南昌市商品房平均價(jià)格影響因素的回歸分析

楊書波+楊之辰

[摘 要]文章從供給和需求兩方面來(lái)對(duì)影響商品房平均銷售價(jià)格的因素進(jìn)行選取，利用南昌市2002—2015年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，采用統(tǒng)計(jì)分析方法，建立多元回歸模型對(duì)南昌市商品房平均銷售價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析，得知對(duì)商品房平均銷售價(jià)格影響顯著的是地區(qū)生產(chǎn)總值、居民可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資。

[關(guān)鍵詞]平均銷售價(jià)格；影響因素；商品房；南昌市

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.24.223

1 引 言

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也高歌猛進(jìn)，特別是近幾年來(lái)，我國(guó)一、二線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度和最終成交價(jià)讓人驚訝，而房?jī)r(jià)的快速上漲，使得房?jī)r(jià)與居民的實(shí)際購(gòu)買能力之間出現(xiàn)明顯的差距。南昌市作為我國(guó)中部地區(qū)的重要省會(huì)城市，房地產(chǎn)的發(fā)展也成為南昌拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素。近些年，南昌的商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上升，由2002年的1688元/平方米上漲到2015年的7126元/平方米，商品房?jī)r(jià)格漲幅達(dá)322%，增長(zhǎng)近4倍。近些年，南昌市也出臺(tái)了一系列商品房限購(gòu)政策，來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定有序和確保商品房量?jī)r(jià)平穩(wěn)。本文搜集了2002—2015年南昌市房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，采用計(jì)量分析的方法對(duì)影響南昌市房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行了實(shí)證分析，希望找出影響南昌市商品房的價(jià)格的影響因子，為政府機(jī)關(guān)制定政策提供一些參考性意見。

2 研究?jī)?nèi)容和方法

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，研究一個(gè)變量的變化受多個(gè)因素的影響時(shí)，可以建立模型進(jìn)行分析，通過(guò)整理收集南昌市相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用EViews、SPSS等統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，并對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行評(píng)價(jià)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究，影響商品房平均銷售價(jià)格的影響因素包括以下幾種因素：經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政策因素以及自然因素。本文將各影響因素整理歸納為需求因素和供給因素，為了避免變量之間的相關(guān)性，從供需因素中各選取具有代表性的因素，即地區(qū)生產(chǎn)總值、居民可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、竣工房屋價(jià)值、房地產(chǎn)投資額、土地購(gòu)置費(fèi)和商品房竣工面積作為影響變量進(jìn)行研究。

3 模型的建立與數(shù)據(jù)分析

3.1 模型的建立

本文以南昌市商品房平均銷售價(jià)格作為被解釋變量 Y，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X1、商品房竣工面積X2、地區(qū)生產(chǎn)總值X3、房地產(chǎn)開發(fā)投資X4、土地購(gòu)置費(fèi)用X5、竣工房屋造價(jià)X6以及居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)X7這幾個(gè)變量作為解釋變量，來(lái)建立商品房平均銷售價(jià)格模型。其中Y單位為元/平方米，X1單位為元，X2單位為萬(wàn)平方米，X3、X4、X5、 X6單位為億元，X7單位為%。設(shè)定模型如下：

其中，a為常數(shù)項(xiàng)，βi（i=1，2，…，7）為回歸參數(shù)，ui為剩余殘差

3.2 數(shù)據(jù)的收集與處理

本文數(shù)據(jù)從2002—2015年統(tǒng)計(jì)年鑒中整理得來(lái)，詳細(xì)說(shuō)明以上各對(duì)應(yīng)指標(biāo)。（來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》《江西省統(tǒng)計(jì)年鑒》《江西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。選取了七個(gè)影響因素對(duì)南昌市商品房平均銷售價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，收集2002—2015年南昌市商品房平均銷售價(jià)格及影響因素，共14個(gè)樣本。

3.3 模型的檢驗(yàn)

（1）擬合優(yōu)度檢驗(yàn)

從表1中可以看出，相關(guān)系數(shù)R 為 0.999，決定系數(shù) R方為0.997，調(diào)整 R方為0.995，接近于1，說(shuō)明擬合優(yōu)度很好。

（2）方差顯著性檢驗(yàn)

方差分析結(jié)果如表2所示。F值為341.502，Sig值為0.000，顯然小于0.05，說(shuō)明因變量分別與自變量存在真實(shí)的線性關(guān)系，線性回歸方程顯著。

3.4 多重共線性診斷

3.4.1 模型診斷

一般情況下，當(dāng)回歸方程的解釋變量之間存在著較強(qiáng)的線性關(guān)系，回歸方程的檢驗(yàn)高度顯著時(shí)，有些與因變量y 的簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)絕對(duì)值很高的自變量，其回歸方程系數(shù)不能通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，當(dāng)VIFj≥10時(shí)，就說(shuō)明自變量Xj與其余自變量之間存在多重共線性。利用SPSS軟件進(jìn)行多元回歸多重共線性問題檢驗(yàn)，采用Enter方法作回歸，從輸出的結(jié)果中可以看出，X1、X3、X4的方差擴(kuò)大因子很大，分別VIF1=493.271，VIF3=396.745，VIF4=44.502，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)10，說(shuō)明簡(jiǎn)單采用Enter法強(qiáng)制輸入三個(gè)變量的回歸方程存在嚴(yán)重的多重共線性。

3.4.2 多重共線性問題解決與模型修正

采用SPSS軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，得到逐步回歸法輸出結(jié)果，并運(yùn)用逐步回歸統(tǒng)計(jì)來(lái)對(duì)模型進(jìn)行修正，取顯著性水平aenter=0.05，aremoval=0.1.輸出結(jié)果如表3所示。顯示變量的引入或剔除的過(guò)程，最終建立最優(yōu)子集模型為：y∧=3782.247+5.068X3+0.703X1+11.404X4。復(fù)相關(guān)系數(shù)R=0.998，判定系數(shù)R2=0.996，調(diào)整的R2=0.995。

4 結(jié)論與建議

從上述的分析中可以看出，影響南昌市商品房平均銷售價(jià)格的主要影響因素為地區(qū)生產(chǎn)總值和居民可支配收入以及房地產(chǎn)開發(fā)投資，地區(qū)生產(chǎn)總值與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)，隨著收入增加使得居民購(gòu)買能力增強(qiáng)，導(dǎo)致南昌市房?jī)r(jià)近幾年來(lái)一直呈上升態(tài)勢(shì)。從回歸系數(shù)可以看出，需求因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度大于供給因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響居民消費(fèi)，然而，線性回歸模型中也存在著樣本不足等問題，其他被模型排除的影響因素并不能說(shuō)明沒有影響南昌市商品房?jī)r(jià)格的可能。在這種形勢(shì)下，要想穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就要積極采取措施，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給。政府應(yīng)該合理引導(dǎo)自身的利益導(dǎo)向，在保障調(diào)控政策與中央一致的情況下，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，調(diào)整土地供給，加快閑置土地開發(fā)，同時(shí)，商品房市場(chǎng)的投資者（商品房開發(fā)投資者和以投資為目的的商品房購(gòu)買者）在商品房?jī)r(jià)格上漲的行情中，必須有一個(gè)理性的心態(tài)，商品房市場(chǎng)的投資者必須以波動(dòng)的眼光看待商品房市場(chǎng)的發(fā)展，避免非理性行為，減少投資活動(dòng)的盲目性，分散投資。

參考文獻(xiàn)：

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