住宅小區(qū)內(nèi)的“不平等條約”

楊皓

一個小區(qū)內(nèi)，同時有別墅和高層兩種建筑形式的住房，這樣的小區(qū)建設(shè)情況在我們的城市中已經(jīng)非常普遍了。開發(fā)商這樣的建造規(guī)劃既可以滿足不同人群的購房需要，又可以豐富自己的產(chǎn)品線賺取多種利潤，這本身是一個一舉兩得的行為。但是別墅區(qū)與高層區(qū)之間的管理差異，往往會造成很多雙方住戶之間的意見分歧，甚至引發(fā)激烈的矛盾。

一個小區(qū)，不一樣的待遇

中海獨(dú)墅島是位于蘇州市吳中區(qū)的一個住宅小區(qū)，小區(qū)于2015年中旬交房，位于獨(dú)墅湖西岸，物業(yè)在小區(qū)內(nèi)沿湖專門建造了健身步道等休閑娛樂設(shè)施，這也成為了該小區(qū)在售賣時的一大亮點。

令高層區(qū)業(yè)主沒有想到的是，原本從高層走向湖邊的小區(qū)內(nèi)道路在今年三月的某一天突然就不給他們通行了。取消了隔離門的權(quán)限后，高層業(yè)主無法進(jìn)入別墅區(qū)的同時，前往湖邊的健身步道就變得比較麻煩，原本穿過別墅區(qū)只需五分鐘左右即可到達(dá)湖邊，隔離后繞路需要十多分鐘。高層業(yè)主朱女士告訴記者，她之所以在當(dāng)初會選擇購買這個房屋，很大的原因在于臨湖風(fēng)景好。

高層區(qū)業(yè)主與別墅區(qū)業(yè)主經(jīng)過多次沖突與調(diào)解，2017年7月24日，蘇州市吳中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會召開中海獨(dú)墅島別墅區(qū)和高層區(qū)公共互通門溝通會議，會議明確小區(qū)內(nèi)隔離鐵門不符合規(guī)劃、消防要求，是開發(fā)商在通過審批驗收后私自增設(shè)的，應(yīng)予拆除。同時，責(zé)成開發(fā)商和物業(yè)公司對所建所管小區(qū)內(nèi)擅自增設(shè)的隔離建筑和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行自查自糾，本著“誰違建，誰整改”的原則限期2周內(nèi)整改到位，對拒不整改或整改不到位的，相關(guān)部門將依法依規(guī)處置。8月2日，小區(qū)物業(yè)安排相關(guān)人員將小區(qū)內(nèi)隔離門全部拆除并運(yùn)送出小區(qū)。

與之類似，家住南京某小區(qū)的陸先生告訴記者，“我們小區(qū)規(guī)定高層業(yè)主的車不允許開進(jìn)別墅區(qū)，而別墅區(qū)的車就可以自由進(jìn)出整個小區(qū)。我每天下班其實是先經(jīng)過別墅區(qū)的大門的，但是物業(yè)不允許我們走，我只能圍著小區(qū)轉(zhuǎn)一圈，到高層區(qū)的大門進(jìn)入小區(qū)?！标懴壬群笙蛐^(qū)物業(yè)、政府部門、媒體等單位表達(dá)自由通行的訴求，但是至今該情況仍未改變。

對于小區(qū)內(nèi)存在的多種“不平等”問題，記者采訪到蘇州新浪樂居主編李力，他告訴記者，“近幾年來，開發(fā)商為了獲取不同需求的客戶群體，實現(xiàn)利益的最大化，別墅和高層混搭的‘高低配產(chǎn)品已經(jīng)成為大部分開發(fā)項目的打造標(biāo)準(zhǔn)。這類事件還有很多，如南京的金基匯景小區(qū)之前就有過相似案例。這個問題產(chǎn)生的根本原因在于開發(fā)商最開始銷售時對于產(chǎn)品的規(guī)劃問題。按照相關(guān)法規(guī)，是無法進(jìn)行隔離開的。但是別墅與高層業(yè)主花了不同的房價和物業(yè)費(fèi)，所以也必然使得他們需要享受到不同的服務(wù)。如何做到最優(yōu)規(guī)劃，做到對于小區(qū)周邊資源和小區(qū)內(nèi)資源的合理、平等利用是最重要的。”

