房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃相關研究

聶峰杰

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)是一種資金投入巨大、開發(fā)周期較長、開發(fā)成本受國家宏觀調(diào)控影響較大的行業(yè)，因此房地產(chǎn)的稅收籌劃也與普通企業(yè)不太一樣。作為財政稅收支柱產(chǎn)業(yè)，當前國家出臺了很多政策來把控房地產(chǎn)市場，但由于其自身所處的重要地位，導致房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負繁重。下面就其中所占比最大的企業(yè)所得稅來簡單談幾點這方面的心得。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅籌劃

一、關于稅法規(guī)定的扣除項目

（一）會計核算方面的籌劃

1.關于存貨的會計核算。作為價值鏈上游的甲供材方是房地產(chǎn)企業(yè)存貨科目核算的主要對象，作為營業(yè)成本中建筑安裝費用的重要組成部分，其特點是金額巨大且價格容易受到國家政策調(diào)整的影響，存貨金額波動勢必會影響利潤，相應的也會影響到所得稅金額。面對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)當前會計準則中的規(guī)定，結(jié)合市場行情與企業(yè)自身實際情況，在計價方法上做出能夠有效降低所得稅稅負的選擇。當存貨金額大幅增長時，能夠讓結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務成本獲得增加的后進先出法是一個很好的選擇，從而抵減會計利潤達到減少所得稅額的效果；當存貨金額大幅下跌時，可選擇先進先出法來提高當期結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務成本，從而降低會計利潤、減少所得稅額。

2.固定資產(chǎn)折舊方法的選擇?，F(xiàn)今固定資產(chǎn)折舊方法雖然很多，但相關稅法只接受直線法，并且對于固定資產(chǎn)折舊存在最低年限限制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行相關納稅籌劃是只能從折舊年限和凈殘值率方面入手。避免因為多繳稅而出現(xiàn)轉(zhuǎn)回困難，在折舊年限的設置上應盡量縮短，理論上來說選擇規(guī)定的最低年限較好。但是在實際操作中，無論是折舊年限還是凈殘值率企業(yè)都需根據(jù)自身實際情況做出最優(yōu)選擇。

（二）關于人工費用的籌劃

1.關于工資及其他相關支出的籌劃。相關稅法明確提出，只要是企業(yè)正常生產(chǎn)活動中絕大部分人工費用類項目，都是可以實行稅前扣除的。比如職工福利費不超過薪資的14%，職工教育經(jīng)費不超過薪資的2.5%，工會經(jīng)費不超過薪資的2%，都可以選擇按比例稅前列支。針對這一部分進行納稅籌劃，企業(yè)可以根據(jù)實際經(jīng)營狀況對以上幾項支出設置合理的增長比例，來達到抵稅的效果。結(jié)合年度的職工培訓活動及節(jié)假日福利，財務部需協(xié)同人力資源部提前對職工教育經(jīng)費和職工福利費做出計劃，嚴格獲取相關票據(jù)。

2.關于社會保險金和公積金。通常意義上我們說的五險一金，即是五類社會保險金和公積金，這類費用支出都是可以在稅前列支的。按照稅法要求為了最大效果的抵減企業(yè)所得稅，企業(yè)理應為員工按時足額的繳納五險一金，經(jīng)濟條件允許的情況下，還可適當?shù)脑黾友a充養(yǎng)老保險和補充醫(yī)療保險這兩種險類，從而最大限度的降低企業(yè)所得稅額。從另一方面來講，這樣做既能提高員工的福利待遇，更能為企業(yè)樹立一個良好的口碑，從而促進企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（三）關于借款費用

1.向誰借款及借款利率。房地產(chǎn)企業(yè)因其資金需求巨大，所以通常都會需要運用多種方法籌集資金。在籌集資金時需要注意，直接通過金融機構籌集到的項目開發(fā)資金，其借款利息支出可確認為一項資產(chǎn)；而通過非金融機構籌集的資金，則需要簽訂合法有效的借款合同，并在合同中明確借款利率不能超過銀行同期借款利率。如果在不得已的情況下籌集資金時借款利率高于同期銀行利率，可以分項簽訂合同。

2.利息資本化的節(jié)點問題。開發(fā)產(chǎn)品建成投入使用前是稅法中明確規(guī)定的利息資本化的時間節(jié)點，因此房地產(chǎn)企業(yè)應盡量在項目竣工前回籠大部分資金歸還開發(fā)貸款，才能將借款費用計入開發(fā)成本，從而達到降低籌資成本的目的。

二、關于優(yōu)惠政策

（一）加計扣除優(yōu)惠的籌劃

1.項目前期的開發(fā)研究費用。為鼓勵企業(yè)加大研發(fā)投入，根據(jù)財稅【2015】119號文件規(guī)定，在企業(yè)進行研究開發(fā)時可根據(jù)實際產(chǎn)生費用做出一定比例的加成，以此來作為計算應納稅所得額時的扣除數(shù)額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身實際經(jīng)營狀況，合理運用相關優(yōu)惠政策，來最大限度的降低企業(yè)所得稅稅負。在開發(fā)初期將研發(fā)費用資本化并加計50%計入當期損益扣除；在企業(yè)盈利后期將研發(fā)支出費用化并加計50%增加抵扣數(shù)額。

2.關于殘疾人就業(yè)的稅收籌劃。政府出臺的財稅【2009】70號文件，為解決殘疾人就業(yè)難這一問題提供了有力的法律支持，明確指出企業(yè)在安置殘疾人員時所支付的工資，可根據(jù)政策對殘疾人員支付工資采取100%加計扣除。從這條規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在適當?shù)穆毼话仓貌糠謿埣踩司蜆I(yè)，一方面可以通過優(yōu)惠政策達到稅收減免，一方面還能提高企業(yè)社會形象。

（二）國家支持的投資項目

1.投資項目。房地產(chǎn)企業(yè)在做出投資決策前，需要詳細了解國家稅法規(guī)定的可享受稅收優(yōu)惠的固定資產(chǎn)投資項目。在投資購買固定資產(chǎn)時涉及到環(huán)境保護類、節(jié)能減排類、安全生產(chǎn)類的，該項固定資產(chǎn)投資額10%可以在當年的應納稅額中得到減免，如果當年的應納稅額不足以抵減，企業(yè)可以在之后的五個會計年度連續(xù)抵免結(jié)余部分。與此同時國家制定了一個明確的固定資產(chǎn)減免項目認定標準，企業(yè)只有嚴格按照標準來選擇合適的投資項目以及購買設備，才能取得相關稅收抵免優(yōu)惠。

2.投資行業(yè)。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，綠色經(jīng)濟這個概念被提出，國家重點扶持行業(yè)也隨之做出了調(diào)整。當前稅法中將公共污水處理、公共垃圾處理、節(jié)能減排技術改造等行業(yè)確立為重點扶持對象，采取“三免三減半”政策，即是在企業(yè)取得經(jīng)營收入的第一個會計年度算起，連續(xù)三年免征企業(yè)所得稅，從第四年起連續(xù)三年減半征收企業(yè)所得稅。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前期一定要做好稅收籌劃，從而把企業(yè)整體稅負降到最低。

參考文獻：

[1]羅鮮華.關于我國房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的思考[J].財會學習，2015（17）.

[2]祖佳佳.房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2016（15）.

（作者單位：綠地集團山東置業(yè)有限公司）endprint