(shí)優(yōu)惠幫扶救助政策，積極協(xié)調(diào)教育部門(mén)解決征收過(guò)程中子女入學(xué)困難的問(wèn)題。
2 房屋征收補(bǔ)償政策存在的問(wèn)題
2.1 法律法規(guī)不健全
關(guān)于征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，立法中無(wú)論對(duì)征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t、標(biāo)準(zhǔn)、范圍還是對(duì)房屋征收的估價(jià)、征收補(bǔ)償?shù)乃痉ň葷?jì)程序等都存在一定的缺陷，且目前我國(guó)還沒(méi)有形成一部完整的房屋征收補(bǔ)償法。例如，在征收補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程中，會(huì)涉及一些違章建筑及無(wú)證建筑的問(wèn)題，由于對(duì)違章建筑的補(bǔ)償，在不同時(shí)期及不同的機(jī)關(guān)把握尺度不同，因此，有必要對(duì)一些違章建筑及無(wú)證建筑的處置予以明確規(guī)定。
2.2 評(píng)估機(jī)制不合理endprint
從《征收條例》規(guī)定可知，我國(guó)的房屋拆遷補(bǔ)償方式有兩種：一是貨幣補(bǔ)償，二是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中，貨幣補(bǔ)償金額由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。由于法律沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)評(píng)估程序作出完善的規(guī)定，雖然賦予被征收人申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)結(jié)果或另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，但如果對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，最后的救濟(jì)方式只能由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)作出技術(shù)鑒定，這個(gè)技術(shù)鑒定決定了補(bǔ)償?shù)淖詈髢r(jià)格。換言之，無(wú)論被征收人對(duì)鑒定確定的補(bǔ)償價(jià)格是否滿(mǎn)意，都只能選擇接受，而無(wú)法尋求客觀中立的司法機(jī)構(gòu)的救濟(jì)。
2.3 征收補(bǔ)償程序不完善
房屋補(bǔ)償聽(tīng)證制度不健全?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條第二款規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例的規(guī)定，那么市、縣級(jí)人民政府則應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)證會(huì)由被征收人和公眾代表參加。但該條例并未規(guī)定對(duì)房屋征收許可進(jìn)行聽(tīng)證。另外為了片面追求征收速度而忽視公告、公示等必要程序，即便做到公示，也僅僅流于形式，導(dǎo)致被征收群眾相互猜忌，從而引發(fā)信訪矛盾；有的被征收戶(hù)雖然補(bǔ)償?shù)轿?，但由于程序不到位引發(fā)信訪甚至訴訟，導(dǎo)致政府?dāng)≡V。例如，最高人民法院通報(bào)的2013年《全國(guó)法院征收拆遷十大典型案例》中，馬鞍山市艾正云、沙德芳起訴雨山區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定一案中，法院便認(rèn)定為程序違法。
2.4 住房與社會(huì)保障制度不夠完善
在我國(guó)舊城區(qū)、棚戶(hù)區(qū)等的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，特困戶(hù)與低收入家庭在被征收居民中占有相當(dāng)一部分的比例，這就致使經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及補(bǔ)貼房出現(xiàn)供應(yīng)不足的現(xiàn)象。另外，安置房建設(shè)滯后，而政府所建造的供被征收居民購(gòu)買(mǎi)或租住的安置房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房，有很大一部分都建設(shè)在配套設(shè)施不健全的城市邊緣或郊區(qū)，被征收居民易認(rèn)為享受不到原有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及教育、醫(yī)療、交通、商務(wù)等資源，從而使得選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人利益受損。
2.5 非住宅用房征收補(bǔ)償成為征收工作的瓶頸
在征收實(shí)踐中，非住宅用房征收與補(bǔ)償主要依賴(lài)于征收人與被征收單位之間的協(xié)商。征收人終會(huì)因?yàn)檎魇者M(jìn)度的壓力而接受提出的不合理補(bǔ)償條件，從而造成非住宅用房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)“既無(wú)上限、也無(wú)底線”，動(dòng)遷周期拉長(zhǎng)，難度也日益加大。
3 完善房屋征收補(bǔ)償政策的若干建議
3.1 完善相關(guān)的法律法規(guī)與政策
法律法規(guī)與政策是征收補(bǔ)償?shù)男袆?dòng)指南，進(jìn)一步完善《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》《物權(quán)法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)，并立足城區(qū)發(fā)展實(shí)際，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的相關(guān)政策來(lái)制定科學(xué)、合法、合理的具有操作性的補(bǔ)償政策來(lái)應(yīng)對(duì)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題，如歷史原因?qū)е碌臒o(wú)批件、無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋拆遷安置問(wèn)題，地段等級(jí)的調(diào)整問(wèn)題，房改房、住改非以及成套房裝修補(bǔ)償問(wèn)題等。有法可依、依法定程序開(kāi)展征收工作，這樣才能規(guī)范征收補(bǔ)償工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，才會(huì)緩解由于征收而造成的矛盾與糾紛。
3.2 完善征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估機(jī)制
將被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估工作放在征收決定發(fā)布之前，若對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議，可以直接向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)。當(dāng)補(bǔ)償決定作出后仍不簽約的，需要申請(qǐng)司法強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，必須向法院提交房屋評(píng)估價(jià)格專(zhuān)家鑒定。
3.3 提高征收補(bǔ)償工作的規(guī)范性
要堅(jiān)持依法征收，對(duì)征收過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行依法處置，提高征收補(bǔ)償工作的規(guī)范性。同時(shí)，針對(duì)無(wú)理取鬧的被征收戶(hù)，要堅(jiān)持原則、堅(jiān)守法律法規(guī)的底線，不能無(wú)原則地退讓。
3.4 完善住房與社會(huì)保障制度
以貨幣化安置為突破口，搭建棚改商品房安置交易平臺(tái)，打通商品房轉(zhuǎn)成安置房和保障房通道。通過(guò)提高貨幣化補(bǔ)償浮動(dòng)比例，積極引導(dǎo)被征收戶(hù)關(guān)注二手房市場(chǎng)，并吸引二手房中介公司主動(dòng)介入，從而實(shí)現(xiàn)部分居民“一步到位”的安置愿望。
3.5 完善非住宅用房補(bǔ)償機(jī)制
在企事業(yè)單位房屋征收補(bǔ)償中，一是形成良好的溝通協(xié)調(diào)平臺(tái)，組成市區(qū)兩級(jí)政府及相關(guān)部門(mén)的房屋征收協(xié)調(diào)平臺(tái)，根據(jù)相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，定期協(xié)調(diào)相關(guān)重點(diǎn)問(wèn)題.
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