基于供給側(cè)改革對(duì)呼和浩特市房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素探究

徐偉　趙喜祥

摘要：隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，呼和浩特市是內(nèi)蒙古的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和金融中心，是呼包銀城市群核心城市，其經(jīng)濟(jì)輻射范圍覆蓋著整個(gè)內(nèi)蒙地區(qū)，呼和浩特的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)都起著舉足輕重的作用。所以本文以呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究范圍，分析了呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，研究了在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策措施下房?jī)r(jià)的波動(dòng)因素，并建立多元線性回歸模型計(jì)算其各個(gè)因素的影響系數(shù)，針對(duì)其影響程度最大的因素一房地產(chǎn)平均銷售量，給出去庫(kù)存的合理化建議。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革；房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；多元回歸模型

1供給側(cè)改革背景下呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需、投資和消費(fèi)的重要領(lǐng)域。21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)民生產(chǎn)總值的比例長(zhǎng)期在第三產(chǎn)業(yè)中名列前三名，成為成長(zhǎng)最快的行業(yè)。一直以來(lái)，我國(guó)樓市宏觀調(diào)控的固化邏輯都是側(cè)重需求端，不管是推行限購(gòu)、限貸、抑或是購(gòu)房與戶籍制度掛鉤均是如此?；谥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)供給側(cè)改革應(yīng)運(yùn)而出。

1.1呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況

2017年1-2月份，呼和浩特市房地產(chǎn)投資累計(jì)完成3.6億元，同比下降8.1%，降幅較去年同期擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅完成投資2.8億元，同比增長(zhǎng)14.4%；商品房銷售面積3.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.1%；銷售額2.2億元，同比增長(zhǎng)11.5%；累計(jì)住宅房銷售面積2342803.91平方米，同比增長(zhǎng)64.11%。成交均價(jià)為5549.9元/m2。從單月價(jià)格來(lái)看，2016年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)出現(xiàn)在2月份，均價(jià)為12809元/m2，最低點(diǎn)出現(xiàn)在7月份為6669.32元/m2。從全年的整體情況看來(lái)，房地產(chǎn)銷售面積呈上揚(yáng)趨勢(shì)，去庫(kù)存效果顯著。

1.2住宅成交量增加，房屋價(jià)格趨于平穩(wěn)

2016年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期，呼和浩特市樓房市場(chǎng)隨著降息、降準(zhǔn)、新九條以及公積金新政等利好政策的不斷出臺(tái)，市場(chǎng)逐漸呈回暖趨勢(shì)，2016商品住宅市場(chǎng)的成交量同比增長(zhǎng)了19.8%，房屋價(jià)格基本保持穩(wěn)定，短期庫(kù)存得到了有效緩解。

1.3呼和浩特市房地產(chǎn)存在的問(wèn)題

迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面在很大程度上提升了人民的生活水平，另一方面也暴露出了許多問(wèn)題：例如房?jī)r(jià)猛漲，普通的工薪階層體會(huì)到了巨大的壓力；很多從未接觸過(guò)房產(chǎn)或建筑行業(yè)的投資人，狂熱地參與到房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的道路上，給市場(chǎng)帶來(lái)了大量隱藏的風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)。住房空置率就是指在特定時(shí)間范圍內(nèi)，空置房屋面積占已竣工建成的房屋面積的百分比。國(guó)際慣例規(guī)定，商品房空置率的合理區(qū)域介于5%-10%之間，空置率處于這個(gè)區(qū)間內(nèi)，則商品房供求結(jié)構(gòu)相對(duì)平穩(wěn)，利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展；商品房空置率的危險(xiǎn)區(qū)在10%-20%之間，如果空置率在20%以上，那么該區(qū)域?yàn)樯唐贩康膰?yán)重積壓區(qū)。2015年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示呼和浩特市房屋空置率24%，因此去庫(kù)存對(duì)呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急，房地產(chǎn)行業(yè)要想平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展，去庫(kù)存必然是首當(dāng)其沖。

2供給側(cè)改革政策下呼和浩特市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)因素分析

造成呼和浩特基本住房供需失衡的原因紛繁復(fù)雜，因而在分析其成因時(shí)必須抓住問(wèn)題的癥結(jié)，探究產(chǎn)生供需失衡的根源。通過(guò)描述呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)供給“過(guò)?！迸c“不足”并存、政府供給乏力是呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)。因此，本文從經(jīng)濟(jì)和政策兩方面進(jìn)行探討。

2.1經(jīng)濟(jì)方面的因素

2.1.1住房貸款

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，貸款利率的升高直接影響到他們的投資收益和回籠資金的效率，因此大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)將投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)向其他行業(yè)以確保他們的利益最大化；而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款利率的上調(diào)降低了他們的購(gòu)房能力，部分民眾放棄購(gòu)房意愿，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)價(jià)格隨之下跌。

