房地產(chǎn)稅收法律制度的監(jiān)管與對(duì)策

成紅芹

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，通過改善房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)稅收法律制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的保護(hù)和促進(jìn)起著重要作用。因此，完善房地產(chǎn)稅收法律制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)和必要條件。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)稅收法律制度的滯后是擺在我們面前的一個(gè)重要問題。因此，從房地產(chǎn)稅的立法，對(duì)房地產(chǎn)稅收?qǐng)?zhí)法的房地產(chǎn)稅的整個(gè)過程，如何規(guī)范法律制度提出了對(duì)策，是適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，以實(shí)現(xiàn)對(duì)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)稅收法律系統(tǒng)健康運(yùn)行的系統(tǒng)功能。

一、我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度存在的問題

我國(guó)稅法基本原則包括稅收法定原則、公平原則、效率原則和社會(huì)政策原則。針對(duì)上述基本原則，目前房地產(chǎn)稅收法律制度仍存在不同程度的問題。

1.征稅范圍過窄、內(nèi)外稅制不統(tǒng)一

房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收，而城鄉(xiāng)結(jié)合部則在客觀上成為非稅區(qū)。同是房產(chǎn)對(duì)保有和使用課稅，房地產(chǎn)稅適用于外國(guó)人，而對(duì)國(guó)內(nèi)法人和自然人則適用房產(chǎn)稅和土地使用稅。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度采取“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策。內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策不統(tǒng)一。

2.稅種設(shè)計(jì)與計(jì)稅依據(jù)欠科學(xué)

我國(guó)目前涉及10多個(gè)房地產(chǎn)稅種，存在稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等不公現(xiàn)象。在流通環(huán)節(jié)設(shè)置較多稅種，保有環(huán)節(jié)稅種較少，征稅體系不均衡，形成“重流通、輕保有”的稅收分布。部分計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅不合理，缺乏靈活性，不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

3.房地產(chǎn)稅收法律體系內(nèi)容雜亂

房地產(chǎn)部門職能的統(tǒng)一、分散，造成了房地產(chǎn)法律內(nèi)容更多強(qiáng)調(diào)部門法律制度完善，缺乏與其他法律的銜接，致使存在大量立法交叉重復(fù)。

4.房地產(chǎn)稅收立法問題

一是房地產(chǎn)稅收立法層次低。除僅有幾個(gè)稅種為全國(guó)人大以法律通過外，其余均為國(guó)務(wù)院頒布的“暫行條例”的形式。二是稅收立法體系不健全，難以適應(yīng)區(qū)域特色的房地產(chǎn)稅，違背了經(jīng)濟(jì)效益原則。

5.房地產(chǎn)稅收?qǐng)?zhí)法問題

一是稅務(wù)部門和相關(guān)部門不能實(shí)施信息共享，導(dǎo)致信息不對(duì)稱導(dǎo)致監(jiān)管不力。二是稅收征管措施不健全。目前還缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，影響稅收征管力度。

二、完善我國(guó)房地產(chǎn)法律稅收制度的對(duì)策

1.立法模式的選擇

從我國(guó)的整體稅制結(jié)構(gòu)來看，目前房地產(chǎn)稅主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)，流通環(huán)節(jié)。應(yīng)向國(guó)外學(xué)習(xí)，重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，刺激對(duì)土地的經(jīng)濟(jì)供給，推動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

2.課稅要素的改革

（1）確定納稅人

建立稅務(wù)扣繳義務(wù)人的構(gòu)成要件，房地產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，征收的權(quán)利應(yīng)該是前提。根據(jù)我國(guó)稅法的基本原則，只有經(jīng)依法設(shè)立和批準(zhǔn)的財(cái)產(chǎn)所有人和使用者，才具有絕對(duì)的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)。

（2）擴(kuò)展征稅范圍

應(yīng)對(duì)我國(guó)境內(nèi)使用土地和擁有房產(chǎn)的單位和個(gè)人都征稅，并將農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)用房、用地納入征稅范圍，征稅范圍擴(kuò)大到所有由國(guó)家和集體擁有并控制的房地不動(dòng)產(chǎn)。

（3）完善計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，改變稅基規(guī)定，計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)的做法。計(jì)稅依據(jù)按照國(guó)際慣例規(guī)定為房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估值，并設(shè)置比例稅率，使其計(jì)稅更為合理。

（4）設(shè)定稅率

稅率可由各地方政府確定，稅率應(yīng)分檔次，如市中心地段稅率應(yīng)高于郊區(qū)，中心城市的稅率應(yīng)高于小城鎮(zhèn)。

（5）明晰稅收優(yōu)惠

我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的稅收政策，一方面由于稅種較多；另一方面各個(gè)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的不同。應(yīng)進(jìn)一步完善稅收優(yōu)惠政策和標(biāo)準(zhǔn)；應(yīng)注意區(qū)分住宅和非住宅房屋分別制；非經(jīng)營(yíng)性住房區(qū)分不同層次，實(shí)行累進(jìn)稅率，平衡房產(chǎn)稅的征稅范圍。

3.房產(chǎn)稅稅收征管的法律保障

（1）健全的法制

完善的稅收征管體系是建立在稅法體系基礎(chǔ)之上的。只有完善的稅法體系才能體現(xiàn)出強(qiáng)大的稅收功能，立法是房地產(chǎn)稅成功的重要因素。有效的法律制裁和救濟(jì)制度也是實(shí)施房地產(chǎn)稅的必要手段。

（2）科學(xué)的征管體制

強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，房屋產(chǎn)權(quán)登記制度是財(cái)產(chǎn)稅管理的基礎(chǔ)上，提高中國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度：完善的登記制度，登記內(nèi)容與產(chǎn)權(quán)清晰。完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)，除加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，還要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅人員，從而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收征管的力度。

（3）高素質(zhì)的稅務(wù)人員

培養(yǎng)稅務(wù)人員素質(zhì)高，首先應(yīng)該從精神層面入手，稅務(wù)人員崇高的奉獻(xiàn)精神的培養(yǎng)，與一個(gè)愿意離開堅(jiān)持不懈的工作，同時(shí)，必須以稅務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和工作能力為支持，定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，包括培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)的培訓(xùn)和定期考核制度相結(jié)合，通過教育與實(shí)踐相結(jié)合，提高稅務(wù)人員的素質(zhì)。

（4）完善的信息管理系統(tǒng)

應(yīng)建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息存儲(chǔ)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，準(zhǔn)確到戶，實(shí)現(xiàn)每戶房產(chǎn)信息清晰可見，方便各單位稅收征管定期查詢。同時(shí)，利用先進(jìn)的科學(xué)和技術(shù)手段登記的地位，房地產(chǎn)，無論在哪個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)信息的另一個(gè)地區(qū)，可以準(zhǔn)確記錄。可以考慮評(píng)估機(jī)構(gòu)聯(lián)網(wǎng)的房屋權(quán)屬登記和房屋價(jià)值，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記產(chǎn)權(quán)價(jià)值，產(chǎn)權(quán)清晰而且明確房屋價(jià)值，提高房地產(chǎn)稅征收的透明度，有利于稅收征管效率的實(shí)現(xiàn)。

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