隱患始于買房之初

對于消費(fèi)者在買房時可能遇到的各種陷阱，李力表示，現(xiàn)在住房銷售最大的問題是售房業(yè)務(wù)員的夸張介紹。銷售業(yè)務(wù)員為了追求多賣房多提成，在介紹項目建設(shè)規(guī)劃時往往只談有利于購買者的方面，對一些將來可能引起購買者不滿的建設(shè)規(guī)劃避而不談。比如之前有一個小區(qū)，開發(fā)商在銷售房屋時未向其中一棟樓的業(yè)主交代未來的建設(shè)規(guī)劃中附近將會有一個小區(qū)垃圾回收站。當(dāng)交房后，該棟樓的居民考慮到夏天垃圾回收站會散發(fā)出難聞氣味，要求開發(fā)商賠償，此事后來也鬧了挺久一陣子。

其實小區(qū)內(nèi)別墅區(qū)的封閉式管理問題，同樣也可歸因于此。銷售人員在銷售別墅區(qū)房屋時向別墅業(yè)主保證以后會是封閉式管理，反過來在銷售高層建筑時，一定會向消費(fèi)者強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)的綠化、公共設(shè)施等配套服務(wù)。然而這些配套設(shè)施與綠化面積往往很大一部分會靠近別墅住宅區(qū)，一旦真正進(jìn)行封閉式管理勢必會引起高層業(yè)主的不滿。

另外，樣板間問題也是一個重災(zāi)區(qū)。因為現(xiàn)在很多小區(qū)都是期房，簽訂買房合同時小區(qū)樓宇往往都還在建造中，開發(fā)商提供展示的樣板間并不能保證與真正建成交房的房屋一模一樣。很多開發(fā)商就會利用這一點，在提供展示樣板間時故意稍稍放大房屋尺寸。由于消費(fèi)者真正購買的房屋仍在建造中，在銷售人員的引導(dǎo)之下，很容易理所當(dāng)然地認(rèn)為交房后自己得到的房屋與樣板間一致。而當(dāng)一兩年后交房，消費(fèi)者倘若發(fā)現(xiàn)到手房屋與樣板間存在偏差，此時完成銷售任務(wù)的開發(fā)商早早地已經(jīng)把樣板間拆除了。

買房陷阱中，最近新出現(xiàn)也是鬧得最火的就是“學(xué)區(qū)房”問題了。開發(fā)商往往會在銷售房屋時向消費(fèi)者保證未來該小區(qū)會被劃歸為某某小學(xué)的學(xué)區(qū)，但是其實學(xué)區(qū)的劃分必須是在交房之后由教育部門劃分，千萬不能輕信開發(fā)商承諾，必要的時候還需要與開發(fā)商簽訂書面的協(xié)議。

其實即便有書面協(xié)議，消費(fèi)者往往還是會處于比較弱勢的地位。記者了解到蘇州有一個項目，開發(fā)商賣房的時候承諾過學(xué)區(qū)，并與業(yè)主簽訂了書面承諾，大致意思為如果交房之后學(xué)區(qū)不符就同意退房。幾年后交房時，該小區(qū)未能劃到消費(fèi)者認(rèn)為較為理想的學(xué)校之學(xué)區(qū)，業(yè)主拿出承諾書維權(quán)，開發(fā)商表示愿意遵從承諾同意退房。但是退房時消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時花一萬多每平米購買的房子，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了三萬一平方米，消費(fèi)者當(dāng)然不舍得按照原價退房。但是承諾里并未寫明是按照當(dāng)時的購買價格退房，還是按照交房后的市價，消費(fèi)者與開發(fā)商各執(zhí)一詞。

律師建議

對于上述問題，記者咨詢了上海觀庭律師事務(wù)所張龍剛、李寶文律師。兩位律師告訴記者，按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（法釋〔2003〕7號文件）第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但如何確定一些口頭承諾是否屬于“要約”，正是消費(fèi)者維權(quán)困難之所在。endprint