2.1.2存款利率

國(guó)家對(duì)存款利率或者存款準(zhǔn)備金進(jìn)行宏觀調(diào)控，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。如果央行連續(xù)上調(diào)利率，對(duì)于購(gòu)房者個(gè)人而言，在還貸壓力的無(wú)奈下會(huì)選擇提前結(jié)清貸款或提前部分還貸。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，連續(xù)加息直接導(dǎo)致他們的投資回報(bào)率降低，對(duì)市場(chǎng)做出不良預(yù)期的投資者會(huì)提前撤出投資轉(zhuǎn)向其他市場(chǎng)，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大量的已建成產(chǎn)品很難被消化，長(zhǎng)期下去會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的供大于求，造成房?jī)r(jià)下跌。

2.2政策方面的因素

因?yàn)槲覈?guó)是土地公有制的國(guó)家，基于這個(gè)前提下，我國(guó)土地政策的運(yùn)用頻率相對(duì)其他國(guó)家高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度同樣也很高，特別在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，土地政策在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)、保持穩(wěn)定發(fā)展方面起到了巨大的作用。市場(chǎng)低迷時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)采取減少土地供應(yīng)數(shù)量、放緩?fù)恋毓?yīng)速度、控制高檔商品房及別墅的供應(yīng)比例的應(yīng)對(duì)方式。甚至可以通過(guò)競(jìng)價(jià)等手段快速及時(shí)地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖；市場(chǎng)過(guò)度繁榮時(shí)，即采取相反的措施為房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)制降溫，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

3供給側(cè)政策下呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素實(shí)證分析

通過(guò)以上的分析可以知道，呼和浩特市住房的銷售量、住房的貸款利率、以及呼和浩特市市民的平均收入都會(huì)對(duì)呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。本文將建立多元線性回歸模型對(duì)這些影響因素及進(jìn)行實(shí)證分析，并針對(duì)計(jì)算出的結(jié)果對(duì)供給側(cè)改革提出對(duì)策和建議。

3.2數(shù)據(jù)的選取

時(shí)間序列數(shù)據(jù)一般存在于計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型的使用中，選取數(shù)據(jù)的特征是在不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)上搜集數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)反映的是隨著時(shí)間的推移變量因素的整體變化趨勢(shì)。本文選取的是影響呼和浩特市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)變化的變量因素從2006年-2015年這十年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)。所有的數(shù)據(jù)均來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)建設(shè)銀行營(yíng)業(yè)管理部的貨幣統(tǒng)計(jì)處以及互聯(lián)網(wǎng)上的呼和浩特房產(chǎn)網(wǎng)等。下面對(duì)變量數(shù)據(jù)的選取進(jìn)行逐一介紹：

（1）銀行系統(tǒng)的借貸利率（X1）：數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)建設(shè)銀行貨幣統(tǒng)計(jì)處。

（2）呼和浩特市市民的平均收入（X2）：由國(guó)家市統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站獲得。

（3）呼和浩特市住宅市場(chǎng)的平均銷售量（X3）：平均銷售量是呼和浩特市住宅市場(chǎng)的銷售總面積和數(shù)據(jù)的總年數(shù)的比，數(shù)據(jù)來(lái)源于呼和浩特房產(chǎn)網(wǎng)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)。

（4）呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均銷售價(jià)格（Y）：平均銷售價(jià)格是年度住房銷售價(jià)格總數(shù)和年度住宅銷售總面積，數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。經(jīng)過(guò)反復(fù)校對(duì)，得到所有變量近十年的統(tǒng)計(jì)值，列表如下：

3.3模型的估計(jì)

應(yīng)用SPSS軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸分析結(jié)果如下：

由此可知：影響系數(shù)分別為：Bo=-1.009，B1=0.105，B2=-1.22，B2=0.671，預(yù)測(cè)模型為Y=-1.009+0.105X1-0.122X2+0.671X3.根據(jù)呼和浩特市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的影響因素的實(shí)證模型表明，呼和浩特市住宅市場(chǎng)的平均銷售量對(duì)呼和浩特市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的影響最明顯，而銀行的存貸款利率和呼和浩特市居民的人均收入對(duì)呼和浩特市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的影響相對(duì)較弱。

4結(jié)論與建議

本篇論文以呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)受各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響的變化情況為研究對(duì)象，以各項(xiàng)影響因素對(duì)呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響系數(shù)為實(shí)證內(nèi)容，通過(guò)對(duì)呼和浩特市住宅市場(chǎng)的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，得出結(jié)論：對(duì)呼和浩特市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)影響最為顯著的因素是呼和浩特市住房平均銷售量。這一重要結(jié)論對(duì)呼和浩特市政府進(jìn)行房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控指明了政策方向。同時(shí)提出兩點(diǎn)建議如下：

首先，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)背景環(huán)境的不斷變化，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控要直擊呼和浩特市房地產(chǎn)的實(shí)際情況，制定出為區(qū)域特征而量身定做的房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，并針對(duì)問(wèn)題提出切實(shí)可行且有執(zhí)行力度的整治政策和措施。

其次，當(dāng)前呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)矛盾非常顯著和突出。要改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀，必須使政府宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制共同、協(xié)調(diào)地發(fā)揮最大效用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，實(shí)行商品房和經(jīng)濟(jì)適用房共同發(fā)展的策略，即如果廉租房沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的開發(fā)比重，應(yīng)該限制商品房的建設(shè)進(jìn)度。endprint